Sådan vurderer du en lejlighed til et realkreditlån. Vurdering af værdien af ​​en boligbygning med en grund Anvendte standarder for vurderingsaktivitet

Ejendomsvurderingsrapport er en obligatorisk skriftlig del af en specialists arbejde, og det er dette dokument, der udleveres til klienten.

Men forholdet mellem en speciallæge og en anden person, der har bedt om en ydelse, er også fastlagt i rapporten og i en særlig kontrakt.

På en eller anden måde, men det udførte arbejde og den udarbejdede rapport tyder på, at ydelsen er modtaget. Konklusionen er et dokument, der har retskraft.

Hvis den er udarbejdet af en fagmand inden for sit område, så kan rapporten vedhæftes retsdokumenter, og den kan også bruges i retssager og retssager, vedhæftes en arvesag og deltage i andre transaktioner, der er forudsat af den almindelige handelsomsætning i vores Land.

Opgave til vurdering af fast ejendom

Opgave til besigtigelse af fast ejendom er den handling, der går forud for evalueringsproceduren. Modtagelse af en ordre på arbejde, en specialist, så at sige, modtager de relevante opgaver. Som led i denne opgave skal han fastslå en række fakta. Disse omfatter:

• objekt undersøgelse,
• juridisk beskrivelse af fast ejendom,
• nøjagtige placering,
• grænsekarakterisering.

Derudover bør en ejendomsmægler stifte bekendtskab med opgaven:

• studere alle nuancerne af objektet,
• gøre dig bekendt med indførslerne i det i det relevante register,
• indhente oplysninger fra ejeren,
• rejse arkivdokumenter, hvis det er nødvendigt.

Disse handlinger skal foretages af hver enkelt fagvurderingsmand, således at rapporten, der er udarbejdet på baggrund af arbejdet, kun indeholder pålidelige oplysninger, der svarer til virkeligheden.

Det er meget vigtigt at være opmærksom på, hvem der laver rapporten.

En fagvurderingsmand, der har den rette uddannelse, har ret til at udarbejde en rapport. Hverken assistenten eller sekretæren er bemyndiget til at udarbejde dette dokument. Ved udarbejdelsen af ​​rapporten sættes datoen for dens udarbejdelse, vurderingsmandens underskrift samt segl, hvis klienten har handlet med virksomheden.

Men ofte sker det i praksis, at specialisten får den assisterende vurderingsmand til at skrive en konklusion med alle dens komplekse nuancer og regler, og proffen selv sætter kun sin underskrift.

En sådan adfærd er fyldt med konsekvenser i form af en analfabet beskrivelse af processen med vurdering og konklusion på analysen af ​​værdien af ​​fast ejendom på grund af manglende erfaring fra en assistent eller sekretær.

Hvem udarbejder ejendomsvurderingsrapporten?

Konklusion om den erhvervede ejendom, eller rettere, om dens værdiansættelse kan kun udarbejdes af en fagvurderingsmand.

Faktum er, at før de køber en ejendom, beder fremtidige ejere en professionel om at tjekke ejendommens tilstand. Kun en person med særlig viden kan præcist beskrive tilstanden. Det betyder, at det er dem, der skal udarbejde en rapport for bedst muligt at afspejle den aktuelle situation.

Indberet pris

At tale om omkostningerne ved en rapport om analyse af værdien af ​​fast ejendom er ikke entydig. Omkostningerne til en ejendomsvurderingsrapport afhænger ikke kun af den region, hvor borgeren bor, men også af selve objektet. Hvis vi taler om erhvervsejendomme, og vi tager højde for den centrale stribe af Rusland, så omkostningerne ved vurderingen starter fra 15.000 rubler, Dette er derfor omkostningerne ved rapporten.

Hvis vi taler om fast ejendom som et hus, et bygget sommerhus eller en grund, så vil omkostningerne ved arbejdet fra en snævert specialiseret specialist og den efterfølgende udarbejdelse af det tilsvarende dokument variere fra seks til 8000 rubler.

