Mis on kinnisvara hindamisakt? Kes teeb välja? Mis on selle maksumus? Kuidas hinnata korterit hüpoteegi saamiseks Kuidas hinnata korteri maksumust ise

14.08.17 51 741 4

Ja miks teda vaja on

Ostate korteri hüpoteegiga.

Pank kiitis laenutaotluse heaks, agent leidis sobiva korteri. Järgmine samm on koguda panga jaoks täielik dokumentide komplekt. See sisaldab kinnisvara hindamist.

Jelena Evstratova

müünud ja ostnud kinnisvara koos hindamisega

Kui pank annab laenuvõtjale hüpoteeklaenu, võtab ta automaatselt tagatiseks selle laenuga ostetud kinnisvara: "Siin on teie jaoks raha, aga kuni te kõik tagastate, on korter nagu minu oma." Kui laenuvõtja raha ei tagasta, on pangal õigus korter võtta ja oksjonil maha müüa.

Hüpoteeklaenu tugevus seisneb just selles, et korterit on lihtne enampakkumisel müüa - pankade keeles on see likviidne pant. Pangad on oma laenudes kindlad, mistõttu saavad intressimäärasid alandada.

Panga jaoks on oluline, mille eest ta 3 000 000 rubla täpselt annab: onni või korteri eest. Kas ta suudab selle korteri sama 3 miljoni eest maha müüa, kui midagi juhtub? Sellele küsimusele tuleb vastata hinnanguga.

Ostja jaoks on hinnang lisatagatiseks, et objekt on seda raha väärt, mille eest see müüakse.

Kes hindab

Kinnisvara hindamist teostavad hindajad. Nende tegevust reguleerib föderaalseadus "Hindamistegevuse kohta Vene Föderatsioonis". See võib olla ettevõte või üksikettevõtja.

Mis peab hindajal olema:

Profiiliharidus, kuulumine isereguleeruvasse organisatsiooni ja kindlustatud vastutus

Profiiliharidus

SRO liikmelisus

Vastutus kindlustatud

Pangad on seadusega kohustatud aktsepteerima iga hindaja hinnangut. Kuid tegelikult akrediteerivad pangad ise ettevõtteid, kelle hinnanguid nad usaldavad. Milliseid hindajaid konkreetne pank noteerib, on tavaliselt kodulehel kirjas. Sberbank teeb koostööd 256 hindajaga, Vozrozhdenie Bank - 90 hindajaga.

Kuidas valida ettevõtet hindamiseks

Helistage panga pakutavate hindamisettevõtete nimekirja. Siin on see, mida peate vestluse käigus välja selgitama.

Kui kiiresti hindaja kohale jõuab? Tavaline aeg on 1-2 päeva.

Kui kaua kulub aruande koostamisele. Tavaliselt 3-5 päeva pärast.

Kui palju on hindamine. Peterburi keskmine maksumus on 3000 rubla. Moskvas algavad hinnad 2500 rublast.

Kui palju maksab aruande teine eksemplar. Hindamisettevõtted teevad aruandest vaikimisi ühe eksemplari. Teine eksemplar tavalises ettevõttes trükitakse tasuta. Mõnes ettevõttes maksab teine eksemplar 500 rubla.

Kuidas aruanne välja näeb

Korteri hindamine tehakse akti vormis. Aruanne säilitatakse trükituna koos korteri hüpoteegiga.

Aruanne peab sisaldama:

kes tellis ja kes teostas hindamise, millise meetodiga;
mis korteriga on tegemist, mis seisukorras, kuidas kasutatakse;
kuidas on lood turul, kus see korter müüakse;
kui palju saab seda tavaliselt või oksjonil müüa;
millised on hinnangu lisad fotode ja dokumentide koopiatena.

Ilma hindaja pitsati ja allkirjata on akt kehtetu. Aruandele on lisatud üheleheküljeline dokument koos aruande kokkuvõttega. See antakse pangale koos aruandega.

Mis see maksab

Turuväärtus- korteri hind, kui see müüakse ilma kiirustamise ja vääramatu jõuta.

Likvideerimisväärtus- miinimumhind, millega pank müüb korteri lühikese aja jooksul.

Mis mõjutab turuväärtust

Piirkond, kus kinnistu asub. See mõjutab ruutmeetri maksumust: Peterburis on Moskovski rajoonis ruutmeeter keskmiselt 20 000 rubla kallim kui Nevskis. Seetõttu maksab korter uues majas, mis on ehitatud vanade paneelmajade sekka, heas piirkonnas odavamalt kui analoogid.

Hindajad kasutavad uuringuid ja kinnisvaraportaalide andmeid. See on kinnisvarabülletääni veebisaidilt pärit uurimisleht.

Hoone tehnilised omadused: mis aastal maja ehitati, millal kapitaalremont tehtud ja mitu korrust majas. Arvesse võetakse kõike: prügirenni olemasolu, parkimise korraldust, välisukse seisukorda.

Korteri seisukord. Mis korrus, mitu tuba ja kas on remont. Hindaja vaatab isegi, kas põrandale on laotud linoleum või laminaat, kas vannitoas on plaat ja kuidas on korteris valgustus tehtud.

Korteri seisukord loeb: kui tapeet on määrdunud, tehakse aktile märge “vajab remonti”.

Remont tapeediga ja 70 tuhande rubla eest ning 5 tuhande eest on võrdsustatud "Euroopa kvaliteediga remondiga". Seetõttu ei tasu oodata, et hindaja arvestaks korteri hinna sisse projekteeritud remondi täishinna. Parimal juhul paneb ta remondile mitmekordistava teguri.

Kinnisvaraturg hetkel. Ekspert vaatab sarnaseid objekte turul. Monoliitses majas asuvate odnushki jaoks on analoogideks sama ala korterid monoliitsetes või telliskivimajades. Paneelmaju tavaliselt tellismajadega ei võrrelda või võetakse kasutusele koefitsiendid. Korteri hindamisel kasutatakse viit sarnast objekti. Analoogide võrdlus on hea viis näha, kus on hind liiga kõrge.

