Психология  

Как оформляется компенсация аренды жилья сотрудникам. Расходы на жилье для сотрудника. Особенности учета и налогообложения Аренда квартиры для сотрудника налогообложение

Не редка ситуация, когда организация для своего размещения вынуждена арендовать офисные и производственные помещения. Данные затраты можно учесть в расходах компании.

Общий учет затрат на аренду

Аренда помещения может включать постоянную (фиксированная цена за квадратный метр) и переменную часть (коммунальные платежи, электроэнергия). При наличии в условиях договора переменной арендной платы, собственник помещения самостоятельно уплачивает сумму этих обязательств управляющим компаниям, а потом выставляет арендатору счет пропорционально потребленным им услугам.

На последнее число месяца организация включает затраты на аренду помещения в расходы. От предназначения площади (склад, офис, производственный цех и т.д.)зависит выбор счета отражения начисления арендной платы:

  • По дебету:20, 44, по кредиту — .
  • Дебет 60 Кредит .

Арендодатель, являющийся плательщиком НДС, выставляет счета-фактуры:

  • Дебет 19 Кредит 60 –входной НДС;
  • Дебет 68 НДС Кредит 19 – НДС принят к вычету.

Но это возможно, если помещение используется для нужд, облагаемых этим налогом.

Организация арендовала офисное помещение площадью 30 м 2 . Стоимость 1200 руб/м в месяц (НДС 183 руб.).

Проводки:

Счет Дт Счет Кт Описание проводки Сумма проводки Документ-основание
Начислена арендная плата 36 000

Счет-фактура
36 000 Платежное поручение исх.
19 Учтен НДС по аренде 5492 Счет-фактура
68 НДС 19 Возмещение НДС 5492 Счет-фактура

Учет улучшений

Арендатор может улучшать имущество: делать ремонт, устанавливать сигнализацию, менять окна, двери и т.д. Их подразделяют на:

  • Отделимые – те, которые можно демонтировать без повреждений для помещения собственника (к примеру, кондиционер).
  • Неотделимые – улучшения, которые невозможно переместить, забрать без повреждений для помещения после окончания срока аренды (например, косметический ремонт).

Неотделимые улучшения должны осуществляться после согласования с арендодателем, иначе он вправе не возмещать их стоимость. Исключением является проведение капитального ремонта, который увеличивает первоначальную стоимость объекта недвижимости.

Расходы на неотделимые улучшения учитываются:

  • по дебету счета 08 и кредиту счетов, благодаря которым х они были произведены 10, 20, и т.д.

Сам факт неотделимого улучшения, а точнее его принятие к учету отражается записью:

  • Дебет 08 Кредит 01 (для капитальных вложений).

По улучшениям в данном случае НДС принимают к вычету. Когда улучшение связано с поддержанием помещения в рабочем состоянии, то расходы списываются единовременно проводкой:

  • Дебет 08 Кредит 91.2.

Если работы не были согласованы с арендодателем и он отказывает в возмещении затрат, остаточная стоимость (после начисления амортизации за время срока аренды помещения) улучшений списывается, как безвозмездная передача (Дебет 91.2 Кредит 01), которая облагается НДС (дебет 91.2 Кредит 68 НДС).

В случае, когда арендодатель возмещает затраты арендатора не неотделимые улучшения, делают проводку:

  • Дебет 60 Кредит 08.

Организация произвела ремонт арендуемого помещения с согласия арендодателя, который, впоследствии, отказался возмещать расходы. Сумма затрат составила: материалы 273 525 руб. (НДС 41 724 руб.), услуги организации, выполняющей ремонт – 120 000 руб. (НДС 18 305 руб.). Арендная плата по договору составляет 65 000 руб. в месяц (НДС 9915 руб.). Срок использования помещения после ремонта – 18 месяцев. Амортизация составляет 5280 руб. в месяц.

Проводки:

Счет Дт Счет Кт Описание проводки Сумма проводки Документ-основание
Начислена арендная плата за помещение 65 000 Акт приемки/передачи Договор аренды

Счет-фактура
Перечислены деньги арендодателю 65 000 Платежное поручение
19 Учтен НДС по аренде 9915 Счет-фактура
68 НДС 19 Возмещение НДС 9915 Счет-фактура
08 Отражены расходы на материалы на неотделимые улучшения 273 525 Товарная накладная
08 Отражены расходы на услуги строительной организации на неотделимые улучшения 120 000 Акт выполненных работ
19 68 НДС Учтен НДС со стоимости улучшений 60 029 Счет-фактура
68 НДС 19 НДС принят к вычету 60 029 Счет-фактура
20 02 5280 Бухгалтерская справка
02 01 Списана амортизация за весь период использования помещения 95 040 Бухгалтерская справка
01 01 Списана первоначальная стоимость улучшений 393 525 Бухгалтерская справка
91.2 01 Списана на расходы остаточная стоимость улучшений 298 425 Бухгалтерская справка
91.2 68 НДС Начислен НДС на остаточную стоимость улучшений 45 532 Бухгалтерская справка

Бухгалтерский учет у арендодателя

Учет договора аренды у арендодателя при передаче арендованного имущества арендатору происходит следующим образом — арендодатель переводит его в состав основных средств переданных в аренду для этого к счету 01 «Основные средства», открывается субсчет, на котором хранятся данные о сданном в аренду имуществе, при этом делаются следующие записи:

Дебет 01 с/сч «Имущество переданное в аренду» Кредит 01 – Имущество передано арендатору.

Учет договора аренды зависит от того, является ли аренда предметом деятельности арендодателя. В этом случае будет использоваться счет 90 «Продажи», если же аренда не является обычным видом деятельности и доходы, полученные по этому договору, не оказывают существенного влияния на общий финансовый результат арендодателя, то используется счет 91 «Прочие доходы и расходы».

а) Учет договора аренды в случае, когда аренда является предметом деятельности предприятия

Дебет 62 Кредит 90

Дебет 20 Кредит 02 (70, 69, 71, 76) – Отражены расходы арендодателя по имуществу, переданному в аренду;

Дебет 90 Кредит 20 (26, 44) – Списаны расходы арендодателя;

Дебет 90 Кредит 68

Дебет 51 Кредит 62

б) Учет договора аренды в случае, когда аренда является отдельной хозяйственной операцией

Дебет 76 Кредит 91 – Отражена задолженность арендатора по арендной плате;

Дебет 91 Кредит 02 (70, 69, 71, 76) – Списаны расходы арендодателя по имуществу, переданному в аренду;

Дебет 91 Кредит 68 – Начислен НДС по арендной плате;

Дебет 51 Кредит 76 – Поступила на расчетный счет арендная плата от арендатора.

Бухгалтерский учет у арендатора

Учет договора аренды у арендатора происходит следующим образом — арендованные основные средства учитываются за балансом на счете 001 «Арендованные основные средства».

При поступлении основных средств делается запись:

Дебет 001 – Получены основные средства от арендодателя.

После окончания сроков договора или при досрочном его расторжении при передаче арендованного имущества арендодателю при учете договора аренды делается обратная запись:

Кредит 001 – Арендованные основные средства возвращены арендодателю.

Арендованное имущество может использоваться как для производственных, так и для непроизводственных целей, в зависимости от этого в учете договора аренды расходы по арендной плате включаются в состав себестоимости либо отражаются как прочие расходы. Но необходимо помнить, что арендованное имущество для вспомогательного производства и на общепроизводственные цели отраженные на счетах 23 "Вспомогательное производство" и 25 "Общепроизводственные расходы" в конце месяца будут закрываться на счет

20 "Основное производство".

