biografieën 

Bouw lening. Problemen met woningbouwleningen

Voor de bouw is veel startkapitaal nodig, dat via leningen kan worden verkregen. Dit artikel helpt u erachter te komen welke banken dergelijke programma's aan kredietnemers aanbieden en waar u geld kunt krijgen voor dergelijke doeleinden.

Diensten aan commerciële organisaties worden door veel banken in het land aangeboden.. Slechts enkelen van hen bieden een speciaal programma voor de bouw. Verschillende van deze banken worden hier vermeld, ze kunnen best handig zijn.

Sberbank verstrekt leningen die meer dan de helft van het projectbudget dekken. U kunt roebel-, dollar- of euroleningen krijgen. Daarnaast voert de bank bouwkundige expertise uit van projecten en levert zij andere diensten.

Alfa Bank financiert ontwikkelaars en aandeelhouders, terwijl er een minimaal leenbedrag is voor een bedrijf. Fondsen worden toegewezen aan de meeste categorieën van commerciële gebouwen, er zijn strikte vereisten voor klanten.

Absolut Bank biedt vergelijkbare diensten aan. Tegelijkertijd kunt u aanvullende services krijgen die tijdens de bouw erg handig kunnen zijn.

Al deze banken bieden ook een breed scala aan diensten aan hun zakelijke klanten. Daarom, als diensten al door deze banken worden geleverd, is het heel goed mogelijk dat het gemakkelijker zal zijn om geld te ontvangen.

Aangezien er meestal zeer grote bedragen verschijnen, vereisten voor het lenen van bedrijven die overeenkomen met. De meeste banken zijn bereid om samen te werken met degenen die al vele jaren op de markt zijn en hun bedrijf succesvol runnen.

Om uw status en doelen te bevestigen, heeft u veel documenten nodig. Banken zouden ze moeten zien om de betrouwbaarheid en doelmatigheid van het uitgeven van fondsen voor bepaalde projecten te controleren en ze pas daarna op de rekening over te maken.

Elke bank heeft zijn eigen eisen. U moet ze zorgvuldig bestuderen, zelfs voordat u ze indient, om onmiddellijk het nodige pakket documenten voor te bereiden. Soms worden ze samen met de vereisten op officiële websites gepubliceerd.

Vertegenwoordigers van de bank zullen zien hoe lang het bedrijf al loopt en welke resultaten het op lange termijn oplevert. Ze zullen ook de omvang van de toekomstige bouw en de mogelijke vooruitzichten correct inschatten.

Ook geldt: hoe succesvoller de onderneming, hoe gunstiger de rente en een lange betalingstermijn die de bank kan bieden.. Het is wenselijk om andere projecten te hebben die al dividenden opleveren.

Als er weinig tijd is om met bankvertegenwoordigers te communiceren, kunt u de hulp van leningmakelaars gebruiken. Zij rekenen een bepaald percentage om de meest geschikte leningen te zoeken en aan te vragen.

Bij het ondertekenen van dergelijke grote transacties is een juridisch correcte uitvoering van contracten van belang. Maak gebruik van de hulp van bekwame advocaten zodat de contracten gunstig zijn voor alle partijen.

Op onze website staat veel informatie voor ondernemers. Lees de pagina's over waar u beter een rekening kunt openen, hoe u een geldlening kunt krijgen, hoe u leningen kunt krijgen voor aanbestedingen.

Laat uw mening en suggesties achter in de opmerkingen. Lees de beoordelingen om te beslissen welke banken geschikt zijn en de meest winstgevende manier om leningen voor commerciële bouw te krijgen.

In de bouw is het gebruikelijk om langlopende en kortlopende leningen afzonderlijk te beschouwen, die verschillen in doelen en methoden. Leningen op lange termijn verwijst naar het verstrekken van leningen aan investeerders als financiële middelen voor investeringen, d.w.z. om te betalen voor het werk en de goederen die nodig zijn voor de bouw. Deze processen worden beschreven in paragraaf 25.7.

Kortlopende leningen zijn vooral bedoeld voor aannemers, soms - voor klanten, om tijdelijk gebrek aan werkkapitaal aan te vullen en de normale voortgang van de bouw te behouden. Zoals getoond in hfst. 33 leerboeken is het werkkapitaal van aannemers noodzakelijk voor hun normale werking. Dit komt door de uitgesproken maandelijkse en soms seizoensgebonden cycliciteit van economisch en productiewerk.

