كيف تختلف الملكية المشتركة عن الملكية المشتركة؟
يمكن لمواطني الاتحاد الروسي امتلاك العقارات بترتيب الملكية المشتركة أو المشتركة. ما هو كل خيار من خيارات تسجيل حقوق الملكية؟
حقائق عن الملكية المشتركة
تحت الملكية المشتركةمن المعتاد فهم امتلاك المواطنين (الأزواج في أغلب الأحيان) لبعض الممتلكات دون تقسيمها إلى حصص محددة. يمكننا أن نقول أن 100٪ منها في نفس الوقت ملك للزوج والزوجة.
في حالة الملكية المشتركة ، يتشارك الزوجان أيضًا في إجراءات استخدام الملكية المشتركة. وتجدر الإشارة إلى أن الممتلكات التي يشتريها الزوج والزوجة بعد الزواج تصبح مشتركة بشكل افتراضي. لا يمكن تقاسمها إذا لم يعبر الزوجان بطريقة تعاقدية عن الرغبة في منحها الوضع المناسب - من خلال الانفصال.
حقيقة أخرى جديرة بالملاحظة حول الملكية المشتركة للزوج والزوجة: يمكن أن تميز العلاقة القانونية فقط للأشخاص الذين سجلوا زواجهم رسميًا. إذا كان الناس يعيشون في زواج مدني أو ، من حيث المبدأ ، ليس لديهم علاقة ، فلا يمكن أن يكون لديهم ملكية مشتركة لشيء معين.
عند امتلاك الممتلكات بترتيب الملكية المشتركة ، يدفع الزوج والزوجة معًا الضرائب المفروضة عليها التي ينص عليها القانون ، ويتحملان تكلفة الحفاظ عليها - على سبيل المثال ، إذا كانت شقة ، فإن كلا الزوجين يتحملان في نفس الوقت التزامًا بدفع فواتير الخدمات.
حقائق الملكية الجزئية
تحت ملكية مشتركةمن المعتاد فهم حيازة الزوجين من خلال تقسيم الممتلكات إلى حصص محددة. لذلك ، يمكن للزوج أن يمتلك 50٪ منه ، ويمكن للزوجة أن تمتلك الـ 50٪ الباقية. قد تختلف نسبة الأسهم - على سبيل المثال ، 25٪ و 75٪. لكن في الحالة العامة ، تكون الحصص في ملكية الزوجين متساوية.
وتجدر الإشارة إلى أن الملكية المشتركة يمكن أن تكون مملوكة ليس فقط للزوج والزوجة ، ولكن أيضًا لأي شخص آخر. لا يجب أن يكونوا مرتبطين ببعضهم البعض.
كما أشرنا أعلاه ، يحق للزوجين إضفاء الطابع الرسمي على الملكية وتحويلها إلى ملكية مشتركة من خلال توقيع اتفاقية. كخيار - عقد زواج. من المهم أن يكون مشروعًا تمامًا - وإلا فقد يُعلن أن نقل الملكية المشتركة إلى الملكية المشتركة غير قانوني.
في بعض الحالات ، يتم نقل الملكية المشتركة إلى ملكية مشتركة في إجراءات قضائية. في بعض الأحيان ، تحدد المحكمة أيضًا الحجم المحدد لأسهم الزوجين - إذا لم يتمكنوا من حل هذه المشكلة فيما بينهم. عادة ، تؤخذ في الاعتبار قيمة المساهمات المالية الشخصية للزوج والزوجة في شراء الممتلكات.
يحق للأزواج أو الشركاء في ملكية الممتلكات في وضع مختلف بيع حصتهم في الممتلكات دون اتفاق مع بعضهم البعض. علاوة على ذلك ، إذا أراد الزوج ، على سبيل المثال ، أن يعرض للبيع الجزء الخاص به من الشقة ، فيحق للزوجة شرائه على سبيل الأولوية - قبل أي شخص آخر.
بعد تقسيم الممتلكات ، يدفع الزوج والزوجة بالتناسب - وفقًا لنصيبهما - الضرائب التي ينص عليها القانون عليها ، ويتحملان أيضًا تكاليف النفقة.
مقارنة
يتمثل الاختلاف الرئيسي بين الملكية المشتركة والملكية المشتركة في أنه في الحالة الأولى ، لا يتم تحديد الأسهم في ملكية ممتلكات بعض الأشخاص - كقاعدة عامة ، الأزواج - من حيث النسبة المئوية. النوع الثاني من الملكية ينطوي على تقسيم مناظر لحقوق استخدام الممتلكات. من هذا تتبع الاختلافات الأخرى بين أنواع ملكية الكائن قيد النظر.
بعد تحديد الفرق بين الملكية المشتركة والملكية المشتركة ، سنعكس الاستنتاجات في الجدول.
جدول
| ملكية مشتركة | ملكية جزئية |
| ما لديهم من القواسم المشتركة؟ | |
| يتضمن كلا النوعين من الملكية ملكية متزامنة من قبل عدة أشخاص لنوع ما من الممتلكات - على سبيل المثال ، شقة | |
| ما الفرق بينهم؟ | |
| لا ينطوي على تحديد الأسهم في ملكية العقارات | أنه ينطوي على تحديد إلزامي لأسهم معينة في ملكية الممتلكات |
| يمكن فقط للأشخاص المتزوجين رسميًا الحصول على ملكية مشتركة | يمكن تعيينها لممتلكات الأشخاص في أي حالة |
| أنها تنطوي على دفع مشترك من قبل أصحاب الممتلكات للضرائب عليها ، وتكاليف الصيانة | وهي تتضمن دفع ضرائب منفصلة على الممتلكات وتنفيذ مدفوعات لصيانتها بما يتناسب مع حجم الأسهم في ملكيتها |
| في العلاقات القانونية بين الزوجين ، يتم تأسيسها بشكل افتراضي على حقيقة شرائهما للممتلكات | في العلاقات القانونية بين الزوجين ، يتم تأسيسها على أساس الاتفاق |
| لا يسمح ببيع حصة من العقار من قبل أي من المالكين المشاركين | يسمح بالمعاملات ذات الصلة |
يتم تمثيل مؤسسة الملكية المشتركة في الاتحاد الروسي بنموذجين رئيسيين للملكية - مشتركة ومشتركة. ما هي خصوصية كل منهم؟ كيف يتم تشكيل حق التملك بنظام مشترك؟ كيف يتم تقسيم وتخصيص جزء من الأصول إلى ملك المواطن وحده؟
الفرق بين الملكية المشتركة والملكية المشتركة
الملكية المشتركة هي أحد الأنواع الفرعية لنموذج الملكية المشتركة لممتلكات معينة من قبل العديد من المواطنين المنصوص عليها في تشريعات الاتحاد الروسي. السمة المميزة لها هي عدم وجود أسهم في ملكية الأصول التي لها قيمة محددة. ما هي "الملكية المشتركة"؟ يبدو تعريف هذا المصطلح بسيطًا - ممتلكات مملوكة لشخصين أو أكثر في نفس الوقت. يمكن لكل من المالكين المشتركين امتلاك حصة محددة في العقار. في هذه الحالة ، يكون نموذج الملكية المشتركة هو نفس الحصة.
