Ortak mülkiyet, ortak mülkiyetten nasıl farklıdır?

Rusya Federasyonu vatandaşları, ortak veya ortak mülkiyet sırasına göre gayrimenkul sahibi olabilirler. Mülkiyet haklarının tescili için seçeneklerden her biri nedir?

Ortak mülkiyet hakkında gerçekler

Altında ortak mülk Vatandaşların (çoğunlukla eşlerin) bazı mülklere sahip olduklarını, belirli paylara bölmeden anlamak gelenekseldir. Bunun %100'ünün eş zamanlı olarak karı-kocaya ait olduğunu söyleyebiliriz.

Müşterek mülkiyet durumunda, eşler de ortak malın kullanım usulünü paylaşırlar. Evlendikten sonra karı koca tarafından satın alınan mülkün varsayılan olarak ortak hale geldiği belirtilebilir. Eşler, ayrılma yoluyla - uygun statü verme arzusunu sözleşmeye dayalı bir şekilde ifade etmezlerse, paylaşılamaz.

Bir karı kocanın ortak mülkü hakkında dikkate değer bir başka gerçek: sadece evliliklerini resmi olarak kaydettirmiş kişilerin yasal ilişkisini karakterize edebilir. İnsanlar medeni bir evlilik içinde yaşıyorlarsa veya prensipte hiçbir ilişkileri yoksa, belirli bir nesnenin ortak mülkiyetine sahip olamazlar.

Müşterek mülkiyet sırasına göre mülk sahibi olan karı koca, birlikte yasanın öngördüğü vergileri öderler, bakım masraflarını üstlenirler - örneğin, bir apartman ise, o zaman her iki eş de aynı anda elektrik faturası ödemekle yükümlüdür. .

Kısmi Mülkiyet Gerçekleri

Altında ortak mülkiyet Eşlerin mülkiyetini belirli paylara bölünmüş mülklerle anlamak gelenekseldir. Yani, koca %50 hisseye sahip olabilir ve karısı diğer %50'sine sahip olabilir. Hisse oranları farklı olabilir - örneğin, %25 ve %75. Ancak genel durumda, eşlerin mülk sahipliğindeki payları eşittir.

Paylaşılan mülkün sadece karı kocanın değil, diğer kişilerin de sahibi olabileceğini belirtmekte fayda var. Birbirleriyle ilişkili olmak zorunda değiller.

Yukarıda belirttiğimiz gibi, eşlerin bir sözleşme imzalayarak mülkiyeti ortak mülkiyete resmileştirme hakkı vardır. Bir seçenek olarak - bir evlilik sözleşmesi. Tamamen meşru olması önemlidir - aksi takdirde ortak mülkiyetin ortak mülkiyete devri yasadışı ilan edilebilir.

Bazı durumlarda, müşterek mülkiyetin müşterek mülkiyete devri adli takibatta gerçekleştirilir. Bazen mahkeme, eşlerin hisselerinin belirli büyüklüğünü de belirler - eğer bu sorunu kendi aralarında çözemezlerse. Genellikle, mülk satın alırken karı kocanın kişisel mali katkılarının değeri dikkate alınır.

Farklı statüdeki mülkün eşleri veya ortak sahipleri, aralarında anlaşma olmaksızın mülkteki paylarını satma hakkına sahiptir. Ayrıca, örneğin, koca dairenin kendisine ait kısmını satışa çıkarmak isterse, o zaman kadın, onu diğer kişilerden önce öncelikli olarak satın alma hakkına sahiptir.

Karı koca, mülkü bölüştükten sonra, orantılı olarak - hisselerine göre - üzerinde yasanın öngördüğü vergileri öder ve ayrıca bakım masraflarını da üstlenir.

Karşılaştırmak

Ortak mülkiyet ile ortak mülkiyet arasındaki temel fark, ilk durumda, belirli kişilerin - kural olarak eşlerin - mülk sahipliğindeki paylarının yüzde olarak belirlenmemesidir. İkinci tür mülkiyet, mülkü kullanma haklarının karşılık gelen bir bölümünü içerir. Bundan, incelenen nesne sahipliği türleri arasındaki diğer farklılıklar gelir.

Müşterek ve ortak mülkiyet arasındaki farkı belirledikten sonra, sonuçları tabloya yansıtacağız.

Tablo

ortak mülkiyet	Kısmi mülkiyet
Ortak ne yanları var?
Her iki mülkiyet türü de, birkaç kişi tarafından bir tür mülkün aynı anda mülkiyetini içerir - örneğin bir apartman dairesi.
Onların arasındaki fark ne?
Mülk sahipliğindeki payların belirlenmesini içermez	Mülk sahipliğindeki belirli payların zorunlu olarak belirlenmesini içerir.
Sadece resmi olarak evli olan kişiler ortak mülkiyete sahip olabilir	Herhangi bir statüdeki kişilerin mülkü için ayarlanabilir
Üzerindeki vergilerin mülk sahipleri tarafından ortak ödemeyi, bakım maliyetlerini içerir.	Mülkiyet vergilerinin ayrı olarak ödenmesini ve mülkiyetindeki hisselerin büyüklüğü ile orantılı olarak bakımı için ödemelerin uygulanmasını içerir.
Eşler arasındaki yasal ilişkilerde, mülk satın almaları gerçeği üzerine varsayılan olarak kurulur.	Eşler arasındaki hukuki ilişkilerde, bir sözleşmeye dayalı olarak kurulur.
Ortak sahiplerden herhangi biri tarafından mülkün bir payının satışına izin vermez	İlgili işlemlere izin verir

