Ehituslaen. Elamuehituse laenude probleemid

Ehitus nõuab palju stardikapitali, mida saab laenuga. See artikkel aitab teil välja selgitada, millised pangad pakuvad laenuvõtjatele selliseid programme ja kust saate sellistel eesmärkidel raha hankida.

Kommertsorganisatsioonidele pakuvad teenuseid paljud riigi pangad.. Vaid vähesed neist pakuvad ehitamiseks spetsiaalset programmi. Siin on loetletud mitu neist pankadest, need võivad olla üsna kasulikud.

Sberbank väljastab laene, mis katavad üle poole projekti eelarvest. Saate laenu, dollari või euro laenu. Samuti teostab pank projektide ehitusekspertiisi ja osutab muid teenuseid.

Alfa pank rahastab arendajaid ja aktsionäre, samas kui ettevõtte jaoks on minimaalne laenusumma. Raha eraldatakse enamikule ärihoonete kategooriatele, klientidele on ranged nõuded.

Absolut Bank pakub sarnaseid teenuseid. Samas on võimalik saada lisateenuseid, mis võivad ehituse käigus päris kasulikud olla.

Kõik need pangad pakuvad ka laia valikut teenuseid oma äriklientidele. Seega, kui need pangad juba teenuseid pakuvad, on täiesti võimalik, et raha on lihtsam kätte saada.

Kuna tavaliselt ilmuvad väga suured summad, siis nõuded laenuvõtvatele ettevõtetele vastavad. Enamik panku on valmis koostööd tegema nendega, kes on turul olnud juba aastaid ja oma äri edukalt ajanud.

Oma staatuse ja eesmärkide kinnitamiseks vajate palju dokumente. Pangad peaksid neid nägema, et kontrollida teatud projektide jaoks raha väljastamise usaldusväärsust ja otstarbekust ning alles seejärel need kontole kanda.

Igal pangal on oma nõuded. Vajaliku dokumendipaketi viivitamatuks ettevalmistamiseks peate neid hoolikalt uurima isegi enne esitamist. Mõnikord avaldatakse need koos nõuetega ametlikel veebisaitidel.

Panga esindajad näevad, kui kaua äri on kestnud ja milliseid pikaajalisi tulemusi see toob. Samuti hindavad nad õigesti tulevase ehituse ulatust ja selle võimalikke väljavaateid.

Samuti, mida edukam on äri, seda soodsamat intressi ja pikka makseperioodi saab pank pakkuda.. Soovitav on teisi projekte, mis juba dividende toovad.

Kui pangaesindajatega suhtlemiseks on vähe aega, saab kasutada laenumaaklerite abi. Sobivaimate laenude otsimise ja taotlemise eest küsivad nad teatud protsenti.

Selliste suurte tehingute sõlmimisel on oluline lepingute juriidiliselt korrektne täitmine. Kasutage pädevate juristide abi, et lepingud oleksid kasulikud kõigile osapooltele.

Meie veebisaidil on ettevõtjatele palju teavet. Lugege lehekülgi selle kohta, kus on parem konto avada, kuidas saada sularahalaenu, kuidas saada laenu pakkumiste jaoks.

Jätke oma arvamused ja ettepanekud kommentaaridesse. Et otsustada, millised pangad sobivad ja kõige kasumlikum viis äriehituseks laenu saamiseks, lugege arvustusi.

Ehituses on tavaks käsitleda eraldi pika- ja lühiajalist laenamist, mis erinevad eesmärkide ja meetodite poolest. Pikaajaline laenamine tähendab investoritele laenude andmist rahaliste vahenditena investeeringuteks, s.o. ehituseks vajalike tööde ja kauba eest tasumiseks. Neid protsesse kirjeldatakse punktis 25.7.

Lühiajaline laenamine on mõeldud eelkõige töövõtjatele, mõnikord ka tellijatele, et täiendada ajutiselt puuduvat käibekapitali ja hoida ehituse normaalset edenemist. Nagu on näidatud ptk. 33 õpikut, on töövõtjate käibekapital vajalik nende normaalseks toimimiseks. Selle põhjuseks on majandus- ja tootmistöö igakuine ja kohati hooajaline tsüklilisus.

