Кредитная история: что ждет жилищное строительство без участия дольщиков. Финансовая засада: банки отказываются кредитовать застройщиков

Объемы кредитования застройщиков на Северо-Западе пока не вернулись на докризисный уровень, хотя банки финансируют строительные проекты куда более охотно, чем два года назад. Тем не менее кредиторы по-прежнему относят данную категорию заемщиков к одним из наиболее рискованных и предъявляют к ним более жесткие требования, нежели к клиентам многих других отраслей.

Строительная отрасль была одной из первых, которые пострадали в кризис 2008 года, что не могло не сказаться на качестве портфелей банков, активно кредитовавших этот рынок. В результате многие финансовые организации прекратили работать с такими заемщиками, да и возвращались они в этот сегмент очень осторожно.

Сейчас, когда строительный рынок растет и эксперты оценивают ситуацию в отрасли как стабильную, кредитные учреждения готовы финансировать застройщиков, но стали предъявлять к ним более жесткие требования. «Подходы к кредитованию строителей изменились. Банки ужесточили требования к финансированию строительных проектов, тем более что на финансовом рынке есть некоторое ожидание нестабильности, – подтверждает вице-президент МБСП Максуд Купров. – А это, несомненно, отразится на конъюнктуре спроса и на квартиры, и на коммерческую недвижимость. Соответственно, проекты должны обладать большим запасом прочности в случае развития неблагоприятной ситуации на рынке».

Точка возврата

Заемщики этой категории для большинства банков изначально являются рискованными. Этому есть логичное объяснение, не связанное с политикой отдельных участников рынка: повышенный риск незавершенного строительства и сложности с реализацией непрофильных активов по адекватной стоимости в случае возникновения проблем у заемщика. Даже по завершении кризиса многие строительные компании так и не смогли восстановиться.

«Но есть один важный нюанс: многие активные участники рынка Северо-Запада, в том числе и мы, оценивают не просто риски отрасли, а проект, для которого требуется финансирование, – рассказывает управляющий директор по кредитованию банка „КИТ Финанс“ Сергей Суворов. – И это уже совсем другая история. Несмотря на отраслевые ограничения, одни компании банки кредитуют, а другие – нет. То есть в первом случае при индивидуальной оценке можно выяснить, что риски вполне приемлемые». Значение имеет не только узнаваемость компании, но и много частных факторов, например тип объекта, точное попадание в целевую аудиторию потенциальных покупателей или арендаторов.

Как утверждают банкиры, смещение фокуса в оценке рисков на жизнеспособность конкретного проекта и финансовое состояние компании-заемщика позволяет кредитовать объекты с нулевой степенью готовности. «Ограничений непосредственно по объектам строительства нет, если проект экономически проработан и обоснован, а заемщик финансово устойчив. Кредиты могут быть предоставлены с момента получения разрешительной документации», – объясняет руководитель дирекции по работе с крупными клиентами Северо-Западного регионального центра Банка ВТБ Сергей Григорьев.

Немаловажным фактором остается готовность застройщика участвовать в проекте собственными средствами. До кризиса отрасль была одной из наиболее закредитованных, что сыграло свою роль в ее крахе в кризис, несмотря на это в настоящее время застройщики не стремятся увеличивать долю собственных средств в общем финансировании проекта. «Исходя из объема поступающих к нам заявок, активность застройщиков находится на уровне не ниже, чем в докризисный период. Соотношение собственных и заемных средств меняется в пользу увеличения собственных, как правило, только по требованию финансирующего банка», – подчеркивает управляющий филиалом НОМОС-БАНКа в Санкт-Петербурге Виктор Питернов. Он отмечает, что наличие всей необходимой исходно-разрешительной документации по проекту и вложение инициатором проекта собственных средств в размере не менее 20% бюджета – обязательные условия рассмотрения проектов.

Со всех сторон

Наиболее распространенная на данный момент схема финансирования строительных объектов – выделение кредитной линии под конкретный проект застройщика. Подобный вариант интересен банку прежде всего потому, что позволяет снизить риски. «Выделяя кредитную линию, банк контролирует целевое использование заемных средств под каждый объект, а также исполнение проекта в соответствии с бизнес-планом, – поясняет Максуд Купров. – Кредитору важны не столько залоги, сколько понимание и уверенность в том, что заемщик самостоятельно сможет реализовать проект и погасить задолженность перед ним».

Действительно, открытие кредитной линии – наиболее эффективная модель взаимодействия: банку проще в режиме реального времени понять, как движется проект, куда идут денежные потоки. При других вариантах сделать это сложнее. Возобновляемая это линия или нет, зависит от уровня риска застройщика и истории его взаимоотношений с кредитной организацией. «Возможно кредитование компаний строительной отрасли не только на финансирование строительных проектов, но и, например, на приобретение новых пятен под застройку или предприятий стройиндустрии. В таком случае режимы кредитования устанавливаются согласно действующим внутренним документам банка индивидуально по каждой заявке исходя из целей кредитования, источников погашения и прочих факторов», – говорит старший вице-президент – директор инвестиционной дирекции банка «Санкт-Петербург» Михаил Фрид.