Rusya Federasyonu'ndaki ortak mülkiyet kurumu, iki ana mülkiyet modeli ile temsil edilir - ortak ve ortak. Her birinin özelliği nedir? Müşterek düzende mülkiyet hakkının oluşumu nasıl gerçekleştirilir? Varlığın bir kısmının bir vatandaşın mülkiyetine bölünmesi ve tahsisi nasıl olur?

Ortak mülkiyet ve ortak mülkiyet arasındaki fark

Müşterek mülkiyet, Rusya Federasyonu mevzuatında öngörülen birkaç vatandaş tarafından belirli mülklerin ortak mülkiyeti modelinin alt türlerinden biridir. Ayırt edici özelliği, belirli bir değere sahip varlıkların mülkiyetinde payların bulunmamasıdır. "Ortak mülkiyet" nedir? Bu terimin tanımı kulağa basit geliyor - aynı anda iki veya daha fazla kişiye ait olan mülk. Ortak sahiplerin her biri mülkte belirli bir hisseye sahip olabilir. Bu durumda ortak mülkiyet modeli sadece aynı paydır.

Müşterek mülkiyetle, insanlar mülkiyete sahip olurlar, onu münhasıran kolektif karar alma çerçevesinde yönetir ve elden çıkarırlar. Bu anlamda ortak mülkiyet, bölünmez bir varlıktır. Satabilir, bağışlayabilir, yalnızca kişisel anlaşmaların sonuçlarına göre paylaşabilirsiniz.

Müşterek mülkiyet türleri

Ortak ortak mülkiyet, geniş yaygınlığına rağmen, Rus mevzuatının hükümlerini takip ederseniz, nispeten küçük bir çeşitlilikte temsil edilebilir. Birincisi, örneğin bir apartman dairesi gibi eşlerin ortak mülkiyeti olabilir. İkinci olarak, köylü ekonomisinin kolektif örgütlenmesi çerçevesinde ortak ortak mülkiyet gözlemlenebilir.

Rusya Federasyonu'nun yasal tarihinde, örneğin özelleştirme gerçeği üzerine karşılık gelen mülk sahipliği modelinin oluşturulabileceği dönemler vardı. Ancak zamanla, özelleştirme gerçeği üzerine bir kişinin ortak mülkte yalnızca belirli bir pay alabileceği Rusya mevzuatında değişiklikler yapıldı.

Mülkiyetin ortak mülkiyette elden çıkarılması

Vatandaşların tüm işlemleri kendi aralarında koordine ederek ortak mülkiyette mülk üzerinde tasarruf edebileceklerini yukarıda belirtmiştik. Bu yönü daha ayrıntılı olarak ele alalım.

Müşterek mülkiyet altındaki ortak mülkiyet, böylece her bir sahibine, mülkün tasarrufunu yansıtan kendi adına işlemler yapma hakkı verir. Bu durumda, tüm eylemler diğer sahiplerle koordine edilmelidir. Bu olmazsa, işlemler, özellikle bir adli işlemde, geçersiz olarak kabul edilebilir.

Aynı zamanda, bazı hukukçuların belirttiği gibi, mülkün ortak sahipleri, ancak müşterek mülkiyetteki tasarruf eylemlerinin, bunu fark eden diğer mülk sahipleri tarafından yapıldığının kanıtlanması durumunda, bilgileri dışında yapılan bir işlemi geri alma hakkına sahiptir. uygun önlemleri alma yetkisine sahip değillerdi. . Yani mahkeme, kocasının mülk kiralamaya karşı olduğunu bildiğini ispat ederse, bir daire kiralamak için kocaya karşı iddiasına ilişkin işlemi iptal edebilir, ancak buna rağmen kiracılarla bir anlaşma imzaladı. .

Paylaşılan sahiplik bölümü

Mülkün ortak mülkiyeti, kanunun öngördüğü şekilde bölünebilir. Bu prosedürün özelliği nedir? Ortak mülkiyetin bölünmesine ilişkin mevzuatın kilit hükümlerinden biri, gelecekteki mülk sahiplerinin her biri için belirli pay miktarını önceden belirleme ihtiyacıdır. Aynı zamanda, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 254. Maddesi hükümlerini uygularsanız, söz konusu paylar, yasaların öngördüğü veya tarafların özel anlaşmaları dışında, eşit olarak kabul edilir.

Genel olarak, ortak mülkiyetin bölünmesinin gerçekleştirildiği prosedür, ortak paylaşılan mülkte bir pay tahsis edildiğinde prosedürün algoritma özelliğine benzer. Elbette, yasal düzenlemelerde aksi belirtilmedikçe veya mal sahipleri arasındaki iletişimin özelliklerinden kaynaklanmadıkça.