Viimane korrus vähendab korteri hinnangulist väärtust 2-3%, esimene korrus - 5-10%

Kuidas arvutada päästeväärtust

Likvideerimisväärtus arvutatakse valemite abil. Siin on oluline nõudluse elastsus ja raha ajaväärtus.

Nõudluse elastsuse näide. Uue maja esimesel korrusel asuva kolmetoalise korteri järele on vähe nõudlust, sest suured kaadrid ja madal põrand peletavad ostjad eemale. Sellist korterit saate lühikese ajaga müüa ainult madala hinnaga. Turu- ja likvideerimishindade vahe on kuni 3 miljonit rubla.

Metroost 5-minutilise jalutuskäigu kaugusel asuva paneelmaja keskmise korruse ühetoalise korteri järele on suur nõudlus, sest sellised korterid on turul alati nõutud. Sellise korteri likvideerimisväärtus on lähedane turuväärtusele.

Näide raha ajaväärtusest. Kui rääkida suurtest tingimustest ja suurest rahast, siis sageli öeldakse, et raha läheb ajaga odavamaks. See tähendab, et rubla on nüüd väärtuslikum kui rubla aasta pärast. Kui praegu saab korteri odavamalt müüa, siis parem kui hiljem veidi kallimalt. Sellel põhimõttel on palju õigustusi: inflatsioon, poliitilised riskid, inimeste suremus ja maailma areng.

Kui korter müüakse likvideerimishinnaga, makstakse esmalt laen tagasi. Ülejäänud raha saab laenuvõtja. Seega, mida kõrgem on likvideerimishind, seda rohkem raha tema kätte jääb.

Soodsa hinnaga korteri likvideerimisväärtus ei erine palju turu omast. Kõige lihtsam on seda turul müüa, sest nende järele on nõudlust. Luksuskorter uues majas müüakse pikka aega isegi allahindlusega.

Kolmetoaliste korterite hindade levik Peterburis

Oleme kinnisvaraportaali EMLS järgi välja valinud korterid samas piirkonnas

Kinnisvara hindamisaruanne on spetsialisti töö kohustuslik kirjalik osa ja just see dokument antakse kliendile üle.

Kuid aruandes ja erilepingus on fikseeritud ka suhe spetsialisti ja teise teenust küsija vahel.

Nii või teisiti, aga tehtud töö ja selle kohta koostatud akt näitavad, et teenus on kätte saadud. Järeldus on dokument, millel on juriidilist jõudu.

Kui selle on koostanud oma ala professionaal, siis saab aruannet lisada kohtudokumentidele ning kasutada ka kohtu- ja kohtuvaidlustes, lisada pärimisasja ning osaleda muudes meie äritegevuse üldise käibe poolt ette nähtud tehingutes. riik.

Tööülesanne kinnisvara hindamiseks

Ülesanne kinnisvara ülevaatuseks on tegevus, mis eelneb hindamismenetlusele. Saades töötellimuse, saab spetsialist nii-öelda vastavad ülesanded. Selle ülesande raames peab ta tuvastama mitmeid fakte. Need sisaldavad:

objekti uurimine,
kinnisvara juriidiline kirjeldus,
täpne asukoht,
piiri iseloomustus.

Lisaks peaks kinnisvaraspetsialist ülesandega tutvudes:

uurige kõiki objekti nüansse,
tutvuda vastava registri kannetega,
saada teavet omanikult,
tõsta vajadusel arhiividokumente.

Need toimingud peab iga spetsialisti hindaja tegema, et töö põhjal koostatud akt sisaldaks ainult usaldusväärset ja tegelikkusele vastavat infot.

Väga oluline on pöörata tähelepanu sellele, kes raporti koostab.

Akti koostamise õigus on vastava haridusega hindaja-spetsialistil. Ei assistent ega sekretär ei ole volitatud seda dokumenti koostama. Akti koostamise faktile kantakse selle koostamise kuupäev, hindaja allkiri ja pitsat, kui klient on ettevõttega suhelnud.

Kuid praktikas juhtub sageli, et spetsialist paneb hindaja abi koos kõigi selle keeruliste nüansside ja reeglitega kokkuvõtte kirjutama ning professionaal ise paneb ainult allkirja.

Sellise käitumise tagajärjed on kirjaoskamatu hindamisprotsessi kirjeldus ja kinnisvara väärtuse analüüsi järeldused assistendi või sekretäri kogemuse puudumise tõttu.

Kes koostab kinnisvara hindamisakti?

Järeldus soetatud kinnisvara, õigemini ka selle hindamise kohta saab koostada ainult spetsialist hindaja.

Fakt on see, et tulevased omanikud paluvad enne kinnisvara ostmist professionaalil vara seisukorda kontrollida. Ainult eriteadmistega inimene suudab haigusseisundit täpselt kirjeldada. See tähendab, et just nemad peaksid koostama aruande, et kajastada asjade hetkeseisu kõige pädevamalt.

Teatage hind

Kinnisvara väärtuse analüüsi aruande maksumusest rääkimine pole üheselt mõistetav. Kinnisvara hindamisakti maksumus ei sõltu ainult piirkonnast, kus kodanik elab, vaid ka sellest objekt ise. Kui me räägime ärikinnisvarast ja võtame arvesse Venemaa keskriba, siis hindamise maksumus algab 15 000 rublast, Seega on see aruande maksumus.

Kui me räägime kinnisvarast nagu maja, ehitatud suvila või maatükk, siis kitsalt spetsialiseerunud spetsialisti töö maksumus ja sellele järgnev vastava dokumendi koostamine on erinev. kuus kuni 8000 rubla.

Kui me räägime tavalisest korterist või toast, siis korteri hindamisakti maksumus läheb teile maksma summa mitte üle 5000 rubla.