Зачастую банки, развивающие ипотеку, сотрудничают с застройщиками сразу по двум направлениям: финансируют возведение объекта и аккредитовывают его по ипотечным программам. Помимо того что банк таким образом наращивает ипотечный портфель, он увеличивает гарантии успешного завершения проекта и может детальнее отслеживать финансовые потоки заемщика. «Банки стимулируют сбыт заемщика, тем более улучшая показатели эффективности финансируемого проекта, и при грамотной оценке строительного проекта получают неплохой портфель с точки зрения надежности и доходности ипотечных кредитов», – считает Купров. Для кредитора важно увеличение спроса на строящееся жилье, в том числе за счет ипотечного кредитования, так как выручка от реализации обычно является основным источником погашения кредита, полученного в банке на финансирование проекта в области жилищного строительства, добавляет Фрид.

Удержать равновесие

Что касается сроков кредитования, то в среднем они составляют два года – пять лет, однако все зависит от масштабности и экономики проекта. Предпосылок для их увеличения банкиры не видят, опять же в связи с нестабильностью в экономике. «Как правило, кредитные ресурсы предоставляются на срок реализации проекта плюс один год, – комментирует Сергей Григорьев. – Средний срок кредитования – три года. Мы предпочитаем работать с компаниями, которые имеют замкнутый производственно-строительный цикл, с давней историей на рынке. Они четко планируют финансовые и производственные потоки».

По наблюдениям банкиров, объемы финансирования застройщиков пока не вышли на докризисный уровень, хотя их спрос на заемные средства практически достиг показателей 2008 года. «Это свидетельствует о том, что кредиторы четко просчитывают риски. Тогда как застройщики активно пытаются привлекать кредиты, хотя бы по той причине, что в этой отрасли сложно расти без заемных средств», – полагает Суворов.

Смягчение требований к строителям в ближайшей перспективе банкиры не прогнозируют. Напротив, по мнению Максуда Купрова, в условиях ожидания ухудшения ситуации в экономике банки могут начать их ужесточение. Есть вероятность и роста ставок по таким ссудам. Тем не менее пока ситуацию можно охарактеризовать как сбалансированную: кредиторы заинтересованы в крупных клиентах, но сохраняют трезвый подход к их оценке, а застройщики, в свою очередь, вкладываются в развитие проектов. Остаются кредитные организации, в том числе из ряда крупных федеральных игроков, которые после кризиса приняли решение не возвращаться в этот сегмент, однако при благоприятном развитии событий и они могут вернуться на рынок.

Санкт-Петербург

Для увеличения объемов продаж квадратных метров некоторые строительные фирмы предлагают своим клиентам собственные программы кредитования. Предлагаемая ипотека от застройщика имеет массу особенностей, плюсов и минусов. Рассмотрим подробнее условия оформления, нюансы и этапы получения.

Классическое восприятие термина «ипотека» у обычного гражданина ассоциируется исключительно с банком. Однако не только банки предлагают ипотечные займы населению. Получить подобный кредит можно и непосредственно у строительной компании или застройщика.

Ипотека от застройщика – разновидность кредитования, при котором потенциальному заемщику или покупателю жилой недвижимости предлагается 2 варианта заключения договора:

оформить ипотечный кредит с застройщиком без посредников;
заключить сделку с банком-партнером.

Последний вариант предусматривает наличие партнерского договора между компанией-застройщиком и кредитной организацией, в соответствии с которым клиент может рассчитывать на льготную процентную ставку и иные лояльные условия кредитования.

На практике распространенной является ситуация, когда застройщик оформляет кредит на строительство дома в конкретном банке. Ответной услугой строительных компаний является предоставление скидок клиентам этого банка на покупку квартир с помощью ипотеки. То есть заявленные льготы для ипотечных заемщиков являются всего лишь грамотным маркетинговым ходом.

К финансированию привлекаются клиенты практически на всех этапах строительства, в том числе и после ввода дома в эксплуатацию. Но наиболее распространенная схема ипотеки от застройщика – приобретение жилья на стадии строительства. Именно в этот период цены будут минимальны, а риски, напротив, высоки.

Ипотека от строительной компании без посредников имеет следующие особенности и отличительные черты:

необходимость внесения первоначального взноса в размере не менее 40-50% от цены жилья (в большинстве предложений);
короткий срок погашения долга (максимум до 3-х лет, а обычно – не более 12-ти месяцев);
оплата стоимости недвижимости частями в установленном размере за обозначенный срок (все это подробно прописывается в кредитном договоре и графике предстоящих платежей);
необязательность страхования (личного и имущественного);
лояльное отношение к клиенту (девелоперам не требуется подтверждение платежеспособности и качество кредитной истории).

ВЫВОД: Вариант оформления ипотеки у застройщика будет выгоден и актуален для тех клиентов, которые готовы сразу внести существенную долю от цены приобретаемой недвижимости и рассчитаться с долгом в максимально короткий срок (в течение 1-3 лет). В противном случае лучше стоит рассмотреть стандартную ипотеку на новостройку.

Преимущества и недостатки

Ипотечный кредит от застройщика обладает рядом достоинств и недостатков. Среди преимуществ можно отметить:

Минимальный комплект документов (в отличие от банка, который требует предоставления документов о занятости, уровне дохода, многочисленных справок, девелоперы просят предоставить минимальный пакет бумаг – российский паспорт и другие документы по согласованию).
Пониженная процентная ставка (так как данная ипотека реализуется как партнерская программа или прямая сделка без посредников, заемщик сможет рассчитывать на низкие проценты).
Минимальные сроки рассмотрения заявки и оформления всех документов (данный процесс характеризуется коротким периодом принятия решения – обычно не более 5 рабочих дней).
Отсутствие дополнительных платежей, взимаемых с клиента (не потребуется покупать страховку, оплачивать оценку недвижимости и иные расходы, которые возникнут при получении ипотечного кредита в банке).
Лояльное отношение к заемщикам (для застройщика принципиальным моментов является исправное внесение платежей и окончательное погашение долга, а не возрастной ценз, уровень заработной платы в справке или иные субъективные факторы).