بالملكية المشتركة ، يمتلك الناس الممتلكات ويديرونها ويتخلصون منها حصريًا في إطار صنع القرار الجماعي. الملكية المشتركة بهذا المعنى هي أصل غير قابل للتجزئة. يمكنك بيعها والتبرع بها ومشاركتها فقط وفقًا لنتائج الاتفاقيات الشخصية.
أنواع الملكية المشتركة
يمكن تمثيل الملكية المشتركة المشتركة ، على الرغم من انتشارها الواسع ، إذا اتبعت أحكام التشريع الروسي ، في مجموعة صغيرة نسبيًا من الأصناف. أولاً ، يمكن أن تكون ملكية مشتركة للزوجين ، على سبيل المثال ، شقة. ثانيًا ، يمكن ملاحظة الملكية المشتركة المشتركة في إطار التنظيم الجماعي للاقتصاد الفلاحي.
في التاريخ القانوني للاتحاد الروسي ، كانت هناك فترات يمكن فيها تشكيل النموذج المقابل لملكية الممتلكات ، على سبيل المثال ، بناءً على حقيقة الخصخصة. ولكن مع مرور الوقت ، تم إجراء تعديلات على تشريعات روسيا ، والتي بموجبها ، بناءً على حقيقة الخصخصة ، لا يمكن لأي شخص الحصول إلا على حصة معينة في الملكية المشتركة.
التصرف في الملكية المشتركة
أشرنا أعلاه إلى أنه يمكن للمواطنين التصرف في الملكية المشتركة من خلال تنسيق جميع الإجراءات فيما بينهم. دعونا نفكر في هذا الجانب بمزيد من التفصيل.
وبالتالي ، فإن الملكية المشتركة تحت الملكية المشتركة تمنح كل مالك الحق في إجراء معاملات نيابة عنه تعكس التصرف في الممتلكات. في هذه الحالة ، يجب تنسيق جميع الإجراءات مع المالكين الآخرين. إذا لم يحدث ذلك ، فقد يتم الاعتراف بالمعاملات ، ولا سيما في إجراء قضائي ، على أنها غير صالحة.
في الوقت نفسه ، كما يلاحظ بعض المحامين ، يحق للملاك المشتركين للممتلكات سحب الصفقة التي تمت دون علمهم إلا إذا ثبت أن أعمال التصرف في الممتلكات المملوكة بشكل مشترك قد تمت من قبل ملاك آخرين أدركوا أن لم يكن لديهم السلطة لاتخاذ الإجراءات المناسبة. أي يمكن للمحكمة أن تبطل المعاملة بدعوى الزوجة على الزوج لاستئجار شقة ، إذا أثبتت أن زوجها كان على علم بمعارضتها لاستئجار العقار ، لكنه رغم ذلك وقع اتفاقية مع المستأجرين. .
قسم الملكية المشتركة
يمكن تقسيم الملكية المشتركة للممتلكات بالطريقة المنصوص عليها في القانون. ما هي خصوصية هذا الإجراء؟ إن أحد الأحكام الرئيسية للتشريع المتعلق بتقسيم الملكية المشتركة هو الحاجة إلى التحديد المسبق للمبلغ المحدد للأسهم لكل من المالكين المستقبليين للممتلكات. في الوقت نفسه ، إذا اتبعنا أحكام المادة 254 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، فسيتم الاعتراف بالأسهم المعنية على أنها متساوية ، باستثناء الحالات التي ينص عليها القانون أو الاتفاقات الخاصة للأطراف.
بشكل عام ، الإجراء الذي يتم بموجبه تقسيم الملكية المشتركة مشابه لخاصية الخوارزمية للإجراء عندما يتم تخصيص حصة في الملكية المشتركة المشتركة. ما لم ينص ، بالطبع ، على خلاف ذلك في الإجراءات القانونية أو يتبع من خصوصيات الاتصالات بين المالكين.
الملكية المشتركة للزوجين
لاحظنا أعلاه أن أحد النماذج المقدمة للملكية المشتركة للممتلكات يفترض حقيقة أن رعايا هذه العلاقات القانونية متزوجون. ما هي ميزات إدارة الممتلكات التي يتم تنفيذها في هذا السيناريو؟ ما هي خصوصية فئة قانونية مثل الملكية المشتركة للزوجين؟
الآلية الرئيسية لتشكيل الملكية التي سيمتلكها المواطنون المتزوجون في إطار النموذج قيد الدراسة هي الاستحواذ على الممتلكات خلال فترة التعايش. في الوقت نفسه ، ينص قانون الأسرة في الاتحاد الروسي على شكلين رئيسيين لعلاقات الملكية بين الزوجين - بناءً على القانون ، وكذلك على أساس العقد.