Kaug-Põhja piirkondades on selle summa väärtus veidi ülehinnatud, Venemaa keskriba tagaküljel on see vastupidi palju väiksem. Jah, ja ärge muretsege, et ülaltoodud järelduste koostamise töö maksumus on liiga kõrge. Igas linnas võite leida alternatiivseid võimalusi, sest palju sõltub konkreetse spetsialisti kogemusest.

Järeldus kinnisvara turuväärtuse kohta

Kinnisvara hindamisakt(kinnisvara hindamisakti näidise saab alla laadida ülalt) on dokument, mis on koostatud vastavalt meie riigis kehtivatele seadustele ja sisaldab kõiki objekti turuväärtuse hindamise tulemusi ja loetelu kõigist läbiviidud uuringutest.

See toiming võib sisaldada järgmist teavet:

põhiteave objekti kohta,
kirjeldus,
spetsialisti tegevuse läbiviimise alus,
ülevaade olemasolevast kinnisvaraturust,
teave hindamisel kasutatud meetodite kohta,
võimalus kinnisvara tagatiseks võõrandada,
hindamisobjekti väärtuse arvutamine,
ning ka seda, milliseid dokumente hindaja aruande koostamisel teabeallikana kasutas.

Neid peab pakkuma nii omanik ise kui ka mõned kinnisvara teenindavad asutused, näiteks haldusorganisatsioon.

Korteri ostuhinna hindamise aruanne

Korteri hindamisakt(soovitame vaadata ülaltoodud korteri hindamisakti näidet) - see on seaduse alusel koostatud dokument, mille eesmärk on välja selgitada, kui palju ostuhind vastab eluaseme tegelikule seisukorrale.

Sel juhul peaks sõltumatu kinnisvara hindamine kuulutama väljaostumenetluse. On vaja kindlaks määrata õiglane hind.

Arvesse võetakse selle asukohta, planeeringut, ökoloogilist seisundit, naabreid ja nii edasi. Kulude analüüsi protseduur viiakse läbi üldjoontes, kuid aruandes rõhutatakse, et korterit valmistatakse ette ostuks.

Järeldus elamu vundamendi hindamise kohta

Elamu vundamendi hindamise aruanne on dokument, mis sisaldab eksperdiarvamust, mis kirjeldab elamu vundamenti, räägib selle tugevusest, eeldatavast kasutuseast, aga ka erinevatest probleemidest, mis võivad tekkida seoses hoone ekspluatatsiooniga.

Selles olukorras on rõhk objekti seisukorral. Samuti ei oleks üleliigne teatada selle laius, kõrgus, kasutatud materjalid ja ka valamise aasta.

Elamu tulekahjude kahjude hindamisaruanne

Tulekahjude hindamisakt sisaldab järgmisi andmeid.

Esiteks kõigi esitatud dokumentide ja ütluste analüüs. See on ka fotode arvestamine ning nende hilisem analüüs ja uurimine.
Kõigi vajalike tehnikate kirjeldus, mida spetsialistid kasutavad. Iga kasutatud meetodi ligikaudne põhjendus, vajalike arvutuste teostamine, kalkulatsiooniplaani koostamine, mis sisaldab tulekahjujärgseid taastamistöid, hoone kulumise ligikaudne arvutus, saadaolevate dokumentide pakettide loetelu. , samuti ülevaatuse kava.

Aruande läbivaatamine

Korteri lekke hindamisaruande läbivaatamine koostatakse juhul, kui kinnistu oli ühel või teisel põhjusel üleujutuse algatajaks.

Antud olukorras tuleb hinnata mitte ainult allolevatele korteritele tekitatud kahju, vaid ka üleujutuse põhjustanud vara kahjusid.

Antud olukorras kutsutakse kohale ka hindaja spetsialist, kes on kohustatud tooma kõik vajalikud tööd ja ekspertiis lekke põhjuse ja tekitatud kahju väljaselgitamiseks, samuti üldiselt tuvastamaks, kui palju vara on kaotatud. selle juhtumi tõttu väärtuses.

Kinnisvara hindamistulemuste kooskõlastamine

Kinnisvara ülevaatuse tulemuste kooskõlastamine- See on protseduur, mille käigus võrreldakse omavahel kahte akti, mis on koostatud sama omaniku kaebuse fakti alusel, et täpselt kindlaks määrata konkreetse kinnisvara hinnanguline väärtus.

Sel juhul võivad kahe eksperdi arvamused kas läheneda või lahku minna, kuid mitte oluliselt.

Sel juhul tehakse lisahinnang, mille tulemus esitatakse ekspertiisiks valitud objekti omanikule. Selle aruande eripäraks on see, et see on koostatud tabelina.

Nüüd teate, millises olukorras, millist konkreetset kinnisvara hindamise aruannet teil vaja võib minna, ja saate iseseisvalt, ilma spetsialistide abita valida selle, mida vajate.

Selle dokumendi koostamisel saab aga abiks olla vaid pädev spetsialist, mille leiate linna enda vastava kuulutuse juurest.

Under turuväärtus korteri all mõistetakse selle tegelikku hinda, mille eest ostja valmis ostma selline kinnisvara vabal turul ja normaalses konkurentsis. Lisaks turuväärtusele on ka , mis on mõnevõrra vähem ja seda kasutatakse maksubaasina kinnisvaramaksu suuruse määramisel. Nimetatud vara turuhinnaks saab määrata kui omapäi ja kinnisvaramaakleri või hindaja abiga.

Turuväärtuse teostamise korral on vaja koostada hindajale seeria. Selle tegevuse tulemuste põhjal koostatakse üksikasjalik aruanne. Samuti ärge unustage, et mõne kinnisvaratehingu puhul on see vajalik Tehnilise Inventuuri büroost(STI), mis näitab varude väärtust (praktikas on see endiselt vähem kui katastriline).

Mis on korteri turuväärtus?

Korteri turuväärtus on tegelik hind mille eest ostja on nõus sellise kinnisvara vabaturult ostma tavaolukorras konkurentsi. See tähendab, et turuhinda ei tohiks mõjutada muud tegurid kui konkurentsivõimelised. Sel juhul põhineb hind palju nüansse. Need sisaldavad:

objekti paigutus;
müüdava kinnisvara kasulik pind;
kommunikatsioonide füüsiline seisukord (küte, veevarustus jne).