К недостаткам относятся:

Крайне небольшой период кредитования (максимально возможный срок не превышает 3- лет у прямой ипотеки и 10-15 лет при оформлении в банке).
Необходимость оплаты не менее 40-50% от стоимости приобретаемой квартиры (по большинству имеющихся на рынке предложений).
Наличие потенциальных рисков, связанных с необязательностью страхования (если по объективным причинам заемщик потеряет работу, платежеспособность или здоровье, то при неисполнении своих обязательств по договору жилье могут отобрать, чего не случилось бы при наличии страховки).
Распространенность только в крупных российских городах.
Серьезные риски стать обманутым клиентом в случае банкротства строительной компании на стадии возведения дома.

ВАЖНО! Для принятия окончательного решения в пользу оформления ипотеки от застройщика клиент должен взвесить перечисленные плюсы и минусы, определить свою выгоду и возможные риски.

Как выбрать застройщика для покупки квартиры в кредит

Выбор застройщика при покупке жилья в ипотеку – крайне важный этап. Снизить возможные риски помогут следующие рекомендации для клиента:

внимательно проверьте деловую репутацию компании (изучите отзывы от действующих клиентов (особенно негативных), а также длительность присутствия на российском рынке);
ознакомьтесь с учредительными и регистрационными документами;
убедитесь в наличии аккредитации банка (в случае оформления партнерской ипотеки);
поднимите информацию о качестве строительства и соблюдения сроков сдачи предыдущих проектов компании;
проанализируйте экономические и управленческие показатели деятельности девелопера.

Если сомнений в репутации компании нет, то оформлению сделки ничего не мешает. Если же хотя бы по двум из перечисленных пунктов возникли вопросы, то с покупкой недвижимости в новостройках торопиться не следует.

Как взять

Процедура получения ипотеки включает в себя следующие этапы:

При личном обращении в офис застройщика клиент выбирает потенциальный объект покупки и программу ипотеки (при наличии выбора).
Подача заявления и требуемого комплекта документов.
Рассмотрение заявки, оглашение результата.
Заключение договора с застройщиком.
Оплата первого взноса в случае одобрения заявки.
Регистрация сделки в Регпалате.

После регистрации заемщик начнет постепенную выплату задолженности в соответствии с графиком платежей.

Если ипотека оформляется в банке-партнере, то перечень этапов включает выбор такого банка, подачу полного комплекта документов, покупку страховки, заключение договора купли-продажи с застройщиком и подписание кредитного договора, договора об ипотеке с банком.

Без первоначального взноса

Сегодня встретить предложения от застройщиков по ипотеке без первоначального взноса практически невозможно. Связано это с известными экономическими факторами и неохотой брать на себя ненужные риски. Однако несколько кредитом с таким условием все же доступно. Купить жилье в этом случае можно в следующих жилищных комплексах:

Малая Истра;
Опалиха Парк;
Переделкино Парк;
Дом на Ходынке «Лайнер».

Ипотека на покупку квартир в обозначенных объектах предусматривает нулевой первый взнос и оформляется в банках-партнерах: Возрождение, СМП банк, Металлинвест, СНГБ.

Что делать, если застройщик обанкротился

Банкротство застройщика является причиной обращения заемщика в суд с исковым заявлением. Для этого сразу следует подать заявление на включение в реестр кредиторов (через Арбитражный суд).

Если договор об ипотеке был заключен после 1 января 2014 года, то законодательно процедура банкротства должна сопровождаться страхованием ответственности девелопера. Здесь потенциально возможны 2 варианта решения вопроса: получение компенсации за выплаченные компании деньги по договору или попытка отсудить купленное жилье. Практикующие юристы советуют использовать второй вариант.

Выплаты по обязательствам перед участниками строительства в случае ДДУ будут производиться в рамках третьей очереди. Действовать нужно сразу после того, как в отношении компании будет открыто конкурсное производство, так как порядок очереди может повлиять на сроки получения выплат и их размер.

Ипотека от застройщика подразумевает более выгодные условия кредитования по сравнению с предложениями банков. Воспользоваться таким займом смогут клиенты, имеющие возможность сразу оплатить 40-50% в качестве первоначального взноса и быстро расплатиться с кредитором (обычно в течении нескольких лет).

О том, а также о специальной программе вы можете узнать далее.

Ждем ваши вопросы в комментариях.

Если вам нужна юридическая помощь в работе с застройщиком, чтобы сделать безопасную покупку квартиры, то рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу в специальной форме.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Об отсутствии проектного финансирования на приемлемых условиях в строительном секторе говорят давно. Кредитные организации неохотно комментируют нюансы ситуации и, кроме предоставления займов под высокие проценты, требуют от застройщиков дополнительных залогов и безупречной репутации на рынке. Власти проблему понимают, но не имеют возможности помочь деньгами.