Eşlerin ortak mülkiyeti

Yukarıda, sağlanan ortak mülkiyet modellerinden birinin, bu tür yasal ilişkilerin öznelerinin evli olduğu gerçeğini varsaydığını belirtmiştik. Bu senaryoda yürütülen mülk yönetiminin özellikleri nelerdir? Eşlerin ortak müşterek mülkiyeti gibi bir yasal kategorinin özelliği nedir?

Söz konusu model çerçevesinde evli vatandaşların sahip olacağı mülkiyetin oluşmasındaki ana mekanizma, birlikte yaşama döneminde mülk edinimidir. Aynı zamanda, Rusya Federasyonu Aile Kanunu, yasaya ve ayrıca sözleşmeye dayalı olarak, eşler arasında iki ana mülkiyet ilişkisi biçimi sağlar.

Birinci senaryoda eşlerin ortak müşterek mülkiyetinin özellikleri nelerdir? Mülk sahipliğinin bu yasal rejimi, yasa gereği işler ve evlilik sözleşmesinde başka bir koşul yoksa geçerlidir. Bu, eşlerin ortak ikamet süresi boyunca edinilen mülktür. Ne tür mülkler dahil edilebilir? Kanun hükümlerini takip ederseniz, bu gelir olabilir - maaşlar, ticari gelirler, fikri emek ürünlerinin satışı, emekli maaşları, sosyal yardımlar şeklinde. Ayrıca, eşlerin birlikte yaşama sürecinde oluşan ortak mülkiyet kavramı, mülk, menkul kıymetler, işletmelerdeki hisseleri içerir. Aynı zamanda, genel durumda, avukatların belirttiği gibi, belirli varlıkları elde etmek için kimin daha fazla çaba sarf ettiği önemli değildir - karı koca.

İlişkilerinin resmi tescilinden önce evli vatandaşların her birine ait olan mülk, kişisel mülkiyet hakkı temelinde onlara aittir. Aile Kanunu ayrıca, bir kocanın veya eşin, bir nedenle ayrı yaşadıkları dönemlerde edindiği mülkün, kişisel mülkiyet hakkına göre her birine ait olduğu bir senaryo sağlar.

Eşlerin müşterek mülkiyetini karakterize eden bir diğer özellik, evlilik sırasında karı veya kocanın eşin mülkiyetine bir miktar kaynak yatırdığının kaydedilmesi halinde, bir müşterek mülkiyet modeli oluşturmak için bir mekanizmanın mevcudiyetidir. varlıkların değeri önemli ölçüde artmıştır. Bu, örneğin, bir apartman dairesinde büyük çaplı bir onarım, bir bina tipinin diğerine dönüştürülmesi olabilir.

Eşler, önerilen eylemleri kendi aralarında koordine ederek ortak mülkten tasarruf edebilirler. Ayrıca, bir mal sahibi tarafından yapılan belirli bir işlem noter tasdikini içeriyorsa, ortak mal sahibinin rızasının da noter tarafından onaylanması gerekir. İlgili belgenin yürütülmemesi durumunda işlem de geçersiz kılınabilir.

İlginç bir gerçek, belgelere göre mülkün sahibinin bir olabileceğidir. Örneğin, bu bir daire ise, mülkiyet tescil belgesinde sahibi olarak yalnızca tam ad belirtilebilir. koca. Ancak, evlilik sırasında mülk kendisi tarafından satın alınmışsa, karısı da diğer tam malik olarak kabul edilecektir. Ayrıca, mülkün ortak yönetimi sayesinde, sahiplerinin de onu birlikte sürdürmek, kanunla belirlenen vergileri ödemek vb.

Evlilikte mal paylaşımı

Eşlerin ortak mülkiyeti, kural olarak, ancak boşanmadan sonra bölünmeye tabidir. Ancak bu işlem vatandaşların evli olduğu dönemlerde de mümkündür. Bu gibi durumlarda benzer senaryolar kabul edilebilir:

eşlerden biri mülkün bölünmesini talep etmeye karar verdi;
alacaklı, haklı nedenle borcu nedeniyle hisseyi satmak için malın bölünmesini talep etti;
Çift, mülkü paylaşmayı kabul etti.

Yukarıda da belirttiğimiz gibi eşlerden her birinin aldığı pay genellikle eşittir. Aynı zamanda mahkeme, karı veya kocaya daha büyük bir oran verilmesinin adil olduğunu düşünerek bu formülü düzeltebilir. Bu durumda mahkeme, daha küçük bir pay alan eşe, başka bir mal sahibi lehine devredilen mülkün mülkiyeti miktarına orantılı bir miktarda parasal tazminat tayin etme hakkına sahiptir. Boşanmadan sonra ortak mülkiyet hakkında bir pay belirlenirse benzer kurallar uygulanır.