Seega on pikaajalise laenu kontseptsioon ehituses seotud eelkõige investori põhivara arendamisega, lühiajalise - töövõtja käibekapitali täiendamisega. Samas saavad töövõtjad, kui nad on kindlad oma äri stabiilses arengus, võtta pikaajalist laenu uue ehitustehnika ostmiseks ja oma ehitusbaasi arendamiseks – siis saavad nad ise investoriteks. Investeeringud kodumaisesse ehitusse ei ole aga kuigi suured ega kasva vaatamata vajadusele vahetada ja soetada seadmeid (joonis 38.1 ja 38.2), mistõttu ei võta töövõtjad sageli pikaajalist laenu. Põhjused peituvad piisava tellimuste portfelli puudumises, ebapiisavas kasumis uutel või käimasolevatel ehitusprojektidel, ebaselgetes väljavaadetes uute kallite seadmete kasutuselevõtuks ning vajadus suurte laenude tagatiste järele.

Pikaajalise laenu andmisel koostatakse äriplaan, mis esitatakse pangale. Märkimisväärsete summade ja tähtaegadega jagatakse laen osadeks, millest igaühel võib olla erinev suurus ja tagasimakseperiood. Laenulepingus võib olla punkt teatud tehniliste agentide, alltöövõtjate või tarnijate kohustusliku kaasamise kohta (nn seotud laenud).

Laenulepingu sõlmimiseks esitab ehitusorganisatsioon pangale avalduse nõutava laenusumma ja laenutingimustega, väidetavat laenu tagasimakse allikat kinnitavad dokumendid, laenutagatise dokumendid, viimased raamatupidamisaruanded jms.

Lühiajalisi laene saadakse kuni aastaks, sagedamini mitmeks nädalaks või kuuks. Laenud võib väljastada tagatisega (tagatisega) või tagatiseta. Tagatiseta laen väljastatakse ainult laitmatu krediidiajalooga ja väikeste summadega inimesele.

Riis. 38.1.

Riis. 38.2.

Laenu tagatise kohustused tuleb täpsustada laenulepingus. Laenu tagamiseks võib pank nõuda vallas- või kinnisvara pantimist, kolmanda isiku käendusi, nõuete loovutamist jms. Vallasvarana võib ettevõte pantida enda sõidukeid, ehitussõidukeid, tööpinke ja muud

likviidne vara. Materjalivarud ja pooleliolev toodang ei ole panditav, kuna see häirib tavapärast tootmisprotsessi. Liisitud põhivara tagatiseks ei aktsepteerita.

Panditud vara tegeliku väärtuse hindamiseks võib määrata komisjoni. Enne arestimist (s.o kuni tagatise nõudmiseni) on vastavalt lepingule võimalik panditud seadmeid ehituses kasutada.

Kinnisvarapant (hüpoteek) on mõnevõrra keerulisem, seetõttu kasutatakse seda reeglina pikaajaliseks laenuks. Hüpoteeklaenulepingud registreeritakse Rosreestr. Hüpoteegiga laetud kinnisvara nõuab "omandi puhtuse" kontrollimist, kasutades riiklikke registreerimisandmeid.

Vajaliku tagatise puudumisel võib laenusaaja esitada tagatise kolmandatelt isikutelt, kes kohustuvad vastutama võlausaldaja ees laenusaajaga ühiselt. Käendaja peaks sellise kohustuse väljastamisele lähenema vastutustundlikult, kuna näiteks laenuvõtja pankroti korral peab käendaja täielikult tasuma teiste inimeste võlad.

Boles seif on laenuvõtja kindlustus kindlustusseltsis. Samal ajal saab kindlustusandja kindlustatult kindlustusmakse (st tasu oma teenuste ja riski eest), mille määra määramisel võetakse arvesse laenuvõtja maksejõuetuse tõenäosust.

Lühiajalise laenu suurus sõltub oma käibevahendite olemasolust, rahavajadusest ja laekuva ettemaksu suurusest. Tavalise käibekapitali ja õigeaegse töö eest tasumise korral lühiajalist laenu enamasti vaja ei lähe. Vajaliku laenusumma arvutamiseks koostatakse tulude ja kulude plaan.

