قرض البناء. مشاكل الإقراض لبناء المساكن

يتطلب البناء الكثير من رأس المال الأولي ، والذي يمكن الحصول عليه من خلال القروض. ستساعدك هذه المقالة في معرفة البنوك التي تقدم مثل هذه البرامج للمقترضين وأين يمكنك الحصول على الأموال لهذه الأغراض.

تقدم العديد من البنوك في الدولة خدمات للمؤسسات التجارية.. فقط عدد قليل منهم يوفر برنامجًا خاصًا للبناء. تم سرد العديد من هذه البنوك هنا ، ويمكن أن تكون مفيدة للغاية.

يُصدر سبيربنك قروضًا تغطي أكثر من نصف ميزانية المشروع. يمكنك الحصول على قروض بالروبل أو الدولار أو اليورو. كما يقوم البنك بإجراء الخبرة الإنشائية للمشاريع وتقديم خدمات أخرى.

يمول Alfa Bank المطورين وأصحاب الأسهم ، بينما يوجد حد أدنى لمبلغ القرض للشركة. يتم تخصيص الأموال لمعظم فئات المباني التجارية ، وهناك متطلبات صارمة للعملاء.

يقدم Absolut Bank خدمات مماثلة. في الوقت نفسه ، يمكنك الحصول على خدمات إضافية يمكن أن تكون مفيدة جدًا أثناء البناء.

تقدم جميع هذه البنوك أيضًا مجموعة واسعة من الخدمات لعملائها التجاريين. لذلك ، إذا كانت هذه البنوك تقدم الخدمات بالفعل ، فمن المحتمل تمامًا أنه سيكون من الأسهل تلقي الأموال.

حيث تظهر عادة مبالغ كبيرة جدًا ، إذن متطلبات الشركات المقترضة المقابلة. معظم البنوك مستعدة للتعاون مع أولئك الذين ظلوا في السوق لسنوات عديدة ويديرون أعمالهم بنجاح.

لتأكيد حالتك وأهدافك ، ستحتاج إلى الكثير من المستندات. يجب أن تراهم البنوك من أجل التحقق من موثوقية وملاءمة إصدار الأموال لبعض المشاريع ثم تحويلها إلى الحساب فقط.

لكل بنك متطلباته الخاصة. تحتاج إلى دراستها بعناية حتى قبل الإيداع ، من أجل إعداد حزمة المستندات اللازمة على الفور. يتم نشرها أحيانًا على مواقع الويب الرسمية جنبًا إلى جنب مع المتطلبات.

سيرى ممثلو البنك المدة التي قضاها العمل التجاري والنتائج طويلة الأجل التي يحققها. سيقومون أيضًا بتقييم حجم البناء المستقبلي بشكل صحيح وآفاقه المحتملة.

أيضًا ، كلما كان العمل أكثر نجاحًا ، زادت الفائدة المواتية وفترة السداد الطويلة التي يمكن للبنك تقديمها.. من المستحسن أن يكون لديك مشاريع أخرى تحقق أرباحًا بالفعل.

إذا كان هناك القليل من الوقت للتواصل مع ممثلي البنك ، فيمكنك استخدام مساعدة سماسرة القروض. إنهم يتقاضون نسبة مئوية معينة للبحث عن القروض الأكثر ملاءمة والتقدم للحصول عليها.

عند توقيع مثل هذه المعاملات الكبيرة ، من المهم تنفيذ العقود بشكل صحيح قانونيًا. الاستعانة بمحامين أكفاء بحيث تكون العقود مفيدة لجميع الأطراف.

يحتوي موقعنا على الكثير من المعلومات لرجال الأعمال. اقرأ الصفحات حول المكان الأفضل لفتح حساب ، وكيفية الحصول على قرض نقدي ، وكيفية الحصول على قروض للمناقصات.

اترك آرائك ومقترحاتك في التعليقات. لتحديد البنوك المناسبة والطريقة الأكثر ربحية للحصول على قروض للبناء التجاري ، اقرأ المراجعات.

في البناء ، من المعتاد النظر بشكل منفصل في الإقراض طويل الأجل وقصير الأجل ، والذي يختلف في الأهداف والأساليب. يشير الإقراض طويل الأجل إلى تقديم القروض للمستثمرين كموارد مالية للاستثمار ، أي لدفع ثمن الأعمال والسلع اللازمة للبناء. تم وصف هذه العمليات في الفقرة 25.7.

يُقصد بالإقراض قصير الأجل في المقام الأول للمقاولين ، وأحيانًا - للعملاء ، من أجل تكملة نقص رأس المال العامل مؤقتًا والحفاظ على التقدم الطبيعي للبناء. كما هو مبين في الفصل. 33 كتابًا مدرسيًا ، فإن رأس المال العامل للمقاولين ضروري لأدائهم العادي. ويرجع ذلك إلى التقلبات الدورية الشهرية والفصلية أحيانًا للعمل الاقتصادي والإنتاجي.