Evliliğin sona ermesinden sonra mülkün elden çıkarılmasıyla ilgili olarak ilginç bir nüans not edilebilir. Gerçek şu ki, örneğin 2011'de boşanmış insanlar ve daire henüz satılmamış ve bölünmemişse, ortak ortak mülkiyeti elinde bulundurmaktadır. Örneğin, eş olan bir ortak mal sahibi, gayrimenkulü bir şekilde elden çıkarmak isterse, karısı olan bir vatandaşın rızasını alması gerekecektir.

Mülkiyet ve evlilik

Eşlerin ortak mülkiyet modelini belirleyebileceği Rusya Federasyonu Aile Kanunu tarafından sağlanan başka bir senaryoyu ele alalım. İlgili koşulların belirlenebileceği bir evlilik sözleşmesi hazırlamaktan bahsediyoruz.

Bu belge, örneğin, bir dairenin ortak mülkiyetinin ortak değil, ortak olacağını belirleyebilir. Aynı zamanda, evlilik sözleşmesinde hem eşlerin halihazırda sahip oldukları mallarla ilgili olarak hem de karı koca tarafından birlikte yaşama süresi boyunca şu veya bu mülkün gelecekte edinilmesi açısından koşullar belirlenebilir. İlginç bir gerçek, söz konusu belgenin eşler tarafından sadece evlilik kaydından önce değil, aynı zamanda ilgili medeni durumun ilgili olduğu dönemde de hazırlanıp imzalanabilmesidir.

Evlilikte gayrimenkul kullanma pratiği: satış

Ortak müşterek mülkiyet hakkı uygulamada eşler tarafından nasıl kullanılabilir? Evli vatandaşlardan birinin bir apartman dairesinde hisse satışı söz konusu olduğunda bir senaryo ele alalım. Bir karı kocanın, her birinin mülkün ne kadarına sahip olacağı konusunda anlaşabildiğini varsayalım. Koca, daha sonra, örneğin bir emlakçıyla temasa geçerek mevcut varlığı satmaya karar verdi.

Ortak mülkiyet hakkını düzenleyen Rus mevzuatının özelliği, mevcut ortak sahiplerden biri lehine ortak mülkiyetteki bir payın alıcıları sırasına göre bir öncelik oluşturulmasını içermesidir. Yani, senaryomuzda olduğu gibi koca dairenin bir kısmını satmak isterse, o zaman gayrimenkulde bu hisseyi satın almak için rüçhan hakkına sahip olacak ilk kişi karısıdır. Ancak eş bu tercihten yararlanmayı reddederse, kocanın emlakçıya gitme hakkı vardır. Bu düzenlemeye göre, pay sahiplerinden biri, diğerini şöyle ve böyle bir işlem yapacağını yazılı olarak uyarmakla yükümlüdür.

İlginç bir gerçek şu ki, dairenin müşterek sahibi sadece eş değilse, dairenin müşterek mülkiyeti ile ilgili olan herkes, kocanın sattığı hisseyi satın almak için rüçhan hakkını kullanabilir. Buna karşılık, eşin kendisi mülkü kime satacağını seçmelidir. Diğer malik ise kocanın teklif ettiği daireden bir hisseyi 30 gün içinde satın almaya karar verebilir. Bu tercihten faydalanmazlarsa, eş üçüncü kişilere taşınmazdaki payını satabilir.

Gayrimenkul ortak mülkiyeti uygulaması: vergi indirimi

Bir dairenin mülkiyet rejimi açısından önemli koşullar arasında, eşlerin, temeli gayrimenkul edinme gerçeği olan emlak vergisi indiriminden yararlanma arzusu olabilir. Bildiğiniz gibi, kendi pahasına satın alan bir ev sahibi, masrafların% 13'ünü (ancak 260 bin ruble'den fazla değil) iade etme hakkına sahiptir. Bu anlamda müşterek mülkiyet ve müşterek mülkiyet şeklinde daire sahibi olunması durumunda bu tercihi kullanma mekanizmaları farklılık gösterebilmektedir. Neyle ifade edilir?

Eşler daireye hisse olarak sahiplerse, her biri dairenin mülkte kayıtlı olan ilgili bölümünün değeriyle orantılı bir kesinti alabilecektir. Yani, örneğin, gayrimenkul 3,5 milyon rubleye mal oluyorsa, o zaman eşit bir hisse dağılımıyla, her eş 1 milyon 750 bin ruble değerinde mülke sahip olacaktır. Buna göre, maksimum garantili kesintiyi almak için - 260 bin ruble. - işe yaramayacak, bunun için gayrimenkulün maliyeti 2 milyon ruble olmalı.

Bu nedenle, vergi indirimi başvurusu açısından ortak mülkiyet daha karlı bir seçenek haline gelebilir. İçinde tanımlanmış bir pay yoktur. Bu nedenle, eş vergi dairesine gidebilir ve dairenin tam maliyeti için bir kesinti yapabilir. Doğru, bu durumda, diğer eşten Federal Vergi Servisi'ne sunulmak üzere ek bir belge vermeniz ve daire için kesintiyi kendiniz için kullanma hakkını teyit etmeniz gerekecektir. Karı kocanın daireyi herhangi bir oranda kesinti için "bölebileceği" de belirtilebilir. Yani, örneğin, bir eş vergi indirimi için diğerine 3 milyon ruble "verebilir" ve kendisi için 500 bin ruble tutabilir.