а) Учет договора аренды в случае, когда арендованное имущество используется в производственных целях

Дебет 60 (76) Кредит 51

Дебет 20 (23, 25, 26, 44) Кредит 60 (76)

Дебет 19 Кредит 60 (76) – Начислен НДС по арендной плате;

Дебет 68 Кредит 19 – Принят к вычету НДС по арендной плате;

Дебет 90 Кредит 20 (26, 44) – Расходы по арендной плате включены в состав себестоимости.

б) Учет договора аренды в случае, когда арендованное имущество используется в непроизводственных целях

Дебет 60 (76) Кредит 51 – Перечислена арендная плата арендатору;

Дебет 91 Кредит 60 (76) – Начислена арендная плата за текущий месяц (без НДС);

Дебет 19 Кредит 60 (76) – Начислен НДС по арендной плате;

Дебет 91 Кредит 19 – Возмещен НДС по арендной плате за счет собственных средств.

Если договор аренды нежилого помещения заключается на срок более года, право на аренду регистрируется.

В бухгалтерском учете сбор за регистрацию договора аренды учитывается в составе расходов будущих периодов на счете 97 и списывается в течение всего срока действия договора аренды. Для целей исчисления налога на прибыль расходы признаются в том отчетном периоде, к которому они относятся (п.1 ст.272 НК РФ).

Дебет 60 Кредит 51 – Оплачен регистрационный сбор;

Дебет 97 Кредит 60 – Отражена сумма регистрационного сбора в составе расходов будущих периодов;

Дебет 44 Кредит 97 – Ежемесячно в течение срока действия договора аренды списываются расходы по регистрационному сбору.

При аренде транспортного средства у физического лица необходимо помнить, что арендатор является налоговым агентом по НДФЛ, поэтому в учете договора аренды с суммы арендного платежа удерживается НДФЛ. Если транспортное средство арендуется с экипажем, то на плату за управление и обслуживание начисляется ЕСН (кроме взносов в ФСС) и взносы в ПФР.

В бухгалтерском учете сумма НДФЛ будет отражаться следующей записью:

Дебет 60 (76) Кредит 68 — отражается сумма удержанного НДФЛ с суммы арендного платежа

Дебет 68 Кредит 51 — отражается перечисление в ИФНС суммы удержанного НДФЛ

Если транспортное средство арендуется с экипажем, то в учете договора аренды на плату за управление и обслуживание нужно начислить ЕСН (в том числе взносы в ПФ), кроме взносов в ФСС.

В бухгалтерском учете сумма начисленного ЕСН будет отражаться следующей записью:

Дебет 20 (26, 44) Кредит 69 — начислен ЕСН

На какой счет отнести госпошлину?

Как взять в аренду банковскую ячейку в Сбербанке России

Как отдохнуть недорого в Крыму, цены на отдых и аренду жилья в Крыму 2016

Как взять в аренду банковскую ячейку

6762 какой банк

Договор аренды: правовые основы

Арендные отношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2ст. 651 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Учет арендованных основных средств

Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций (утв. приказом Минфина РФ от 31.10.2000 № 94н) для обобщения информации о наличии и движении основных средств, арендованных организацией, предназначен забалансовый счет 001 "Арендованные основные средства"

Арендованные основные средства учитываются на счете 001 "Арендованные основные средства" в оценке, указанной в договорах на аренду.

В случаях, когда в договоре аренды оценочная стоимость имущества не указана, арендованное основное средство учитывается за балансом по стоимости, равной арендной плате по договору. При увеличении в последующем суммы арендной платы оценочная стоимость, по которой арендованное основное средство отражено в учете, может пересматриваться.

Порядок определения стоимости арендованного имущества для отражения за балансом следует закрепить в учетной политике организации.

Пример

Организация получила в аренду автомобиль. В передаточном акте указана оценочная стоимость автомобиля в размере 500тыс. руб.

На дату передаточного акта в учете организации сделана проводка:

Дебет 001 – 500 000 руб. – отражена стоимость арендованного автомобиля в оценке, указанной в договоре.

Пример

Организация арендует под офис нежилое помещение. В договоре аренды стоимость помещения не указана. Арендная плата составляет 100 тыс. руб. в месяц. Договор аренды заключен на 5 лет. На дату передаточного акта в учете организации сделана проводка:

Дебет 001 – 6 000 000 руб. (100 000 руб. х 60 мес.) – отражена стоимость арендованного нежилого помещения в оценке, равной сумме арендной платы по условиям договора.

Аналитический учет по счету 001 "Арендованные основные средства" ведется:

— по арендодателям;

— по каждому объекту арендованных основных средств (по инвентарным номерам арендодателя).

Арендованные основные средства, находящиеся за пределами Российской Федерации, учитываются на счете 001 "Арендованные основные средства" обособленно.

Арендованное основное средство принимаются к учету на основании приказа руководителя.

На арендованное основное средство заводится инвентарная карточка унифицированной формы № ОС-6, утв. Постановлением Госкомстата от 21.01.2003 № 7.

Возврат арендованного основного средства арендодателю отражается записью по кредиту забалансового счета 001 на дату передаточного акта, который составляется при возврате основного средства арендатором.

Учет расходов, связанных с арендой основных средств

В составе расходов арендатор отражает арендную плату, уплачиваемую арендодателю по условиям договора. Сумма арендной платы относится в дебет соответствующего счета в зависимости от назначения использования арендованного основного средства:

— для производства конкретного вида продукции (выполнения работы, оказания услуги) – счет 20 «Основное производство»;

— во вспомогательном производстве – счет 23 «Вспомогательное производство»;

— для производства разных видов продукции (работ, услуг) – счет 25 «Общепроизводственные расходы»;

— для управленческих (административно-хозяйственных) нужд – счет 26 «Общехозяйственные расходы»;

— в обслуживающих производствах и хозяйствах – счет 29 «Обслуживающие производства и хозяйства»;

— в торговле – счет 44 «Расходы на продажу»;

— для сбыта готовой продукции – счет 44 «Расходы на продажу»;

— для сдачи в субаренду – субсчет 91-2 «Прочие расходы»;

— для строительства объекта недвижимости – субсчет 08-3 «Строительство объектов основных средств»;

— для выполнения НИОКТР – субсчет 08-5 «Выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ» и т.д.

Пример

Организация арендует здание, в котором расположен мебельный цех. Поскольку цех выпускает широкий ассортимент мебели, ежемесячно арендная плата относится на общецеховые расходы:

Дебет 25 Кредит 60 – 100 000 руб. – сумма ежемесячной арендной платы;

Дебет 19 Кредит 60 – 18 000 руб. – НДС, предъявленный арендодателем на сумму арендной платы.

Пример

Организация осуществляет строительство складских помещений хозспособом. Для выполнения работ на объекте организация арендует строительную технику. Сумма арендной платы ежемесячно относится на стоимость строительства:

Дебет 08-3 Кредит 60 – 20 000 руб. – ежемесячная арендная плата;

Дебет 19-1 Кредит 60 – 3 600 – сумма НДС на арендную плату.

Кроме арендной платы арендатор несет также расходы, связанные с содержанием и (или) эксплуатацией основного средства. Порядок несения указанных расходов регулируется гражданским законодательством и договором аренды.