Отказ финансировать проекты застройщиков банки не признают. Наоборот, соглашаются, что для девелопера финансовое обеспечение его проекта – это гарантированная, в нужный момент постеленная соломка. И отправлять строительную отрасль в аутсайдеры, как выясняется, банки тоже не стремятся.

– Мы рассматриваем варианты проектного финансирования застройщиков наравне с проектами в других отраслях экономики, не делая каких-либо исключений и ограничений. При этом инвестируем средства наших вкладчиков, – пояснили в АО «Альфа-Банк».

По словам зампреда правления ПАО АКБ «Урал ФД» Евгения Ощепкова, сегодня есть несколько механизмов кредитования строительных проектов. Один из них – финансирование инвестора на цели оплаты по договорам долевого участия в строительстве жилого дома .

– По этому механизму наш банк финансирует инвестора, аффилированного к застройщику, – поясняет эксперт. – Он перечисляет средства строительной организации, которая их тратит только на возведение объекта. Этот момент строго контролируется банком. Выдача средств кредитной организацией поэтапная, в соответствии с графиком строительства. При существенном отставании от установленных сроков банк имеет право приостановить финансирование объекта.

– Проектное кредитование в строительной сфере может принимать разные формы в зависимости от вида объекта, его размеров, качества и т. п., – подтверждают слова коллеги специалисты АО «Россельхозбанк». – Для застройщика проектное финансирование – это гарантированные деньги. Немаловажным преимуществом такой схемы является снижение рисков, связанных с темпами строительства на инвестиционной фазе и зависимости от внешних источников.

В Западно-Уральском банке Сбербанка России также подтвердили, что организации не устраняются от кредитования проектов застройщиков.

– Наш банк рассматривает все подобные заявки, – прокомментировали в пресс-службе. – Но они должны отвечать следующим условиям: строительство ведётся на принципах проектного финансирования; объекты реализуются в соответствии с ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…»; обязательное вложение собственных средств в проект.

НА ЧТО СТРОИТЬ?

Застройщики убеждены, что проектного финансирования как такового нет. Банки если и предлагают кредит, то условия оставляют желать лучшего. Добавили проблем и несколько последних изменений в законодательстве (увеличение уставного капитала застройщика, процедура перестрахования, введение механизма эскроу-счетов. – Ред.). В ситуации отсутствия доступного кредитования и невозможности использовать средства дольщиков девелоперы задают резонный вопрос: на какие деньги реализовывать проекты?

– Проблема кредитования застройщиков актуальна, – говорит гендиректор ООО «КомСтрин-Пермь» Марина Коноплёва. – Подтверждение тому – недавняя встреча девелоперов с представителями нескольких банков, которые согласились обсудить вопрос проектного финансирования. Другие крупные кредитные организации закрыли это направление. Однако встреча не дала положительного результата. Нас выслушали, попросили предоставить большой пакет документов и в итоге выдвинули условие о дополнительных залогах. Но в таком случае это уже обычное кредитование, а не проектное, потому что залогом выступает не только сам объект строительства и земельный участок под ним, но и другие объекты. Банки это условие оправдывают жёсткими требованиями ЦБ к выдаче кредитов (хеджирование рисков за счёт других объектов недвижимости, дополнительные залоги и т. п.).

– У застройщиков действительно есть сложности с кредитованием, и я говорю об этом уже достаточно давно, – дополняет гендиректор ОАО «СтройПанельКомплект» (СПК), председатель совета ассоциации «Пермские строители» Виктор Суетин. – Банки не хотят предоставлять займы строителям, так как это связано с большими финансовыми рисками. К сожалению, в этом случае всегда играет роль репутация компании или срок её пребывания на рынке.

– В этой ситуации нас выручают наличие средств у инвесторов и успешная реализация своих объектов на начальных стадиях строительства, – продолжает Марина Коноплёва. – Такому спросу способствует хорошая репутация нашей компании. К тому же у нас есть опыт благополучного завершения проектов в период экономической нестабильности. ЖК «Виктория» – объект бизнес-класса – мы сдали в кризис, начавшийся в 2008 году. Как себя чувствуют сейчас другие застройщики, особенно новички, которые рассчитывали вкладывать собственные средства, мне трудно представить.

Согласен с коллегой и Виктор Суетин. По его мнению, репутация компании , её присутствие на рынке – это факторы, показательные для покупателей.

– Мы строим более полувека, и планы расписаны на годы вперёд, – говорит он. – Гарантия нашей надёжности – в объёмах строительства, полном цикле производства, своевременной реализации всех проектов.

– Сделки в рамках проектного финансирования заключаются в основном с крупными компаниями, которые имеют безупречную репутацию и выстраивают с кредитной организацией партнёрские отношения, – прокомментировали критерии оценки застройщика в Россельхозбанке. – Далеко не каждая компания на этапе заключения договора соответствует требованиям. Кроме этого, каждый заёмщик имеет свои особенности, соответственно, и ценообразование осуществляется в индивидуальном порядке.

– Банк тщательно изучает каждый конкретный проект. Решения принимаются после анализа всех возможных рисков, – пояснили в «Альфа-Банке».

Виктор Суетин уверен, что лишение застройщиков оборотных активов несёт больше рисков, а именно – увеличение количества недостроев.