Böyle bir fırsat, örneğin daireyi satın alan eşin doğum iznine çıkması durumunda faydalıdır. Geliri, somut kesinti ödemeleri almak için yeterli değil. Bu durumda, kocasına, satın aldığı daire için devletten uygun tazminat alma hakkını "temlik eder". Önemli bir nüans, eşlerden birinin dairedeki payını bir başkasına indirim için tamamen “devretmesi” durumunda, kendisinin daha sonra benzer bir vergi tercihine başvurma hakkını kaybetmemesidir. Tabii ki, ancak yeni gayrimenkul edinirse, müşterek mülk olduğundan, yasal olarak “temlik etti”. Veya bir seçenek olarak, önceki dairede olduğu gibi üzerinde bir kesinti alma hakkı “verilecektir”.

Köylü ekonomisinde ortak mülkiyet

Mülkün ortak müşterek mülkiyetine ilişkin başka bir yasal senaryo, eğer mal sahipleri birlikte bir çiftliği işletiyorsa gerçekleştirilebilir. Bu tür bir birliktelik, aile bağları veya çiftçilik faaliyetleri çerçevesindeki istikrarlı ortaklıklar nedeniyle mümkündür.

Bir köylü çiftliğine ait olan mülk, bu nedenle, yasal düzenlemelerde aksi belirtilmedikçe, ortak mülkiyet hakkı temelinde katılımcılarına aittir. Böylece arazi, ev, ekili alan, envanter, ekipman, ulaşım, canlı hayvan ve kümes hayvanlarının ortak mülkiyeti kurulur. Genel olarak, tarımsal işletme ile ilgili her şey. Ortak kaynakları kullanma sürecinde, her bir derneğin meyve ve diğer ürünlerini çiftçilik faaliyetlerinden elde etmek için eşit fırsatlara sahip olacağı varsayılmaktadır.

Çiftçilerin ortak müşterek mülkiyetinde olan mülklerin elden çıkarılmasına gelince, buradaki temel kural, kaynak kullanımında birliğe katılan tüm katılımcıların eşitliğidir. Aynı zamanda, birliğe katılanlar arasındaki anlaşmalar düzeyinde özel bir mülk yönetim modeli belirlenebilir - bu, "Köylü Çiftçiliği Hakkında Federal Kanunun" 4. maddesinin hükümlerinde belirtilmiştir.

Unutulmamalıdır ki, yasaya göre, çiftlik kaynaklarının kullanılmasının beklendiği işlemlerin ana konusu dernek başkanı olarak kabul edilir. Ancak, eylemlerini münhasıran kolektif çıkarlar doğrultusunda gerçekleştirmelidir. Çiftlik başkanının yaptığı anlaşmaların hukuki sonuçlarının sorumluluğu dayanışma içinde birliğe aittir.

Çiftçi birliklerinde mülkün bölünmesi ve tahsisi

Çiftçi birliklerinde ortak mülkiyetten ayrılma nasıl yapılır? Burada hukukun ana kaynağı yukarıda belirtilen kanundur. “Köylü Çiftçiliği Hakkında” Federal Yasasının 9. maddesi, katılımcılarından biri dernekten ayrıldığında, özellikle arsanın ve üretim araçlarının bölünmeye tabi olmadığını belirtir. Ancak, çiftçi, beklenen hisseleri oranında tazminat talep etme hakkına sahiptir. Ödeme süresi, ekonomideki katılımcıların karşılıklı anlaşması ile belirlenir. Onu mahkemede atamak mümkündür. Önemli bir nüans: Bir kişi çiftliği terk etse bile, yasaya göre iki yıl daha, derneğin yükümlülükleri için önceki hisselerin büyüklüğü ile orantılı olarak ikincil sorumluluk taşımalıdır.

Ortak tarım işinin bölünmesine gelince, genellikle tek bir çiftlik temelinde birkaç bağımsız işletmenin oluşturulacağı varsayılır. Aynı zamanda, ortak mülkiyet bölünür, böylece her çiftçi daha sonra dernekte kurulan tüm üretim süreçlerini sürdürebilir. Yani, yeni bir bağımsız çiftliğin her sahibi kendi traktörünü, ekim için kendi bölgesini, envanterini ve diğer kaynakları almalıdır.

Mülkiyet yasa veya sözleşme ile tanımlanır. Ortak paylı mülkiyet hakkı, ortak maliklere tek bir varlık olan mülklerine sahip olma, bunları kullanma ve elden çıkarma olanağı sağlar.

Ortak mülkiyetteki her katılımcı, şeyin mülkiyetinde belirli bir paya sahiptir. Ortak paylı mülkiyetteki katılımcıların payları, yasalar veya tarafların mutabakatı ile aksi belirtilmedikçe, eşit kabul edilir. Ortak mülkiyetteki tüm katılımcıların anlaşması, ortak mülkiyetin oluşumunda ve artmasında her birine bağlı olarak paylarının belirlenmesi ve değiştirilmesi prosedürünü belirleyebilir.