Так, согласно п.

Бухгалтерские проводки по операциям аренды

1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Срок проведения капитального ремонта устанавливается договором.

При этом арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В случае аренды транспортного средства арендатор в течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта (ст. 644 ГК РФ). Если иное не предусмотрено договором арендатор несет расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией (ст. 646 ГК РФ).

В рамках договора аренды транспортного средства с экипажем арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей (ст. 634 ГК РФ).

Пример

Организация арендует автомобиль у своего работника. Согласно договору аренды организация уплачивает арендную плату, осуществляет текущий и капитальный ремонт автомобиля, замену запчастей, а также несет расходы по обеспечению автомобиля ГСМ.

Документами, подтверждающими расходы по аренде, являются (письмо Минфина РФ от 24.03.2014 № 03-03-06/1/12764):

— оформленный в соответствии с гражданским законодательством договор аренды нежилого помещения;

— акт передачи имущества арендатору;

— акт приемки оказанных услуг по аренде (если его оформление предусмотрено договором).

Для документального подтверждения потребуются следующие документы:

  • договор аренды;
  • акт приемки-передачи арендованного помещения;
  • документы, подтверждающие оплату арендных платежей.

Относительно договора аренды. Договор аренды должен быть составлен с учетом норм гражданского права. Подробно об этом изучено в следующем материале. В договоре должна присутствовать однозначность по порядку учета и взимания арендной платы. Информацию об этом смотрите в нашем материале. Относительно акта передачи. Акт приемки-передачи помещения является главным документом, фиксирующим фактическое исполнение обязательств арендодателем и арендатором по принятию имущества в аренду.

Аренда при упрощенной системе налогообложения

Со стационарными торговыми точками связано еще одно неудобство: при сдаче их в субаренду налог обязаны уплачивать как арендодатель, так и арендатор (предоставляющий субаренду).

Таким образом, и аренда, и субаренда стационарных объектов облагаются ЕНВД.

ВниманиеОднако есть исключение - если на этих объектах имеется торговый зал (Письмо Минфина России от 06.03.2006 N 03-11-02/50).

При этом нужно помнить: привилегией можно воспользоваться, когда наличие такого зала зафиксировано в инвентаризационных и правоустанавливающих документах.

ВажноЭто же касается и конструктивно обособленных секций (имеются в виду отсеки с отдельной дверью, разгороженные гипсокартонными панелями).
ИнфоПримечание. Об этом говорится в Письме Минфина России от 25.11.2005 N 03-11-04/3/143.
И последнее замечание.

Усн при сдаче в аренду нежилого помещения

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62– 90 000 руб. – поступила арендная плата за январь на расчетный счет; ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90-1– 90 000 руб. – начислена арендная плата за февраль и отражена задолженность арендатора; − в марте:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62– 90 000 руб. – поступила арендная плата за февраль на расчетный счет; ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90-1– 90 000 руб.

– начислена арендная плата за март и отражена задолженность арендатора.
(90 000 руб. × 3 мес.). В книгу учета доходов и расходов переносится только фактически полученная арендная плата в размере 180 000 руб.
(90 000 руб. × 2 мес.).
При этом имущество было сдано арендатору на один месяц.

Что будет относится к расходам по усн при сдаче в аренду помещения

Нежилое помещение, принадлежащее арендодателю, относится к основным средствам, а расходы на их ремонт могут уменьшить налоговую базу (пп.

3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Понятно, что они (вместе с соответствующим «входным» НДС) пригодятся для налогового учета только тем, кто выбрал объектом налогообложения доходы минус расходы.


А теперь вернемся к злополучным коммунальным платежам.
В списке принимаемых к учету затрат (п. 1 ст. 346.16 НК РФ) их нет.

На какой счет отнести аренду помещения

Зато тут есть такая замечательная вещь, как материальные расходы (пп.

5). Их, в свою очередь, следует учитывать, опираясь на ст. 254

НК РФ. А уже эта статья позволяет включать в материальные расходы суммы, которые пошли на приобретение топлива, воды и энергии всех видов (пп.

5 п. 1 ст. 254 НК РФ). Примечание. Официальные органы не против (см., например, Письмо Минфина России от 22.08.2005 N 03-11-04/2/57).

Как учесть затраты на аренду помещений?

Так, налоговики очень часто при проверках снимают с учета расходы с формулировками «понесённые расходы не привели к получению доходов», «размер расходов не соответствует доходам»/ «понесённые расходы принесли убыток». В своей работе руководствуйтесь позицией Верховного Суда, который считает, что под экономической обоснованностью расходов следует понимать их направленность на развитие производства и сохранение его прибыльности.

Главное – это иметь намерение получить прибыль в данном периоде или в будущем.

Необходимость определения вида расхода в налоговом учете Теперь необходимо расходы отнести к определенному виду расхода, установленному НК РФ.

Налоговый учет расходов по договорам аренды с физ.лицом при осно

НК РФ). Перечень видов предпринимательской деятельности, на которые распространяется данный режим, приведен в п.
2 ст. 346.26

НК РФ. После поправок, внесенных в статью Федеральным законом от 21.07.2005 N 101-ФЗ, этот перечень пополнился.

Так, с 2006 г. под уплату ЕНВД подпадает «оказание услуг по передаче во временное владение и (или) пользование стационарных торговых мест, расположенных на рынках и в других местах торговли, не имеющих залов обслуживания посетителей». То есть сдача в аренду. Но не всякая. Примечание. См. пп. 13 п. 1 ст. 346.26 НК РФ. Что такое «стационарные торговые места, не имеющие залов обслуживания посетителей»? По мнению Минфина России (Письмо от 25.11.2005 N 03-11-04/3/143), сюда подходит формулировка из ст. 346.27 НК РФ для «стационарной торговой сети, не имеющей торговых залов».

Не нашли, что искали?

Как распределить обязанности, связанные с эксплуатацией объекта аренды, между арендатором и арендодателем, можно обсудить, составляя договор.

Если же этих условий в договоре нет, руководствоваться следует нормами Гражданского кодекса.

Общепринято, что текущие расходы несет арендатор (п. 2 ст. 616

ГК РФ), а капитальный ремонт - это уже «головная боль» арендодателя (п.

1 ст. 616 ГК РФ). Примечание. Эти правила применяют, если иное не оговорено в договоре аренды. В бухгалтерском учете затраты на капитальный ремонт учитываются как расходы от обычных видов деятельности (п. 5

ПБУ 10/99) на дебете счета 20 (26). Напомним: это порядок для фирм, специализирующихся на сдаче в аренду.

Если же сдача имущества в аренду не является основным видом деятельности для организации, то расходы от сдачи в аренду отражают на счете 91-2 «Прочие расходы».

Это объясняется тем, что такая компенсация приводит к образованию экономической выгоды у арендодателя.При этом арендодатель может учесть возмещаемые затраты, необходимые для осуществления предпринимательской деятельности, в составе материальных расходов. В составе расходов признается также сумма «входного» НДС, предъявленная поставщиками коммунальных услуг (пп. 8 п. 1 ст. 346.16

НК РФ).Расчет УСН в случае оплаты арендатором коммунальных услуг в составе арендной платы.Арендатор и арендодатель вправе заключить договор аренды с условием о включении коммунальных платежей в состав арендной платы на основании права, предоставленного ст.