Het concept van langetermijnleningen in de bouw wordt dus voornamelijk geassocieerd met de ontwikkeling van de vaste activa van de investeerder, op korte termijn - met de aanvulling van het werkkapitaal van de aannemer. Tegelijkertijd kunnen aannemers, als ze vertrouwen hebben in de stabiele ontwikkeling van hun bedrijf, langetermijnleningen nemen om nieuwe bouwmachines te kopen en hun eigen constructiebasis te ontwikkelen - dan worden ze zelf investeerders. Investeringen in woningbouw zijn echter niet te groot en groeien niet, ondanks de noodzaak om nieuwe apparatuur te vervangen en aan te schaffen (Fig. 38.1 en 38.2), daarom nemen aannemers niet vaak langlopende leningen. De redenen liggen in het ontbreken van een voldoende portefeuille met opdrachten, onvoldoende winst op nieuwe of lopende bouwprojecten, onduidelijke vooruitzichten voor het gebruik van nieuwe dure apparatuur en de behoefte aan groot onderpand voor leningen.

Bij langlopende kredietverlening wordt een businessplan opgesteld, dat bij de bank wordt ingediend. Met aanzienlijke bedragen en looptijden wordt de lening verdeeld in tranches, die elk een andere omvang en terugbetalingsperiode kunnen hebben. De leningsovereenkomst kan een clausule bevatten over de verplichte tussenkomst van bepaalde technische agenten, onderaannemers of leveranciers (zogenaamde gebonden leningen).

Om een ​​leningsovereenkomst af te sluiten, dient een bouworganisatie bij de bank een aanvraag in met het gevraagde bedrag en de leningsvoorwaarden, documenten die de vermeende bron van terugbetaling van de lening bevestigen, documenten over leningzekerheid, de meest recente jaarrekening, enz.

Kortlopende leningen worden verstrekt voor een periode van maximaal een jaar, vaker voor meerdere weken of maanden. Leningen kunnen onderpand (onderpand) of ongedekt zijn. Een ongedekte lening wordt alleen verstrekt aan een persoon met een onberispelijke kredietgeschiedenis en voor kleine bedragen.

Rijst. 38.1.

Rijst. 38.2.

Verplichtingen om de lening veilig te stellen moeten worden gespecificeerd in de leningsovereenkomst. Om een ​​lening veilig te stellen, kan de bank een pandrecht op roerende of onroerende goederen, garanties van derden, overdracht van vorderingen, enz. verlangen. Als roerende zaak kan een onderneming haar eigen voertuigen, bouwvoertuigen, werktuigmachines en andere

vloeibaar bezit. Voorraden materialen en onderhanden werk zijn niet verpandbaar, omdat dit het normale productieproces verstoort. Geleasede vaste activa worden niet als onderpand geaccepteerd.

Er kan een commissie worden aangesteld om de werkelijke waarde van het verpande goed te beoordelen. Vóór executie (d.w.z. tot de vraag naar onderpand) in overeenstemming met het contract, kan de verpande apparatuur in de bouw worden gebruikt.

Vastgoedpand (hypotheek) is iets gecompliceerder uitgegeven, daarom wordt het in de regel gebruikt voor langlopende leningen. Hypotheekovereenkomsten worden geregistreerd bij Rosreestr. Gehypothekeerd onroerend goed vereist verificatie van "zuiverheid van eigendom", terwijl de staatsregistratiegegevens worden gebruikt.

Bij gebrek aan de nodige zekerheden kan de kredietnemer een garantie overleggen van derden die zich ertoe verbinden om samen met de kredietnemer aansprakelijk te zijn jegens de kredietgever. De borgsteller moet op verantwoorde wijze omgaan met de uitgifte van een dergelijke verplichting, aangezien de borg bijvoorbeeld in geval van faillissement van de kredietnemer de schulden van anderen volledig zal moeten betalen.

Boles safe is de verzekering van de kredietnemer bij een verzekeringsmaatschappij. Tegelijkertijd ontvangt de verzekeraar van de verzekerde een verzekeringspremie (dwz een betaling voor zijn diensten en risico), waarvan de hoogte wordt bepaald rekening houdend met de waarschijnlijkheid van insolventie van de kredietnemer.

De omvang van een kortlopende lening is afhankelijk van de beschikbaarheid van eigen werkkapitaal, de behoefte aan middelen en de hoogte van het ontvangen voorschot. Bij een normale hoeveelheid werkkapitaal en tijdige betaling voor werk is een kortlopende lening meestal niet nodig. Voor het berekenen van het benodigde leenbedrag wordt een plan van baten en lasten opgesteld.

Het saldo op een bankrekening op de 1e van de maand is bijvoorbeeld 300 duizend roebel. In overeenstemming met de huurovereenkomst voor apparatuur, moet u op de 5e dag 141.600 roebel te huur betalen. met btw (bij het plannen van een lening moet rekening worden gehouden met btw, aangezien dit vereist is door de regels voor afrekening via een bank). Er is ongeveer 660 duizend roebel nodig voor personeelssalarissen met overlopende posten; het loon moet vóór de 10e worden betaald, en laattijdig loon is beladen met boetes. Rond dezelfde tijd komt de betalingstermijn voor inkomende materialen - 413 duizend roebel. Inclusief BTW. Afschrijvingen en interne afschrijvingen van materialen voor productie zijn interne operaties en hebben geen invloed op het benodigde werkkapitaal.