Eraldi väärib märkimist selline tegur nagu korteri asukoht. Arvesse võetakse piirkonda, kaugust koolidest, haiglatest, transpordisõlmedest, suurtest kaubanduskeskustest jne. Kõik need tingimused võivad oluliselt mõjutada kinnisvara reaalset turuhinda. Samuti tasub seda heaks pidada ümber kaunistades ei tõsta alati sellise vara väärtust. Selliseid ostjaid, kes korterit otsivad, võib kohata viimistletud interjööriga. Kuid sagedamini on ostjaid, kes kavatsevad remonti teha omal moel.

Sellel viisil, turuväärtus korterid - see on hind, mille eest ostjal on võimalik osta kinnisvara turu (konkurentsivõimelistel) tingimustel. Turuhinda mõjutavad paljud erinevad tegurid, millega tuleb arvestada.

Korteri katastri- ja turuväärtus: kuidas need on seotud

Korteri katastriväärtus on kinnistu hind, mis määratakse Föderaalne katastrikoda 29. juuli 1998. aasta föderaalseaduse nr 135-FZ kohaselt läbiviidud hindamise käigus "Hindamistegevuse kohta Vene Föderatsioonis".

Põhimõtteliselt on vaja nimetatud kinnistu katastriväärtust kinnisvaramaksu maksma. Just katastriväärtuselt arvestatakse kohustuslikku maksu. Suhteliselt hiljuti tõsteti katastriväärtust oluliselt, püüdes seda turule lähemale tuua, kuid kaks näitajat ei võrdunud, turu ja katastri hind on endiselt erinevad.

Ülaltoodud hinnanäitajate suhe on tehtud tasemel Hindamiskriteeriumid, ehk mis on hinnangu aluseks võetud ja koguhinda mõjutavad tegurid. Teatavasti mõjutavad turuväärtust paljud tegurid, katastriväärtust aga palju vähem. Korteri katastriväärtust mõjutavad järgmised nüansid:

keskmine ruutmeetri hind (sh piirkonna indeks);
maja ehitusaasta, milles hinnatav vara asub.

Kinnisvara hinna arvutamise lähenemisviiside erinevus määrab omavahel ning turu- ja katastriväärtuste erinevuse. Turuväärtus palju kõrgem katastriline.

Praktikas on turuhind kõrgem kui katastrihind. pool või kolmandik. Eeltoodud väärtused langevad kokku peamiselt vanal elamufondil, mille korterite turuhind on madal.

Korteri müümiseks tuleb esmalt teada selle tegelik (turu)väärtus. Nagu teate, on sageli katastriväärtus, millelt maks makstakse ei peegelda kodu tegelik hind. Seetõttu on vaja hinda hinnata muul viisil. Kinnisvaraomanikul on mitu sellist:

enesehinnang;
kinnisvara hindamine;
sõltumatu hindaja hindamine.

Esimene neist valikutest on minimaalne sularahakulu, aga inimese enda pingutuste maksimum määrata . Ülejäänud kaks võimalust on mõned rahalised kulud, kuna kinnisvaramaakleri ja hindaja teenused ei ole tasuta. Kaasaegne kinnisvara müügiturg on valdavalt hõivatud kinnisvaramaakleritega, see tähendab, et sellist kinnisvara müües või ostes pöörduvad kodanikud sageli just nende poole.

Samas saab palgata ka kinnisvaramaakleri lihtne hinnang korteri väärtusele, ilma selle rakendamiseks täiendavate teenusteta.

Sel juhul ei pea hinda teada soovija ise selle määramisele mõtlema, vaid lähtuma kinnisvaramaakleri pakutud hind.

Kuidas ise korteri väärtust hinnata

Korteri maksumuse enesehindamine hõlmab sarnaste ettepanekute jälgimist sellise kinnisvara müügiks. Selleks saate kasutada Internetis populaarseid saite või vastavaid temaatilisi ajalehetooteid. Peaks keskenduma sarnased parameetrid:

ala;
ala;
tubade arv;
muud tegurid, mis ühel või teisel viisil mõjutavad nimetatud kinnisvara hinda.

Sarnaste pakkumiste leidmisel tuleb tähelepanu pöörata asjaolule, et oma kodu müüvad isikud võivad hinda oma äranägemise järgi paisutada.

Lisaks, kui korterit müüakse Moskvas või Moskva piirkonnas, saate kasutada Interneti-kalkulaator korterite hinnad. Sel juhul peate täitma kõik veerud ja saama tulemuse. Riigi teiste piirkondade puhul on vaja ettepanekuid jälgida omapäi. Erinevatel saitidel on aga mugavad otsinguteenused, kuhu saate sisestada müüdava kinnisvaraga sarnaseid andmeid, et otsida sarnaseid valikuid.

Dergunov V.I. plaanis müüa ühetoaline korter. Pidades kohatuks raha kulutamist kinnisvaramaakleri või sõltumatu hindaja teenustele. Pärast mitme saidi, nagu Avito ja Käest kätte, ülevaatamist ning sarnaste korterimüügipakkumiste võrdlemist suutis Dergunov määrata oma kodu ligikaudse turuväärtuse.

Korteri katastriväärtus kl

Rosreestri ametlikul veebisaidil on mõned mugavad Teenused. Näiteks minnes vahekaardile "Teenused" ja seejärel jaotisse "Kinnisvaraobjektide viiteteave Internetis", saate määrata katastriväärtus kinnisvaraobjekt.

Selleks peate määrama katastrinumbri või õigesti määrama korteri aadressi. Kui tehti katastrihindamine, siis selline info täpsustatakse päringu tulemusel.

Selline info on aga kasulik vaid siis, kui korteri müük täpselt teoks saab katastriväärtuse järgi. Kui sellise kinnisvara müük on plaanis turule viia, siis on kõige parem kasutada nimetatud teenust mitte kasutada ja pöörduda muude vara väärtuse määramise meetodite poole.