Аренда жилья для сотрудников - налогообложение данной процедуры может подпадать под действие норм из разных отраслей законодательства - распространенные и вполне типичные для работодателей и работников правоотношения. Рассмотрим популярные схемы осуществления аренды и налоговые последствия участия работодателя в каждой из них.

Аренда жилья для работников: юридические механизмы

Работнику может быть предоставлено жилье за счет работодателя в рамках следующих основных юридических механизмов:

  1. Предоставление работнику компенсации расходов на жилье — когда он изначально оплачивает аренду сам, а затем ее покрывает работодатель.

На практике подобные компенсации могут предоставляться при наступлении обстоятельств, предусмотренных, к примеру, ст. 169 ТК РФ, то есть при переезде сотрудника в другую местность и появлении необходимости обустраиваться там. При таком сценарии работодателю сложно лично участвовать в заключении договора аренды с местным арендодателем, и он доверяет эту процедуру работнику, затем компенсируя ему расходы на жилье. Порядок такой компенсации может быть закреплен в локальных нормативах работодателя либо в коллективном соглашении.

  1. Предоставление работнику денежных средств на аренду жилья как части заработной платы (либо включение себестоимости аренды в формулу расчета заработной платы в качестве натурального дохода).

Такой способ расчетов между работодателем и работником не регламентирован ТК РФ, но и не запрещен им либо иными нормативными актами. Следует только иметь в виду, что если оплата аренды представлена в виде натурального дохода, то его величина не может превышать 20% от общей суммы заработной платы (ст. 131 ТК РФ).

Какими могут быть налоговые последствия оплаты аренды жилья работнику

Налогообложение аренды жилья для сотрудника можно рассмотреть в контексте:

  1. Исчисления работодателем налога на прибыль — с точки зрения возможности уменьшить налоговую базу за счет совершенных работодателем расходов на аренду жилья для работника.

Отметим, что включение расходов в расчет налоговой базы по НДФЛ предпринимателя на ОСН осуществляется по тем же правилам, что установлены в отношении налога на прибыль юрлица. Эти правила распространяются и на ИП, и на юрлиц на УСН 15%.

  1. Исчисления НДФЛ на доход работника, представленный возмещением расходов на аренду (либо представленный ее оплатой).
  2. Начисления страховых взносов на соответствующий доход работника.
  3. Исчисления работодателем входящего и исходящего НДС с суммы арендной платы в случае, если работодатель работает на ОСН.

Рассмотрим подробнее, как платить налоги с компенсации аренды жилья (либо с зарплатных перечислений на аренду) в рамках указанных контекстов.

Расходы на аренду жилья и налог на прибыль (УСН 15%)

В целях оптимизации налоговой базы по налогу на прибыль (сейчас и далее условимся, говоря о налоге на прибыль, подразумевать также УСН 15% и НДФЛ ИП на ОСН) работодатель вправе включить расходы на аренду жилья работникам в базу, если:

  1. В случае с компенсирующей схемой расходы будут представлены:
  • подъемными (подп. 5 п. 1 ст. 264 НК РФ);
  • командировочными (подп. 12 п. 1 ст. 264 НК РФ).
  1. В случае с зарплатной схемой — при любых обстоятельствах.

Дело в том, что в соответствии с п. 25 ст. 255 НК РФ при расчете базы по налогу на прибыль могут быть учтены любые расходы, включенные в оплату труда работника. Главное, чтобы не было несоответствия в части ограничения на натуральный доход в 20%. Уместно будет включение в трудовой договор с работником ссылки на положения локального норматива, в котором закреплена зарплатная схема покрытия аренды (письмо Минфина России от 22.09.2010 № 03-03-06/1/606).

Как платить налоги с компенсации и с зарплаты на аренду: НДФЛ

В соответствии с п. 3 ст. 217 НК РФ расходы хозяйствующего субъекта, связанные с компенсациями издержек работника при переезде в командировке, либо иные расходы, имеющие отношение к выполнению человеком трудовых обязанностей, не облагаются НДФЛ. При этом если это именно командировочные расходы, то они освобождаются от налога только в пределах лимитов, указанных в ст. 217 НК РФ:

  • 700 руб. в день — при поездках по России;
  • 2 500 руб. в день — при выезде за рубеж.

Таким образом, на основании положений ст. 217 НК РФ расходы могут быть учтены при расчете налоговой базы в рамках компенсирующей схемы.

При зарплатной схеме ситуация иная. Нет юридических оснований говорить о каких-либо обстоятельствах, при которых не начислялся бы НДФЛ на доход работника, представленный денежной или натуральной выплатой в рамках заработной платы.

Не знаете свои права?

Минфин подтверждает данный тезис, комментируя в своем письме от 26.08.2013 № 03-04-06/34883 начисление НДФЛ на оплату работодателем жилья для работника согласно трудовому договору.

Страховые взносы

В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 422 НК РФ работодатель вправе не начислять страховые взносы на суммы, уплаченные в пользу работника в целях финансирования исполнения им трудовых обязанностей, в том числе связанных с переездом в другую местность.

Важно при этом, чтобы суммы носили компенсационный характер. Основной критерий их отнесения к данной категории — содержание трудового договора (опционально — локальных нормативов, коллективного соглашения), по которому должно быть очевидно, что оплата жилья работнику не носит стимулирующего характера и не зависит от результатов труда (определение ВАС РФ от 23.01.2015 № 301-КГ14-6974).

Однако правило по ст. 422 НК РФ применимо только при компенсирующей схеме. При зарплатной схеме, как и в случае с НДФЛ, нет вариантов, при которых суммы оплаты аренды не подлежали бы обложению взносами, поскольку в первую очередь эти суммы относятся к системе оплаты труда . Данного тезиса придерживаются и суды (определение ВАС РФ от 12.05.2014 № ВАС-3314/14).

Налогообложение аренды: НДС

В общем случае любая передача права собственности хозяйствующим субъектом, работающим на ОСН, сопровождается образованием налоговой базы по НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Вместе с тем совершение расходов в пользу работников — в целях обеспечения выполнения ими трудовых обязанностей — не считается передачей права собственности, при условии что эти расходы имеют компенсирующий характер (постановление Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33). Таким образом, при компенсирующей схеме НДС на сумму оплаты жилья не начисляется.

Более сложна с точки зрения начисления НДС зарплатная схема.

Если в рамках зарплаты работнику предоставляется натуральный доход — в размере стоимости аренды, то НДС на него начислять нужно. Имущество, переданное работнику как элемент оплаты труда в натуральном виде, образует налоговую базу (п. 2 ст. 154 НК РФ). Нет сомнений в однозначности такой трактовки и у регулирующих органов (письмо УФНС РФ по Москве от 03.03.2010 № 16-15/22410).

Зарплатная схема при варианте, когда сумма за квартиру входит в расчет денежной выплаты, очевидно не образует налоговой базы. Зарплата в денежном виде не может образовывать налоговую базу по НДС.

Применению рассмотренных выше схем обеспечения работника жильем за счет работодателя есть альтернативы.

Альтернативная схема: деньги на квартиру как подарок

Одной из альтернатив может быть выдача денежных средств работнику, которые он затем использует для оплаты аренды жилья, в качестве подарка. В данном случае сделка будет осуществлена уже в юрисдикции ГК РФ — вне трудовых правоотношений.