ما هي سمات الملكية المشتركة للزوجين في السيناريو الأول؟ يعمل هذا النظام القانوني لملكية العقارات بموجب القانون ، ويكون ذا صلة إذا لم تكن هناك شروط أخرى في عقد الزواج. هذه هي الممتلكات التي يتم الحصول عليها خلال فترة الإقامة المشتركة للزوجين. ما هي أنواع الممتلكات التي يمكن تضمينها؟ إذا اتبعت أحكام القانون ، يمكن أن يكون هذا الدخل - في شكل رواتب ، وعائدات الأعمال ، ومبيعات منتجات العمل الفكري ، والمعاشات التقاعدية ، والمزايا الاجتماعية. كما أن مفهوم الملكية المشتركة الذي تشكل في عملية معاشرة الزوجين يشمل الممتلكات والأوراق المالية والأسهم في الشركات. في الوقت نفسه ، في الحالة العامة ، كما يلاحظ المحامون ، لا يهم من بذل المزيد من الجهد للحصول على أصول معينة - الزوج أو الزوجة.
الممتلكات التي كانت مملوكة لكل من المواطنين المتزوجين قبل التسجيل الرسمي لعلاقتهم ملك لهم على أساس الحق في الملكية الشخصية. وينص قانون الأسرة أيضًا على سيناريو بموجبه أن الممتلكات التي حصل عليها الزوج أو الزوجة خلال الفترات التي عاشا فيها منفصلين لسبب ما ، تنتمي أيضًا إلى كل منهما على أساس حق الملكية الشخصية.
ميزة أخرى تميز الملكية المشتركة للزوجين هي وجود آلية لإنشاء نموذج للملكية المشتركة إذا تم تسجيل أنه أثناء الزواج ، استثمر الزوج أو الزوجة بعض الموارد في ممتلكات الزوج بحيث زادت قيمة الأصول بشكل ملحوظ. قد يكون هذا ، على سبيل المثال ، إصلاحًا واسع النطاق في شقة ، وتحويل نوع واحد من المباني إلى نوع آخر.
يمكن للزوجين التصرف في الممتلكات المشتركة من خلال تنسيق الإجراءات المقترحة فيما بينهم. علاوة على ذلك ، إذا كانت معاملة معينة مع ممتلكات من قبل مالك واحد تنطوي على التوثيق ، فيجب أيضًا أن تكون موافقة المالك المشترك مصدقة من كاتب عدل. إذا لم يتم تنفيذ المستند ذي الصلة ، فقد يتم إبطال المعاملة أيضًا.
حقيقة مثيرة للاهتمام هي أنه وفقًا للوثائق ، يمكن أن يكون مالك العقار واحدًا. على سبيل المثال ، إذا كانت هذه شقة ، فيمكن الإشارة إلى الاسم الكامل فقط على أنه مالكها في شهادة تسجيل الملكية. الزوج. ومع ذلك ، إذا تم شراء العقار من قبله أثناء الزواج ، فستعتبر الزوجة أيضًا مالكة كاملة أخرى له. وتجدر الإشارة أيضًا إلى أنه بموجب الإدارة المشتركة للممتلكات ، فإن المالكين ملزمون أيضًا بالحفاظ عليها معًا ودفع الضرائب التي ينص عليها القانون ، وما إلى ذلك.
تقسيم الممتلكات في الزواج
الملكية المشتركة للزوجين قابلة للتقسيم ، كقاعدة عامة ، فقط بعد الطلاق. ومع ذلك ، فإن هذا الإجراء ممكن أيضًا خلال الفترة التي يتزوج فيها المواطنون. السيناريوهات المماثلة مقبولة في مثل هذه الحالات:
- قرر أحد الزوجين المطالبة بتقسيم الممتلكات ؛
- طالب الدائن ، لوجود سبب لذلك ، بتقسيم الممتلكات من أجل بيع الحصة على حساب الدين ؛
- وافق الزوجان على تقاسم الممتلكات.
كما أشرنا أعلاه ، فإن الحصة التي يتلقاها كل من الزوجين متساوية بشكل عام. وفي نفس الوقت ، يجوز للمحكمة أن تصحح هذه الصيغة ، معتبرة أنه من العدل إعطاء الزوج أو الزوجة نسبة أكبر. في هذه الحالة ، يحق للمحكمة أن تعين للزوج الذي حصل على حصة أصغر ، تعويضًا نقديًا بمبلغ يتناسب مع حجم ملكية العقار ، والذي تم نقله لصالح مالك آخر. تنطبق قواعد مماثلة إذا تم تحديد نصيب في حق الملكية المشتركة بعد الطلاق.
فيما يتعلق بالتصرف في الممتلكات بعد إنهاء الزواج ، يمكن ملاحظة فارق بسيط مثير للاهتمام. والحقيقة هي أنه إذا طلق الأشخاص في عام 2011 ، على سبيل المثال ، ولم يتم بيع الشقة وتقسيمها بعد ، فإنها تحتفظ بممتلكات مشتركة مشتركة. على سبيل المثال ، إذا أراد مالك شريك كان زوجًا التصرف بطريقة ما في العقارات ، فسيتعين عليه الحصول على موافقة المواطن الذي كان زوجته.
الملكية والزواج
دعونا ننظر في سيناريو آخر منصوص عليه في قانون الأسرة للاتحاد الروسي ، حيث يمكن للزوجين تحديد نموذج الملكية المشتركة للممتلكات. نحن نتحدث عن إبرام عقد الزواج ، في إطاره يمكن تحديد الشروط ذات الصلة.
قد يثبت هذا المستند ، على سبيل المثال ، أن الملكية المشتركة للشقة لن تكون مشتركة ، بل مشتركة. في الوقت نفسه ، يمكن لاتفاقية ما قبل الزواج أن تحدد شروطًا فيما يتعلق بالممتلكات التي يمتلكها الزوجان بالفعل ، وفي جانب الاستحواذ المستقبلي على هذه الملكية أو تلك من قبل الزوج والزوجة خلال فترة التعايش. هناك حقيقة مثيرة للاهتمام وهي أنه يمكن صياغة الوثيقة المعنية والتوقيع عليها من قبل الزوجين ليس فقط قبل تسجيل الزواج ، ولكن أيضًا خلال الفترة التي تكون فيها الحالة الزواجية ذات صلة.