Näiteks pangakonto rahajääk kuu 1. kuupäeval on 300 tuhat rubla. Vastavalt tehnika rendilepingule tuleb 5. päevaks tasuda rendi eest 141 600 rubla. käibemaksuga (laenu planeerimisel tuleb makseid arvestada käibemaksuga, kuna seda nõuavad panga kaudu arveldamise reeglid). Töötajate palkadeks koos tekkepõhiselt kulub umbes 660 tuhat rubla; töötasu tuleb maksta enne 10. kuupäeva ja hilinenud töötasudega kaasnevad trahvid. Umbes samal ajal saabub sissetulevate materjalide maksetähtaeg - 413 tuhat rubla. Sisaldab käibemaksu. Amortisatsioon ja materjalide sisemine tootmisse mahakandmine on ettevõttesisesed toimingud ega mõjuta vajaliku käibekapitali suurust.

Kliendilt oodatakse kuu lõpuks tasumist summas 1770 tuhat rubla. käibemaksuga, mis katab enam kui eeldatavad kulud. Sel juhul on lühiajalise (kuni üks kuu) laenu vajadus 141 600 + + 660 000 + 413 000 - 300 000 = 914 600 rubla. Mõne varuga

ettenägematute kulude jaoks on laenuvajaduse suurus ligikaudu 950 tuhat rubla. (NDS-i ei kuvata). Igakuised võlateeninduskulud 9% aastamääraga on

950 000 0,09 / 12 \u003d 7125 rubla.

Lühiajalise laenu intressimäär on tavaliselt kõrgem kui pikaajalisel ja on keskmiselt 9% aastas. Lühiajalise laenu andmisel majanduslikust efektist tavaliselt ei räägita - see on sundmeede, mis tagab ehitustootmise järjepidevuse oma käibevahendite nappuse tingimustes. Saame rääkida vaid krediidi suhtelisest kasust võrreldes võlgade tasumata jätmise trahvide ja tootmise peatamisest tulenevate kahjudega. Igal juhul tuleks mõista, et laen on ajavõit ja raha kaotus.

• Venemaa Pank peab krediidiajaloo keskkataloogi, mille andmed edastatakse ainult laenuvõtja ametlikul nõusolekul.
• Vene Föderatsiooni Keskpanga andmed 2012. aasta kohta

Meie riigis ehitatavate elamute põhiliik on mitme korteriga elamud. Nende ehitamiseks laenu andmine on väga spetsiifiline. Fakt on see, et sellise maja ehitamise projektist saadavat tulu ei saa eelnevalt selgelt kindlaks määrata. Tulu tekib korterite müügist ja hetkel, mil ehitus algab, ei saa kindlalt öelda, milliste hindadega selle valmimise ajaks korterid maha müüakse. Lisaks turu üldisele hinnakõikumisele mõjutavad korterite maksumust ka ettearvamatud muutused maastikus. Näiteks metroojaama või mitmekorruselise garaaži ehitamise plaanide ilmumine maja kõrvale tõstab tavaliselt korterite maksumust, tsemenditehase rajamise plaan aga vähendab seda.

Lisaks on elamu ehitamise maksumust samuti võimatu ette kindlaks määrata. Ehituse käigus tuleb alati ette nö ettenägematuid töid ja kulusid, mida on tõesti võimatu ette näha. Näiteks ühes ehitatavas elumajas purunes veetoru korteris hoitud tsemendi sisse. Nädalavahetusel muutus korter väga tugevaks betoonkuubiks. Võite ette kujutada, kui palju ettenägematuid töid ja kulusid see sündmus põhjustas.

Nende omaduste tõttu ei saa laenuorganisatsioonid kunagi olla kindlad, et hoone valmib õigeaegselt ja eelarve piires ning eluase müüakse edukalt. Sellest lähtuvalt ei saa pangad kunagi kindlad olla, et arendaja suudab ehituseks väljastatud laenu tagasi maksta. Sellega seoses kasutavad välispangad mitme korteriga elamute ehitamiseks laenu andmisel traditsiooniliselt eriskeemi, mille kohaselt kandub suurem osa riskidest üle teistele organisatsioonidele. See skeem näeb välja ligikaudu järgmine.

Arendaja omal kulul omandab maatüki (või maatüki rendiõiguse). Seejärel palkab ta projekteerimisorganisatsiooni ja tellib neilt projekti.Projekteerimisorganisatsioon teostab projekti ja kindlustab selle. Samal ajal on projektis kindlustatud selliste vigade ja puuduste olemasolu, mis võivad kaasa tuua ehituse maksumuse tõusu. Loomulikult ei tee kindlustusandjad koostööda, kes teevad sageli vigu, mistõttu on sellised organisatsioonid sunnitud turult lahkuma. Tuleb märkida, et see meetod ebapädevate organisatsioonide tagasilükkamiseks on väga tõhus.