وبالتالي ، يرتبط مفهوم الإقراض طويل الأجل في مجال البناء في المقام الأول بتطوير الأصول الثابتة للمستثمر ، على المدى القصير - مع تجديد رأس المال العامل للمقاول. في الوقت نفسه ، يمكن للمقاولين ، إذا كانوا واثقين من التطور المستقر لأعمالهم ، الحصول على قروض طويلة الأجل لشراء معدات بناء جديدة وتطوير قاعدة البناء الخاصة بهم - ثم يصبحون هم أنفسهم مستثمرين. ومع ذلك ، فإن الاستثمارات في البناء المحلي ليست كبيرة جدًا ولا تنمو ، على الرغم من الحاجة إلى استبدال وشراء معدات جديدة (الشكل 38.1 و 38.2) ، وبالتالي ، لا يأخذ المقاولون في كثير من الأحيان قروضًا طويلة الأجل. تكمن الأسباب في عدم وجود محفظة كافية من الطلبات ، والأرباح غير الكافية لمشاريع البناء الجديدة أو الجارية ، والآفاق غير الواضحة لاستخدام معدات جديدة باهظة الثمن ، والحاجة إلى ضمانات كبيرة للقروض.

مع الإقراض طويل الأجل ، يتم وضع خطة عمل يتم تقديمها إلى البنك. بمبالغ وشروط كبيرة ، يتم توزيع القرض على شرائح ، يمكن أن يكون لكل منها حجم وفترة سداد مختلفة. قد تتضمن اتفاقية القرض بندًا بشأن المشاركة الإلزامية لبعض الوكلاء الفنيين أو المقاولين من الباطن أو الموردين (ما يسمى بالقروض المقيدة).

لإبرام اتفاقية قرض ، تقدم مؤسسة البناء إلى البنك طلبًا بالمبلغ المطلوب وشروط الإقراض ، والمستندات التي تؤكد المصدر المزعوم لسداد القرض ، والمستندات الخاصة بضمان القرض ، وآخر البيانات المالية ، وما إلى ذلك.

يتم استلام القروض قصيرة الأجل لمدة تصل إلى عام واحد ، وفي كثير من الأحيان لعدة أسابيع أو أشهر. يمكن إصدار القروض بضمان (ضمان) أو بدون ضمان. يتم إصدار القرض غير المضمون فقط لشخص لديه تاريخ ائتماني لا تشوبه شائبة وبمبالغ صغيرة.

أرز. 38.1.

أرز. 38.2.

يجب تحديد التزامات تأمين القرض في اتفاقية القرض. لتأمين قرض ، قد يطلب البنك رهنًا للممتلكات المنقولة أو غير المنقولة ، وضمانات الطرف الثالث ، والتنازل عن المستحقات ، وما إلى ذلك. كممتلكات منقولة ، يمكن للمؤسسة أن ترهن مركباتها ومركبات البناء والأدوات الآلية وغيرها

خاصية سائلة. لا يمكن رهن مخزون المواد والعمل الجاري ، لأن ذلك سيتعارض مع عملية الإنتاج العادية. لا يتم قبول الأصول الثابتة المؤجرة كضمان.

يجوز تعيين لجنة لتقدير القيمة الفعلية للممتلكات المرهونة. قبل الرهن (أي حتى الطلب على الضمانات) وفقًا للعقد ، يمكن استخدام المعدات المرهونة في البناء.

يتم إصدار الرهن العقاري (الرهن العقاري) بشكل أكثر تعقيدًا إلى حد ما ، لذلك يتم استخدامه ، كقاعدة عامة ، للإقراض طويل الأجل. يتم تسجيل اتفاقيات الرهن العقاري مع Rosreestr. يتطلب العقار المرهون التحقق من "نقاء الملكية" باستخدام بيانات تسجيل الدولة.

في حالة عدم وجود الضمانات اللازمة ، يجوز للمقترض تقديم ضمان من أطراف ثالثة تتعهد بأن تكون مسؤولة أمام الدائن بالاشتراك مع المقترض. يجب أن يتعامل الضامن بمسؤولية مع إصدار مثل هذا الالتزام ، لأنه ، على سبيل المثال ، في حالة إفلاس المقترض ، سيتعين على الضامن سداد ديون الآخرين بالكامل.

بوليس الآمن هو تأمين المقترض مع شركة التأمين. في الوقت نفسه ، يتلقى المؤمن من المؤمن له قسط تأمين (أي مدفوعات مقابل خدماته ومخاطره) ، يتم تحديد معدله مع مراعاة احتمال إفلاس المقترض.

يعتمد حجم القرض قصير الأجل على مدى توفر رأس المال العامل الخاص والحاجة إلى الأموال ومقدار الدفعة المقدمة المستلمة. مع وجود مبلغ عادي من رأس المال العامل ودفع مقابل العمل في الوقت المناسب ، لا تكون هناك حاجة عادةً إلى قرض قصير الأجل. لحساب مبلغ القرض المطلوب ، يتم وضع خطة للدخل والمصروفات.