– «СтройПанельКомплект» одновременно возводит порядка 15 проектов – это миллиарды рублей. Да, сейчас у компании есть оборотные средства, но они не безграничны! – поясняет эксперт. – Пока я не рассматриваю возможность реализации проектов полностью на собственные инвестиции, с отсрочкой получения средств граждан. Долевое строительство позволяет нам предлагать покупателям продукт по оптимальной стоимости, сдерживать цены, а привлечение кредитных средств не только увеличит риски застройщиков, но также и отразится на стоимости жилья.

НЕ ТОЛЬКО ТРЕБОВАНИЯ

Отказы в финансовом обеспечении строительных проектов, по словам представителей банков, связаны, прежде всего, с несоответствием застройщика и предмета кредитования установленным требованиям. В критериях отбора кредитные организации, как правило, едины. Так, по информации специалистов АО «Россельхозбанк», при рассмотрении в качестве партнёра компании, занятой возведением объектов долевого строительства, кредитор в первую очередь обращает внимание на следующие параметры: сегмент «эконом/комфорт»; собственное участие в реализуемом проекте; «входные параметры» проекта (цена реализации, темпы продаж, спрос и т. п.) должны быть подтверждены внешними источниками; успешный опыт застройщика и генподрядчика; инвестиционная привлекательность проекта; устойчивое финансовое положение участников сделки; обеспечение, достаточное для исполнения обязательств заёмщика.

– Проект анализируется с точки зрения перспектив реализации квартир (цена продажи, местоположение, себестоимость строительства, соотношение собственных/заёмных средств), – говорит Евгений Ощепков. – Также оценивается финансовое состояние строительной компании.

– Заёмщик должен быть юрлицом, осуществляющим деятельность на территории РФ, – пояснили в Западно-Уральском банке Сбербанка России. – Это может быть застройщик или инвестор строительства жилого дома/комплекса. Бюджет проекта предусматривает: приобретение прав на земельный участок или компании, владеющей правами на проект (в т. ч. на земельный участок); арендную плату за землю; обременения/обязательства застройщика; проектирование и согласование проектной документации; строительно-монтажные работы; приобретение технологического оборудования; налоги и сборы; страхование строительно-монтажных рисков и др. При этом все затраты должны быть согласованы с банком. В качестве источников финансирования проекта рассматриваются собственные средства заёмщика, дольщиков, кредитные средства банка. Лимит кредита может составлять 60% бюджета самого проекта. В залог оформляются имущественные права на проект и 100% долей/акций застройщика/инвестора, поручительство бенефициара бизнеса – физлица. Существует возможность увеличения лимита до 75% при оформлении дополнительного залога, не связанного с проектом (недвижимость или иное ликвидное имущество). Кредитование проектов строительства объектов жилой недвижимости возможно на срок до пяти лет, процентная ставка рассчитывается индивидуально, в зависимости от структур финансирования и обеспечения самого проекта. Кредит выдаётся в рублях РФ.

Вместе с тем банки предлагают альтернативные продукты, которые, по мнению специалистов, в сравнении с проектным финансированием более доступны. По словам Евгения Ощепкова, можно использовать и гарантийные инструменты органов государственной поддержки. – С их помощью строительной компании получить кредит в банке будет проще и дешевле, – говорит эксперт. – Также в банке можно пройти аккредитацию на предоставление ипотечных кредитов на строящиеся объекты, в том числе по льготным ставкам. В этом случае строительство частично финансируется за счёт дольщиков, а не за счёт прямого кредитования строительной компании.

– В качестве инструментов финансирования мы располагаем обширной линейкой кредитных продуктов, как на пополнение оборотных средств, так и на финансирование инвестиционных целей, способных удовлетворить потребности предприятий из любой отрасли экономики, в т. ч. застройщиков, – сообщили в пресс-службе Россельхозбанка. – С целью снижения рисков при финансировании корпоративных клиентов банк разрабатывает и применяет индивидуальные подходы и схемы обслуживания, учитывающие интересы и экономическую эффективность для клиентов.

Сбербанк в качестве альтернативного варианта проектному финансированию предлагает участникам строительного рынка воспользоваться специальной ипотечной программой, которая позволит привлечь дольщиков на ранних этапах строительства.

РЕАЛЬНАЯ ПОДДЕРЖКА

Насколько предложенные банками варианты интересны и приемлемы для застройщиков, во многом характеризует сегодняшняя ситуация. Строительные компании по-прежнему и в большей степени ориентированы на собственные силы и помощь государства, чем на кредитные организации.

– В администрации Перми эту проблему понимают, но ничем помочь не могут, – констатирует Марина Коноплёва. – Получить поддержку можно лишь при строительстве объектов социальной инфраструктуры, но не при реализации коммерческих проектов. Банки же если и выдают застройщикам кредиты, то по ставке от 17% до 21%. Проекты становятся нерентабельными, и некоторым застройщикам придётся уйти с рынка, продать проекты, которые они не смогут самостоятельно реализовать.

– В кризисное время всегда происходит сокращение игроков в любой сфере бизнеса, строительство не является исключением, – считает Виктор Суетин. – Необходимо, чтобы государство подключилось к регулированию отношений между финансовыми институтами и застройщиками. Нужно наладить диалог, прорабатывать программы кредитования. Сегодня застройщиков кредитуют под 16–20% годовых – это делает любой проект убыточным изначально, так как проценты превышают маржинальность строительства, даже без учёта иных рисков. К сожалению, девелоперы и банки пока не могут найти компромисс в части кредитования строительного бизнеса. Сегодня большой поддержкой для нас являются государственные жилищные программы. Участие в федеральных проектах даёт возможность застройщикам не снижать объёмы строительства, пополняет оборотные средства, позволяет сохранять рабочие места. В настоящее время «СтройПанельКомплект» ведёт строительство ЖК «Любимов» в Березниках – это более 30 тыс. кв. м жилья, а в мае текущего года в Перми был введён в эксплуатацию детсад по ул. Цимлянской. Радует, что профильные госпрограммы являются действительно работающим инструментом как поддержки застройщиков, так и улучшения жилищных условий граждан.