Omades projekti, kuulutab arendaja välja hanke ehitustöövõtja valimiseks, kes peab esitama täitmistagatise. Tagatud on, et ehitusfirma suudab lepingut täita kokkulepitud aja jooksul ja pakkumises märgitud hinna eest. Garantii antakse tavaliselt umbes 10% ulatuses töövõtjaga sõlmitud lepingu maksumusest. See võib olla kas pangagarantii (loomulikult mitte ehitusele laenu andva panga poolt) või kindlustuse või käenduse vormis. Näiteks Hollandis on spetsiaalne garantiifond, mis tegeleb eranditult selliste tagatiste andmisega ehitusettevõtetele.

Teades, mis ehitus talle maksma peaks minema, analüüsib arendaja eluasemeturu olukorda ja suundumusi ning koostab äriplaani ehk dokumendi, mis peaks panka veenma projekti tasuvuses. Kõik need tegevused alates maa ostmisest kuni äriplaani koostamiseni võtavad kuni 30% projekti maksumusest.

Äriplaaniga läheb arendaja panka. Pangas uurivad pangaspetsialistid või spetsiaalselt palgatud sõltumatu ettevõtte eksperdid äriplaani, eluasemeturu uuringu tulemusi ja võrdlevad töövõtja pakkumist sarnaste objektide keskmise ehitusmaksumusega. Ekspertide positiivse arvamuse korral on soovitatav väljastada laenu ligikaudu 70% projekti maksumusest. Arendajal on ju 30% kuludest juba tehtud. Samas krediiti ei anta. Arendajaga sõlmitakse laenuleping, mis jõustub teatud aja möödudes (tavaliselt ca 2 kuu pärast) eeldusel, et arendaja täidab mitmeid kohustusi.

Neid kohustusi võib olla päris palju. Põhimõtteliselt taanduvad need asjaolule, et arendaja peab esitama sõltumatute organisatsioonide järeldused, mis kinnitavad maa ostutehingu õiguslikku puhtust, saidi keskkonnapuhtust jne. Lisaks võivad tekkida täiendavad kohustused.

Näiteks USA-s, kus pangad 1980. aastatel. on tugevalt tabanud arendajate massiivsed pankrotid, mis nõuavad tavaliselt, et arendaja peab enne laenu saamist leidma ostjad vähemalt 70%-le ehitatavatest korteritest ehk panga poolt finantseeritavale majaosale. Potentsiaalsed ostjad peavad sõlmima lepingu, mille kohaselt kohustuvad elamu õigeaegse üleandmise korral ostma korteri kokkulepitud hinna eest.

Samas tuleb oma kohustust kinnitada ettemaksuga, tavaliselt 5% ulatuses korteri maksumusest. Arendajal ei ole õigust seda "ettemakstud" raha rajatise ehitamiseks kasutada. Kogu projekti kestuse jooksul lebavad nad võlausaldajapanga tingdeponeerimiskontodel. Kui arendaja oma kohustusi ei täida, tagastatakse see raha ostjatele. Oluline on märkida, et pank tunnistab eelmüügilepingu kehtivaks alles siis, kui ostja saab kinnitada, et tal on pärast ehituse valmimist vahendid korteri ostmiseks.

Kuna kogu maailmas, välja arvatud meie riigis, moodustavad koduostjate põhiosa inimesed, kes ei suuda kohe korteri maksumust tasuda, peab iga ostja kinnitama hüpoteeklaenu saamise võimalust. Hüpoteeklaenu saab ta põhimõtteliselt igast pangast, kuid tavaliselt läbivad ostjad tagatise andmise protseduuri (krediidikontrolli) samas pangas, mis rahastab maja ehitust ja sõlmivad temaga hüpoteeklaenu eellepingu.

Kui kõik laenusaaja kohustused juriidiliste, keskkonna- ja muude uuringute läbiviimiseks on täidetud, 70% korteritest on eelmüüdud, iga korteri hinnast on 5% deponeerimiskontodele laekunud ning eellepingud sõlmitud. kõigi ostjatega anda neile hüpoteeklaene, pank ... ei , ei alusta finantseerimist, vaid sõlmib laenuvõtjaga pandilepingu. Hoolimata kõikidest ettevaatusabinõudest ei toimu finantseerimist ilma tagatiseta.
Arendajaorganisatsioonid on tavaliselt väikesed organisatsioonid. Sageli ei ole neil laenu maksumusele vastavat vara, mistõttu arendaja pandib ehitatava hoone ise. Samas peavad olema kindlustatud nii hoone ise kui ka kohapeal laos ja teel olevad materjalid, ehitusmasinad ja mehhanismid, personali elu ja tervis ning kahjud kolmandatele isikutele.