على سبيل المثال ، رصيد الأموال في الحساب المصرفي في الأول من الشهر هو 300 ألف روبل. وفقًا لاتفاقية إيجار المعدات ، من الضروري دفع 141600 روبل للإيجار بحلول اليوم الخامس. مع ضريبة القيمة المضافة (عند التخطيط لقرض ، يجب أن تؤخذ المدفوعات في الاعتبار مع ضريبة القيمة المضافة ، لأن هذا مطلوب بموجب قواعد التسويات من خلال البنك). مطلوب حوالي 660 ألف روبل لرواتب الموظفين مع الاستحقاقات ؛ يجب دفع الأجور قبل العاشر ، والأجور المتأخرة محفوفة بالعقوبات. في نفس الوقت تقريبًا ، سيأتي موعد الدفع النهائي للمواد الواردة - 413 ألف روبل. شامل ضريبة القيمة المضافة. يعتبر الإهلاك والشطب الداخلي للمواد في الإنتاج عمليات داخلية ولا تؤثر على مقدار رأس المال العامل الضروري.

من المتوقع أن يتم الدفع من العميل بحلول نهاية الشهر بمبلغ 1770 ألف روبل. مع ضريبة القيمة المضافة ، والتي ستغطي أكثر من التكاليف المتوقعة. في هذه الحالة ، ستكون الحاجة إلى قرض قصير الأجل (حتى شهر واحد) 141600 + + 660.000 + 413.000 - 300.000 = 914600 روبل. مع بعض الهامش

للنفقات غير المتوقعة ، سيكون مبلغ الحاجة للحصول على قرض حوالي 950 ألف روبل. (لا تظهر NDS). ستكون تكاليف خدمة الدين الشهرية بمعدل سنوي 9٪

950.000 0.09 / 12 = 7125 روبل.

عادة ما يكون معدل القرض قصير الأجل أعلى من القرض طويل الأجل ، بمتوسط ​​9٪ سنويًا. عادة لا يوجد حديث عن تأثير اقتصادي في الإقراض قصير الأجل - هذا إجراء قسري يضمن استمرارية إنتاج البناء في مواجهة نقص رأس المال العامل. لا يمكننا الحديث إلا عن الفوائد النسبية للائتمان مقارنة بالعقوبات المفروضة على عدم سداد الديون والخسائر من وقف الإنتاج. على أي حال ، يجب أن يكون مفهوماً أن القرض هو مكسب في الوقت المناسب وخسارة للمال.

• يحتفظ بنك روسيا بالكتالوج المركزي للتاريخ الائتماني ، ولا يتم نقل البيانات إليه إلا بموافقة رسمية من المقترض.
• بيانات البنك المركزي للاتحاد الروسي لعام 2012

النوع الرئيسي من المباني السكنية قيد الإنشاء في بلدنا هو المباني السكنية متعددة الشقق. الإقراض من أجل بنائهم محدد للغاية. الحقيقة هي أن الدخل من مشروع بناء مثل هذا المنزل لا يمكن تحديده بوضوح مسبقًا. ينشأ الدخل من بيع الشقق ، وفي الوقت الذي يبدأ فيه البناء ، من المستحيل أن نقول على وجه اليقين ما هي الأسعار التي سيتم بيع الشقق عند اكتمالها. بالإضافة إلى تقلبات الأسعار العامة في السوق ، تؤثر التغيرات غير المتوقعة في التضاريس أيضًا على تكلفة الشقق. على سبيل المثال ، عادة ما يؤدي ظهور خطط لبناء محطة مترو أو مرآب متعدد الطوابق بجوار المنزل إلى زيادة تكلفة الشقق ، بينما تؤدي خطط بناء مصنع أسمنت إلى تقليلها.

بالإضافة إلى ذلك ، من المستحيل أيضًا تحديد تكلفة بناء مبنى سكني مسبقًا. أثناء البناء ، هناك دائمًا ما يسمى بالأعمال والتكاليف غير المتوقعة التي يستحيل التنبؤ بها حقًا. على سبيل المثال ، في أحد المباني السكنية قيد الإنشاء ، انفجر أنبوب ماء في الأسمنت المخزن في الشقة. خلال عطلة نهاية الأسبوع ، تحولت الشقة إلى مكعب خرساني قوي للغاية. يمكنك تخيل مقدار العمل غير المتوقع والتكاليف التي تسبب بها هذا الحدث.

نظرًا لهذه الميزات ، لا يمكن لمنظمات الإقراض التأكد أبدًا من اكتمال المبنى في الوقت المحدد وفي حدود الميزانية ، وسيتم بيع المساكن بنجاح. وفقًا لذلك ، لا يمكن للبنوك أبدًا التأكد من أن المطور سيكون قادرًا على سداد القرض الصادر للبناء. في هذا الصدد ، عادة ما تستخدم البنوك الأجنبية ، عند تقديم قروض لبناء مباني سكنية متعددة الشقق ، مخططًا خاصًا يتم فيه تحويل معظم المخاطر إلى مؤسسات أخرى. هذا المخطط يبدو تقريبا على النحو التالي.

المطور على نفقته الخاصة يكتسب قطعة أرض (أو الحق في تأجير قطعة أرض). ثم قام بتعيين منظمة تصميم وطلب المشروع منهم. تقوم منظمة التصميم بتنفيذ المشروع وتأمينه. في الوقت نفسه ، يتم تأمين وجود مثل هذه الأخطاء والسهو في المشروع والتي يمكن أن تؤدي إلى زيادة تكلفة البناء. بطبيعة الحال ، لا تعمل شركات التأمين مع منظمات التصميم التي غالبًا ما ترتكب أخطاء ، لذلك تضطر هذه المنظمات إلى مغادرة السوق. وتجدر الإشارة إلى أن هذه الطريقة في رفض المنظمات غير الكفؤة فعالة للغاية.