Ortak mülkiyet hakkı içindeki pay, belirli bir mülk değeridir, bu nedenle, ortak mülkiyetteki her katılımcı, onu bağımsız olarak elden çıkarabilir.

Ortak müşterek mülkiyette bir payın hukuki niteliğine ilişkin hukuk literatüründe çeşitli görüşler dile getirilmiştir:

- pay, ortak mülk sahipliğindeki bir paydan başka bir şey olarak kabul edilmez;
- bir hisse gerçek veya ideal olabilir (gerçek hisseler, ayni olarak ayırt edilmeyen ideal hisselerin aksine, bir veya başka bir ortak sahibine ait bir şeyin bir kısmını doğru bir şekilde belirleyerek ayni olarak bireyselleştirilen hisseler olarak adlandırılır, ancak ortak özellikte bir kesir olarak tanımlanır).

Ortak paylı mülkiyet hakkının kullanılması

Ortak mülkiyet hakkının içeriği, geleneksel mülkiyete sahip olma, kullanma ve elden çıkarma yetkileridir. Ancak, birden çok müşterek malik bulunduğundan, bu yetkilerin kullanılmasında ortak bir rıza oluşturmak, rızalarını almak zaruri hale gelir. Bu nedenle, ortak mülkiyette mülkün mülkiyeti ve kullanımı, tüm katılımcılarının anlaşması ile gerçekleştirilir; bir anlaşmaya varılması mümkün değilse, o zaman sahiplik ve kullanım prosedürü mahkeme tarafından belirlenir.

Aynı zamanda, katılımcının yetkilerinin kapsamı, kural olarak, ortak mülkiyet hakkı içindeki payının büyüklüğü ile ilgilidir. Ortak mülkiyete katılan, ortak mülkün kendi payına orantılı bir kısmının mülkiyetine ve kullanımına verilme hakkına sahiptir. Böyle bir imkanın olmaması halinde, müşterek malik, kendi payına istinaden taşınmazı kullanan diğer müşterek maliklerden tazminat talep etme hakkına sahiptir. Mülk sahibi olan ve mülkü kullanan ortak sahipler, Sanat'a göre meyveler, ürünler ve diğer gelirleri alabilirler. Medeni Kanun'un 248'i ortak mülkiyete girer ve sözleşmede aksi belirtilmedikçe, ortak mülkiyette katılımcılar arasında payları oranında dağıtılır. Aksi takdirde, özellikle basit bir ortaklık sözleşmesi ile sağlanabilir (Medeni Kanun Madde 1048).

Mülkiyet hakkı, sahibine yalnızca mülk edinme, kullanma ve elden çıkarma fırsatı sağlamakla kalmayıp, aynı zamanda mülkiyetin tüm bakım masraflarını üstlenme yükünü de yüklediğinden (Medeni Kanunun 210. Ortak mülkiyet, ortak sahiplerin mülkün bakımı için belirli masrafları üstlenmesi anlamına gelir. Mevzuat, ortak sahipler tarafından karşılanan iki grup harcamayı ayırt eder:

1. kamu hukuku niteliğindeki yükümlülükler (vergiler, ücretler, diğer zorunlu ödemeler;
2. mülkün bakımı ve korunması için yapılan harcamalar.

Bu giderlerin her iki türünde de müşterek mülkiyetteki her katılımcı payı oranında katılmakla yükümlüdür.

Bu tür bir yetkiyi bir emir olarak değerlendirirken, aşağıdakiler arasında ayrım yapılmalıdır:

1. tüm ortak sahiplerin ortak mülkiyetinde olan mülkün elden çıkarılması;
2. payların ortak mülkiyet hakkının elden çıkarılması.

İlk durumda, mülkün elden çıkarılması tüm katılımcıların mutabakatı ile gerçekleştirilir. Unutulmamalıdır ki, taraflar bir anlaşmaya varamazlarsa, her bir ortak malikin rızası zorunlu olduğundan ve bu nedenle mahkeme kararı ile değiştirilemeyeceğinden, uyuşmazlığın çözümü için mahkemeye başvuramazlar.

Ortak malikin hak üzerindeki payını tasarruf etme hakkına gelince, burada diğer kurallar geçerlidir. Ortak ortak mülkiyetteki her katılımcı, kendi takdirine bağlı olarak payını elden çıkarma hakkına sahiptir: satmak, bağışlamak, miras bırakmak, vermek vb. ve bunun için diğer ortak sahiplerin rızası gerekli değildir. Bununla birlikte, ortak mal sahibinin tazminat için mülkiyet hakkı içindeki payını elden çıkarma hakkı, Sanatta belirlenen bazı kısıtlamalara sahiptir. 250 GK.