Korteri sõltumatu hindamine

Korteri iseseisev hindamine on üks viis hinna määramiseks selline vara. Tänapäeval on sellega seotud palju ettevõtteid hindamistegevused. Sõltumatu hindamismenetlus võib osutuda vajalikuks, kui vara väärtust ei ole võimalik iseseisvalt määrata. Lisaks on selle valdkonna eksperdid hästi kursis kõigi korterite ostu-müügituru keerukusega, neil on erioskused ja teadmised, mis aitavad luua objektiivne turuhind müüdava eluaseme eest.

Sõltumatu hindamise läbiviimisel kasutavad selle läbiviijad mitmeid meetodeid, mille valik sõltub hindamisobjektist. Seega on järgmised hindamismeetodid:

võrdlev;
kasumlik;
kulukas.

Kõige tavalisem meetod on võrdlusmeetod. Seda kasutatakse ainult siis, kui on reaalne võimalus võrrelda hindamisobjekti (korteriga). analoogid. Näiteks võrreldakse mitmeid samas piirkonnas asuvaid kortereid, kogu maja sarnaste ehitusaastate, elurajooni ja muude turuhinda mõjutavate teguritega.

Sellest lähenemisest piisab peegeldab objektiivselt turuväärtust nimetatud kinnisvarast ning võtab arvesse ka kinnisvara ostu-müügituru hetketrendide erinevaid ilminguid.

sissetuleku meetod seda kasutatakse peamiselt siis, kui kinnisvarast saadakse kasumit. Näiteks kui korterit kasutatakse äritegevuseks (majade esimesed korrused, eluase igapäevaseks üürimiseks jne), siis arvestatakse hindamisel hinnanguline sissetulek(juba saadud tulu alusel). Selle lähenemisviisi negatiivne külg on väike taotluste ring, samuti asjaolu, et hindamisel arvesse võetav tulu on ainult ennustatav.

Kulu meetod kasutatakse juhul, kui hinnataval varal pole analooge. Jutt on erakordsetest omadustest, mida ei saa hetkel teiste omadustega võrrelda. Sellistel juhtudel arvutab hindaja kulutatud vahendid sellise rajatise ehitamiseks. See meetod ei pruugi alati kajastada tegelikku turuhinda, kuid see meetod on seda universaalne, kuna selle abiga saate hinnata absoluutselt iga kinnisvara, sealhulgas korterit.

Seega kasutatakse määramiseks sõltumatut hinnangut kõige sobivam turuväärtus korterid.

Dokumendid hindamiseks

Nagu enamiku protsesside puhul, mis on seotud müügi või muude kinnisvaraga seotud toimingutega korterite hindamiseks on vaja koostada mitmeid dokumente:

omandiõiguse riikliku registreerimise tunnistus (alates juulist 2016 - väljavõte USRR-ist);
teave (kui on) (hüpoteek, pant, üür jne);
hindamise tellija passiandmed;
kui on ümberehitusi - teave nende kohta;
objekt;
seletus plaanile.

Loetletud dokumendid tuleb esitada hindajale teostamiseks kõige objektiivsem hindamisprotseduur korteri maksumus.

Korteri turuväärtuse hindamise akt

Korteri turuväärtuse hindamise akt on ametlik dokument, mille koostab hindaja. Selle vajalikkus on tingitud asjaolust, et selline dokument võib olla kohtule esitada tõendina, kasuta kui kinnisvara hinna põhjendamine. Nagu kõik muud ametlikud dokumendid, peab aruanne sisaldama teatud teavet. Sellel viisil, hindamisaruanne sisaldab:

teave kliendi ja hindaja kohta;
hindamismeetodi kirjeldus;
hindamisobjekti (korteri) kirjeldus;
sellise kinnisvara müügituru analüüs;
sellise vara turuhinna arvutamine;
hindamisobjekti fotomaterjalid;
teave juriidiliste dokumentide kohta.

Aruanne on allkirjastatud, klammerdatud ja nummerdatud, pitsatiga heaks kiidetud hindaja firma.

Samuti on koos aruandega lisatud dokumendid hindamist läbiviiva ettevõtte registreerimise kohta, tõendid ja muud vajalikud dokumendid.

Abi STI maksumuse kohta korter

Mõne tehingu vormistamiseks võib korteriomanik vajada STI sertifikaat. Seda saab hankida, võttes ühendust määratud organisatsiooni vastava territoriaalse asutusega. Sellise tunnistuse saate ainult majaomanik, millele viidatakse. Vastuvõtmiseks peate esitama järgmise dokumente:

omaniku pass;
korteri omandiõiguse riikliku registreerimise tunnistus või USRR-i väljavõte.

See viide sisaldab varude väärtuse teave korterid, objekti plaan ja selgitus. Määratud laoväärtus on järgmiste tegurite summa:

eluruum;
kommunikatsioonide loend;
maja ehitusaasta, kus kinnistu asub.

Varude maksumus palju madalam katastri- ja turuhind. Tegelikult sisaldab see ainult ehituskulud korterid (ehitusmaterjalid, sisekommunikatsioonid) miinus tõeline kulumine.

Järeldus

Igas tehingus korteriga peate olema valmis selleks, et teil tuleb kokku puutuda sellise kinnisvara erineva väärtusega, näiteks turu-, katastri- ja inventariväärtustega. Nimetatud vara tegelik väärtus on selle turuhind, on vaja tehingute tegemisel sellele keskenduda. Seda hinda saab määrata erineval viisil. nagu sina ise(ilma rahaliste kuludeta), ja maakleri või hindaja abiga(nende teenuste eest tasumisega).

Katastriväärtust kasutatakse peamiselt maksustamise eesmärgil, inventari väärtust väljaandmiseks mõnel juhul vajalik STI sertifikaadid.

küsimus

Kuidas määrata korteri turuväärtust?