بعد وجود مشروع ، يعلن المطور عن مناقصة لاختيار مقاول بناء ، والذي يجب أن يقدم ضمان حسن الأداء. إنه مضمون أن شركة البناء ستكون قادرة على الوفاء بالعقد في غضون الإطار الزمني المتفق عليه وبالسعر المحدد في العطاء. عادة ما يتم تقديم الضمان بمبلغ يقارب 10٪ من قيمة العقد مع المقاول. يمكن أن يكون إما في شكل ضمان مصرفي (بطبيعة الحال ، ليس من البنك الذي يقرض البناء) ، أو في شكل تأمين أو ضمان. في هولندا ، على سبيل المثال ، هناك صندوق ضمان خاص ، يتعامل حصريًا مع توفير مثل هذه الضمانات لشركات البناء.

مع العلم بما يجب أن يكلفه البناء ، يقوم المطور بتحليل الوضع والاتجاهات في سوق الإسكان وإعداد خطة عمل ، أي وثيقة يجب أن تقنع البنك بربحية المشروع. كل هذه الأنشطة ، من شراء الأرض إلى إعداد خطة العمل ، تأخذ ما يصل إلى 30 ٪ من تكلفة المشروع.

مع خطة العمل ، يذهب المطور إلى البنك. في البنك ، يقوم إما متخصصون مصرفيون أو خبراء من شركة مستقلة معينة بدراسة خطة العمل ونتائج دراسة سوق الإسكان ومقارنة عرض المقاول بمتوسط ​​تكلفة البناء لمنشآت مماثلة. في حالة وجود رأي إيجابي من الخبراء يوصى بإصدار قرض بحوالي 70٪ من تكلفة المشروع. بعد كل شيء ، تكبد المطور بالفعل 30 ٪ من التكاليف. ومع ذلك ، لم يتم منح أي ائتمان. يتم توقيع اتفاقية قرض مع المطور ، والتي تدخل حيز التنفيذ بعد مرور بعض الوقت (عادةً بعد حوالي شهرين) ، بشرط أن يفي المطور بعدد من الالتزامات.

يمكن أن تكون هذه الالتزامات كثيرة. في الأساس ، تتلخص في حقيقة أن المطور يجب أن يقدم استنتاجات المنظمات المستقلة التي تؤكد النقاء القانوني لصفقة شراء الأرض ، والنظافة البيئية للموقع ، وما إلى ذلك. بالإضافة إلى ذلك ، قد تكون هناك التزامات إضافية.

في الولايات المتحدة ، على سبيل المثال ، حيث كانت البنوك في الثمانينيات. تضررت بشدة من الإفلاس الهائل للمطورين ، وعادة ما يطلبون من المطور ، قبل الحصول على قرض ، العثور على مشترين لما لا يقل عن 70 ٪ من الشقق قيد الإنشاء ، أي لجزء من المبنى الذي يموله البنك. يجب على المشترين المحتملين توقيع اتفاقية يتعهدون بموجبها ، في حالة التسليم في الوقت المناسب لمبنى سكني ، بشراء شقة بالسعر المتفق عليه.

في الوقت نفسه ، يجب تأكيد التزامهم عن طريق دفعة مقدمة ، عادةً ما تكون 5٪ من تكلفة الشقة. لا يحق للمطور استخدام هذه الأموال "المدفوعة مسبقًا" لبناء المنشأة. خلال فترة المشروع بأكملها ، يتم وضعهم في حسابات الضمان لدى البنك الدائن. إذا لم يفي المطور بالتزاماته ، يتم إرجاع هذه الأموال إلى المشترين. من المهم ملاحظة أن البنك يعترف باتفاقية ما قبل البيع على أنها صالحة فقط عندما يتمكن المشتري من تأكيد أن لديه الوسائل لشراء الشقة بعد اكتمال البناء.

نظرًا لأن معظم مشتري المنازل في جميع أنحاء العالم ، باستثناء بلدنا ، هم أشخاص غير قادرين على دفع تكلفة الشقة على الفور ، يجب على كل مشتر تأكيد إمكانية الحصول على قرض عقاري. من حيث المبدأ ، يمكنه الحصول على قرض رهن عقاري من أي بنك ، ولكن عادة ما يمر المشترون بإجراءات الاكتتاب (التحقق من الائتمان) في نفس البنك الذي يمول بناء المنزل ويبرم اتفاقية قرض رهن أولية معه.