Hvis vi taler om en almindelig lejlighed eller et værelse, så vil prisen på lejlighedsvurderingsrapporten koste dig beløbet ikke over 5000 rubler.

I regionerne i det fjerne nord er værdien af ​​dette beløb lidt overvurderet, men i outbacken af ​​den centrale stribe i Rusland er den tværtimod meget lavere. Ja, og bare rolig, at omkostningerne ved ovenstående arbejde med at udarbejde en konklusion er for høje. I enhver by kan du finde alternative muligheder, fordi meget afhænger af en bestemt specialists erfaring.

Konklusion om ejendommens markedsværdi

Ejendomsvurderingsrapport(en eksempel på ejendomsvurderingsrapport kan downloades ovenfor) er et dokument, der er udarbejdet i overensstemmelse med den gældende lovgivning i vores land, og som indeholder alle resultaterne af vurderingen af ​​objektets markedsværdi samt en liste af alle de udførte undersøgelser.

Denne handling kan omfatte følgende oplysninger:

• grundlæggende oplysninger om objektet,
• beskrivelse,
• grunde til at udføre en specialists handlinger,
• et overblik over det eksisterende ejendomsmarked,
• oplysninger om de metoder, der er anvendt i vurderingen,
• mulighed for at overdrage fast ejendom som sikkerhed,
• beregning af værdien af ​​vurderingsobjektet,
• samt hvilke dokumenter evaluatoren brugte som informationskilde til udarbejdelsen af ​​rapporten.

De skal stilles til rådighed både af ejeren selv og af nogle organer, der servicerer fast ejendom, såsom en forvaltningsorganisation.

Beretning om vurdering af købesummen for lejligheden

Lejlighedsvurderingsrapport(vi foreslår at se på et eksempel på en lejlighedsvurderingsrapport ovenfor) - dette er et dokument, der er udarbejdet på grundlag af loven og har til formål at bestemme, hvor meget købesummen svarer til boligens faktiske tilstand.

I dette tilfælde bør en uafhængig ejendomsvurdering indvarsle en frikøbsprocedure. Det er nødvendigt at bestemme en rimelig pris.

Dets placering, layout, økologiske tilstand, naboer og så videre tages i betragtning. Omkostningsanalyseproceduren udføres på et generelt grundlag, dog understreges det i rapporten, at lejligheden er ved at blive klargjort til køb.

Konklusion på vurderingen af ​​fundamentet for et boligbyggeri

Beretning om vurdering af fundamentet for en beboelsesbygning er et dokument, der indeholder en ekspertudtalelse, der beskriver fundamentet for et boligbyggeri, fortæller om dets styrke, forventede levetid, samt forskellige problemer, der kan opstå i forbindelse med driften af ​​bygningen.

I denne situation lægges vægten på objektets tilstand. Det ville heller ikke være overflødigt at rapportere dens bredde, højde, anvendte materialer samt året for hældning.

Vurderingsrapport om brandskade i boliger

Brandskadevurderingsrapporten indeholder følgende data.

1. Først analysen af ​​alle indsendte dokumenter samt vidnesbyrd. Det er også hensynet til fotografier og deres efterfølgende analyse og undersøgelse.
2. Beskrivelse af alle de nødvendige teknikker, der anvendes af specialister. En omtrentlig begrundelse for hver af de anvendte metoder, gennemførelse af de nødvendige beregninger, udarbejdelse af en skønsplan, som omfatter restaureringsarbejde efter en brand, en omtrentlig beregning af bygningens slitage, en liste over den tilgængelige pakke af dokumenter , samt en inspektionsplan.

Gennemgang af rapporten

Gennemgang af lejlighedslækagevurderingsrapporten opgøres i sagen, når ejendommen af ​​den ene eller anden grund var initiativtager til oversvømmelse.

I denne situation er det nødvendigt at vurdere ikke kun de skader, der blev påført lejlighederne nedenfor, men også skaderne på ejendommen, der forårsagede oversvømmelsen.