De betaling van de klant wordt tegen het einde van de maand verwacht voor een bedrag van 1.770 duizend roebel. met btw, die de verwachte kosten ruimschoots zal dekken. In dit geval is de behoefte aan een lening op korte termijn (tot een maand) 141.600 + + 660.000 + 413.000 - 300.000 = 914.600 roebel. Met enige marge

voor onvoorziene uitgaven zal het bedrag van de behoefte aan een lening ongeveer 950 duizend roebel zijn. (NDS verschijnt niet). Maandelijkse schuldendienstkosten tegen een jaarlijks tarief van 9% zijn:

950.000 0,09 / 12 \u003d 7125 roebel.

Het tarief van een kortlopende lening is meestal hoger dan een langlopende lening en bedraagt ​​gemiddeld 9% per jaar. Van een economisch effect is bij kortlopende kredietverlening meestal geen sprake - dit is een gedwongen maatregel die de continuïteit van de bouwproductie verzekert bij een tekort aan eigen werkkapitaal. We kunnen alleen praten over de relatieve voordelen van krediet in vergelijking met boetes voor niet-betaling van schulden en verliezen door stopzetting van de productie. In ieder geval moet worden begrepen dat een lening een winst in tijd en een verlies van geld is.

  • De Bank of Russia houdt de Centrale Catalogus van Kredietgeschiedenissen bij, waaraan alleen gegevens worden overgedragen met de officiële toestemming van de kredietnemer.
  • Gegevens van de Centrale Bank van de Russische Federatie voor 2012

Het belangrijkste type woongebouwen in aanbouw in ons land zijn woongebouwen met meerdere appartementen. Lenen voor hun constructie is heel specifiek. Feit is dat de inkomsten uit het project voor de bouw van een dergelijke woning vooraf niet duidelijk kunnen worden vastgesteld. Inkomsten komen voort uit de verkoop van appartementen en op het moment dat de bouw begint, is het onmogelijk om met zekerheid te zeggen tegen welke prijzen de appartementen zullen worden verkocht tegen de tijd dat deze wordt opgeleverd. Naast algemene prijsschommelingen in de markt, hebben onvoorspelbare veranderingen in het terrein ook invloed op de kosten van appartementen. Bijvoorbeeld, het verschijnen van plannen om een ​​metrostation of een garage met meerdere verdiepingen naast het huis te bouwen, verhoogt meestal de kosten van appartementen, terwijl plannen om een ​​cementfabriek te bouwen deze verlagen.

Daarnaast zijn de kosten van het bouwen van een woongebouw ook niet vooraf vast te stellen. Tijdens de bouw zijn er altijd zogenaamde onvoorziene werken en kosten die echt niet te voorzien zijn. In een van de woongebouwen in aanbouw barstte bijvoorbeeld een waterleiding in het cement dat in het appartement was opgeslagen. In het weekend veranderde het appartement in een ijzersterke betonnen kubus. U kunt zich voorstellen hoeveel onvoorzien werk en kosten deze gebeurtenis heeft veroorzaakt.

Door deze kenmerken kunnen kredietverstrekkers er nooit zeker van zijn dat het gebouw op tijd en binnen het budget wordt opgeleverd en dat de woningen met succes worden verkocht. Banken kunnen er dan ook nooit zeker van zijn dat de ontwikkelaar de lening voor de bouw kan terugbetalen. In dit verband gebruiken buitenlandse banken bij het verstrekken van leningen voor de bouw van woongebouwen met meerdere appartementen traditioneel een speciale regeling waarbij de meeste risico's worden overgedragen aan andere organisaties. Dit schema ziet er ongeveer als volgt uit.

De ontwikkelaar verwerft op eigen kosten een perceel grond (of het recht een perceel grond te pachten). Vervolgens huurt hij een ontwerporganisatie in en bestelt bij hen het project, die het project uitvoert en verzekert. Tegelijkertijd is de aanwezigheid in het project van dergelijke fouten en weglatingen die kunnen leiden tot verhoging van de bouwkosten verzekerd. Uiteraard werken verzekeraars niet samen met ontwerporganisaties die vaak fouten maken, waardoor dergelijke organisaties genoodzaakt zijn de markt te verlaten. Opgemerkt moet worden dat deze methode om incompetente organisaties af te wijzen zeer effectief is.