Налоговые последствия ее совершения будут следующими:

  1. В части налога на прибыль — расходы нельзя будет включить в расчет базы (п. 16 ст. 270 НК РФ).
  2. В части НДФЛ — работодателю придется начислять и уплачивать налог (как налоговому агенту), так как подарок не попадает под исключения, прописанные в ст. 217 НК РФ.
  3. В части взносов — не нужно их начислять, так как подарок сам по себе не является предметом договора об оказании работ или услуг, которые образуют основание для начисления взносов (п. 1 ст. 420 НК РФ).
  4. В части НДС — не нужно его начислять, поскольку подарок в виде наличных денег не может образовывать налоговую базу (подп. 1 п. 3 ст. 39 НК РФ, письмо Минфина России от 30.08.2016 № 03-07-11/50447).

Альтернативная схема: квартира безвозмездно

Ее суть в том, что предприятие арендует квартиру на себя, а затем сдает работнику в субаренду — на безвозмездной основе, согласно нормам ГК РФ.

Налоговые последствия здесь следующие:

  1. В части налога на прибыль — будет возможность включить арендные расходы в расчет базы (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).
  2. В части НДФЛ — налог нужно начислить и уплатить (письмо Минфина России от 05.07.2013 № 03-04-06/25983).

По мнению Минфина, безвозмездное имущество, полученное физлицом от хозяйствующего субъекта — ИП или ООО, образует натуральный доход (исчисляемый на основе данных по рыночной стоимости аренды).

Здесь можно провести аналогию с появлением внереализационных доходов у юрлица при получении имущества безвозмездно (п. 8 ст. 250 НК РФ).

  1. В части взносов — нет правоотношений по оказанию работ или услуг.
  2. В части НДС — налог на сумму аренды объекта нужно начислить исходя из расчетной среднерыночной цены аренды таких объектов (письмо Минфина России от 04.05.2016 № 03-07-11/25628).

Но вместе с тем входящий НДС по расходам на аренду можно принять к вычету.

Обеспечить работника жильем компания может, заключив с ним соглашение в юрисдикции трудового или гражданского законодательства. В зависимости от конкретного содержания правоотношений налоговые последствия для работодателя в части расчета налога на прибыль, страховых взносов, НДФЛ и НДС будут разными.

Компенсация за аренду жилья сотруднику в части налогообложения оказывается вопросом, решаемым не всегда однозначно. Рассмотрим возможные варианты такой компенсации и их налоговые последствия.

Варианты выплат за аренду жилья

Случаи, когда работодатель берет на себя оплату расходов по аренде жилья для своих сотрудников, достаточно распространены. При этом ситуаций, которые по нормам законодательства прямо обязывают работодателя к оплате расходов на жилье, не так много. Носят такие выплаты название компенсаций. Но чаще работодатель принимает на себя подобные обязанности добровольно, и именно они вызывают наибольшее количество вопросов.

Налогообложение этих выплат может зависеть от разных факторов:

  • наличия документального подтверждения;
  • оценки вида расхода для целей налогообложения;
  • способа осуществления выплат.

Налогообложение такого рода расходов мы рассмотрим в 2 аспектах:

  • принятие для включения в базу по прибыли;
  • облагаемый НДФЛ и страховыми взносами доход сотрудника.

В отношении НДС вычет по таким расходам возможен (п. 7 ст. 171 НК РФ), но для него требуется наличие счета-фактуры (п. 1 ст. 172 НК РФ) и отнесение осуществленных затрат к деятельности, ведущейся с НДС (п. 1 ст. 170 НК РФ).

Компенсации по командировкам

Однозначно решается вопрос по оплате проживания в составе командировочных выплат. ТК РФ (ст. 168) вменяет работодателю в обязанность возмещение таких расходов, и они в полной их сумме учтутся в базе по прибыли (подп. 12 п. 1 ст. 264 НК РФ). В том числе, если на это есть соответствующее решение работодателя, допускается принятие расходов на проживание в местности, откуда работник может каждый день возвращаться к основному месту жительства (письмо Минфина РФ от 10.10.2016 № 03-04-06/58957).

При условии наличия документов, свидетельствующих о величине расходов на проживание, они не попадут ни под налог на доходы физлиц (п. 3 ст. 217 НК РФ), ни под страховые взносы (п. 2 ст. 422 НК РФ, п. 2 ст. 20.2 закона «Об обязательном социальном страховании…» от 24.07.1998 № 125-ФЗ). При отсутствии документов, подтверждающих такие расходы, от НДФЛ будут освобождены суммы, не превышающие в сутки:

  • 700 руб. по поездке, осуществленной по территории РФ;
  • 2500 руб. по загранкомандировке.

А вот в части страховых взносов аналогичной оговорки ни п. 2 ст. 422 НК РФ, ни п. 2 ст. 20.2 закона 125-ФЗ не содержат. То есть при отсутствии подтверждающих расходы документов под обложение страховыми взносами попадет полная сумма компенсации расходов на проживание, оплаченных за время командировки.

Одним из вариантов предоставления жилья командированному (при частых поездках в одно и то же место) является наем работодателем жилья, которое сотрудник занимает во время пребывания в командировке. Учесть в базе по прибыли такие расходы работодатель вправе (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ), но только за те периоды, когда в арендованном жилье проживал командированный работник (письмо УФНС России по г. Москве от 24.05.2012 № 16-15/045924@). Причем в состав принимаемых расходов на таких же условиях можно включить и коммунальные платежи (письмо Минфина РФ от 05.12.2011 № 03-03-06/1/802).

Компенсационные выплаты при работе в разъездах

Аналогичная норма, обязывающая компенсировать расходы на проживание, в ТК РФ предусмотрена и в части работы разъездного характера (ст. 168.1). Расценивать такую компенсацию следует не как относящуюся к командировкам (ст. 166 ТК РФ), а как выплату, учитывающую выполнение работы в особых условиях.

Осуществляться такая выплата может 2 способами:

  • как надбавка к зарплате — в этом случае размеры ее работодатель устанавливает самостоятельно, она полностью принимается в уменьшение базы по прибыли (п. 3 ст. 255 НК РФ) и как часть зарплаты подлежит обложению НДФЛ и страховыми взносами;
  • по фактическим затратам работника, подтвержденным документально — в этом варианте она расценивается как компенсация расходов, вызванных необходимостью исполнения должностных обязанностей, полностью учитывается при определении базы по прибыли (подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ) и не попадает под налог на доходы физлиц и страховые взносы (п. 3 ст. 217, подп. 2 п. 1 ст. 422 НК РФ, подп. 2 п. 1 ст. 20.2 закона 125-ФЗ).

Выбор способа компенсации закрепляется во внутреннем нормативном акте.

Компенсация по переезду для работы в другой местности

Еще одним видом компенсации, предусмотренным ТК РФ (ст. 169), является оплата расходов, вызванных сменой работником места проживания из-за смены работы. Расходы эти делятся на 2 вида:

  • на собственно переезд;
  • на связанные с обустройством на месте новой работы.

Среди них расходы на проживание прямо не поименованы, то есть уже в самом перечне есть неопределенность в возможности отнесения к ним платы за проживание работника. И именно ее использует Минфин России (письма от 14.06.2016 № 03-03-06/1/34531, от 19.09.2014 № 03-04-06/46997) для обоснования неотнесения затрат на оплату проживания для иногороднего работника к расходам, связанным с его обустройством.

Вместе с тем суды достаточно часто признают расходы, осуществляемые работодателем на жилье для работника из другого региона, относящимися к разряду выплат, имеющих компенсационный характер (определение ВС РФ от 25.03.2015 № 309-КГ15-602, постановления Арбитражных судов Московского округа от 13.10.2016 по делу № А40-221105/2015, Западно-Сибирского округа от 21.06.2016 по делу № А67-7145/2015).