I denne situation tilkaldes også en specialvurderingsmand, som har pligt til at medbringe alt nødvendigt arbejde og sagkundskab for at fastslå årsagen til lækagen og den forvoldte skade, samt i det hele taget konstatere, hvor meget ejendommen har mistet. i værdi på grund af denne hændelse.

Koordinering af ejendomsvurderingsresultater

Koordinering af resultaterne af besigtigelsen af ​​fast ejendom- Dette er en procedure, hvor to rapporter, der er udarbejdet på baggrund af den samme ejers klage, sammenlignes med hinanden for nøjagtigt at fastslå den anslåede værdi af en bestemt ejendom.

I dette tilfælde kan de to eksperters udtalelser enten konvergere eller divergere, men ikke væsentligt.

I dette tilfælde foretages en yderligere vurdering, og resultatet sendes til ejeren af ​​det udvalgte objekt til undersøgelse. Et karakteristisk træk ved denne rapport er, at den er udarbejdet i form af en tabel.

Nu ved du, i hvilken situation, hvilken specifik rapport om værdiansættelsen af ​​ejendommen du måtte have brug for, og på egen hånd, uden hjælp fra specialister, kan du vælge den, du har brug for.

Det er dog kun en kompetent fagmand, der kan hjælpe dig med at udarbejde dette dokument, som du kan finde på den relevante annonce i selve byen.

14.08.17 51 741 4

Og hvorfor er der brug for hende

Du skal købe en lejlighed med et realkreditlån.

Banken godkendte låneansøgningen, agenten fandt en passende lejlighed. Det næste trin er at indsamle et komplet sæt dokumenter til banken. Det vil omfatte en ejendomsvurdering.

Elena Evstratova

solgt og købt ejendom med en vurdering

Når en bank giver en låntager et realkreditlån, stiller den automatisk den ejendom, der er købt med dette lån, som sikkerhed: "Her er pengene til dig, men indtil du returnerer alt, er lejligheden som min." Hvis låntager ikke returnerer pengene, har banken ret til at tage lejligheden og sælge den på auktion.

Styrken ved et realkreditlån ligger netop i, at det er nemt at sælge en lejlighed på auktion – på bankernes sprog er der tale om et likvidt pant. Bankerne er sikre på deres lån, så de kan sænke renten.

Det er vigtigt for banken, hvad det præcist giver 3.000.000 rubler for: en hytte eller en lejlighed. Vil han være i stand til at sælge denne lejlighed for de samme 3 millioner, hvis der sker noget? Dette spørgsmål skal besvares ved en vurdering.

For køber er vurderingen en yderligere garanti for, at genstanden er de penge værd, den sælges for.

Hvem laver vurderingen

Ejendomsvurderinger foretages af vurderingsmænd. Deres aktivitet er reguleret af den føderale lov "Om vurderingsaktivitet i Den Russiske Føderation". Det kan være en virksomhed eller en individuel iværksætter.

Hvad en vurderingsmand skal have:

Profiluddannelse, medlemskab af en selvregulerende organisation og forsikret ansvar

Profiluddannelse

Medlemskab i SRO

Ansvarsforsikret

Banker er ved lov forpligtet til at acceptere værdiansættelsen af ​​enhver vurderingsmand. Men i virkeligheden akkrediterer bankerne selv virksomheder, hvis vurderinger de stoler på. Hvilke vurderingsmænd der er citeret af en bestemt bank, står normalt på hjemmesiden. Sberbank samarbejder med 256 taksatorer, Vozrozhdenie Bank - med 90.

Sådan vælger du en virksomhed til evaluering

Ring til listen over vurderingsfirmaer, der tilbydes af banken. Her er hvad du skal finde ud af i samtalen.

Hvor hurtigt kommer taksatoren? Normal tid er 1-2 dage.

Hvor lang tid tager det at udarbejde en rapport. Normalt inden for 3-5 dage.

Hvor meget er vurderingen. Den gennemsnitlige pris i St. Petersborg er 3000 rubler. I Moskva starter priserne ved 2500 rubler.