Met een project kondigt de ontwikkelaar een aanbesteding aan voor de selectie van een bouwaannemer, die een prestatiegarantie moet verstrekken. Het is gegarandeerd dat het bouwbedrijf de opdracht binnen de afgesproken termijn en voor de in de offerte gespecificeerde prijs kan uitvoeren. De garantie wordt meestal gegeven in het bedrag van ongeveer 10% van de waarde van het contract met de aannemer. Dat kan zijn in de vorm van een bankgarantie (uiteraard niet van de bank die aan de bouw leent), of in de vorm van een verzekering of borgstelling. In Nederland is er bijvoorbeeld een speciaal garantiefonds, dat zich uitsluitend bezighoudt met het verstrekken van dergelijke garanties aan bouwbedrijven.

Wetende wat de bouw hem zou moeten kosten, analyseert de ontwikkelaar de situatie en trends op de woningmarkt en stelt een businessplan op, dat wil zeggen een document dat de bank moet overtuigen van de winstgevendheid van het project. Al deze activiteiten, van de aankoop van grond tot het opstellen van een businessplan, nemen tot 30% van de projectkosten in beslag.

Met een businessplan gaat de ontwikkelaar naar de bank. Bij de bank bestuderen bankspecialisten of experts van een speciaal ingehuurd onafhankelijk bureau het businessplan, de resultaten van een woningmarktonderzoek en vergelijken het aanbod van de aannemer met de gemiddelde bouwkosten van vergelijkbare voorzieningen. Bij een positief oordeel van de experts is het aan te raden een lening te verstrekken voor circa 70% van de projectkosten. De ontwikkelaar heeft immers al 30% van de kosten gemaakt. Er wordt echter geen krediet gegeven. Met de ontwikkelaar wordt een bruikleenovereenkomst gesloten die na enige tijd (meestal na ongeveer 2 maanden) in werking treedt, op voorwaarde dat de ontwikkelaar aan een aantal verplichtingen voldoet.

Deze verplichtingen kunnen behoorlijk oplopen. In wezen komen ze erop neer dat de ontwikkelaar de conclusies van onafhankelijke organisaties moet overleggen die de juridische zuiverheid van de transactie voor de aankoop van grond, de ecologische netheid van de site, enz. bevestigen. Daarnaast kunnen er aanvullende verplichtingen zijn.

In de VS bijvoorbeeld, waar in de jaren 80 banken waren. zwaar zijn getroffen door de massale faillissementen van ontwikkelaars, eisen zij gewoonlijk dat de ontwikkelaar, alvorens een lening te verkrijgen, kopers vindt voor ten minste 70% van de appartementen in aanbouw, dat wil zeggen voor het deel van het gebouw dat door de bank wordt gefinancierd. Potentiële kopers dienen een overeenkomst te ondertekenen waarin zij zich ertoe verbinden om bij tijdige oplevering van een woongebouw een appartement te kopen voor de overeengekomen prijs.

Tegelijkertijd moet hun verplichting worden bevestigd door een aanbetaling, meestal ten bedrage van 5% van de kosten van het appartement. De ontwikkelaar heeft niet het recht om dit "prepaid" geld te gebruiken voor de bouw van de faciliteit. Ze staan ​​gedurende de gehele looptijd van het project op geblokkeerde rekeningen bij de crediteurenbank. Als de ontwikkelaar zijn verplichtingen niet nakomt, wordt dit geld teruggegeven aan de kopers. Het is belangrijk op te merken dat de bank de voorverkoopovereenkomst alleen als geldig erkent wanneer de koper kan bevestigen dat hij de middelen heeft om het appartement te kopen nadat de bouw is voltooid.

Aangezien het grootste deel van de huizenkopers over de hele wereld, behalve ons land, mensen zijn die de kosten van een appartement niet onmiddellijk kunnen betalen, moet elke koper de mogelijkheid bevestigen om een ​​hypothecaire lening te krijgen. In principe kan hij bij elke bank een hypothecaire lening krijgen, maar meestal doorlopen kopers de acceptatieprocedure (kredietcontrole) bij dezelfde bank die de bouw van het huis financiert en sluiten ze een voorlopige hypotheekovereenkomst met hem.

Wanneer aan alle verplichtingen van de lener om juridische, milieu- en andere onderzoeken uit te voeren is voldaan, is 70% van de appartementen voorverkocht, is 5% van de prijs van elk appartement bijgeschreven op geblokkeerde rekeningen en zijn voorlopige overeenkomsten gesloten met alle kopers om hen hypothecaire leningen te verstrekken, de bank ... nee, start niet met financieren, maar sluit een pandovereenkomst met de kredietnemer. Ondanks alle genomen voorzorgsmaatregelen wordt er niet zonder onderpand gefinancierd.
Ontwikkelaarsorganisaties zijn meestal kleine organisaties. Ze hebben vaak geen activa die in verhouding staan ​​tot de kosten van de lening, dus de ontwikkelaar verpandt het gebouw in aanbouw zelf als onderpand. Tegelijkertijd moeten zowel het gebouw zelf als materialen in het magazijn en onderweg, bouwmachines en -mechanismen, leven en gezondheid van personeel en schade aan derden worden verzekerd.