Plaanin oma korteri maha müüa, aga ei oska otsustada selle tegeliku hinna üle. Mul on info katastriväärtuse kohta. Kas see väärtus on võrdne turuväärtusega? Kui ei, siis kuidas määrata oma kinnisvara turuhinda?

Vastus

Katastriväärtus võrdub turuväärtusega ainult erandjuhtudel. Enamasti on turuväärtus katastriväärtusest poole või kolmandiku võrra suurem.

Turuhinna määramiseks on mitu võimalust. Korterile sõltumatu hinnangu saate läbi viia, kui võrrelda oma eluaset sarnaste kinnisvaraturu pakkumistega. Kui see valik teile ei sobi, võite pöörduda kinnisvaramaaklerite või hindajate poole, kes tasu eest hindavad teie kinnisvara ja määravad teie korterile vastava turuväärtuse.

Aadressil: Peterburi, Kalininski rajoon, Grazhdansky pr-t, 41, kiri A asuva kinnisvara turu- ja likvideerimisväärtuse hindamise aruanne
Töö tegi Colliers International. Peterburi, 2004.
Kõik arvutused viidi läbi vastavalt föderaalseaduse "Hindamistegevuse kohta Vene Föderatsioonis" sätetele, hindamisstandarditele, mis on hindamistegevuse subjektide jaoks kohustuslikud ja mis on heaks kiidetud Vene Föderatsiooni valitsuse dekreediga 6. juuli 2001 nr 519, samuti Venemaa Hindajate Seltsi kinnisvara hindamise kinnisvara valdkonna kutsetegevuse standardid ja Rahvusvahelise Kinnisvara Hindamisstandardite Komitee (ICSOI) poolt välja töötatud rahvusvahelised hindamisstandardid.
2016-01-24 | populaarsus: 20065
Sõiduauto Toyota Cresta vigastusest tekkinud kahju suuruse kindlakstegemise aruanne (heajääkide arvestus)
Käesoleva hindamise eesmärgiks on hinnata hinnatavale varale tekitatud kahjusumma turuväärtuse hindamiskuupäeva seisuga. Hindamine viidi läbi vastavalt Vene Föderatsiooni valitsuse 6. juuli 2001. a määrusele nr 519 "Hindamisstandardite kinnitamise kohta", "Mootorsõidukite maksumuse määramise metoodilised juhised, võttes arvesse loomulikku kulumist ja seisukorda". esitlemise ajal”, mille on välja töötanud Riiklik Teaduskeskus NAMI koos Föderaalse Kohtuekspertiisi Keskuse töötajatega, mille on heaks kiitnud Vene Föderatsiooni majandusministeerium.
Töövõtja: Denis Pashnin, Professionaalse kinnisvarahindamise agentuur
2015-04-17 | populaarsus: 21536
Aruanne ühetoalise korteri turuväärtuse määramise kohta, mis asub aadressil: Novosibirsk, Sovetski rajoon, tn. Lenin
Selle hindamise objektiks on Novosibirski linnas asuv ühetoaline korter. Hindamise eesmärk on määrata hindamisobjekti turuväärtus.
Vastavalt “Hindamistegevuse subjektidele kohustuslikud hindamisstandardid” 06.07.01 nr 519 tähendab mõiste “turuväärtus” käesolevas aruandes järgmist: kõige tõenäolisem hind, millega on võimalik hindamisobjekti võõrandada. avatud turg konkurentsikeskkonnas, kui tehingu pooled tegutsevad mõistlikult, omades kogu vajalikku teavet ning erakorralised asjaolud ei mõjuta tehingu väärtust.
Turuväärtuse määramisel lähtutakse eeldusest, et kinnisvara müüakse turul teatud eelpool loetletud tingimustel. Ostu-müügitehingu tulemusena läheb ostjalt müüjale üle omandiõiguste kogum. Just need õigused on hindamise objektiks. Käesolevas töös on õigus saada hinnangut omandiõigus.
Analüüsi järel jõudis hindaja järeldusele, et hindamisobjekti parim ja efektiivseim kasutusala on kasutada seda sihtotstarbeliselt - korteris. Selle järelduse alusel viidi läbi edasised arvutused hindamisobjekti turuväärtuse määramiseks.
Hindamisprotseduur hõlmas: 1) vajaliku dokumentatsiooni ja teabe kogumist hindamisobjekti kohta; 2) turuväärtuse hindamisel võrdleva lähenemise rakendamine; 3) käesoleva aruande koostamine.
2015-03-24 | populaarsus: 17550
Aruanne OAO Kostromskaya GRES ühe lihtaksia turuväärtuse määramise kohta
Selle ülesande raames hinnati OAO Kostromskaya GRES ühe aktsia turuväärtust. Hindamise tulemusi kasutati OAO Kostromskaya GRES aktsiate sissemaksmiseks täiendavate OAO OGK-3 aktsiate eest tasumiseks. Hindamine viidi läbi 01.04.2005 seisuga.
Hindamisprotsessis kasutati erinevaid meetodeid ja lähenemisviise, mis on antud juhtumi jaoks kõige sobivamad. See hindamine viidi läbi vastavalt Vene Föderatsiooni seadusele "Vene Föderatsioonis toimuva hindamistegevuse kohta", "Hindamistegevuse subjektide jaoks kohustuslikud hindamisstandardid", äri ja (või) varade hindamise metoodika ja juhised. RAO "UES of Russia" ja selle SDC-d, mille on välja töötanud Deloitte & Touche.
Lähtudes erinevate lähenemiste raames saadud tulemuste tugevate ja nõrkade külgede analüüsi tulemustest, otsustas Hindaja pärast konsultatsioone investeerimisühingute esindajate, Deloitte'i ja Touche'i esindajatega kaaluda koos esimese võimalusega anda raha. kaalud, võimalus anda tulupõhise lähenemisviisi tulemustele rohkem kaalu. Sellist valikut põhjendab asjaolu, et vara ostes ja müües ei keskendu ratsionaalne investor eelkõige ettevõtte tegevuse tagasivaatele, vaid perspektiivsetele tuluvoogudele, mida ta omandatud varalt saada võib.
Töövõtja: Konsortsium "Ekspert – Venemaa hinnang", seisuga 01. aprill 2005
2015-03-07 | populaarsus: 16242
Objekti "Haldusruumid" turuväärtuse määramise aruanne
Kinnistu turuväärtuse hindamise aruanne - haldusruum pindalaga 336,1 ruutmeetrit. m., mis kuulub omavalitsusele "Kirovi linn".