Finantseerimise ja ehituse edenedes hüpoteegiga koormatud hoone maksumus tõuseb ja jääb samal ajal samaks (30% projekti kogumaksumusest) rohkem kui panga poolt eraldatud rahasumma.

Tagamaks tagatise väärtuse kasvu ja tegelikult väljastatud laenusumma vastavust, eraldab pank krediidivahendeid ainult tehtud tööde eest tasumiseks ehk tööde eest, mis tõstavad hüpoteegiga koormatud hoone väärtust. Ehitusplatsile toodud tellist ei tasu, sest selle maaletoomise fakt ei tõsta tagatisraha väärtust. Makse tehakse alles pärast seda, kui sein on sellest tellisest välja pandud.

Nii moodustub mitmetasandiline pangakaitsesüsteem, mis peaks kaitsma seda kahjude eest nii projekti eduka lõpuleviimise kui ka ebaõnnestumise korral - planeeritud tähtaegade ja maksumuse ületamise korral. Ehitusriskid kanduvad kindlustus- ja garantiiorganisatsioonidele ning turu madalamate hindade risk tulevastele koduostjatele.

Projekti eduka lõpuleviimise korral peab laenusaaja tagastama laenu korterite müügist saadud tulust. Korterite müümisel maksavad ostjad arendaja kontole pangas - ehituse võlausaldaja. Sealt edasi lähevad vahendid automaatselt laenu tagasimaksmiseks. Seega iga korteri ostuga väheneb tagatissumma - arendajale kuuluv hoone osa ja samas väheneb sama palju ka arendaja võlasumma panga ees.

Kui hoonet püstitatakse mittetähtaegselt või üle maksumuse, saab pank pandi arvelt hüvitise ning arendaja kahjud katavad enamasti kindlustusandjad või käendajad.

See süsteem on hästi arenenud ja seda kasutatakse mõningate variatsioonidega peaaegu kõigi välismaal asuvate mitmekorruseliste elamute (korterielamute) ehitamiseks laenu andmisel.

Meie riigis on olukord täiesti erinev. Ehitust meie riigis ei finantseerita peaaegu kunagi krediidivahenditest ning elamuehituse rahastamise süsteem põhineb enamasti korteriostjate investeeringutel. Enamasti sõlmitakse ostjatega ehituses omakapitali osaluse lepingud. Nende lepingute alusel investeerivad ostjad-aktsionärid ehituse käigus korteri maksumusele vastava summa ning ehituse lõppedes saavad nad korteri oma omandiks.

See süsteem on ostjate jaoks äärmiselt riskantne. Tegelikult muutuvad nad samal ajal ostjatest ettevõtjateks ja kannavad sellest tulenevalt ettevõtlusriske. Peamine risk on oht, et aktsionäridelt (ostjatelt) kogutud vahenditest ei piisa maja ehituse lõpetamiseks. Sel juhul on aktsionär poolelioleva ehituse aktsionär ja tõenäoliselt ei saa ta oma investeeritud vahendeid tagasi.

Loomulikum oleks ehitada elumaju mitte aktsionäride, vaid laenatud vahendite arvelt. Ostjad ostaksid sel juhul kortereid juba ehitatud majadesse ega riskiks millegagi. Eespool kirjeldatud skeemi kohaldamisel oleks pankade risk samuti minimaalne. Elamute ehitamiseks laenu aga peaaegu ei väljastata. See pole sugugi seotud pankade salakavalusega, vaid sellega, et traditsioonilist, riske vähendavat, läänelikku skeemi on meie riigis praktiliselt võimatu rakendada.

Sellel on mitu põhjust. Esiteks on väga kitsas ring neid arendajaid, kes võiksid saada laenu klassikalise välismaise skeemi alusel. Neil peab ju olema piisavalt omavahendeid, et rahastada algetapi ehk objekti korrastada, tasuda projekteerimis- ja mõõdistustööde eest, analüüsida nõudlust eluasemeturul ja valida ehitusfirma.