Naarmate de financiering en de bouw vordert, stijgen de kosten van het gehypothekeerde gebouw en blijven tegelijkertijd hetzelfde bedrag (30% van de totale projectkosten) meer dan het bedrag dat door de bank is toegewezen.

Om ervoor te zorgen dat de waardestijging van het onderpand en het bedrag van de daadwerkelijk verstrekte lening overeenkomen, wijst de bank kredietgelden alleen toe om voltooide werken te betalen, dat wil zeggen werken die de waarde van het gehypothekeerde gebouw verhogen. Baksteen die naar de bouwplaats wordt gebracht, wordt niet betaald, omdat het feit van de invoer de waarde van de aanbetaling niet verhoogt. De betaling wordt pas gedaan nadat de muur uit deze steen is gelegd.

Zo wordt een bankbeschermingssysteem op meerdere niveaus gevormd, dat het moet beschermen tegen verliezen, zowel in het geval van een succesvolle voltooiing van het project als in het geval van mislukking - het overschrijden van de geplande deadlines en kosten. Bouwrisico's worden verlegd naar verzekerings- en garantieorganisaties en het risico van lagere prijzen op de markt naar toekomstige huizenkopers.

Als het project met succes wordt voltooid, moet de lener de lening terugbetalen uit de opbrengst van de verkoop van appartementen. Bij de verkoop van appartementen betalen kopers op de rekening van de ontwikkelaar op de bank - schuldeiser van de constructie. Van daaruit gaat het geld automatisch naar de terugbetaling van de lening. Met de aankoop van elk appartement neemt dus het bedrag aan onderpand af - het aandeel van het gebouw dat eigendom is van de ontwikkelaar, en tegelijkertijd neemt het bedrag van de schuld van de ontwikkelaar aan de bank met hetzelfde bedrag af.

Als het gebouw te laat wordt gebouwd of de kosten overschrijden, krijgt de bank voldoening ten koste van het pand, en worden de verliezen van de ontwikkelaar in de meeste gevallen gedekt door verzekeraars of garanten.

Dit systeem is goed ontwikkeld en wordt, met enkele variaties, gebruikt bij kredietverlening voor de bouw van bijna alle woongebouwen (condominiums) met meerdere verdiepingen in het buitenland.

In ons land is de situatie totaal anders. De bouw in ons land wordt bijna nooit gefinancierd uit kredietfondsen en het financieringssysteem voor woningbouw is meestal gebaseerd op de investeringen van appartementkopers. In de meeste gevallen worden overeenkomsten van aandelenparticipatie in de bouw gesloten met kopers. Op basis van deze contracten investeren kopers-aandeelhouders tijdens de bouw een bedrag gelijk aan de kosten van het appartement, en na voltooiing van de bouw krijgen ze het appartement als hun eigendom.

Dit systeem is uiterst riskant voor kopers. In feite veranderen ze tegelijkertijd van kopers in ondernemers en dragen ze daarmee ondernemersrisico's. Het belangrijkste risico is het risico dat de verzamelde gelden van aandeelhouders (kopers) niet voldoende zullen zijn om de bouw van het huis te voltooien. In dit geval is de aandeelhouder de aandeelhouder van de lopende constructie en zal hij hoogstwaarschijnlijk zijn geïnvesteerde middelen niet terugkrijgen.

Het zou natuurlijker zijn om woongebouwen te bouwen, niet ten koste van aandeelhouders, maar met geleend geld. Kopers zouden in dit geval appartementen kopen in reeds gebouwde huizen en zouden niets riskeren. Ook het risico voor banken zou, behoudens toepassing van de hierboven beschreven regeling, minimaal zijn. Leningen voor de bouw van woongebouwen worden echter bijna nooit verstrekt. Dat heeft helemaal niets te maken met de verraderlijkheid van banken, maar met het feit dat het in ons land praktisch onmogelijk is om de traditionele, risicoverlagende, westerse regeling toe te passen.

Hier zijn verschillende redenen voor. Ten eerste is er een zeer kleine kring van ontwikkelaars die leningen zouden kunnen krijgen onder de klassieke buitenlandse regeling. Ze moeten immers over voldoende eigen middelen beschikken om de beginfase te financieren, dat wil zeggen het regelen van een bouwplaats, het betalen van ontwerp- en landmeetkundige werkzaamheden, het analyseren van de vraag op de woningmarkt en het kiezen van een bouwbedrijf.