Hvor meget koster den anden kopi af rapporten. Vurderingsvirksomheder laver som standard én kopi af rapporten. Det andet eksemplar i en normal virksomhed vil blive printet gratis. I nogle virksomheder vil den anden kopi koste 500 rubler.

Sådan ser rapporten ud

Vurderingen af ​​lejligheden foretages i form af en rapport. Rapporten opbevares i trykt form sammen med pant i lejligheden.

Rapporten skal indeholde:

• hvem bestilte og hvem udførte vurderingen, med hvilken metode;
• hvilken slags lejlighed det er, i hvilken stand, hvordan den bruges;
• hvordan er tingene på markedet, hvor denne lejlighed vil blive solgt;
• for hvor meget det kan sælges normalt eller på auktion;
• hvad er bilagene til vurderingen i form af fotografier og kopier af dokumenter.

Uden taksatorens segl og underskrift er rapporten ugyldig. Til rapporten er vedlagt et dokument på én side med et resumé af rapporten. Den gives til banken sammen med rapporten.

Hvad er prisen

Markedsværdi- lejlighedens pris, hvis den sælges uden hastværk og force majeure.

Likvidationsværdi- minimumsprisen, som banken vil sælge lejligheden for i løbet af kort tid.

Hvad påvirker markedsværdien

Det område, hvor ejendommen er beliggende. Det påvirker prisen pr. kvadratmeter: i St. Petersborg er en kvadratmeter i Moskovsky-distriktet i gennemsnit 20.000 rubler dyrere end i Nevsky. Derfor vil en lejlighed i et nyt hus, som blev bygget blandt gamle panelhuse, koste mindre end analoger i et godt område.

Vurderingsmænd bruger forskning og data fra ejendomsportaler. Dette er en forskningsside fra webstedet Real Estate Bulletin.

Bygningens tekniske karakteristika: i hvilket år huset er bygget, hvornår er eftersynet og hvor mange etager i huset. Alt er taget i betragtning: tilstedeværelsen af ​​en skraldeskakt, organiseringen af ​​parkering, tilstanden af ​​hoveddøren.

Lejlighedens stand. Hvilken etage, hvor mange rum og er der en reparation. Taksatoren ser selv på, om der er lagt linoleum eller laminat på gulvet, om der er flise på badeværelset og hvordan belysningen er udført i lejligheden.

Lejlighedens tilstand har betydning: Hvis tapetet er snavset, er rapporten markeret "kræver reparation".

Reparation med tapet og for 70 tusind rubler, og for 5 tusind er sidestillet med "europæisk kvalitet reparation". Derfor er det ikke værd at vente på, at taksatoren inkluderer den fulde pris for designerreparationer i lejlighedens pris. I bedste fald vil han sætte en multiplikator på reparationer.

Ejendomsmarkedet i øjeblikket. Eksperten ser på lignende genstande på markedet. For odnushki i et monolitisk hus vil analogerne være det samme område lejligheder i monolitiske eller murstenshuse. Panelhuse sammenlignes normalt ikke med murstenshuse, eller der indføres koefficienter. Fem lignende genstande bruges til at vurdere lejligheden. Sammenligning af analoger er en god måde at se, hvor prisen er for høj.

Den sidste sal reducerer den anslåede værdi af lejligheden med 2-3%, første sal - med 5-10%

Sådan beregnes bjærgningsværdi

Likvidationsværdien beregnes ved hjælp af formler. Det, der betyder noget her, er efterspørgselselasticiteten og tidsværdien af ​​penge.

Et eksempel på efterspørgselselasticitet. Der er ringe efterspørgsel på en treværelses lejlighed i en ny bygning i stueetagen, fordi store optagelser og en lav etage skræmmer købere væk. Du kan sælge en sådan lejlighed på kort tid kun til en lav pris. Forskellen mellem markeds- og likvidationspriserne er op til 3 millioner rubler.