عندما يتم الوفاء بجميع التزامات المقترض بإجراء المسوحات القانونية والبيئية وغيرها ، تم بيع 70٪ من الشقق مسبقًا ، وتم إضافة 5٪ من سعر كل شقة إلى حسابات الضمان ، وتم إبرام الاتفاقيات الأولية مع جميع المشترين لتزويدهم بقروض عقارية ، البنك ... لا ، لا يبدأ التمويل ، لكنه يبرم اتفاقية رهن مع المقترض. على الرغم من جميع الاحتياطات المتخذة ، لا يتم التمويل بدون ضمانات.
عادة ما تكون منظمات المطورين منظمات صغيرة. غالبًا ما لا يكون لديهم أصول تتناسب مع تكلفة القرض ، لذلك يتعهد المطور بالمبنى قيد الإنشاء كضمان. في الوقت نفسه ، يجب تأمين كل من المبنى نفسه والمواد الموجودة في المستودع بالموقع وفي الطريق وآلات وآليات البناء وحياة الموظفين وصحتهم والأضرار التي تلحق بأطراف ثالثة.

مع تقدم التمويل والتشييد ، تزداد تكلفة المبنى المرهون وفي نفس الوقت تظل نفس المبلغ (30 ٪ من إجمالي تكلفة المشروع) أكثر من مبلغ الأموال المخصصة من قبل البنك.

من أجل التأكد من تطابق الزيادة في قيمة الضمان ومبلغ القرض الصادر فعليًا ، يخصص البنك أموالًا ائتمانية فقط لدفع تكاليف الأعمال المنجزة ، أي الأعمال التي تزيد من قيمة المبنى المرهون. الطوب الذي يتم إحضاره إلى موقع البناء لا يتم دفعه ، لأن حقيقة استيراده لا تزيد من قيمة الوديعة. يتم الدفع فقط بعد وضع الجدار من هذا الطوب.

وبالتالي ، يتم تشكيل نظام حماية بنكي متعدد المستويات ، والذي يجب أن يحميه من الخسائر في حالة الانتهاء بنجاح من المشروع ، وفي حالة فشلها - تجاوز المواعيد النهائية والتكلفة المخططة. يتم تحويل مخاطر البناء إلى مؤسسات التأمين والضمان ، ومخاطر انخفاض الأسعار في السوق - إلى مشتري المنازل في المستقبل.

إذا اكتمل المشروع بنجاح ، يجب على المقترض إعادة القرض من عائدات بيع الشقق. عند بيع الشقق ، يدفع المشترون لحساب المطور في البنك - دائن البناء. من هناك ، تذهب الأموال تلقائيًا لسداد القرض. وهكذا ، مع شراء كل شقة ، ينخفض ​​مبلغ الضمان - حصة المبنى التي يملكها المطور ، وفي نفس الوقت ينخفض ​​مبلغ ديون المطور للبنك بنفس المبلغ.

في حالة تأخر تشييد المبنى أو زيادة التكلفة ، يتلقى البنك الرضا على حساب التعهد ، وتكون خسائر المطور في معظم الحالات مغطاة من قبل شركات التأمين أو الضامنين.

تم تطوير هذا النظام جيدًا ، مع بعض الاختلافات ، يتم استخدامه في الإقراض لبناء جميع المباني السكنية متعددة الطوابق تقريبًا (الوحدات السكنية) في الخارج.

الوضع مختلف تماما في بلدنا. يكاد لا يتم تمويل البناء في بلدنا من أموال الائتمان ، وعادة ما يعتمد نظام تمويل بناء المساكن على استثمارات مشتري الشقق. في معظم الحالات ، يتم إبرام عقود المشاركة في رأس المال مع المشترين. على أساس هذه العقود ، يستثمر المشترون - المساهمون أثناء البناء مبلغًا معادلاً لتكلفة الشقة ، وعند الانتهاء من البناء يحصلون على الشقة كممتلكاتهم.

هذا النظام محفوف بالمخاطر للغاية بالنسبة للمشترين. في الواقع ، في نفس الوقت ، يتحولون من مشترين إلى رواد أعمال ، وبالتالي يتحملون مخاطر تنظيم المشاريع. يتمثل الخطر الرئيسي في مخاطر ألا تكون الأموال المحصلة من حملة الأسهم (المشترين) كافية لاستكمال بناء المنزل. في هذه الحالة ، سيكون صاحب الأسهم هو مالك الحصة في البناء الجاري ، وعلى الأرجح لن يتمكن من استعادة أمواله المستثمرة.

سيكون من الطبيعي بناء المباني السكنية ليس على حساب حاملي الأسهم ، ولكن على حساب الأموال المقترضة. سيشتري المشترون في هذه الحالة شققًا في منازل مبنية بالفعل ولن يخاطروا بأي شيء. المخاطر بالنسبة للبنوك ، رهنا بتطبيق المخطط الموصوف أعلاه ، ستكون أيضا ضئيلة. ومع ذلك ، يكاد لا يتم إصدار قروض لبناء المباني السكنية. لا يرتبط هذا على الإطلاق بمكر البنوك ، ولكن بحقيقة أنه من المستحيل عمليا تطبيق المخطط الغربي التقليدي للحد من المخاطر في بلدنا.

هناك عدة أسباب لذلك. أولاً ، هناك دائرة ضيقة جدًا من المطورين الذين يمكنهم الحصول على قروض بموجب المخطط الأجنبي الكلاسيكي. بعد كل شيء ، يجب أن يكون لديهم ما يكفي من أموالهم الخاصة لتمويل المرحلة الأولية ، أي لترتيب موقع ، ودفع تكاليف أعمال التصميم والمسح ، وتحليل الطلب في سوق الإسكان واختيار شركة بناء.