Daarnaast moet worden opgemerkt dat het bijna onmogelijk is om een ​​aannemer te vinden die een contractprestatiegarantie wil geven, of een ontwerporganisatie die het risico op fouten in de ontwerpdocumentatie kan verzekeren.

Er moet echter worden erkend dat zelfs voor degenen die over voldoende middelen beschikken om het voorbereidende werk uit te voeren, banken vaak weigeren leningen te verstrekken vanwege problemen met onderpand. Het is een feit dat het in ons land bijna onmogelijk is om een ​​gebouw in aanbouw als onderpand te nemen, en de meeste kredietnemers hebben geen ander onroerend goed dat in waarde daarmee in overeenstemming is.

Het gebruik van een bouwobject als onderpand was tot voor kort in principe onmogelijk, aangezien onvoltooide gebouwen, met uitzondering van die waarvan de bouw wegens gebrek aan financiering werd stopgezet, helemaal niet als vastgoedobject konden worden erkend. Nu is de situatie enigszins veranderd. Het Hooggerechtshof oordeelde in 1998 dat alle “onvoltooide bouwobjecten die niet het onderwerp zijn van een geldig bouwcontract” als onroerend goed kunnen worden aangemerkt. Zo kregen de ontwikkelaars het recht om de objecten in aanbouw als onroerend goed te registreren en bijgevolg als onderpand te gebruiken.

Het probleem is echter dat het nodig is om te registreren vóór het sluiten van een werkcontract, wanneer er nog niets is gebouwd en het onvoltooide object eenvoudigweg niet als onroerend goed bestaat. Er valt dus niets te registreren en te verpanden.

Natuurlijk is er een uitweg. Het contract kan worden beëindigd na de aanleg van een deel van de fundering, het gebouw kan worden geregistreerd, een pandovereenkomst kan worden gesloten en vervolgens kan het contract opnieuw worden gesloten. Deze operatie kan alleen worden uitgevoerd omdat contractovereenkomsten niet onderworpen zijn aan registratie. Het is immers onmogelijk om een ​​contract af te sluiten voor de voltooiing van de bouw van een gehypothekeerd gebouw. De hoofdaannemer krijgt namelijk bij het sluiten van een contract ook het pand in aanbouw als pandrecht. Als hij niet wordt betaald voor het uitgevoerde werk, heeft hij het recht (artikel 712 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie) om het gebouwde gebouw te behouden.

Het blijkt dat volgens onze wetgeving alleen ontwikkelaars die in hun eentje bouwen een gebouw in aanbouw kunnen registreren en als onderpand kunnen gebruiken. Ze hoeven geen bouwcontracten te ondertekenen.

Dientengevolge, als banken overeenkomen om een ​​gebouw in aanbouw als onderpand te nemen, dan meestal wanneer de geschatte waarde op het moment van verpanding hoger is dan het bedrag van de vereiste lening, en de ontwikkelaar ook de hoofdaannemer is.

In de weinige gevallen waarin dit gebeurt, doen zich vaak ernstige moeilijkheden voor in de fase van de verkoop van de gebouwde woningen en de terugbetaling van de lening. Zoals reeds vermeld, in het kader van de regeling die in het buitenland is aangenomen, wordt bij verkoop van woningen de lening afgelost en worden de verkochte appartementen als onderpand genomen. Helaas gebeurt dit bij ons niet. Verkoop van appartementen vindt bijna altijd plaats volgens het schema vanen. Aangezien aaniet worden geregistreerd, heeft de bank niet de mogelijkheid om te controleren hoeveel en voor welk bedrag ze zijn afgesloten. Als de verkopen eerder plaatsvinden dan gepland, krijgt de lener dus de mogelijkheid om de bank hierover niet te informeren en de lening niet vervroegd terug te betalen.

In de praktijk van de auteur heeft zich verschillende keren een situatie voorgedaan waarin, tegen de tijd dat de lening afliep, bleek dat alle appartementen al lang aan particulieren waren verkocht (in het kader vanen) en dat de ontvangen fondsen door de lener waren geïnvesteerd in het volgende voorwerp. De bank staat in dit geval voor een dilemma: ofwel
probeer voldoening te krijgen ten koste van onderpand door een rechtszaak aan te spannen met individuen - kopers van appartementen, of een fictieve terugbetaling van een lening te regelen en deze aan dezelfde lener uit te geven voor de bouw van een nieuwe faciliteit. Banken kiezen meestal voor het laatste en onderwerpen zich aan de voorschriften van de kredietnemer, terwijl ze voor altijd hun interesse verliezen in leningen aan woningbouw die wordt beveiligd door een gebouw in aanbouw.