Lisaks tuleb märkida, et peaaegu võimatu on leida töövõtjat, kes oleks valmis andma lepingu täitmise garantii, või projekteerimisorganisatsiooni, kes suudaks kindlustada projekteerimisdokumentatsiooni vigade riski.

Siiski tuleb tõdeda, et isegi neil, kellel on ettevalmistustööde tegemiseks piisavalt raha, keelduvad pangad sageli tagatisega seotud probleemide tõttu laenu andmast. Tõsiasi on see, et meie riigis on peaaegu võimatu ehitusjärgus hoonet tagatiseks võtta ja enamikul laenuvõtjatel pole muud vara, mis sellele väärtuselt vastaks.

Kuni viimase ajani oli ehitusobjekti tagatiseks kasutamine põhimõtteliselt võimatu, kuna pooleliolevaid ehitisi, välja arvatud need, mille ehitamine rahapuuduse tõttu peatati, ei saanud üldse kinnisvaraobjektiks tunnistada. Nüüd on olukord mõnevõrra muutunud. Kõrgem vahekohus otsustas 1998. aastal, et kinnisvaraks võib liigitada kõik “lõpetamata ehitusobjektid, mis ei ole kehtiva ehituslepingu esemeks”. Nii said arendajad õiguse võtta ehitusjärgus olevad objektid kinnisasjana arvele ja sellest tulenevalt tagatiseks kasutada.

Probleem on aga selles, et registreerida on vaja enne töövõtulepingu sõlmimist, kui midagi pole veel ehitatud ja pooleliolevat objekti lihtsalt kinnisvarana ei eksisteeri. Seega pole midagi registreerida ja pantida.

Muidugi on väljapääs. Lepingu saab lõpetada peale vundamendi osa väljaehitamist, hoone kinnistada, pandilepingu sõlmida ning seejärel lepingu uuesti sõlmida. Seda toimingut saab teha ainult seetõttu, et lepinguid ei registreerita. Hüpoteegiga koormatud hoone ehituse lõpetamiseks on ju võimatu lepingut sõlmida. Fakt on see, et lepingut sõlmides saab peatöövõtja pandiks ka ehitatava hoone. Kui talle tehtud töö eest tasu ei maksta, on tal õigus (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 712) ehitatud hoone endale jätta.

Selgub, et meie seadusandluse kohaselt saavad ehitatava ehitise registreerida ja tagatiseks kasutada vaid omal jõul ehitavad arendajad. Ehituslepinguid nad sõlmima ei pea.

Sellest tulenevalt, kui pangad on nõus poolelioleva hoone tagatiseks võtma, siis tavaliselt siis, kui selle eeldatav väärtus pantimise hetkel on suurem kui vajaminev laenusumma ning arendajaks on ühtlasi ka peatöövõtja.

Nendel vähestel juhtudel, kui see juhtub, tekivad sageli tõsised raskused ehitatud eluaseme müümise ja laenu tagasimaksmise etapis. Nagu juba mainitud, siis välismaal kasutusele võetud skeemi raames eluaseme müümisel makstakse laen tagasi ja müüdud korterid võetakse tagatisest välja. Kahjuks meiega seda ei juhtu. Korterite müük toimub peaaegu alati omakapitali osaluslepingute skeemi järgi. Kuna omakapitali osaluslepinguid ei registreerita, puudub pangal võimalus kontrollida, kui palju ja millise summa eest neid on sõlmitud. Seega, kui müük toimub planeeritust varem, on laenuvõtjal võimalus sellest panka mitte teavitada ja laenu ennetähtaegselt mitte tagasi maksta.

Autori praktikas tekkis mitmel korral olukord, kus laenu maksmise ajaks selgus, et kõik korterid on juba ammu eraisikutele müüdud (kapitali osaluslepingute alusel) ning saadud raha investeeris laenusaaja. järgmises objektis. Pank seisab sel juhul dilemma ees: kas
proovige tagatise arvelt rahuldust saada, alustades kohtuvaidlust eraisikute - korteriostjatega või korraldades fiktiivse laenu tagasimakse ja väljastades selle samale laenuvõtjale uue objekti ehitamiseks. Pangad valivad enamasti viimase ja alluvad laenuvõtja diktaadile, kaotades samas igaveseks huvi ehitusjärgus hoone tagatisel elamuehitusele laenu anda.