ممارسة الانتفاع بالعقار في الزواج: البيع
كيف يمكن للزوجين ممارسة حق الملكية المشتركة؟ لنأخذ سيناريو عندما يتعلق الأمر ببيع أحد المواطنين المتزوجين حصة في شقة. لنفترض أن الزوج والزوجة يمكنهما الاتفاق على مقدار الممتلكات التي يمتلكها كل منهما. قرر الزوج بعد ذلك أنه سيبيع الأصل الموجود ، على سبيل المثال ، عن طريق الاتصال بسمسار عقارات.
خصوصية التشريع الروسي الذي ينظم حق الملكية المشتركة هو أنه يتضمن تحديد أولوية في ترتيب مشتري حصة في الملكية المشتركة للممتلكات لصالح أحد المالكين المشتركين الحاليين. أي ، إذا كان الزوج ، كما في السيناريو لدينا ، يرغب في بيع جزء من الشقة ، فإن أول شخص له حق الشفعة في شراء هذه الحصة في العقار هو زوجته. فقط إذا رفض الزوج الاستفادة من هذا التفضيل ، يحق للزوج الذهاب إلى سمسار عقارات. بموجب هذا المخطط ، يتعين على مالك السهم أن يحذر الآخر من أنه سيجري صفقة كذا وكذا وكتابيًا.
حقيقة مثيرة للاهتمام هي أنه إذا لم تكن الشريكة في ملكية الشقة هي الزوجة فقط ، فيمكن لكل من يرتبط بالملكية المشتركة للشقة أن يستخدم حق الشفعة لشراء الحصة التي يبيعها الزوج. في المقابل ، يجب على الزوج نفسه أن يختار لمن يبيع العقار. يمكن للمالكين الآخرين اتخاذ قرار بشأن شراء حصة في الشقة التي يعرضها الزوج في غضون 30 يومًا. إذا لم يستغلوا هذا التفضيل ، فيمكن للزوج / الزوجة بيع حصة في العقارات لأطراف ثالثة.
ممارسة الملكية المشتركة للعقار: خصم الضريبة
من بين الظروف الهامة من وجهة نظر نظام ملكية الشقة ، قد تكون رغبة الزوجين في الاستفادة من خصم ضريبة الأملاك ، والتي يكون أساسها حقيقة الحصول على العقارات. كما تعلم ، يحق لصاحب المنزل الذي اشتراه على نفقته الخاصة إعادة 13 ٪ من التكاليف (ولكن ليس أكثر من 260 ألف روبل). بهذا المعنى ، قد تختلف آليات استخدام هذا التفضيل في حالة امتلاك شقة في وضع الملكية المشتركة والملكية المشتركة. ما الذي يعبر عنه؟
إذا كان الزوجان يمتلكان الشقة بالأسهم ، فسيكون بإمكان كل منهما الحصول على مبلغ الخصم ، والذي يتناسب مع قيمة الجزء المقابل من الشقة المسجل في العقار. أي ، على سبيل المثال ، إذا كانت العقارات تكلف 3.5 مليون روبل ، فعند التوزيع المتساوي للأسهم ، سيمتلك كل زوج ممتلكات بقيمة مليون و 750 ألف روبل. وفقًا لذلك ، للحصول على أقصى خصم مضمون - 260 ألف روبل. - لن ينجح ، لذلك يجب أن تكون تكلفة العقارات 2 مليون روبل.
لذلك ، فيما يتعلق بتقديم خصم ضريبي ، قد تتحول الملكية المشتركة إلى خيار أكثر ربحية. لا يوجد نصيب محدد فيه. لذلك ، يمكن للزوج / الزوجة الذهاب إلى مكتب الضرائب وإصدار خصم للتكلفة الكاملة للشقة. صحيح ، في الوقت نفسه ، سيتعين عليك إصدار مستند إضافي من الزوج الآخر لتقديمه إلى دائرة الضرائب الفيدرالية ، لتأكيد الحق في استخدام الخصم للشقة لنفسك. كما يمكن ملاحظة أنه يمكن للزوج والزوجة "تقسيم" الشقة للخصم بأي نسبة. وهذا يعني ، على سبيل المثال ، أن بإمكان أحد الزوجين "منح" 3 ملايين روبل لخصم ضريبي لآخر ، والاحتفاظ بـ 500 ألف روبل لنفسه.
هذه الفرصة مفيدة ، على سبيل المثال ، إذا ذهبت الزوجة التي اشترت الشقة في إجازة أمومة. دخلها لا يكفي لتلقي مدفوعات حسمية ملموسة. في هذه الحالة ، "تمنح" زوجها الحق في الحصول على تعويض مناسب من الدولة عن الشقة التي اشترتها. فارق بسيط هو أنه إذا قام أحد الزوجين "بتحويل" حصته في الشقة بالكامل لخصمها إلى شخص آخر ، فلن يفقد هو نفسه الحق في التقدم للحصول على تفضيل ضريبي مماثل لاحقًا. بالطبع ، فقط إذا استحوذ على عقارات جديدة ، حيث أنه مملوك بشكل مشترك ، فإنه "يتنازل عنه" قانونًا. أو ، كخيار ، سيتم "نقل" حقه في الحصول على خصم منه بنفس الطريقة كما فعل في الشقة السابقة.
الملكية المشتركة في الاقتصاد الفلاحي
يمكن تحقيق سيناريو قانوني آخر للملكية المشتركة للممتلكات إذا كان المالكون يديرون مزرعة معًا. هذا النوع من الجمعيات ممكن بسبب الروابط الأسرية أو بسبب الشراكات المستقرة في إطار الأنشطة الزراعية.
وبالتالي ، فإن الممتلكات التي تخص مزرعة فلاحية تعود إلى المشاركين فيها على أساس حق الملكية المشتركة ، ما لم ينص على خلاف ذلك في قوانين قانونية. وبالتالي ، يتم إنشاء الملكية المشتركة لقطع الأراضي والمنازل والمزارع والمخزون والمعدات والنقل والثروة الحيوانية والدواجن. بشكل عام ، كل ما يتعلق بالأعمال الزراعية. من المفترض أن يكون لكل عضو في الجمعية فرص متكافئة لتلقي الثمار وغيرها من منتجات الأنشطة الزراعية في عملية استخدام الموارد المشتركة.