Zo is het in moderne omstandigheden bijna onmogelijk om een ​​gebouw in aanbouw enerzijds als onderpand en anderzijds uiterst riskant te gebruiken. In de overgrote meerderheid van de gevallen proberen banken leningen voor woningbouw te verstrekken onder ander onderpand. Meestal worden leningen verstrekt op onderpand van andere gebouwen en onder garanties van lokale overheden. De auteur is op de hoogte van het geval van het verstrekken van een lening voor de bouw van een woongebouw dat wordt beveiligd door een vloot bouwmachines.

Het is duidelijk dat alleen zeer grote of zeer "nabije" ontwikkelaars van de administratie een dergelijke beveiliging kunnen bieden, en zelfs die ontwikkelaars zijn zelden in staat om beveiliging voor meer dan één object te vinden. Zo worden ontwikkelaars gedwongen te werken volgens het aandelenparticipatieplan, voortdurend met het risico dat ze niet het vereiste bedrag aan fondsen ophalen en de constructie niet voltooien.

Het probleem kan alleen op wetgevend niveau worden opgelost. Woningbouwleningen zullen zich pas ontwikkelen als ontwikkelaars het gebouw zelf als onderpand kunnen verpanden en de mogelijkheid verliezen om appartementen van het gehypothekeerde gebouw te verkopen zonder de lening af te betalen.

Helaas werkt niemand aan een oplossing voor dit probleem. Afgaande op het "Concept voor de ontwikkeling van hypothecaire leningen in de Russische Federatie" (sectie "Housing Construction Lending"), aangenomen door de regering van de Russische Federatie in januari 2000, bestaat een dergelijk probleem eenvoudigweg niet.

V.M. Mints, Kandidaat Economische Wetenschappen

Dit is het geldbedrag dat door de crediteurbank wordt uitgegeven voor de constructie van verschillende soorten objecten. Banken verstrekken dergelijke leningen onder het gebouw zelf of de rechten van (gedeeltelijk) eigendom van dit object. Ten koste van kredietfondsen kopen ontwikkelaars materialen en betalen ze voor al het nodige werk dat tijdens het bouwproces wordt uitgevoerd.

De urgentie van vraagstukken over uitbreiding van de omvang van bouwkredieten is te wijten aan het gebrek aan hoogwaardige en betrouwbare gebouwen. Dit geldt zowel voor residentiële gebouwen als voor administratieve, commerciële en andere gebouwen. Dit leidde tot een behoefte aan enge specialisten. Het feit is dat een kenmerkend kenmerk van bouwleningen grote hoeveelheden geld zijn die naar consumentenrekeningen worden overgemaakt. De omzet van dergelijke geldvolumes is moeilijk te controleren, daarom huren banken specialisten in leningen in het bouwsegment in om nauwkeurige gegevens bij te houden.

Zelfs de meest ontwikkelde bouwbedrijven hebben vaak niet genoeg vrije middelen om met de bouw van een object te beginnen. Bankorganisaties zijn vooral geïnteresseerd in het verstrekken van dergelijke leningen. Ten eerste is het onwaarschijnlijk dat bekende gerenommeerde bedrijven hun reputatie willen bederven met een slechte kredietgeschiedenis. Ten tweede zijn bankfondsen voor hen een bijna onuitputtelijke bron van financiering, daarom zullen ze de relaties met banken niet bederven. Maar het moet worden opgemerkt dat het mechanisme van kredietrelaties in deze industrie in ons land niet goed is ontwikkeld.

Factoren die de ontwikkeling van relaties op het gebied van bouwkredieten belemmeren

Door een aantal factoren zijn niet alle bankinstellingen bereid om een ​​lening aan een bouworganisatie te verstrekken. Er zijn veel van dergelijke factoren. En onder hen is het allereerst noodzakelijk om het volgende op te merken:

1) Het komt vaak voor dat de ontwikkelaar van plan is een nieuwe faciliteit te bouwen op ongelegaliseerde grond. Samenwerking van banken met dergelijke ontwikkelaars is niet wenselijk, omdat het risico bestaat dat er enorm veel geld verloren gaat. Een illegaal gebouwd woongebouw, winkel- of uitgaanscentrum, kliniek of advocatenkantoor zal geen financiële inkomsten genereren om het geleende geld terug te betalen totdat de rechten in overeenstemming met de wet zijn gelegaliseerd.

2) In ons land is het systeem van registratie van landrechten ook niet goed ontwikkeld, wat bijna altijd leidt tot problemen van verschillende omvang, van kleine conflicten tot rechtszaken.

3) De geldschieter die een bouwlening verstrekt, is verplicht het onvoltooide gebouw te verkopen als de ontwikkelaar dit niet doet.

4) Om bovengenoemde redenen kan de crediteurbank geen 100% garantie hebben dat de klanten aan de kredietverplichtingen voldoen. Daarnaast bestaat altijd het risico dat de liquiditeit van crediteurenbanken afneemt.

Welke wettelijke maatregelen moeten worden genomen om bouwleningen te ontwikkelen?