По информации краевого минстроя, господдержка строительного сектора реализуется через программу кредитования застройщиков АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в рамках проекта «Жильё для российской семьи» (направление «Стимул»). В рамках этого направления АИЖК кредитует строительство объектов и инженерной инфраструктуры под процентную ставку не более 12,5% годовых. Для получения кредита застройщик должен стать участником проекта «Жильё для российской семьи». Государство в итоге выкупит построенные квартиры с целью расселения граждан из ветхого аварийного фонда.

– Скорее всего, мы будем продолжать строить жильё эконом-класса, – резюмирует Марина Коноплёва, – поскольку его можно реализовать за счёт ипотеки и средств дольщиков. Остаётся проблемным возведение коммерческих объектов и социальной инфраструктуры, которые всегда строились за счёт проектного финансирования. А спрос на них будет. Сегодня покупатель жилья в первую очередь интересуется, какие торговые центры, поликлиники, детсады и школы есть в шаговой доступности. Планируется ли их строительство? Но в ближайшее время, в 2017–2018 годах, в этом сегменте возможен провал.

Cправка

Проектное финансирование – это механизм финансирования затрат, связанных с возведением объектов в рамках долевого строительства (отношения регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ), создаваемых с привлечением денежных средств дольщика и в дальнейшем подлежащих передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Эскроу-счёт (англ. escrow) – специальный условный счёт, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления выполнения определённых обязательств. Услуги по открытию эскроу-счетов могут оказывать банки, юридические компании или другие эскроу-агенты. Эскроу-счета широко используются в сделках с недвижимостью, где участвуют три стороны: покупатель, продавец и эскроу-агент. Последний следит за сделкой купли-продажи недвижимости и выдаёт деньги с эскроу-счёта продавцу в момент подписания всех необходимых документов. По сути, это дополнительная гарантия для покупателей недвижимости , что средства будут потрачены по назначению.

Уменьшить риски

Строительная отрасль — сейчас самая высокорисковая для банков. В последнем отчете ЦБ о стабильности банковского сектора говорится, что доля кредитов четвертой и пятой категорий качества (проблемные и безнадежные) здесь самая большая (по четвертой категории требуется резерв не менее 51% от суммы долга, а пятая категория резервируется на все 100%). В недвижимости доля плохих ссуд растет как по рублевой, так и по валютной задолженности: с 1 октября 2017 года по 1 апреля 2018 года доля таких кредитов выросла до 25,3% по кредитам в рублях и до 23,6% — в иностранной валюте. При этом доля строительства в кредитном портфеле банков за три года уменьшилась на два процентных пункта и на 1 января 2018 года составила 5,6%, или 1,7 трлн руб.

В Минстрое РБК не сообщили, какой объем инвестиций в строительство приходится на деньги дольщиков. Открытой статистики по этим данным нет, но политики иногда их приводят. Так, в июне Владимир Путин , что в России действует «свыше 1,1 млн договоров долевого строительства, и объем денег, который там находится, — 3,4 трлн руб.». Ежегодно люди отдавали напрямую застройщикам не менее 1,5 трлн руб., заявлял глава думского комитета по финрынку Анатолий Аксаков. По оценке компании «Метриум», покупатели направляют в долевое строительство около 1 трлн руб. в год. Эта оценка складывается из данных Росстата об объеме средств, привлеченных в долевое строительство, и данных ЦБ об объеме ипотечных средств, привлеченных под залог прав участника долевого строительства: в 2017 году это 321 млрд руб. и 661,2 млрд руб. соответственно.

За счет размещения средств дольщиков на счетах эскроу у банков появляется источник долгосрочного фондирования и ставка по кредитам для застройщиков может быть ниже текущей, считают в ЦБ. Банки при этом смогут кредитовать застройщиков, как и сейчас, проводя оценку проектов.

Но механизмы функционирования новой схемы финансирования еще не до конца проработаны. Банки ожидают методических указаний о порядке проверки банком застройщиков и разъяснений о специфике банковского сопровождения проектов с разрешением на строительство, полученным до 1 июля 2018 года, сообщили РБК в пресс-службе ВТБ. Кроме того, банки сейчас работают над усовершенствованием своей экспертизы строительных проектов, отметили в «ФК Открытие».

Фото: Виталий Тимкив / РИА Новости

«Продвинутый подход»

Чтобы сделать кредитование строительной отрасли для банков более привлекательным, рассматривается комплекс мер. Например, в будущем предполагается создать механизм предоставления гарантий по кредитам застройщикам от АО «Дом.РФ» (бывшее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию), а также разработать стандарты качества деятельности, характеристик и требований к застройщикам, рассказали РБК в пресс-службе ЦБ. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию («Дом.РФ») будет предоставлять гарантии, а банки будут иметь преференции с точки зрения нагрузки на капитал (коэффициент риск/вес) и формирования резервов, рассказал РБК источник, знакомый с ходом обсуждений. По его словам, механизм гарантий и конкретные показатели обсуждаются с экспертным сообществом. Гарантии «Дом.РФ» по кредитам застройщиков должны обеспечить плавный переход на проектное финансирование строительства жилья и сгладить цикличность, связанную с аппетитом банков к риску, а также обеспечить непрерывность финансирования отрасли, отметил собеседник РБК.