Таким образом, соотнесение расходов, связанных с оплатой проживания работника, с расходами, относящимися к его обустройству на месте новой работы, с большой долей вероятности вызовет споры с проверяющими.

Условия и варианты добровольной оплаты проживания работника

Итак, установленная законодательством обязанность предоставить жилье человеку, приглашенному на работу из другой местности, у работодателя отсутствует. Есть здесь только 1 исключение: при приеме на работу иностранца работодатель должен гарантировать обеспечение его жильем (п. 5 ст. 16 закона «О правовом положении…» от 25.07.2002 № 115-ФЗ). Однако выдача подобной гарантии не предполагает возникновения у работодателя обязанности по оплате жилья (письмо ФНС России от 10.01.2017 № БС-4-11/123@).

Решение работодателя о добровольно принимаемых им на себя обязательствах по оплате расходов на проживание закрепляется во внутреннем нормативном документе (коллективном или трудовом договоре).

Видами подобной оплаты могут быть:

  • Заселение работника в жилье, арендованное работодателем для этих целей.
  • Возмещение работнику расходов на проживание по жилью, арендуемому им самим, которое возможно в 2 вариантах:
    • оплата необходимых сумм непосредственно арендодателю;
    • выдача сумм, уплачиваемых в качестве арендной платы, работнику.

В любом из этих вариантов работник получает доход. Причем в случае расчетов работодателя непосредственно с арендодателем (т. е. без участия работника) этот доход расценивается как выплаченный работнику в натуральной (неденежной) форме (письма Минфина РФ от 29.12.2016 № 03-04-05/79264, от 14.09.2016 № 03-04-06/53726).

Налоги при добровольной оплате расходов на проживание работника

Доход, выданный работнику (в т. ч. иностранному) в виде арендной платы, независимо от того, каким образом осуществляется эта оплата (путем передачи денег работодателем непосредственно арендодателю или выплаты соответствующей суммы самому работнику), будет облагаться (письмо Минфина России от 07.04.2017 № 03-04-09/21137):

  • налогом на доходы физлиц (п. 1 ст. 210 НК РФ);
  • страховыми взносами (п. 1 ст. 420 НК РФ, п. 1 ст. 20.1 закона от 24.07.1998 № 125-ФЗ).

В ситуации, когда договор аренды заключает сам работодатель, ему придется осуществлять удержание НДФЛ и с того дохода, который будет выплачиваться арендодателю-физлицу, не являющемуся ИП (п. 4 ст. 226 НК РФ).

Для целей принятия в базу по налогу на прибыль расходы по оплате жилья могут быть учтены как:

  • арендные платежи, если договор на аренду работодатель заключает от своего имени, причем учитывают их в базе по прибыли целиком (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ);
  • выплаты социального характера (письмо Минфина России от 14.06.2016 № 03-03-06/1/34531), за счет которых базу по прибыли уменьшить нельзя (п. 29 ст. 270 НК РФ);
  • часть платы за труд (письмо Минфина России от 17.07.2015 № 03-08-05/41253), которые в таком качестве возможно полностью учесть в базе по прибыли (пп. 4, 25 ст. 255 НК РФ).

Об особенностях учета расходов по оплате труда в числе снижающих базу по прибыли читайте .

Для последнего варианта в ситуациях, когда работодатель сам рассчитывается с арендодателем (т. е. работник получает доход в натуральной форме), приобретает значение величина доли платы за проживание в общей сумме начисляемой работнику за месяц зарплаты. Превышение этой долей величины 20% приведет к нарушению ограничения, устанавливаемого ст. 131 ТК РФ для выплаты зарплаты в неденежной форме.

Итоги

Необходимость оплаты работнику расходов на проживание для работодателя может быть как обязательной, так и добровольной. Но при этом и в том, и в другом случае учет таких расходов в базе по прибыли и налогообложение их в качестве доходов работников может иметь варианты в зависимости от ряда факторов. Среди таких факторов наиболее существенными оказываются оценка расходов для целей обложения налогами и взносами, способ осуществления выплат, наличие документального подтверждения.

"Зарплата", 2012, N 3

Организация - собственник имущества может предоставить своему работнику жилье на основании договора коммерческого найма или договора безвозмездного пользования (ссуды). Рассмотрим расчет налогов, страховых взносов и бухгалтерский учет в каждом из этих случаев.

Договор коммерческого найма: налоги, взносы, бухгалтерский учет

Если квартира предоставляется работнику по договору коммерческого найма, он несет расходы в виде платы за жилое помещение.

НДФЛ

Заключенный с работником договор коммерческого найма является гражданско-правовым. Поэтому сотрудник выступает в качестве потребителя услуг.

Возникает ли при этом у него доход? На этот вопрос ответила В.М. Акимова. Вот что она сказала: "Если работодатель предоставляет сотруднику жилье на возмездной основе (к примеру, сотрудник вносит арендную плату и оплачивает коммунальные расходы), то дохода, подлежащего налогообложению, в связи с предоставлением жилого помещения не возникает". Как видим, в данном случае оснований для начисления и удержания НДФЛ нет.

Если цены ниже рыночных. Приведенное выше утверждение не вызывает нарекания лишь в том случае, если арендная плата или "коммуналка" соответствуют уровню рыночных цен. А если они ниже? Нужно ли удерживать НДФЛ с разницы между фактической суммой арендной платы, которая взимается с работника, и ее рыночным уровнем?

До 2012 г. Если доходы и расходы по договору коммерческого найма в целях исчисления налога на прибыль были признаны до 1 января 2012 г., для ответа на эти вопросы следовало руководствоваться отмененной ныне ст. 40 Налогового кодекса.

С 1 января 2012 г. Если доходы и расходы по договору коммерческого найма в целях исчисления налога на прибыль признаются после 1 января 2012 г., то к взаимоотношениям работника и организации следует применять новый порядок признания лиц взаимозависимыми. Он описан в новом разд. V.1 "Взаимозависимые лица. Общие положения о ценах и налогообложении. Налоговый контроль в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами. Соглашение о ценообразовании" Налогового кодекса.

Согласно пп. 10 п. 2 ст. 105.1 Налогового кодекса взаимозависимыми, в частности, признаются физические лица, если одно физическое лицо подчиняется другому по должностному положению.

Таким образом, формально компания и работник являются взаимозависимыми лицами. Вполне возможно, что условия договора коммерческого найма между ними будут отличаться от условий договора между несвязанными лицами. Например , стороны установят заниженную арендную плату. Для целей исчисления НДФЛ это значит, что арендатор получил облагаемый доход в виде экономии на затратах. Порядок выявления и налогообложения такого рода доходов установлен в ст. 105.3 Налогового кодекса. Обязанность по их выявлению возложена на налоговых инспекторов.

Будут ли налоговики на практике отслеживать операции в данной сфере? Мы можем только предположить. По нашему мнению, вполне возможно, что ввиду невеликого масштаба цен по таким договорам они не станут уделять пристального внимания таким сделкам. Однако пока не сложилась арбитражная практика по данному вопросу, судить довольно сложно.

Страховые взносы

Порядок начисления и уплаты страховых взносов регулирует Федеральный закон от 24.07.2009 N 212-ФЗ "О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования" (далее - Закон N 212-ФЗ).