  • Liberalisering van het staatsbeleid op het gebied van landoverdracht naar particulier bezit.
  • Ontwikkeling van nieuwe wetsontwerpen die het systeem van relaties op het gebied van bouwleningen regelen.
  • Ontwikkeling van normatieve wetten die de boekhouding van rechten op aan de gang zijnde bouw verzekeren.
  • Opheffing van wettelijke beperkingen die kredietrelaties compliceren tegen de achtergrond van een mogelijke wanbetaling.

Voor de ontwikkeling en verbetering van het kredietsysteem in de bouwsector is het raadzaam om de volgende bepalingen in te voeren:

1) Rente op leningfondsen moet door de ontwikkelaar worden terugbetaald tijdens het bouwproces, terwijl het geleende bedrag zelf - nadat het gebouw begint op te leveren.

2) Zoek, voordat u met de bouw begint, potentiële klanten voor de uitvoering van de gebouwde faciliteit.

3) Banken dienen, alvorens leningen aan bouwbedrijven te verstrekken, het potentiële risico van de bouw zorgvuldig te bestuderen.

Blijf op de hoogte van alle belangrijke evenementen van United Traders - abonneer u op onze

ARS-PROM treedt op als adviseur, die helpt bij het verkrijgen van een lening tegen de gunstigste voorwaarden. Wij helpen u bij het invullen van uw leningaanvraag en indienen bij de bank. PJSC "Sberbank" biedt 2 opties voor kredietverlening: beveiligd en zonder onderpand.

Sollicitatie

Dien een aanvraag invia de website. De ARS-PROM-beheerder zal contact met u opnemen om de details te verduidelijken en over te gaan tot de berekening van de kosten van het gebouw.

Een lening krijgen

Wij helpen u bij het opstellen van documenten en het verkrijgen van bouwleningen tegen gunstige voorwaarden.

Bouw van een gebouw van LSTK in Moskou

Direct nadat de bank de aanvraag heeft goedgekeurd, gaan we over tot de bouw van het gebouw. Een paar maanden - en u betaalt de lening af met het ontvangen geld van het voltooide gebouw.

van 14,5 %

voordat 2 jaar
lening voorwaarden

4-5 dagen
termijn voor behandeling van de aanvraag

2 van het jaar
duur van IP

van 14,5 %
maandelijkse leenrente

voordat 10 jaar
lening voorwaarden

8-11 dagen
termijn voor behandeling van de aanvraag

3 van het jaar
duur van IP

Welke objecten kunnen?
bouwen op krediet?

Onze missie is om u te helpen een efficiënt bedrijfsgebouw te bouwen. En als lenen voor u geschikt is, helpen we een juridische entiteit graag bij het verkrijgen ervan voor de bouw van residentieel of commercieel geprefabriceerd onroerend goed. Welk gebouw heb je nodig? Gebouw met meerdere verdiepingen, fabriek, wasstraat of winkel? Elk commercieel vastgoed kan turnkey worden gebouwd met behulp van een lening aan een rechtspersoon.

Als u al grond heeft voor de ontwikkeling van woningen met meerdere appartementen, is de snelste manier om het project uit te voeren het bouwen van kant-en-klare gebouwen met meerdere verdiepingen op krediet. Vastgoed is altijd in prijs, wat betekent dat als u de juiste plaats kiest voor het bouwen van huizen, het niet moeilijk zal zijn om een ​​lening voor de bouw af te betalen.

De bouw van bedrijfsgebouwen kan ook met een lening worden uitgevoerd. Constructies uit de ARS-PROM-fabriek zijn ontworpen voor snelle en eenvoudige turnkey-montage van een gebouw. Als u grond heeft voor de bouw van een industrieel gebouw of fabriek, neem dan contact op met ARS-PROM om de voorwaarden voor het verkrijgen van een lening te verduidelijken.

Een carwash is een onderneming die, met de juiste locatiekeuze, zich in minder dan een jaar kan terugbetalen. Met constructies van ARS-PROM is dit meer dan realistisch, omdat de kosten van constructies voor een prefab carwash minimaal zijn. Bouw een kant-en-klare wasstraat op krediet en betaal deze zo snel mogelijk af met de inkomsten die door uw nieuwe bedrijf worden gegenereerd.

Geprefabriceerde winkel
op een kant-en-klare lening

Een winkel of een paviljoen op krediet is een onderneming die zich in de kortst mogelijke tijd terugbetaalt. ARS-PROM-ontwerpen komen rechtstreeks uit de fabriek zonder markeringen van de dealer. Daarom zijn de kosten van de winkel minimaal en is het rendement op de investering hoog. Een winkel die op krediet is gebouwd, is een bedrijf waarmee u heel snel uw schuld aan de bank kunt afbetalen.