İlk ret hakkı

Bir pay, ortak sahibi tarafından üçüncü bir kişiye satılırsa, diğer ortaklar onu önce satıldığı fiyattan ve diğer eşit koşullarda satın alma hakkına sahiptir. Bu nedenle, bir hisseyi bir yabancıya devrederken, hissenin satıcısı, paylı mülkiyetteki diğer katılımcılara niyetini, fiyatını ve sattığı diğer koşulları belirterek yazılı olarak bildirmekle yükümlüdür. Kanun, bu tür bir bildirim için herhangi bir gereklilik belirlememektedir. Bir mektup, faks mesajı, telgraf vb. Olabilir. Esas olan, bu şartın yerine getirilmesi ve bir anlaşmazlık durumunda, payını devreden müşterek malik, diğer müşterek maliklere doğru bildirimde bulunduğuna dair kanıt sunabilir. Özellikle, bir bildirimin gerçeğini kanıtlamada sorun yaşamamak için, noter katılımıyla bir bildirimde bulunulması önerilmektedir (Rusya Federasyonu Noterler Mevzuatının Temelleri Madde 86).

01/01/2017 tarihinden itibaren değişiklikler

Payın satıcısı bildirimde bulunmalıdır yazılı olarak Paylarını bir yabancıya satma niyetinin ortak mülkiyetindeki diğer katılımcılar, sattığı fiyatı ve diğer koşulları belirtir.

Ortak mülkiyetteki diğer katılımcılar, satılan hisseyi alamazlarsa

- gayrimenkul sahipliğinde bir ay içinde, a
- taşınır malın mülkiyeti on gün içinde

bildirim tarihinden itibaren satıcı payını dilediği kişiye satma hakkına sahiptir. Paylı mülkiyetteki diğer tüm katılımcıların, satılan payın satın alınmasına ilişkin rüçhan hakkının kullanılmasından yazılı olarak feragat etmesi halinde, söz konusu pay belirlenen süreden önce bir yabancıya satılabilir.

Ortak mülkiyetteki katılımcılara, ortak mülkiyet hakkı içindeki bir payın satıcısının niyetini, payını bir yabancıya satma niyetinin bildirilmesinin özellikleri federal yasa ile belirlenebilir.

Devredilen payın önalım hakkı sadece ortak sahibi tarafından yapılabilir, yasa, rüçhan hakkının devrini yasaklayan zorunlu bir kural koyduğundan (Medeni Kanunun 250. maddesinin 4. fıkrası).

Yerleşik kurala uyulmaması, yani. bir payın diğer ortaklar tarafından birincil satın alma hakkına aykırı olarak satılması işlemin geçersizliği anlamına gelmez. Bununla birlikte, ortak mülkiyetteki herhangi bir katılımcı, üç ay içinde mahkemede alıcının hak ve yükümlülüklerinin kendisine devredilmesini talep etme hakkına sahiptir (Medeni Kanunun 250. maddesinin 3. fıkrası). Böyle bir gereklilik yerine getirilirse, yükümlülükte bulunan kişi değiştirilir.

Hisseyi devreden ortak malik, satış sözleşmesinin fiyatını veya diğer esaslı şartlarını değiştirdiğinde, müşterek müşterek mülkiyetteki diğer katılımcılar da alıcının hak ve yükümlülüklerinin kendilerine devrini talep edebilirler.

Öncelikli satın alma hakkı, bir payın sadece takas ve temliki halinde uygulanır. Bir pay, diğer tazminat sözleşmeleri uyarınca, örneğin bir yıllık ödeme sözleşmesi kapsamında elden çıkarıldığında, diğer ortak sahiplerden önalım hakkı doğmaz. Satın alma rüçhan hakkı, ortak mülkiyette tüm katılımcıların rızası olmadan düzenlenen bir kamu müzayedesinde bir payın satılması durumunda ve Sanatın 2. paragrafında belirtilen kurallara uygun olarak geçerli değildir. 250 Medeni Kanun ve diğer normatif eylemler.

Tarafların mutabakatı ile aksi belirtilmedikçe (Medeni Kanun'un 251. maddesinin 1. fıkrası), sözleşmenin yapıldığı andan itibaren, ortak mülkiyet hakkından bir pay, sözleşme kapsamında edinene geçer. Devlet tesciline tabi bir anlaşma kapsamında ortak mülkiyet hakkı hissesinin devri, devlet tescili sırasında gerçekleştirilir.

Ortaklardan birinin payını başka bir ortak sahibine satması durumunda önalım hakkı uygulanmaz ve ortak paylı mülkiyette birden fazla katılımcı pay almak isterse alıcıyı seçme hakkı satıcıya aittir.

Ortak paylı mülkiyet hakkının sona ermesi

Paylaşılan mülk, aralarında anlaşma ile katılımcıları arasında bölünebilir. Mülkün bölünmesi, ortak mülkiyetin sona ermesi anlamına gelir. Eski ortak sahiplerin her biri, bağımsız olarak sahip olma, kullanma ve elden çıkarma hakkına sahip oldukları, bölünme sonucu oluşan yeni bir mülkiyet nesnesine sahip olacaktır.