Вопрос о начислении страховых взносов по договорам коммерческого найма прокомментировала Елена Николаевна Гвоздицкая, ведущий консультант отдела по взаимодействию со СМИ ПФР:

"На основании ч. 1 ст. 7 Закона N 212-ФЗ подлежат обложению в части, не возмещенной сотрудником, выплаты, связанные с предоставлением организацией-страхователем жилых квартир своим работникам, стоимость проживания в каждой из которых определена условиями договора.

Таким образом, если работник вносит отдельно арендную плату, отдельно полностью погашает коммунальные платежи, объекта обложения страховыми взносами не возникает".

НДС

Арендная плата. По общему правилу предоставление имущества в пользование является объектом налогообложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Однако есть специальная норма пп. 10 п. 2 ст. 149 Налогового кодекса. Ею установлено, что услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности не облагаются НДС.

Как подтверждают чиновники, при заключении договора найма данные услуги освобождаются от НДС (Письма Минфина России от 14.03.2011 N 03-07-05/02 и от 02.07.2010 N 03-07-11/283). Схожая позиция высказана и в Постановлениях ФАС Северо-Кавказского округа от 03.10.2011 по делу N А32-34416/2010, от 19.10.2010 по делу N А32-16661/2009-34/240-59/719-11/1191 и Поволжского округа от 25.03.2010 по делу N А12-3432/2009.

Коммунальные платежи. Гражданское законодательство различает правоотношения по предоставлению (передаче) имущества во владение (пользование) и правоотношения, возникающие по поводу эксплуатации, содержания и ремонта полученного в пользование имущества (Постановления Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 N 57 и ФАС Поволжского округа от 28.09.2010 по делу N А12-3542/2010).

Операции по реализации коммунальных услуг не подлежат налогообложению НДС при соблюдении некоторых условий (пп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ):

  • коммунальные услуги предоставляются управляющими организациями, ТСЖ, ЖСК, иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье;
  • организация, предоставляющая коммунальные услуги, отвечает за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги;
  • организация, предоставляющая коммунальные услуги, приобретает их в свою очередь у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций.

Подобная же льгота по НДС действует и в отношении операций по реализации работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Налог на прибыль

Доходы организации. Если с сотрудником заключен договор коммерческого найма, то арендную плату следует включать в состав доходов. Как правило, данные суммы относятся к внереализационным доходам, если только для организации сдача имущества в аренду не является основным видом деятельности (п. 4 ст. 250 НК РФ).

В самом распространенном случае арендодатель оплачивает счета за коммунальные услуги поставщикам электроэнергии, тепла, воды и т.д. Арендатор свою часть "коммуналки" возмещает в составе арендной платы. Эти суммы также относятся к внереализационным доходам организации.

Амортизация. Можно ли начислять амортизацию по имуществу, сдаваемому в аренду? По мнению редакции, можно. Согласно абз. 4 п. 1 ст. 252 Налогового кодекса расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Организация получает доход, сдавая своему работнику квартиру. Кроме того, квартиры не исключены из состава амортизируемого имущества (п. 3 ст. 256 НК РФ) и в перечень объектов, не подлежащих амортизации, также не включаются (п. 2 ст. 256 НК РФ).

Арбитражные судьи также поддерживают компании, которые начисляют амортизацию по сдаваемым внаем жилым помещениям (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 02.10.2006 по делу N А56-38512/2005, ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.07.2009 по делу N А33-14312/2006).

Бухгалтерский учет операций по сдаче квартиры в аренду работнику

Передача и возврат. Активы, предназначенные для предоставления в аренду, отражают на счете 03 "Доходные вложения в материальные ценности" (п. п. 4, 5 ПБУ 6/01 и Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

При передаче квартиры работнику по договору коммерческого найма смены собственника не происходит. Поэтому списывать ее стоимость не нужно.

Факт передачи жилого помещения отражают внутренней проводкой по дебету счета 03, субсчета "Имущество, переданное в пользование", и кредиту счета 03, субсчета "Имущество, предназначенное для сдачи внаем". В проводке указывается сумма первоначальной (восстановительной) стоимости объекта основных средств. По окончании действия договора делается обратная запись.

Амортизация. Когда объект передается в пользование работнику, на сумму начисленной к этому моменту амортизации бухгалтер должен сделать проводку по дебету счета 02, субсчета "Амортизация по основным средствам организации", и кредиту счета 02, субсчета "Амортизация по основным средствам, переданным в пользование".

На переданное работнику жилье бухгалтер продолжает начислять амортизацию (п. п. 21 - 23 ПБУ 6/01). Амортизационные отчисления отражают по счету 91-2 "Прочие расходы" (п. 11 ПБУ 10/99).

При возврате объекта оформляют проводку по дебету счета 02, субсчета "Амортизация по основным средствам, переданным в пользование", и кредиту счета 02, субсчета "Амортизация по основным средствам организации", на сумму амортизации, начисленной к моменту возврата объекта собственнику.

Доходы. Суммы, полученные от сдачи жилого помещения в аренду, включая коммунальные платежи, отражают, как правило, по кредиту счета 91-1 "Прочие доходы".

Однако если этот вид деятельности для организации является основным, то суммы арендной платы следует отразить по кредиту счета 90-1 "Выручка".

Пример 1 . С 6 марта 2012 г. ООО "ВиК" предоставляет сотруднику помещение для проживания в нем. Заключен договор коммерческого найма сроком на 11 месяцев.

Согласно договору плата за наем состоит из двух частей:

  • фиксированная сумма за проживание - 10 000 руб. в месяц;
  • плавающая сумма коммунальных платежей. Она определяется сторонами на основании счетов управляющей компании, выставленных арендодателю и оплаченных им. Операции по предоставлению коммунальных услуг управляющей компанией НДС не облагаются.

Плату за наем работник обязан вносить в кассу предприятия. Первоначальная стоимость жилого помещения (по данным БТИ) составляет 500 000 руб.

Срок полезного использования квартиры, установленный как для целей бухгалтерского, так и налогового учета, - 90 лет (компания определила его на основании Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1).

Сумма амортизации, начисленная к моменту передачи, - 14 000 руб. Сумма ежемесячной амортизации (начисляемая в бухгалтерском и налоговом учете линейным способом (методом)) - 462,96 руб. Как отразить в бухгалтерском учете следующие операции:

  • передачу квартиры работнику;
  • начисление и внесение арендной платы в марте, если известно, что сумма коммунальных расходов составила 2100 руб.;
  • возврат помещения после истечения срока договора?