Käesoleva hindamise eesmärk on välja selgitada hinnatava objekti hinnakujunduse iseärasused seoses asjaomase turusegmendi tunnustega, õiguslik nimetus, hinnatava objekti kvantitatiivsed ja kvalitatiivsed tunnused, samuti õiguskaitsepraktika eripära. kavandatav tehing. See võimaldab üheselt tuvastada hindamisobjekti asja- ja sundõiguste süsteemis, anda õige põhjenduse määratava väärtuse liigile. Dokumentatsiooni analüüsiga selgitatakse välja hindamisega kaasnevate riskide põhikomponendid ja arvutatakse nende katte suurus.
Hindamisaruanne koostati vastavalt föderaalseadusele "Vene Föderatsiooni hindamistegevuse kohta" 29. juulil 1998 nr 135-FZ; föderaalsed hindamisstandardid, Venemaa Hindajate Seltsi hindamisstandardite kogum (SSO ROO 2010).
Saadud tulemuste turuandmetele vastavuse analüüs näitas, et hinnatava kinnisvara turuväärtusel on turunäitajatega korrelatsioonis väärtus. Objektide maksumus jääb Kirovi linna samas osas asuvate, sarnase eesmärgi ja tehnilise seisukorraga objektide keskmiste väärtuste vahemikku.
Hindaja ei ole läbi viinud teie poolt antud ja käesolevas aruandes kasutatud teabe auditit ega muud finantskontrolli ega võta seetõttu vastutust selle teabe usaldusväärsuse eest.
Vastavalt hindamise eesmärgile määrati Hindamisobjekti turuväärtus 29. juuli 1998. aasta föderaalseaduse nr 135-FZ "Vene Föderatsiooni hindamistegevuse kohta" ja hindamisstandardite koodeksi alusel. Venemaa Hindajate Seltsi SSO ROO 2010, ühtlustatud rahvusvaheliste hindamisstandarditega (2007) ja kohustuslik kasutamiseks hindajate isereguleeruva organisatsiooni liikmetele.
MTR ROO 2010 rakendamine, mis on hindamistegevuse subjektidele kasutamiseks kohustuslikud, on tingitud asjaolust, et Hindamisobjekt asub Vene Föderatsiooni territooriumil, samuti asjaolust, et Hindaja tegutseb. Vene Föderatsiooni territooriumil. Neid standardeid kasutati hindamisviiside, tööde teostamise korra ja hindamisaruande koostamisel.
Venemaa Hindajate Seltsi (ROO) standardite koodeksi rakendamine on tingitud asjaolust, et ROO hindamisstandardid kirjeldavad kõige täielikumalt eri tüüpi kinnisvara hindamisel kasutatavaid termineid, määratlusi, mõisteid ja hindamismeetodeid.

2015-03-07 | populaarsus: 18620
Objekti "Kaupluse ruumid" turuväärtuse määramise aruanne
Kinnistu turuväärtuse hindamise aruanne - kaupluse ruumid pindalaga 30,2 ruutmeetrit. m., aadressil: Kirov, tn. Lenina, 86-aastane, kuulub Kirovi linna omavalitsusele.