فيما يتعلق بالتصرف في الملكية المشتركة للمزارعين ، فإن القاعدة الأساسية هنا هي المساواة بين جميع المشاركين في الجمعية من حيث استخدام الموارد. في الوقت نفسه ، يمكن تحديد نموذج إدارة الممتلكات الخاصة على مستوى الاتفاقات بين المشاركين في الجمعية - وهذا مذكور في أحكام المادة الرابعة من القانون الاتحادي "بشأن زراعة الفلاحين".
وتجدر الإشارة إلى أنه وفقًا للقانون يعتبر رئيس الجمعية الموضوع الرئيسي للمعاملات التي يتوقع فيها استخدام الموارد الزراعية. ومع ذلك ، يجب أن يقوم بأفعاله حصريًا من أجل المصلحة الجماعية. تقع مسؤولية التبعات القانونية للاتفاقيات التي أبرمها رئيس المزرعة على عاتق الجمعية تضامناً.
تقسيم وتوزيع الملكية في جمعيات المزارعين
كيف يتم الفصل عن الملكية المشتركة في جمعيات المزارعين؟ المصدر الرئيسي للقانون هنا هو القانون المذكور أعلاه. تنص المادة التاسعة من القانون الاتحادي "بشأن الزراعة الفلاحية" على أنه عندما يترك أحد المشاركين الجمعية ، على وجه الخصوص ، فإن قطعة الأرض ، وكذلك وسائل الإنتاج ، لا تخضع للتقسيم. ومع ذلك ، يحق للمزارع توقع تعويض يتناسب مع حصته المتوقعة. يتم تحديد مدة السداد بالاتفاق المتبادل بين المشاركين في الاقتصاد. من الممكن تعيينه في المحكمة. فارق بسيط مهم: حتى إذا غادر الشخص المزرعة ، فإنه لمدة عامين آخرين ، وفقًا للقانون ، يجب أن يتحمل مسؤولية فرعية ، بما يتناسب مع حجم الأسهم السابقة ، عن التزامات الجمعية.
أما بالنسبة لتقسيم الأعمال الزراعية المشتركة ، فعادة ما يفترض أنه سيتم إنشاء العديد من الأعمال المستقلة على أساس مزرعة واحدة. في الوقت نفسه ، يتم تقسيم الملكية المشتركة بحيث يمكن لكل مزارع بعد ذلك الاحتفاظ بجميع عمليات الإنتاج المحددة في الجمعية. أي أن كل مالك لمزرعة مستقلة جديدة يجب أن يحصل على جراره الخاص وأراضيه الخاصة بالبذر والمخزون والموارد الأخرى.
يتم تحديد الممتلكات بموجب القانون أو العقد. يمنح حق الملكية المشتركة للمالكين المشاركين فرصة لامتلاك واستخدام والتخلص من ممتلكاتهم ، وهي كيان واحد.
كل مشارك في الملكية المشتركة له نصيب معين في ملكية الشيء. تعتبر حصص المشاركين في الملكية المشتركة متساوية ، ما لم ينص القانون أو باتفاق الطرفين على خلاف ذلك. يجوز لاتفاق جميع المشاركين في الملكية المشتركة وضع إجراءات لتحديد وتغيير حصصهم ، اعتمادًا على كل منهم ، في تكوين وزيادة الملكية المشتركة.
الحصة في حق الملكية المشتركة هي قيمة ملكية معينة ، وبالتالي ، يمكن لكل مشارك في الملكية المشتركة التصرف فيها بشكل مستقل.
تم التعبير عن آراء مختلفة في الأدبيات القانونية فيما يتعلق بالطبيعة القانونية للحصة في الملكية المشتركة:
- يتم الاعتراف بالحصة على أنها ليست أكثر من حصة في ملكية الممتلكات المشتركة ؛
- يمكن أن تكون الحصة إما حقيقية أو مثالية (تسمى الأسهم الحقيقية مشاركات فردية عينية من خلال التحديد الدقيق لجزء من الشيء ينتمي إلى مالك مشارك واحد أو آخر ، على عكس الأسهم المثالية ، والتي لا يتم تمييزها عينيًا ، ولكن يتم تعريفها على أنها كسر في الملكية المشتركة).
ممارسة حق الملكية المشتركة
محتوى حق الملكية المشتركة هو السلطات التقليدية لامتلاك واستخدام والتخلص من الممتلكات. ومع ذلك ، نظرًا لوجود العديد من المالكين المشاركين ، يصبح من الضروري الحصول على موافقتهم ، لتشكيل واحد مشترك في ممارسة هذه السلطات. لذلك ، يتم حيازة واستخدام الممتلكات في الملكية المشتركة بموافقة جميع المشاركين فيها ؛ إذا لم يكن من الممكن التوصل إلى اتفاق ، فإن إجراءات الحيازة والاستخدام تحددها المحكمة.
في الوقت نفسه ، يرتبط نطاق سلطات المشارك ، كقاعدة عامة ، بحجم حصته في حق الملكية المشتركة. يحق للمشارك في الملكية المشتركة أن يتم منحه حيازته واستخدام جزء من الملكية المشتركة بما يتناسب مع حصته. في حالة عدم وجود مثل هذه الفرصة ، يحق للمالك المشارك المطالبة بتعويض من المالكين المشاركين الآخرين الذين يستخدمون الممتلكات المنسوبة إلى حصته. امتلاك واستخدام الممتلكات ، يمكن للمالكين المشاركين الحصول على الفواكه والمنتجات وغيرها من المداخيل ، وفقًا للفن. 248 من القانون المدني تدخل في الملكية المشتركة ويتم توزيعها بين المشاركين في الملكية المشتركة بما يتناسب مع حصصهم ، ما لم ينص الاتفاق على خلاف ذلك. خلاف ذلك ، على وجه الخصوص ، قد يتم النص عليها من خلال اتفاقية شراكة بسيطة (المادة 1048 من القانون المدني).