بالإضافة إلى ذلك ، تجدر الإشارة إلى أنه يكاد يكون من المستحيل العثور على مقاول على استعداد لتقديم ضمان أداء العقد ، أو منظمة تصميم قادرة على ضمان مخاطر الأخطاء في وثائق التصميم.

ومع ذلك ، يجب الاعتراف بأنه حتى بالنسبة لأولئك الذين لديهم أموال كافية للقيام بالأعمال التحضيرية ، غالبًا ما ترفض البنوك تقديم القروض بسبب مشاكل الضمانات. الحقيقة هي أنه في بلدنا يكاد يكون من المستحيل أخذ مبنى قيد الإنشاء كضمان ، ولا يمتلك معظم المقترضين ممتلكات أخرى تتناسب مع قيمتها.

حتى وقت قريب ، كان استخدام كائن المبنى كضمان مستحيل من حيث المبدأ ، حيث لا يمكن التعرف على المباني غير المكتملة ، باستثناء المباني التي تم إيقاف بنائها بسبب نقص التمويل ، كأشياء عقارية على الإطلاق. الآن تغير الوضع إلى حد ما. قضت محكمة التحكيم العليا في عام 1998 بأنه يمكن تصنيف أي "أشياء تشييد غير مكتملة لا تخضع لعقد بناء ساري المفعول" على أنها عقارات. وبالتالي ، يحق للمطورين تسجيل الأشياء قيد الإنشاء كممتلكات غير منقولة ، وبالتالي استخدامها كضمان.

ومع ذلك ، تكمن المشكلة في أنه من الضروري التسجيل قبل إبرام عقد العمل ، عندما لا يتم بناء أي شيء حتى الآن ولا يوجد الكائن غير المكتمل ببساطة كعقار. لذلك لا يوجد شيء للتسجيل والتعهد.

بالطبع ، هناك مخرج. يمكن إنهاء العقد بعد تشييد جزء من الأساس ، ويمكن تسجيل المبنى ، ويمكن إبرام اتفاقية رهن ، ومن ثم يمكن إعادة إبرام العقد. يمكن تنفيذ هذه العملية فقط لأن اتفاقيات العقود لا تخضع لأي تسجيل. بعد كل شيء ، من المستحيل إبرام عقد لاستكمال تشييد مبنى مرهون. الحقيقة هي أنه عند إبرام العقد ، يتلقى المقاول العام أيضًا المبنى قيد الإنشاء كتعهد. إذا لم يتقاضى أجرًا مقابل العمل المنجز ، فيحق له (المادة 712 من القانون المدني للاتحاد الروسي) الاحتفاظ بالمبنى المشيد.

اتضح ، وفقًا لتشريعاتنا ، أن المطورين الذين يجرون أعمال البناء بمفردهم هم فقط من يمكنهم تسجيل مبنى قيد الإنشاء واستخدامه كضمان. لا يحتاجون إلى توقيع عقود البناء.

نتيجة لذلك ، إذا وافقت البنوك على اتخاذ مبنى قيد الإنشاء كضمان ، فعندئذ عادة عندما تكون قيمته المقدرة في وقت التعهد أعلى من مبلغ القرض المطلوب ، ويكون المطور أيضًا هو المقاول العام.

في الحالات القليلة التي يحدث فيها ذلك ، غالبًا ما تنشأ صعوبات جدية في مرحلة بيع المسكن المبني وسداد القرض. كما ذكرنا سابقًا ، في إطار المخطط المعتمد في الخارج ، حيث يتم بيع المساكن ، يتم سداد القرض ، ويتم إخراج الشقق المباعة من الضمان. لسوء الحظ ، هذا لا يحدث معنا. يتم دائمًا بيع الشقق وفقًا لخطة اتفاقيات المشاركة في رأس المال. نظرًا لأن اتفاقيات المشاركة في رأس المال غير مسجلة ، فليس لدى البنك الفرصة للتحكم في عدد هذه الاتفاقيات ومقدارها. وفقًا لذلك ، إذا حدثت المبيعات في وقت أبكر مما هو مخطط له ، يحصل المقترض على فرصة عدم إبلاغ البنك بهذا الأمر وعدم سداد القرض قبل الموعد المحدد.

في ممارسة المؤلف ، نشأ موقف عدة مرات ، بحلول الوقت الذي كان فيه القرض مستحقًا ، اتضح أن جميع الشقق قد بيعت منذ فترة طويلة للأفراد (بموجب اتفاقيات المشاركة في رأس المال) ، وأن الأموال التي تم استلامها كانت مستثمرة من قبل المقترض في الكائن التالي. يواجه البنك في هذه الحالة معضلة: إما
حاول الحصول على الرضا على حساب الضمان من خلال بدء دعوى قضائية مع الأفراد - مشتري الشقق ، أو ترتيب سداد وهمي لقرض وإصداره لنفس المقترض لبناء منشأة جديدة. عادة ما تختار البنوك الخيار الأخير وتخضع لإملاءات المقترض ، بينما تفقد الفائدة إلى الأبد في إقراض بناء المساكن المضمونة بمبنى قيد الإنشاء.