Der er stor efterspørgsel på en etværelses lejlighed i mellemetagen i et panelhus inden for 5 minutters gang fra metroen, fordi sådanne lejligheder altid er efterspurgte på markedet. Likvidationsværdien af ​​en sådan lejlighed er tæt på markedsværdien.

Et eksempel på penges tidsværdi. Når det kommer til store vilkår og store penge, siger man ofte, at penge bliver billigere med tiden. Det vil sige, at rublen nu er mere værdifuld end rublen om et år. Hvis en lejlighed kan sælges billigere nu, så er det bedre end lidt dyrere senere. Dette princip har mange begrundelser: inflation, politiske risici, menneskelig dødelighed og verdens fremskridt.

Når en lejlighed sælges til afviklingspris, betales lånet først tilbage. De resterende midler modtages af låntageren. Derfor, jo højere likvidationsprisen er, jo flere penge vil han have i hænderne.

Likvidationsværdien af ​​en lavprislejlighed er ikke meget forskellig fra markedsværdien. Det er nemmest at sælge det på markedet, fordi der er efterspørgsel efter dem. En luksuslejlighed i en ny bygning vil blive solgt i lang tid selv med rabat.

Spredningen af ​​priser for tre-værelses lejligheder i St. Petersborg

Vi har udvalgt lejligheder indenfor samme område ifølge ejendomsportalen EMLS

Ved arv af fast ejendom eller ansøgning om realkreditlån kræves en vurdering af hus og grund. Det er problematisk at udføre proceduren på egen hånd, resultatet vil være omtrentligt.

Hvornår skal der foretages en ejendomsvurdering?

Der kræves en vurdering af hus og grund for at fastslå ejendommens markedsværdi. Ved en købs- og salgstransaktion udføres proceduren på frivillig basis.

Inddragelse af en skønsmand er fastsat ved lov i følgende tilfælde:

• Dannelse af en arv. Det er nødvendigt at identificere omkostningerne ved boligen, så notarkontoret udsteder en attest, der bekræfter retten til at råde over ejendommen.
• Bank depositum. Et kreditinstitut udsteder ikke penge uden registrering af en hæftelse. Dette kræver en sagkyndig udtalelse om ejendommens værdi.
• Ejendomsforsikring. For at beregne forsikringsbeløbet er det nødvendigt at indhente data om værdien af ​​den ejendom, for hvilken forsikringspolicen er udstedt.
• Skadesvurdering. Størrelsen af ​​beløbet for reparationsarbejde fastsættes.
• Registrering . Størrelsen af ​​statsafgiften afhænger af ejendommens værdi.
• Vurdering af huset til retten. Når et ægteskab opløses, eller der opstår stridigheder mellem arvinger, er værdiansættelsen af ​​fast ejendom med til at løse formuestridigheder.

VIGTIG! En vurdering af en boligbygning udføres for at beregne bidrag til den autoriserede kapital i en virksomhed. Stiftere har ret til at bidrage med penge eller overføre personlige ejendele til virksomhedens ejerskab.

Hvem har ret til at vurdere hus og grund

Uafhængige specialister, personer, der har tilladelse til at udføre ekspertvirksomhed, har ret til at foretage en vurdering af huset. Bedømmere er en del af SRO og har en civilansvarsforsikring på mindst 300 tusind rubler.

Ejendomsejere vælger en ekspert på egen hånd under hensyntagen til priserne for tjenester, omdømme og andre parametre. Men låneinstitutter sender, når de udsteder et realkreditlån, låntagere til visse vurderingsmænd.

RÅD! SRO'er, der samarbejder med kreditinstitutter, udarbejder en rapport i overensstemmelse med bankens krav. Dette eliminerer risikoen for at sende dokumentet til revision eller genudstedelse.

Proceduren for vurdering af et hus med en grund

Ejendomsvurderingsprocessen består af en række trin. Boligejeren forhandler vilkårene for samarbejdet med taksatoren, fastsætter fristerne for undersøgelsen. En aftale er under udarbejdelse.