بما أن حق الملكية لا يمنح صاحبه فقط فرصة امتلاك واستخدام والتخلص من الممتلكات ، بل يفرض عليه أيضًا عبء تحمل جميع تكاليف صيانتها (المادة 210 من القانون المدني) ، بقدر ما يكون ذلك حقًا. الملكية المشتركة تعني أن المالكين المشتركين يتحملون نفقات معينة لصيانة الممتلكات. يميز التشريع مجموعتين من النفقات التي يتحملها الملاك المشتركون:
- الالتزامات ذات طبيعة القانون العام (الضرائب والرسوم والمدفوعات الإلزامية الأخرى ؛
- نفقات صيانة الممتلكات والمحافظة عليها.
في كلا النوعين من هذه النفقات ، يلتزم كل مشارك في الملكية المشتركة بالمشاركة بما يتناسب مع حصته.
عند النظر في مثل هذه السلطة كأمر ، ينبغي للمرء أن يميز بين:
- التخلص من الممتلكات التي هي ملكية مشتركة لجميع الملاك المشتركين ؛
- التصرف في الأسهم في حق الملكية المشتركة.
في الحالة الأولى ، يتم التصرف في الممتلكات بموافقة جميع المشاركين. من المهم ملاحظة أنه في حالة فشل الأطراف في التوصل إلى اتفاق ، لا يمكنهم التقدم إلى المحكمة لحل النزاع ، نظرًا لأن موافقة كل مالك مشارك إلزامية وبالتالي لا يمكن استبدالها بقرار من المحكمة.
أما بالنسبة لحق الشريك في التصرف في حصته في الحق ، فتطبق هنا قواعد أخرى. لكل مشارك في الملكية المشتركة الحق في التصرف في حصته وفقًا لتقديره الخاص: البيع ، والتبرع ، والتوريث ، والاستسلام ، وما إلى ذلك ، وموافقة المالكين الآخرين غير مطلوبة لهذا الغرض. ومع ذلك ، فإن حق الشريك في التصرف في حصته في الحق في الملكية للحصول على تعويض له قيود معينة منصوص عليها في الفن. 250 جرام.
حق الشفعة
إذا تم بيع السهم من قبل شريكه في الملكية إلى طرف ثالث ، فيحق للمشاركين الآخرين شرائه أولاً بالسعر الذي تم بيعه به ، وبشروط أخرى مماثلة. لذلك ، عند نقل ملكية الحصة إلى شخص خارجي ، يلتزم بائع السهم بإخطار المشاركين الآخرين في الملكية المشتركة كتابيًا بنيته ، مع الإشارة إلى السعر والشروط الأخرى التي يبيعها بموجبها. لا يحدد القانون أي متطلبات لمثل هذا الإخطار. يمكن أن يكون خطابًا أو رسالة فاكس أو برقية وما إلى ذلك. الشيء الرئيسي هو أن يتم استيفاء هذا الشرط وفي حالة حدوث نزاع ، يمكن للمالك الشريك الذي يتنازل عن حصته تقديم دليل على الإخطار المناسب للمالكين المشاركين الآخرين. على وجه الخصوص ، من أجل تجنب المشاكل في إثبات حقيقة الإشعار ، يُقترح تقديم إشعار بمشاركة كاتب عدل (المادة 86 من أساسيات تشريع الاتحاد الروسي بشأن كتاب العدل).
التغييرات منذ 01/01/2017
يجب أن يخطر بائع السهم في الكتابةالمشاركون الآخرون في ملكية مشتركة لنية بيع حصتهم إلى طرف خارجي ، مع الإشارة إلى السعر والشروط الأخرى التي يبيعها بموجبها.
إذا لم يحصل المشاركون الآخرون في الملكية المشتركة على الحصة التي يتم بيعها
- في ملكية العقارات خلال شهر، لكن
- ملكية الممتلكات المنقولة في غضون عشرة أيام
من تاريخ الإخطار ، يحق للبائع بيع حصته لأي شخص. في حالة تخلي جميع المشاركين الآخرين في الملكية المشتركة كتابةً عن ممارسة الحق الوقائي في شراء الحصة المباعة ، يجوز بيع هذه الحصة إلى طرف خارجي قبل المواعيد النهائية المحددة.
قد يحدد القانون الفيدرالي تفاصيل إخطار المشاركين في الملكية المشتركة بنية البائع بحصة في حق الملكية المشتركة لبيع حصته إلى طرف خارجي.
حق الشفعة على الحصة المتنازل عنها لا يمكن القيام به إلا عن طريق المالك الشريكلأن القانون يضع قاعدة ملزمة تحظر التنازل عن حق الشفعة (الفقرة 4 من المادة 250 من القانون المدني).
عدم الامتثال للقاعدة المعمول بها ، أي بيع حصة تنتهك حق شرائها الأساسي من قبل مالكيها الآخرين لا يعني بطلان الصفقة. ومع ذلك ، يحق لأي مشارك في الملكية المشتركة ، في غضون ثلاثة أشهر ، أن يطالب في المحكمة بنقل حقوق والتزامات المشتري إليه (البند 3 من المادة 250 من القانون المدني). إذا تم استيفاء مثل هذا المطلب ، يتم استبدال الشخص في الالتزام.
قد يطلب المشاركون الآخرون في الملكية المشتركة المشتركة أيضًا نقل حقوق والتزامات المشتري لأنفسهم عندما يغير المالك المشترك الذي ينفر السهم السعر أو غيره من الشروط الأساسية لعقد البيع.
يطبق حق الشفعة في حالة التصرف في السهم من أجل التبادل فقط. عندما يتم نقل ملكية حصة بموجب اتفاقيات تعويض أخرى ، على سبيل المثال ، بموجب اتفاقية الأقساط السنوية ، لا ينشأ حق الأولوية من المالكين المشاركين الآخرين. الحق الوقائي للشراء غير صالح أيضًا عند بيع حصة في مزاد علني يُعقد في غياب موافقة جميع المشاركين في الملكية المشتركة في الحالات ووفقًا للقواعد المنصوص عليها في الفقرة 2 من الفن. 250 من القانون المدني والقوانين المعيارية الأخرى.
تنتقل حصة في حق الملكية المشتركة إلى المشتري بموجب العقد من لحظة إبرام العقد ، ما لم ينص على خلاف ذلك باتفاق الطرفين (البند 1 من المادة 251 من القانون المدني). يتم نقل حصة في حق الملكية المشتركة بموجب اتفاقية تخضع لتسجيل الدولة في وقت تسجيلها في الولاية.