Seega on tänapäevastes tingimustes peaaegu võimatu kasutada ehitatavat hoonet tagatisena ühelt poolt, teisalt aga äärmiselt riskantne. Valdav enamus juhtudel püüavad pangad elamuehituseks laenu anda muu tagatise alusel. Kõige sagedamini antakse laenu teiste hoonete tagatisel ja kohalike omavalitsuste tagatisel. Autorile on teada elamu ehitamiseks laenu andmise juhtum ehitusmasinapargi tagatisel.

On ilmne, et sellist turvalisust suudavad pakkuda vaid väga suured või administratsioonile väga "lähedased" arendajad ja isegi need arendajad suudavad harva leida turvalisust rohkem kui ühe objekti jaoks. Seega on arendajad sunnitud töötama omakapitali osalusskeemi järgi, riskides pidevalt vajalikul hulgal raha kogumata ja ehituse lõpetamata jätmisega.

Probleemi saab lahendada ainult seadusandlikul tasandil. Elamuehituse laenamine ei arene enne, kui arendajad suudavad tagatiseks pantida hoone enda ja kaotavad võimaluse müüa hüpoteegiga koormatud majast kortereid ilma laenu tagasi maksmata.

Kahjuks ei tööta keegi sellele probleemile lahenduse kallal. Otsustades Vene Föderatsiooni valitsuse poolt 2000. aasta jaanuaris vastu võetud “Hüpoteeklaenude arendamise kontseptsiooni Vene Föderatsioonis” (jaotis “Elamuehituse laenud”) järgi, sellist probleemi lihtsalt ei eksisteeri.

V.M.Mints, majandusteaduste kandidaat

See on rahasumma, mille kreeditorpank väljastab erinevat tüüpi objektide ehitamiseks. Pangad väljastavad selliseid laene hoone enda või selle objekti täieliku või osalise omandiõiguse alusel. Krediidifondide arvelt ostavad arendajad materjale ja tasuvad kõigi ehitusprotsessi käigus tehtud tööde eest.

Ehituslaenamise laiendamise küsimuste kiireloomulisus on tingitud kvaliteetsete ja töökindlate hoonete puudumisest. See kehtib nii eluruumide kui ka haldus-, äri- ja muude hoonete kohta. See tekitas vajaduse kitsaste spetsialistide järele. Fakt on see, et ehituslaenudele on iseloomulikud suured rahasummad, mis kantakse tarbijakontodele. Selliste rahamahtude käivet on raske kontrollida, seetõttu palkavad pangad täpse arvestuse pidamiseks ehitussegmendi laenuspetsialiste.

Ka kõige arenenumatel ehitusettevõtetel pole sageli piisavalt vabu vahendeid objekti ehituse alustamiseks. Pangandusorganisatsioonid on peamiselt huvitatud selliste laenude väljastamisest. Esiteks ei taha tõenäoliselt tuntud mainekad ettevõtted oma mainet halva krediidiajalooga rikkuda. Teiseks on pangavahendid nende jaoks peaaegu ammendamatu rahastamisallikas, seetõttu ei riku need suhteid pankadega. Kuid tuleb märkida, et selle valdkonna krediidisuhete mehhanism ei ole meie riigis korralikult arenenud.

Suhete arengut takistavad tegurid ehituslaenamise vallas

Mitmete tegurite tõttu ei ole kõik pangaasutused valmis ehitusorganisatsioonile laenu väljastama. Selliseid tegureid on palju. Ja nende hulgas on kõigepealt vaja märkida järgmist:

1) Tihti juhtub, et arendaja plaanib uue rajatise rajada legaliseerimata maale. Pankade koostöö selliste arendajatega ei ole soovitav, kuna on oht kaotada tohutult raha. Ebaseaduslikult ehitatud elamu, kaubandus- või meelelahutuskeskus, kliinik või advokaadibüroo ei too laenuraha tagasimaksmiseks rahalist tulu enne, kui õigused on seadusega kooskõlas.

2) Meie riigis ei ole ka korralikult välja arendatud maaõiguste registreerimise süsteem, mis toob peaaegu alati kaasa erineva suurusega probleeme alates väiksematest konfliktidest kuni kohtuvaidlusteni.

3) Ehituslaenu väljastav laenuandja on kohustatud poolelioleva ehitise müüma, kui arendaja seda ei tee.

4) Eeltoodud põhjustel ei saa kreeditorpangal olla 100% garantiid klientide krediidikohustuste täitmisele. Lisaks on alati oht vähendada kreeditorpankade likviidsust.