Регулятор также предлагает банкам формировать резервы по кредитам на финансирование долевого строительства на основе внутренних рейтингов (IRB-подход, «продвинутый подход») по стандарту «Базель II». Смысл «продвинутого подхода» в том, чтобы оценить кредитный риск ретроспективно за много лет на основании накопленной в банке статистики по обслуживанию выданных ссуд, построить на основе этого анализа модель и начислять резервы на возможные потери по ссудам исходя из рисков, которые рассчитывает эта модель. В отношении кредитов на основе внутренних рейтингов предполагается не применять повышенные нормы резервирования при отсутствии платежей свыше двух лет и не проводить оценку реальности деятельности заемщика. Регулятор считает, что это даст возможность банкам наращивать объемы проектного финансирования, в том числе в жилищной сфере. ЦБ обещает рассмотреть вопрос о внедрении этого подхода до конца 2018 года.

ЦБ планирует облегчить банкам жизнь тем, что им не придется создавать резервы по кредитам застройщикам по формальным признакам, как это было до сих пор, а только в случае, если у застройщика действительно есть финансовые проблемы или трудности с реализацией проекта, объясняет старший директор Fitch Александр Данилов. «Соответственно, резервы не будут давить на капитал, и банки в большей мере смогут наращивать кредитование», — отмечает он.

Сейчас требования ЦБ к резервированию и стоимости залога при кредитовании застройщиков выше, чем при кредитовании других отраслей. Как отмечает председатель правления корпорации «Баркли» Леонид Казинец, после полного отказа от договоров долевого участия с застройщиками возможность финансирования строительства жилья, а значит, и объем его ввода будут полностью зависеть от тех мер, которые ЦБ примет, чтобы этот процесс был максимально доступным для компаний. «Сколько банки смогут выдать финансов, столько застройщики и построят квартир», — добавляет эксперт.

Минусы для банков

Новая схема финансирования строительной отрасли может привести к повышению некоторых рисков для банковского сектора, считают в Сбербанке. «Кредитование с применением счетов эскроу позволит нарастить банкам кредитный портфель, а рынок станет более прозрачным, — говорит директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов. — Но минусом для банков станет то, что по ряду проектов исчезает источник уплаты процентов [по кредитам], которые сейчас поступают в банк за счет того, что застройщик продает квартиры дольщикам. В случае расчетов через счета эскроу средства с них до сдачи дома расходовать нельзя, в том числе на проценты. Поэтому банкам придется предоставлять рассрочку по уплате процентов и нести большой риск, что эти проценты банк не получит». То есть часть рисков по проекту, который застройщик перекладывал на дольщиков, ложится на банк.

Фото: Владислав Шатило / РБК

В Сбербанке сегодня кредитуется более 500 застройщиков и их число в новых условиях удвоится, прогнозирует Сергей Бессонов. Также будет увеличиваться сумма кредита в рамках одной сделки, так как основным источником финансирования проектов для застройщиков станут банковские кредиты. «За год число проектов может увеличиться минимум в два раза», — прогнозирует он.

Дополнительные риски для банков могут возникнуть при финансировании проектов на начальной стадии, считает Александр Данилов из Fitch. «Раньше банки предпочитали входить в проекты, когда уже была разрешительная документация и проект вышел из начальной стадии, то есть когда основные риски уже были позади, — говорит он. — И тот факт, что теперь банк должен следить за использованием средств, внесенных на счета эскроу, оправдан, так как банк рискует своими деньгами в случае провала проекта. Поэтому банки могут стать более избирательными и вообще не финансировать какие-то проекты на начальной стадии либо же делать это по повышенной ставке».

В связи с реформой рынка долевого строительства выиграют в основном крупные игроки и госбанки, считает младший директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Иван Уклеин. «Небольшие банки, завязанные на девелоперские проекты собственников, а порой еще и на ипотечные кредиты физлиц для покупки жилья, будут отсечены от доступа к этим деньгам, так как не смогут получить необходимый высокий рейтинг уровня А-», — утверждает он и отмечает, что «немногие банки возьмутся нарастить финансирование строительной отрасли и большинству компаний придется реализовывать девелоперские проекты на собственные средства».

Сколько в России строят жилья

По данным Единой информационной системы жилищного строительства, в России сейчас действует разрешение на строительство 116,9 млн кв. м жилой недвижимости.

В 2017 году в стране, по данным Росстата, построено 78,6 млн кв. м жилья, из которых на многоквартирные дома, по данным «Дом.РФ», пришлось 46,2 млн кв. м.

Неясность по обе стороны

Застройщики, в свою очередь, ждут разъяснений от банков. Сначала разъяснения нужны насчет механизмов контроля — неотъемлемой части банковского сопровождения. Требования к банковскому сопровождению для новых проектов начали действовать с 1 июля, а для действующих разрешений на строительство застройщикам дается два месяца на открытие отдельных расчетных счетов. В законе нет нормы о том, что на этот счет нужно будет перевести и средства, которые уже собраны на строительство дома, говорит партнер адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов, то есть на нем можно будет собирать только деньги на квартиры, которые еще не проданы, а контроль над уже привлеченными средствами не предусмотрен.