Efter at have underskrevet kontrakten giver ejeren af ​​ejendommen eksperten dokumentationen for huset og aftaler datoen for specialistens besøg. Under verifikationsprocessen fotograferer taksator boligen, inspicerer bygningen for ulovlig ombygning.

En uafhængig vurdering af huset og stedet udføres på grundlag af en af ​​følgende metoder:

1. Analog. Essensen af ​​undersøgelsen er at sammenligne priser for sådanne transaktioner i løbet af året. Ud fra analysens resultater fastlægger taksator værdien af ​​det aktuelle objekt. Denne teknik bruges i store byer.
2. Dyrt. Et træk ved metoden er vurderingen af ​​de omkostninger, som husejeren afholder under reparationer og. Omkostningsekspertise bruges til at fastsætte udgifterne til sommerhuse.
3. Indbringende. Det bruges til at vurdere bylejligheder og erhvervsejendomme. Markedsværdien bestemmes ved at vurdere investeringsafkastet i fast ejendom.

Når man undersøger et privat hus og en grund, er taksatoren opmærksom på følgende parametre:

• Ejendommens beliggenhed (udvikling af infrastruktur, bebyggelsestype mv.).
• Byggetilstand (byggeår, antal etager, areal, type byggematerialer, kommunikationstilstand).
• Tilstedeværelsen af ​​en byrde på stedet og sommerhuset.

OPMÆRKSOMHED! Hvis den faste ejendom til salg blev købt med lånte midler, og lånet ikke tilbagebetales, skal ejeren fjerne hæftelsen fra huset og bestille et opdateret uddrag fra USRN.

Gyldigheden af ​​rapporten for boligkøbt til realkredit er seks måneder. Hvis ikke kun et hus, men også en grund købes på kredit, kræves en yderligere vurdering af grunden.

Hvilke dokumenter skal leveres

For at bestemme værdien af ​​et hus kræves følgende dokumentation:

• Duplikat af identitetskort og TIN fra ejeren af ​​ejendommen.
• Matrikelpas og.
• Et dokument, der bekræfter ejerskabet af huset.

Ved køb af bolig i en bygning under opførelse kræves en aftale med bygherren.

Evalueringsrapport

Ejendomsvurderingsrapporten udfærdiges skriftligt. Siderne er nummererede, rapporten er hæftet, certificeret med stempel og underskrift fra SRO-repræsentanten. Rapporten indeholder i gennemsnit tredive sider.

Dokumentet indeholder følgende oplysninger:

• data om eksperten og kunden;
• information om metoder til boligvurdering;
• oplysninger om det inspicerede hus;
• analyse af ejendomsmarkedet;
• identifikation af genstandens markedsværdi.

Rapporten til banken ved ansøgning om realkreditlån indeholder:

• boligdokumentation;
• fotografier taget under eksamen;
• ejendommens markedspris;
• likvidationsværdi (det beløb, som banken vil kunne sælge huset for, hvis låntageren ikke opfylder sine forpligtelser).

Hvis bankens klient selvstændigt har valgt vurderingsfirmaet, skal du ud over rapporten vedlægge:

• diplom for uddannelse inden for vurdering;
• et dokument, der bekræfter medlemskab af SRO;
• ansvarsforsikring.

RÅD! Kunden af ​​vurderingen skal omhyggeligt studere den udarbejdede rapport fra eksperten, der er på virksomhedens kontor. Dette vil hjælpe med hurtigt at løse mulige problemer og forstå nuancerne.

Hvad kan vurderingsomkostningerne påvirke?

SRO-ekspertrapporten påvirker følgende lånebetingelser:

• størrelsen af ​​beløbet;
• lånets løbetid;
• rente.

Hvis den reelle værdi af genstanden, angivet af vurderingsmanden, er lavere end markedsværdien, udsteder banken ikke det nødvendige beløb. I en sådan situation skal låntager:

• kræve en reeksamen;
• foretage en vurdering i en anden virksomhed;
• optage et forbrugslån for det manglende beløb.

Det tager tre til fem dage at vurdere og rapportere om fast ejendom købt med lånte midler.