إذا قام أحد المالكين ببيع حصة إلى مالك آخر ، فإن حق الشفعة لا ينطبق ، وإذا رغب العديد من المشاركين في الملكية المشتركة في الحصول على حصة ، فإن حق اختيار المشتري يعود إلى البائع.
إنهاء حق الملكية المشتركة
يجوز تقسيم الملكية المشتركة بين المشاركين فيها بالاتفاق بينهم. تقسيم الملكية يعني إنهاء الملكية المشتركة. يمتلك كل من المالكين المشاركين السابقين كائنًا جديدًا للملكية ، تم تشكيله نتيجة للتقسيم ، ويحق لهم امتلاكه واستخدامه والتصرف فيه بشكل مستقل.
يحق للمشارك في الملكية المشتركة المطالبة بفصل حصته عن الملكية المشتركة. عند تخصيص سهم ، سيتم الاحتفاظ بالممتلكات المشتركة فقط فيما يتعلق بالمشاركين المتبقين. يتوقف المشارك السابق في الملكية المشتركة عن كونه شريكًا في الملكية ، ولكنه يصبح مالكًا للممتلكات المخصصة - وهو موضوع قانوني جديد. كقاعدة عامة ، يجب أن يتم التقسيم والانقسام بالاتفاق بين المشاركين. إذا لم يتمكن المشاركون من التوصل إلى اتفاق حول طريقة وشروط تقسيم الملكية المشتركة أو تخصيص حصة ، يمكن حل النزاع في المحكمة. إذا كان القانون لا يسمح بتخصيص حصة عينية أو كان مستحيلًا دون حدوث ضرر غير متناسب للممتلكات المشتركة ، يحق للمالك الشريك المنفصل أن يدفع له قيمة حصته من قبل مشاركين آخرين في الملكية المشتركة (الفقرة 3) المادة 252 من القانون المدني).
للمحكمة الحق في رفض مطالبة أحد المشاركين في الملكية المشتركة بتقسيم حصته العينية ، إذا كان التقسيم مستحيلاً دون إلحاق ضرر غير متناسب بالممتلكات المشتركة. يتم القضاء على عدم التناسب بين الممتلكات المخصصة للمشترك عينيًا وحصته في حق الملكية بدفع مبلغ مناسب من المال أو أي تعويض آخر.
في حالات استثنائية ، يجوز للمحكمة ، حتى في حالة عدم موافقة الشريك ، إلزام المشاركين الآخرين في الملكية المشتركة بدفع تعويض له. هذا ممكن في ظل الظروف التالية: حصة الشريك في الملكية غير مهمة ؛ لا يمكن تخصيص الحصة بشكل واقعي ؛ الشريك في الملكية ليس لديه مصلحة كبيرة في استخدام الممتلكات المشتركة.
يتم تنفيذ الرهن على حصة في الملكية المشتركة في كل من الملكية المشتركة والمشتركة ، مع السمة الوحيدة التي في حالة الملكية المشتركة من الضروري أولاً تحديد حصة المشارك.
أهلا.
أستمر في تحليل رسائلك:
"مساء الخير. قل لي ، من فضلك ، ما هو الفرق الأساسي إذا أصدر الزوجان شقة بملكية مشتركة (50 إلى 50) أو بشكل مشترك؟
من ناحية هناك فرق ، من ناحية أخرى لا يوجد فرق.
ما هو الاختلاف الجوهري؟ ماذا تعني "الملكية التشاركية"؟
وهذا يعني أن الزوجين محددين بوضوح: لمن تعود هذه الحصة. (نصف الشقة ، الثاني - نصف الشقة: ليس من 49 إلى 51 ، وليس من 40 إلى 60 ، أي بالتساوي: من 50 إلى 50.
شيء آخر هو أن الأسهم حقيقية ، وهناك مثالية.
أي أن الأسهم المثالية هي تلك التي لا تتوافق مع مساحة أي غرفة ، ولكنها ، كما كانت ، "مقطوعة عن الحياة" ، أي الحصة المثالية لـ 50٪ من الشقة - يمكن أن يكون في غرفة واحدة أو في غرفة أخرى ، و (إذا كان شقة من ثلاث غرف) وفي الغرفة الثالثة ...
وأين بالضبط - لا أحد يعرف. حتى يتفق الزوجان (أو لا يتفق الزوجان السابقان): ماذا ، ... كيف ، كيف تجعل هذه الأسهم المثالية حقيقية. أي ، في هذه الحالة ، يجب أن يتخلى شخص ما عن حقه في بعض عداداته ، وعلى العكس من ذلك ، يكتسب هذا الحق.
لكن عد إلى سؤالنا.
لذلك ، يصنع الزوجان شقة من 50 إلى 50 أو ملكية مشتركة.
ماذا تعني عبارة "الملكية المشتركة دون تحديد الأسهم"؟
هذا يعني أنني وزوجتي لا نعرف من يملك أي نصيب.
أي أننا نملك الشقة بشكل مشترك.
وهي تمتلك ، على سبيل المثال ، 1٪ ، و 99٪ بالنسبة لي ، أو العكس ، فهي تمتلك 99٪ ، وأنا أملك واحدًا في المائة ، أو على العكس: إنها تمتلك 50٪ وأنا 50٪ - لا يهم: نحن تملك الشقق بشكل مشترك. في حالة الطلاق ، تعتبر المحكمة ، كقاعدة عامة ، أن للزوجين ، عند شراء شقة ، حقوق متساوية في شراء هذه الشقة ، بمجرد تسجيلهما في ملكية مشتركة مشتركة. وكقاعدة عامة ، في 99 في المائة من الحالات ، تنتقل من الملكية المشتركة إلى الملكية المشتركة ، أي أنها تقسم الملكية إلى النصف.
لكن هذا "كقاعدة عامة" ، لأنه يحدث أحيانًا أنه بسبب التراكمات التي قام بها الشخص سابقًا ، والتي تم إجراؤها قبل زواجه ، فقد شكل الشخص نوعًا من
عرض النقود ، وكان الشخص قد "دخل بالفعل في شراء شقة" بهذا العرض النقدي الزائد.