وبالتالي ، في الظروف الحديثة ، يكاد يكون من المستحيل استخدام مبنى قيد الإنشاء كضمان ، من ناحية ، ومخاطر كبيرة ، من ناحية أخرى. في الغالبية العظمى من الحالات ، تحاول البنوك تقديم قروض لبناء المساكن بموجب ضمانات أخرى. في أغلب الأحيان ، تُمنح القروض بضمان المباني الأخرى وبضمانات الإدارات المحلية. المؤلف على علم بحالة منح قرض لبناء مبنى سكني مؤمن بأسطول من آلات البناء.

من الواضح أن المطورين الكبار جدًا أو "القريبين جدًا" فقط من الإدارات يمكنهم توفير مثل هذا الأمان ، وحتى هؤلاء المطورين نادرًا ما يكونون قادرين على العثور على أمان لأكثر من كائن واحد. وبالتالي ، يضطر المطورون للعمل وفقًا لنظام المشاركة في رأس المال ، مع المخاطرة باستمرار بعدم زيادة المبلغ المطلوب من الأموال وعدم استكمال البناء.

لا يمكن حل المشكلة إلا على المستوى التشريعي. لن يتطور الإقراض لبناء المساكن حتى يتمكن المطورون من تعهد المبنى نفسه كضمان ويفقدون القدرة على بيع الشقق من المبنى المرهون دون سداد القرض.

لسوء الحظ ، لا أحد يعمل على إيجاد حل لهذه المشكلة. إذا حكمنا من خلال "مفهوم تطوير الإقراض العقاري في الاتحاد الروسي" (قسم "إقراض بناء المساكن") الذي اعتمدته حكومة الاتحاد الروسي في يناير 2000 ، فإن هذه المشكلة ببساطة غير موجودة.

VM منتس ، مرشح العلوم الاقتصادية

هذا هو المبلغ المالي الذي يصدره البنك الدائن لبناء أشياء من أنواع مختلفة. تصدر البنوك مثل هذه القروض بموجب المبنى نفسه أو حقوق الملكية الكاملة أو الجزئية لهذا الكائن. على حساب صناديق الائتمان ، يشتري المطورون المواد ويدفعون مقابل جميع الأعمال اللازمة التي يتم تنفيذها أثناء عملية البناء.

يرجع سبب إلحاح القضايا المتعلقة بتوسيع نطاق إقراض البناء إلى الافتقار إلى المباني عالية الجودة والموثوقة. ينطبق هذا على المباني السكنية والمباني الإدارية والتجارية وغيرها. أثار هذا الحاجة إلى المتخصصين الضيقين. والحقيقة أن السمة المميزة لقروض البناء تتمثل في تحويل مبالغ كبيرة من الأموال إلى حسابات المستهلكين. يصعب التحكم في معدل دوران هذه الكميات من الأموال ، وبالتالي ، للحفاظ على سجلات دقيقة ، توظف البنوك متخصصين في القروض في قطاع البناء.

حتى شركات البناء الأكثر تطوراً لا تملك في كثير من الأحيان أموالاً مجانية كافية لبدء بناء شيء ما. تهتم المؤسسات المصرفية بشكل رئيسي بإصدار مثل هذه القروض. أولاً ، من غير المرجح أن ترغب الشركات ذات السمعة الطيبة في إفساد سمعتها بسبب تاريخها الائتماني السيئ. ثانيًا ، تعتبر الأموال المصرفية بالنسبة لهم مصدر تمويل لا ينضب تقريبًا ، وبالتالي لن تفسد العلاقات مع البنوك. لكن تجدر الإشارة إلى أن آلية العلاقات الائتمانية في هذه الصناعة ليس لها تطور مناسب في بلدنا.

العوامل التي تعوق تطوير العلاقات في مجال الإقراض لأغراض البناء

ليست كل المؤسسات المصرفية مستعدة لإصدار قرض لمؤسسة بناء ، بسبب عدد من العوامل. هناك العديد من هذه العوامل. ومن بينها ، أولاً وقبل كل شيء ، من الضروري ملاحظة ما يلي:

1) يحدث غالبًا أن يخطط المطور لبناء منشأة جديدة على أرض غير شرعية. تعاون البنوك مع هؤلاء المطورين غير مرغوب فيه ، حيث يوجد خطر فقدان مبلغ ضخم من المال. لن يولد المبنى السكني المشيد بشكل غير قانوني أو مركز التسوق أو الترفيه أو عيادة أو مكتب محاماة دخلاً ماليًا لسداد أموال القرض حتى يتم تقنين الحقوق وفقًا للقانون.

2) في بلدنا ، لم يتم تطوير نظام تسجيل حقوق الأراضي بشكل صحيح ، مما يؤدي دائمًا تقريبًا إلى مشاكل مختلفة الأحجام ، من النزاعات الصغيرة إلى التقاضي.

3) يلتزم المُقرض المُصدر لقرض البناء ببيع المبنى غير المكتمل إذا فشل المطور في القيام بذلك.