Фото: Татьяна Тимирханова / Интерпресс / ТАСС

«Само по себе открытие счета никогда не вызывало дискомфорта ни у кого. Но есть вопросы к тому, как будет происходить контроль над расходованием средств, насколько будет велика задержка между тем, как поступает и исполняется платежное поручение от застройщика. Потому что кто-то говорил, что банку нужно пять дней, чтобы проверить поручение. Для застройщиков это недопустимо. Необходимо, чтобы платежное поручение исполнялось в течение дня. Как все будет работать, покажет только практика», — говорит партнер «Лидер Групп» Александр Рассудов.

За год банки также должны определить условия проектного финансирования, полный переход на которое состоится после 1 июля 2019 года. Деньги дольщиков для застройщиков — это бесплатный финансовый ресурс, поэтому банковское финансирование сможет стать эффективным только при снижении банковских ставок по кредитам в рамках проектного финансирования и ставок по жилищным ипотечным кредитам, уверен заместитель гендиректора компании MR Group Андрей Кирсанов.

«Банки до сих пор не озвучили свои окончательные условия по кредитованию. Они ждут финальных указаний от ЦБ, а мы, в свою очередь, ждем финальных условий от банков, поэтому на данный момент можно лишь говорить о том, что да, оформление кредита приводит к удорожанию стоимости строительства, так как в процесс включается еще одна инстанция. Но мы надеемся, что это не повлечет за собой увеличения сроков строительства», — говорит генеральный директор компании Setl City Илья Еременко.

«С учетом того что текст законопроекта в финальной редакции появился совсем недавно, по нашим впечатлениям, профильные специалисты даже ведущих банков не имеют на сегодняшний день исчерпывающего понимания особенностей работы в рамках новой модели. Мы активно обсуждаем все изменения с банками-партнерами и видим, что все вопросы носят процедурный или технический характер и должны быть сняты в ближайшее время при помощи в том числе разъяснений от регулирующих органов», — говорит финансовый директор группы «Эталон» Кирилл Багаченко.

При этом ряд отдельных критериев оценки, например количество заключенных ДДУ и ипотечных договоров, растет уже четвертый год подряд. К такому выводу пришли аналитики компании «Метриум» , изучив статистику Управления Росреестра по г. Москве .

I квартал на рынке недвижимости Москвы традиционно является наиболее спокойным временем: количество сделок с жильем значительно снижается после предновогоднего ажиотажа.

И в этом смысле период с января по март, считают аналитики «Метриум», является крайне показательным: он позволяет оценивать текущее состояние рынка и строить прогнозы на остальные три квартала текущего года.

Фото: www.fotki.yandex.ru

В этом году первые месяцы оказались довольно активными: все основные показатели официальной статистики Росреестра значительный рост относительно аналогичного периода прошлого года. При этом эксперты «Метриум» обратили внимание, что положительная динамика сохраняется уже второй год подряд.

По подсчетам специалистов Росреестра, в первом квартале 2019 года в жилых новостройках столицы зарегистрировано 19 803 ДДУ, что на четверть больше, чем год назад (15 900).

Источник: «Метриум»

При этом аналитики отмечают, что несмотря на такой большой рост спроса, в прошлые годы динамика была еще более значительной. Так, в I квартале 2018 года прирост составил 52,1% относительно аналогичного периода 2017 года, в 2017-м - соответственно на 58% год к году, в 2016-м - на 52,9%. И только в январе-марте 2015 года объемы сделок снизились на 19,6%.

Таким образом, количество ДДУ в I квартале увеличивается уже четыре года подряд, резюмируют эксперты «Метриум». И если сравнивать показатели первых трех месяцев 2019-го и 2015-го годов, то объемы сделок выросли более чем в 4,5 раза.

Источник: «Метриум»

Аналогичная ситуация отмечается и на рынке ипотеки: показатели I квартала растут четыре года подряд. Так, в январе-марте 2019 года было зарегистрировано 20 388 сделок с привлечением банковского кредитования: прирост к первым трем месяцам 2018 года составил 26%.

Однако и на рынке ипотеки аналитики «Метриум» зафиксировали замедление динамики. Скажем, в прошлом году рост к аналогичному периоду 2017 года составил 87,3%. Правда, такой всплеск, по мнению экспертов, можно назвать скорее статистической аномалией, поскольку до этого рынок ипотеки рос не столь стремительно: на 11,7% в 2017 году и 14,6% - в 2016-м.

«В последние годы показатели спроса на рынке недвижимости в первом квартале демонстрируют активный рост, - говорит управляющий партнер компании «Метриум Мария Литинецкая (на фото). - И тот факт, что в 2019 году динамика несколько замедлилась, вряд ли можно рассматривать как плохой знак. Наоборот, это скорее признак стабилизации. Ведь ежегодный прирост в 1,5 и более раза может свидетельствовать о надувании «пузыря», коллапс которого повлечет за собой крайне неприятные последствия. Более умеренные темпы роста, напротив, формируют здоровую атмосферу на рынке, в которой комфортно себя чувствуют все участники процесса - покупатели, застройщики, банкиры и инвесторы», - делает вывод эксперт.

Другие публикации