أي ، لنفترض أن الزوج ساهم ، لنقل ، 200 ألف وأن الزوج ساهم بمليوني. وبهؤلاء المليونين ومئتي ألف اشتروا شقة.
في هذه الحالة ، إذا كان من الممكن إثبات وجود مثل هذا التوزيع للأموال عند شراء شقة ، يمكن للمحكمة أن تمنح حصة أكبر من الشقة لأحد الزوجين ، وحصة أصغر لشخص ما.
لكن ، كقاعدة ، كما قلت ، في 99 بالمائة من القضايا ، في حالة الطلاق ، تنتقل المحكمة من ملكية مشتركة إلى ملكية مشتركة ، من خلال تقسيم الملكية بوضوح إلى النصف: لديك نصف ، زوجتي العزيزة ، لدي نصف شقتنا المشتركة.
في هذه الحالة ، تنشأ المحكمة متى؟ عندما يكون هناك نوع من الخلاف ، عندما لا يتفق الناس مع شيء ما ولا يمكنهم الاتفاق على شيء بأنفسهم. إذا اتفق الناس على كل شيء ، إذن ، كقاعدة عامة ، ليست هناك حاجة للمحكمة. وفي هذه الحالة ، يمكن للزوجين الاتفاق على أنها ، على سبيل المثال ، تمتلك 0.1 شقة ، وأنا أملك 0.9.
يمكن؟
يمكن.
هل يمكننا توثيق اتفاقياتنا عن طريق اتفاقية تعريف الأسهم؟
علبة. وسيكون قانونيًا أيضًا.
هل يمكننا الذهاب إلى المحكمة بقرارنا هذا؟
يمكننا أن نجعل المحكمة تحدد قرارنا بشأن تقسيم الملكية المشتركة.
أي ما يحدث: من ناحية ، نحتاج إلى قسمة الأسهم للمحكمة في حالة الطلاق ، ولكن هناك حالة أخرى قد نحتاج فيها إلى تقسيم الأسهم (على الأقل حدد أي سهم ينتمي إلى أي من الزوجين). هذه المنظمة ، هذه السلطة هي مفتشية الضرائب.
يرجى ملاحظة: تقسيم الشقة إلى أسهم (فعلية ومكتب الضرائب) هما شيئان مختلفان.
بمعنى ، إذا كان لدينا ، على سبيل المثال ، ممتلكات مع زوجتنا مسجلة في ملكية مشتركة دون تحديد الأسهم ، ثم من أجل تحديد من يملك ماذا (على سبيل المثال ، في حالة الطلاق) ، يجب علينا أولاً الانتقال من ملكية مشتركة إلى ملكية مشتركة .
أي ، لتقسيم حصصنا ، شقتنا بأكملها إلى أسهم.
ولكن عندما نتعامل مع مفتشية الضرائب ، فإننا نتفق نحن أنفسنا ، بالاتفاق مع الزوج ، على حصة الشقة التي سأعود إليها (للأغراض الضريبية وللحصول على خصم لهذه الشقة) ، وما نصيبها.
مثال بسيط: لنفترض أن شقة تكلف 3 ملايين روبل.
بصفتي مشترًا لشقة ، لدي خصم ضريبي قدره 2 مليون روبل.
والزوج ، على سبيل المثال ، يجلس في المنزل ، ويقوم بالأعمال المنزلية ، ولا يعمل.
هذا هو ، ماذا يحدث؟
أذهب إلى مفتشية الضرائب وأقول إنني وزوجتي قد وافقنا (لأغراض ضريبية) على تحديد حصصنا على النحو التالي: أنها ، على سبيل المثال ، تمتلك ثلث الشقة ، وأنا أملك ثلثي الشقة.
الشقة ، كما نتذكر ، تكلف 3 ملايين. أي ، اتضح أنني اشتريت حصة من شقة بقيمة 2 مليون ولدي 2 مليون - خصم ضريبي. أستخدم الخصم الضريبي ، في هذه الحالة ، بالكامل.
حسنا ماذا عن زوجتك؟
لا يمكن للزوجة استخدامه حتى الآن.
لماذا ا؟
لأن جلوسها في المنزل مع الأطفال ، ليس لديها دخل تدفع عليه الضرائب.
إذا تم تحديد حصصنا بوضوح (50٪ بالنسبة لها و 50٪ بالنسبة لي) ، ففي هذه الحالة ، لا يمكننا القدوم إلى مكتب الضرائب والقول: "دعونا نعيد حساب أسهمنا للأغراض الضريبية".
في هذه الحالة ، اتضح أن تكلفة الشقة 3 ملايين. نصيبي يساوي مليون ونصف (نصف الشقة) ، نصيبها أيضا يساوي مليون ونصف.
وعلى الرغم من أنني مؤهل للحصول على ائتمان ضريبي بقيمة 2 مليون دولار ، فإن هذا الائتمان الضريبي (الذي يمكنني استخدامه) لا يتجاوز قيمة العقار الذي اشتريته.
واشتريتُ نصيباً من شقة بقيمة مليون ونصف المليون على التوالي.
أي ، لأغراض ضريبية ، من الأكثر ربحية تسجيل شقة في ملكية مشتركة دون تحديد الأسهم.
علاوة على ذلك ، يمكنك التقدم بطلب لزوج واحد. الزوج الثاني ، في هذه الحالة ، لديه القليل من المخاطر.
لأن ما يحصل عليه الزوجان أثناء الزواج هو ملكية مشتركة. وإذا كانت الشقة مسجلة ، على سبيل المثال ، باسم الزوج ، ففي حالة الطلاق ، يمكن للزوجة دائمًا طلب "نصيب الأسد" من هذه الشقة.
(حسنًا ، تم شراء الشقة بالمال العام - وهذا يعني: "تعال ، عزيزي ، أعطني نصف الشقة. وسأحصل على نصيبي من الشقة.")
شكرا للاهتمام.
.
إذا كانت لديك أسئلة حول الرهون العقارية - اسأل. اشترك في قناة الفيديو لدينا. حسنًا ، ضع "أعجبني" إذا أعجبك الفيديو.