4) للأسباب المذكورة أعلاه ، لا يمكن أن يحصل البنك الدائن على ضمان بنسبة 100٪ للوفاء بالتزامات الائتمان من قبل العملاء. بالإضافة إلى ذلك ، هناك دائمًا خطر تقليل سيولة البنوك الدائنة.

ما هي الخطوات التشريعية التي يجب اتخاذها لتطوير إقراض البناء؟

• تحرير سياسة الدولة في مجال نقل ملكية الأراضي إلى الملكية الخاصة.
• تطوير مشروعات قوانين جديدة تنظم نظام العلاقات في مجال الإقراض لأغراض البناء.
• تطوير القوانين المعيارية التي تضمن محاسبة حقوق البناء قيد التنفيذ.
• إلغاء القيود القانونية التي تعقد العلاقات الائتمانية على خلفية تقصير محتمل.

لتطوير وتحسين نظام الائتمان في قطاع البناء ، من المستحسن إدخال الأحكام التالية:

1) يجب سداد الفائدة على أموال القرض من قبل المطور أثناء عملية البناء ، بينما مبلغ القرض نفسه - بعد أن يبدأ البناء في التحصيل.

2) قبل البدء في البناء ، ابحث عن العملاء المحتملين لتنفيذ المنشأة المشيدة.

3) يجب على البنوك ، قبل إصدار القروض لشركات المقاولات ، أن تدرس بعناية المخاطر المحتملة للبناء.

ابق على اطلاع دائم بجميع أحداث United Traders الهامة - اشترك في موقعنا

يعمل ARS-PROM كوكيل استشاري ، مما يساعد في الحصول على قرض بأفضل الشروط. سنساعدك على إكمال طلب القرض الخاص بك وإرساله إلى البنك. يقدم "سبيربنك" PJSC خيارين للإقراض: مضمون وبدون ضمانات.

تطبيق

تقديم طلبمن خلال الموقع. سيتصل بك مدير ARS-PROM لتوضيح التفاصيل والمضي قدمًا في حساب تكلفة المبنى.

الحصول على قرض

سنساعدك في إعداد المستندات والحصول على قروض للبناء بشروط ميسرة.

بناء مبنى من LSTK في موسكو

مباشرة بعد موافقة البنك على الطلب ، سنشرع في تشييد المبنى. بضعة أشهر - وتسدد القرض بالأموال المستلمة من المبنى المكتمل.

من 14,5 %

قبل 2 سنوات
شروط القرض

4-5 أيام
مصطلح للنظر في التطبيق

2 من السنة
مدة IP

من 14,5 %
معدل القرض الشهري

قبل 10 سنوات
شروط القرض

8-11 أيام
مصطلح للنظر في التطبيق

3 من السنة
مدة IP

ما يمكن أن الأشياء
بناء على الائتمان؟

مهمتنا هي مساعدتك في بناء مبنى أعمال فعال. وإذا كان الإقراض مناسبًا لك ، فسوف يسعدنا مساعدة كيان قانوني في الحصول عليه لبناء العقارات السكنية أو التجارية الجاهزة. ما المبنى الذي تحتاجه؟ مبنى متعدد الطوابق ، مصنع ، مغسلة سيارات أو متجر؟ يمكن بناء أي عقار تجاري على أساس تسليم المفتاح باستخدام قرض يتم إصداره لكيان قانوني.

إذا كان لديك بالفعل أرض مخصصة لتطوير الإسكان متعدد الشقق ، فإن أسرع طريقة لتنفيذ المشروع هي بناء مباني متعددة الطوابق بنظام تسليم المفتاح. العقارات دائمًا في الأسعار ، مما يعني أنه إذا اخترت المكان المناسب لبناء المنازل ، فلن يكون من الصعب سداد قرض للبناء.

يمكن أيضًا تنفيذ تشييد المباني الصناعية بقرض. تم تصميم الهياكل من مصنع ARS-PROM للتجميع السريع والسهل للمبنى. إذا كان لديك أرض لتشييد مبنى أو مصنع صناعي ، فاتصل بـ ARS-PROM لتوضيح شروط الحصول على قرض.

غسيل السيارات هو عمل تجاري يمكن أن يؤتي ثماره في أقل من عام مع الاختيار الصحيح للموقع. مع الهياكل من ARS-PROM ، يعد هذا أكثر من الواقعية ، لأن تكلفة الهياكل لغسيل السيارات الجاهزة ستكون ضئيلة للغاية. قم ببناء مغسلة سيارات بنظام تسليم المفتاح بالائتمان وادفعها في أسرع وقت ممكن من خلال الدخل الناتج عن عملك الجديد.

متجر جاهز
على قرض تسليم مفتاح

المتجر أو الجناح بالائتمان هو عمل تجاري سيؤتي ثماره في أقصر وقت ممكن. تأتي تصميمات ARS-PROM مباشرة من المصنع بدون علامات تجارية للوكيل. لذلك ، فإن تكلفة المتجر ضئيلة ، وعائد الاستثمار مرتفع. المتجر المبني على الائتمان هو عمل سيسمح لك بسرعة كبيرة بسداد ديونك للبنك.