Решение. Бухгалтер ООО "ВиК" сделал следующие записи:

на дату передачи квартиры в пользование

Дебет 03, субсчет "Имущество, переданное в пользование", Кредит 03, субсчет "Имущество, предназначенное для сдачи внаем",

  • 500 000 руб. - отражена первоначальная стоимость квартиры;

Дебет 02, субсчет "Амортизация по основным средствам организации", Кредит 02, субсчет "Амортизация по основным средствам, переданным в пользование",

в марте

Дебет 91-2 Кредит 02, субсчет "Амортизация по основным средствам, переданным в пользование",

  • 462,96 руб. - начислена амортизация;

Дебет 60 Кредит 51

  • 2100 руб. - оплачены коммунальные расходы, приходящиеся на данного арендатора, в составе общего платежа по счету управляющей компании;

Дебет 91-2 Кредит 60

  • 2100 руб. - включена в расходы стоимость коммунальных услуг по данному объекту аренды;

Дебет 76 Кредит 91-1

  • 12 100 руб. (10 000 руб. + 2100 руб.) - признан доход от оказания услуг по предоставлению жилья;

Дебет 50 Кредит 76

  • 12 100 руб. - получена плата от работника за проживание в квартире;

при возврате квартиры сотрудником

Дебет 03, субсчет "Имущество, предназначенное для сдачи внаем", Кредит 03, субсчет "Имущество, переданное в пользование",

  • 500 000 руб. - отражена передача квартиры сотрудником;

Дебет 02, субсчет "Амортизация по основным средствам, переданным в пользование", Кредит 02, субсчет "Амортизация по основным средствам организации",

  • 19 092,56 руб. (14 000 руб. + 462,96 руб. x 11 мес.) - отражен "возврат" амортизации, увеличенной на сумму, начисленную в период действия договора коммерческого найма.

Заключен договор ссуды НДФЛ

Если с сотрудником заключен договор безвозмездного пользования жильем (договор ссуды), он получает доход в натуральной форме (п. 1 ст. 210 и п. 1 ст. 211 НК РФ, Письмо Минфина России от 04.07.2011 N 03-03-06/1/391). Значит, возникает объект обложения НДФЛ.

Базой для начисления НДФЛ по арендной плате будет считаться рыночная цена аренды жилья. Ее можно определить, например, по объявлениям об аренде аналогичных объектов. НДФЛ со стоимости не оплачиваемой работником "коммуналки" считают по фактическим суммам.

Страховые взносы

Как мы уже выяснили выше, безвозмездное пользование жильем является доходом сотрудника в натуральной форме. В данном случае придется начислить и страховые взносы.

При расчете базы для начисления страховых взносов, так же как и в случае с НДФЛ, следует учитывать рыночные цены (ч. 6 ст. 8 Закона N 212-ФЗ).

НДС

Логично было бы предположить, что поскольку предоставление жилья по договору найма освобождено от НДС, то и при безвозмездном пользовании НДС начислять не нужно. Ведь норма ст. 149 Налогового кодекса едина для любой передачи имущества.

Однако инспекторы на местах полагают, что по правилам ст. 146 Налогового кодекса безвозмездная передача товаров (работ, услуг) признается объектом налогообложения. Поэтому они начисляют НДС на стоимость услуг по предоставлению жилья, переданного в безвозмездное пользование. Такой случай, к примеру, рассмотрен в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 13.09.2010 по делу N А26-12427/2009. Тем не менее арбитры отклонили довод инспекции о необходимости начисления НДС при безвозмездной передаче в пользование работникам жилых помещений. Судьи пришли к выводу, что предоставление жилья работникам в связи с выполнением ими трудовых обязанностей не является безвозмездной передачей и не приводит к возникновению объекта налогообложения по НДС.

К сожалению, судебной практики не так много, как хотелось бы: придется самостоятельно выбирать, какой позиции придерживаться.

Налог на прибыль

Из состава амортизируемого имущества исключаются основные средства, переданные по договорам в безвозмездное пользование. Об этом сказано в п. 3 ст. 256 Налогового кодекса.

Бухгалтерский учет

Поскольку с юридической точки зрения к договору безвозмездного пользования применяют правила, предусмотренные для договора аренды (п. 2 ст. 689 ГК РФ), то и передачу имущества по договору ссуды можно отразить в бухгалтерском учете в таком же порядке, что и при договоре коммерческого найма. Но при этом необходимо учесть некоторые особенности.

Применение ПБУ 18/02. В налоговом учете из состава амортизируемого имущества исключаются основные средства, переданные по договорам в безвозмездное пользование (п. 3 ст. 256 НК РФ), а в бухгалтерском - нет. Следовательно, в бухгалтерском учете ежемесячно возникает вычитаемая временная разница и соответствующий ей отложенный налоговый актив (п. п. 11, 14 и 17 ПБУ 18/02). Временная разница будет накапливаться в течение всего периода действия договора ссуды. По окончании срока действия договора остаточная стоимость квартиры в налоговом учете будет отличаться от остаточной стоимости в бухгалтерском учете на величину накопленных временных разниц.

После этого начисление амортизации продолжится и (при прочих равных условиях) ежемесячные суммы амортизации в бухгалтерском и налоговом учете будут совпадать. Но в бухгалтерском учете квартира "самортизируется" быстрее, чем в налоговом учете.

По мере начисления амортизации в налоговом учете накопленные временные разницы будут погашаться. Их окончательное погашение произойдет, когда и в налоговом учете остаточная стоимость квартиры будет равна нулю.

Возможна ситуация, когда квартира будет списана (продана, ликвидирована) в тот момент, когда в бухгалтерском учете начисление амортизации уже закончено, а в налоговом учете еще продолжается. В этом случае остаток временной разницы (и остаток отложенного актива) надо будет списать.

Пример 2 . Изменим условие примера 1. С 6 марта 2012 г. заключен договор безвозмездного пользования на срок 11 месяцев. По данным интернет-источников, стоимость аренды аналогичной квартиры составляет 30 000 руб. в месяц.

Первоначальная стоимость квартиры (по данным БТИ) - 500 000 руб.

Срок полезного использования, установленный как для целей бухгалтерского, так и налогового учета, - 90 лет. Сумма амортизации, начисленная к моменту передачи, - 14 000 руб., сумма ежемесячной амортизации (начисляемая в бухгалтерском и налоговом учете линейным способом (методом)) - 1500 руб.

Коммунальные платежи сотрудник уплачивает по счетам управляющей компании.

Сотрудник не получил права на применение налоговых вычетов.

Как отразить в бухгалтерском учете передачу квартиры работнику? Какие записи следует оформлять ежемесячно?

Решение. Бухгалтеру ООО "ВиК" нужно сделать следующие записи:

на дату передачи квартиры в безвозмездное пользование

Дебет 01, субсчет "Основные средства, переданные в безвозмездное пользование", Кредит 01, субсчет "Основные средства организации",

  • 500 000 руб. - отражена передача квартиры в безвозмездное пользование;

Дебет 02, субсчет "Амортизация по основным средствам организации", Кредит 02, субсчет "Амортизация по основным средствам, переданным в безвозмездное пользование",

  • 14 000 руб. - отражена амортизация по переданной квартире;

ежемесячно в течение срока действия договора ссуды

Дебет 91-2 Кредит 02, субсчет "Амортизация по основным средствам, переданным в безвозмездное пользование",

  • 1500 руб. - признана прочим расходом начисленная амортизация по основным средствам, переданным в безвозмездное пользование;

Дебет 09 Кредит 68, субсчет "Расчеты по налогу на прибыль",

  • 300 руб. (1500 руб. x 20%) - отражен отложенный налоговый актив;

Дебет 20 Кредит 69

  • 9000 руб. (30 000 руб. x 30%) - начислены страховые взносы;

Дебет 70 Кредит 68, субсчет "Расчеты по НДФЛ",

  • 3900 руб. (30 000 руб. x 13%) - удержан НДФЛ.

Записи по возврату квартиры сотрудником аналогичны тем, что приведены в примере 1. Однако в данном случае применяют субсчета "Основные средства, переданные в безвозмездное пользование" и "Амортизация по основным средствам, переданным в безвозмездное пользование".

А.Ю.Тьевар

Старший научный редактор

журнала "Зарплата"