Milliseid seadusandlikke samme tuleks astuda ehituslaenu arendamiseks?

• Riikliku poliitika liberaliseerimine maa eraomandisse andmise vallas.
• Uute ehituslaenamise valdkonna suhete süsteemi reguleerivate seaduseelnõude väljatöötamine.
• Lõpetamata ehitise õiguste arvestust tagavate normatiivaktide väljatöötamine.
• Krediidisuhteid raskendavate juriidiliste piirangute tühistamine võimaliku maksejõuetuse taustal.

Ehitussektori ainepunktide süsteemi arendamiseks ja täiustamiseks on soovitatav kehtestada järgmised sätted:

1) Laenuraha intressid peab arendaja tagasi maksma ehituse käigus, laenusumma ise aga peale hoone tootma hakkamist.

2) Enne ehituse alustamist otsige üles ehitatud objekti elluviimiseks potentsiaalsed kliendid.

3) Pangad peaksid enne ehitusfirmadele laenu väljastamist hoolikalt uurima ehituse võimalikku riski.

Olge kursis kõigi oluliste United Tradersi sündmustega – tellige meie leht

ARS-PROM tegutseb konsultatsiooniagendina, kes aitab saada laenu kõige soodsamate tingimustega. Aitame täita laenutaotluse ja esitada selle panka. PJSC "Sberbank" pakub 2 laenuvõimalust: tagatisega ja ilma tagatiseta.

Rakendus

Esitage taotlussaidi kaudu. ARS-PROM juht võtab teiega ühendust, et täpsustada üksikasju ja asuda hoone maksumuse arvestusse.

Laenu saamine

Aitame vormistada dokumente ja saada soodsatel tingimustel laenu ehituseks.

Hoone ehitus LSTK-st Moskvas

Kohe pärast seda, kui pank on taotluse heaks kiitnud, asume edasi hoone ehitusega. Paar kuud - ja maksate laenu valmis hoonest saadud vahenditega.

alates 14,5 %

enne 2 aastat
laenutingimused

4-5 päevadel
taotluse läbivaatamise tähtaeg

2 aasta
IP kestus

alates 14,5 %
igakuine laenumäär

enne 10 aastat
laenutingimused

8-11 päevadel
taotluse läbivaatamise tähtaeg

3 aasta
IP kestus

Millised objektid võivad
ehitada krediidile?

Meie missioon on aidata teil ehitada tõhus ärihoone. Ja kui laenuandmine on teile mugav, aitame hea meelega juriidilist isikut selle hankimisel elu- või äripindade kokkupandava kinnisvara ehitamiseks. Millist hoonet vajate? Korrusmaja, tehas, autopesula või kauplus? Juriidilisele isikule väljastatud laenu abil saab võtmed kätte põhimõttel ehitada mis tahes ärikinnisvara.

Kui teil on juba maad korterelamu arendamiseks, on kiireim viis projekti elluviimiseks ehitada võtmed kätte mitmekorruselised majad laenuga. Kinnisvara on alati hinnas, mis tähendab, et kui valida majade ehitamiseks õige koht, ei ole ehituslaenu tasumine keeruline.

Laenuga saab teostada ka tööstushoonete ehitust. ARS-PROM tehase konstruktsioonid on mõeldud hoone kiireks ja lihtsaks võtmed kätte monteerimiseks. Kui teil on maad tööstushoone või tehase ehitamiseks, võtke laenu saamise tingimuste täpsustamiseks ühendust ARS-PROMiga.

Autopesula on äri, mis õige asukohavaliku korral tasub end ära vähem kui aastaga. ARS-PROMi konstruktsioonide puhul on see enam kui realistlik, sest kokkupandava autopesula konstruktsioonide maksumus on minimaalne. Ehitage võtmed kätte autopesula laenuga ja makske see oma uue ettevõtte teenitud tuluga võimalikult kiiresti ära.

Kokkupandavad pood
võtmed kätte laenu pealt

Laenuga pood või paviljon on äri, mis tasub end ära võimalikult lühikese aja jooksul. ARS-PROM kujundused tulevad otse tehasest ilma edasimüüjate juurdehindlusteta. Seetõttu on poe maksumus minimaalne ja investeeringutasuvus kõrge. Krediidile ehitatud kauplus on äri, mis võimaldab teil väga kiiresti oma võla pangale tasuda.