Hindamise eesmärk on määrata vara turuväärtus. Hindamise tulemuseks on hindamisobjekti väärtuse lõplik väärtus. Hindamise tulemust saab kasutada vallavara võõrandamiseks.
Kirjeldatud objekti hindamise tulemusi on kavas kasutada vallavara võõrandamiseks.
Hindamisel kasutati järgmisi hindamisstandardeid: Venemaa Hindajate Seltsi SSO ROO hindamisstandardite koodeks 2010, mis on ühtlustatud rahvusvaheliste hindamisstandarditega (2007) ja on kohustuslik hindajate isereguleeruva organisatsiooni liikmetele kasutamiseks.
Venemaa Hindajate Seltsi (ROO) hindamisstandardite koodeks (SSO 2010) on mõeldud kinnisvara väärtuse hindamiseks Vene Föderatsioonis ja teistes SRÜ riikides - täielikult kooskõlas vastuvõetud dokumentidega.
Esitaja ANALIT LLC, Kirov, 2010
2015-03-07 | populaarsus: 14557
Aruanne OJSC nimeliste lihtaktsiate turuväärtuse hindamise kohta
Hindamise eesmärk: OJSC (Tegevusliik - trükitoodete tootmine) nimeliste lihtaktsiate (100% põhikapitalist) turuväärtuse määramine põhikapitali sissemaksmiseks.
Ettevõtte varakompleks ei peegelda ettevõtte tegelikku tulu teenimise võimet, vaid kajastab ettevõtte hetkeseisu, mis väljendub varade ja kohustuste seisukorras. Sel juhul ei ole vaja likvideerimisväärtust hindamise ajal määrata kiireloomulise likvideerimise või ettevõtte võõrandamise tegurite puudumise tõttu. Selle hindamise jaoks on meie Hindaja hinnangul kõige optimaalsem meetod ettevõtte netovara korrigeeritud bilansiline väärtus.
Erinevates allikates, sealhulgas riiklikus noteerimissüsteemis (www.nqs.ru) seisuga 01.10.2004, selle tööstusharu ettevõtete kohta esitatud teabe uurimise tulemusena saadi selle hindamise jaoks kohaldatav teave ettevõtte hinna kohta. nende ettevõtete aktsiatel puudub börsiväline turg. Seetõttu ei saa kasutada ettevõtete analoogide meetodeid - kapitalituru meetodit, tehingute meetodit.
OJSC KCC lihtaktsiate turuväärtuse hindamiseks kasutati selles aruandes:
1. rahavoogude diskonteerimise meetod;
2. korrigeeritud bilansi netovara meetod.
Teostaja: OÜ "Kunstiekspert". Kaasan, 2004
2015-02-23 | populaarsus: 11763
Objekti "Postkontori ruumid" turuväärtuse määramise aruanne
Käesoleva hindamise eesmärk on välja selgitada hinnatava objekti hinnakujunduse iseärasused seoses asjaomase turusegmendi tunnustega, õiguslik nimetus, hinnatava objekti kvantitatiivsed ja kvalitatiivsed tunnused, samuti õiguskaitsepraktika eripära. kavandatav tehing. See võimaldab üheselt tuvastada hindamisobjekti asja- ja sundõiguste süsteemis, anda õige põhjenduse määratava väärtuse liigile. Dokumentatsiooni analüüsiga selgitatakse välja hindamisega kaasnevate riskide põhikomponendid ja arvutatakse nende katte suurus. Sellest tulenevalt tuleks läbi viia nõuetekohane majanduslik ja õiguslik põhjendus objekti lõplikule hindamisele määratud otstarbel.
Hindamise tulemust on ette nähtud kasutada ostu-müügilepingu alusel vara võõrandamiseks, piirangud määrab hindaja iseseisvalt.
Sidebüroo. Pindala 108,1 ruutmeetrit. Esimene korrus. Aadress: Kirovi piirkond, Oktjabrski avenüü. Hindamisobjekti omanik on omavalitsusüksus "Kirovi linn".
Hindamise eesmärk: Hindamisobjektile hinnatavate õiguste turuväärtuse määramine
Kõikide kasutatud lähenemisviiside tulemuste kokkuvõtte eesmärk on teha kindlaks nende eelised ja puudused ning seeläbi koostada ühtne kuluprognoos. Iga lähenemisviisi eelised vaadeldava kinnisvara hindamisel määratakse järgmiste kriteeriumide alusel:
Analüüsi aluseks oleva teabe tüüp, kvaliteet ja ulatus.
Võimalus arvestada objekti spetsiifilisi omadusi, mis mõjutavad selle väärtust, näiteks kasutust, potentsiaalset tasuvust.
Allikas: Federal State Unitary Enterprise "Rostekhinventarizatsiya - Federal BTI", Kirovi filiaal, 2010.
2015-02-23 | populaarsus: 8620
Vara "Kohviku ruumid" turuväärtuse määramise aruanne
Ruumiobjekti pindalaga 33,2 ruutmeetri turuväärtuse määramise aruanne. m aadressil Kirovi piirkond, Kirov, tn. Moskva, 181
Hindamise eesmärk on määrata vara turuväärtus. Hindamise tulemuseks on hindamisobjekti väärtuse lõplik väärtus. Hindamise tulemust saab kasutada vallavara võõrandamiseks. Kirjeldatud objekti hindamise tulemusi on kavas kasutada vallavara võõrandamiseks.
Käesoleva töö eesmärk on välja selgitada hinnatava objekti hinnakujunduse tunnused seoses asjaomase turusegmendi tunnustega, õiguslik nimetus, hinnatava objekti kvantitatiivsed ja kvalitatiivsed tunnused, samuti õiguskaitsepraktika eripärad. kavandatav tehing. See võimaldab üheselt tuvastada hindamisobjekti asja- ja sundõiguste süsteemis, anda õige põhjenduse määratava väärtuse liigile. Dokumentatsiooni analüüsiga selgitatakse välja hindamisega kaasnevate riskide põhikomponendid ja arvutatakse nende katte suurus. Sellest tulenevalt tuleks läbi viia nõuetekohane majanduslik ja õiguslik põhjendus objekti lõplikule hindamisele määratud otstarbel.
Esitaja ANALIT LLC, Kirov, 2010
2014-11-08 | populaarsus: 11628
Kinnistu turuväärtuse määramise aruanne "Kaupluse ruumid"
Ruumiobjekti pindalaga 14,2 ruutmeetri turuväärtuse määramise aruanne. ruutmeetrit m aadressil Kirovi piirkond, Kirov, tn. Nekrasova, 1
Hindamise eesmärk on määrata vara turuväärtus. Hindamise tulemuseks on hindamisobjekti väärtuse lõplik väärtus. Hindamise tulemust saab kasutada vallavara võõrandamiseks.
See aruanne on koostatud kooskõlas 29. juuli 1998. aasta föderaalseadusega nr 135-FZ "Vene Föderatsiooni hindamistegevuse kohta"; föderaalsed hindamisstandardid, Venemaa Hindajate Seltsi hindamisstandardite kogum (SSO ROO 2010).
Käesoleva töö eesmärk on välja selgitada hinnatava objekti hinnakujunduse tunnused seoses asjaomase turusegmendi tunnustega, õiguslik nimetus, hinnatava objekti kvantitatiivsed ja kvalitatiivsed tunnused, samuti õiguskaitsepraktika eripärad. kavandatav tehing. See võimaldab üheselt tuvastada hindamisobjekti asja- ja sundõiguste süsteemis, anda õige põhjenduse määratava väärtuse liigile. Dokumentatsiooni analüüsiga selgitatakse välja hindamisega kaasnevate riskide põhikomponendid ja arvutatakse nende katte suurus.
Üldjuhul on tehingu tegemiseks soovitatav väärtus turuväärtus. Mõiste viitab õiguspärasele kasutamisele, mis omakorda paneb tüüpilise müüja vastutama rajatise toimimise tagamise eest. Sel juhul ei ole müüja garantiiteenindusest huvitatud ja teenust teostatakse vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku nõuetele. Sellest lähtuvalt on kuluparameetrite arvutamisel vaja arvestada töökindluse garantiikohustuste puudumisega ja teostada rakendamine "nagu on".
Kas soovite esitada aruande? meie veebisaidil? Kirjuta meile sellest.