Ortak mülkiyete katılan, payının ortak mülkten ayrılmasını talep etme hakkına sahiptir. Bir pay tahsis edilirken, ortak mülkiyet yalnızca kalan katılımcılarla ilgili olarak korunacaktır. Ortak mülkiyetteki eski katılımcı, ortak sahip olmaktan çıkar, ancak tahsis edilen mülkün sahibi olur - yeni bir yasa nesnesi. Genel bir kural olarak hem bölme hem de bölme, katılımcılar arasında anlaşma ile yapılmalıdır. Ortak mülkün bölünmesi veya bir payın tahsisi için yöntem ve koşullar konusunda katılımcılar anlaşmaya varamazlarsa, anlaşmazlık mahkemede çözülebilir. Bir ayni payın tahsisine kanunen izin verilmiyorsa veya ortak mülkiyetteki mülke orantısız bir zarar gelmeden imkansızsa, ayrılan ortak sahip, ortak mülkiyetteki diğer katılımcılar tarafından payının değerini kendisine ödeme hakkına sahiptir (paragraf 3 Medeni Kanunun 252. maddesi).

Mahkeme, ortak mülkiyetteki mülke orantısız bir zarar vermeden bölünme imkansızsa, ortak mülkiyetteki bir katılımcının kendi payının ayni bölünmesi talebini reddetme hakkına sahiptir. Katılımcıya ayni olarak tahsis edilen mülk ile mülkiyet hakkı içindeki payı arasındaki orantısızlık, uygun miktarda para veya başka bir tazminat ödenmesi ile ortadan kaldırılır.

İstisnai durumlarda mahkeme, ortak malikin rızası olmasa bile, ortak mülkiyetteki diğer katılımcıları kendisine tazminat ödemeye zorlayabilir. Bu, aşağıdaki koşullarda mümkündür: ortak malikin payı önemsizdir; pay gerçekçi bir şekilde tahsis edilemez; ortak mal sahibinin ortak mülkün kullanımında önemli bir çıkarı yoktur.

Ortak mülkiyetteki bir hisseye haciz, hem ortak hem de ortak mülkiyette gerçekleştirilir, tek özelliği, ortak mülkiyet durumunda önce katılımcının payının belirlenmesinin gerekli olmasıdır.

Merhaba.
Mektuplarınızı ayrıştırmaya devam ediyorum:

"İyi akşamlar. Söyleyin lütfen, eşler ortak mülkiyette (50 ila 50) veya müşterek mülkiyette bir daire verirse temel fark nedir?

Bir yandan fark var, diğer yandan fark yok.
Temel fark nedir? "Katılımcı mülkiyet" ne anlama geliyor?
Bu, eşlerin açıkça tanımlandığı anlamına gelir: payın kime ait olduğu. (Dairenin yarısı, dairenin ikinci yarısı: 49 ila 51 değil, 40 ila 60 değil, yani eşit olarak: 50 ila 50.

Başka bir şey de hisseler gerçektir, ideal vardır.
Yani, ideal paylar, herhangi bir odanın alanına karşılık gelmeyen, ancak olduğu gibi “hayattan kopmuş”, yani dairenin% 50'sinin ideal payıdır. - bir odada veya başka bir odada olabilir ve (üç odalı daire ise) ve üçüncü odada...
Ve tam olarak nerede - kimse bilmiyor. Eşler anlaşana kadar (veya eski eşler anlaşamayana kadar): ne, ... nasıl, bu ideal paylaşımları nasıl gerçeğe dönüştürebiliriz. Yani, bu durumda birisinin bazı sayaçlarının hakkından vazgeçmesi gerekir ve tam tersine birisi bu hakkı elde eder.

Ama sorumuza dönelim.
Böylece, eşler 50 ila 50 daire veya ortak mülkiyet yaparlar.

"Hisse tayini olmaksızın müşterek mülkiyet" ne demektir?

Bu, karım ve ben, kimin hangi hisseye sahip olduğunu bilmediğimiz anlamına geliyor.
Yani daireye müşterek sahibiz.
Ve diyelim ki %1 ve %99 bende var ya da tam tersi, o %99'a sahip ve ben yüzde bire sahibim ya da tam tersi: o %50'ye ve benim %50'ye sahip - önemli değil: biz ortak daire sahibi olun. Boşanma durumunda, mahkeme kural olarak, bir daire satın alırken eşlerin ortak ortak mülkiyete kaydolduktan sonra bu daireyi satın almak için eşit haklara sahip olduğunu düşünür. Ve kural olarak, vakaların yüzde 99'unda ortak mülkiyetten ortak mülkiyete geçer, yani mülkü ikiye böler.
Ancak bu “kural olarak”, çünkü bazen bir kişinin daha önce yaptığı ve evlenmeden önce yaptığı birikimler nedeniyle, bir kişinin bir tür birikim oluşturduğu olur.
para arzı ve bir kişi bu fazla para arzı ile zaten "bir daire alımına girmiştir".

Yani diyelim ki eş katkı yaptı diyelim 200 bin, eş 2 milyon katkıda bulundu. Ve bu iki milyon iki yüz bin ile bir daire satın aldılar.

Bu durumda, bir daire alırken böyle bir fon dağılımının olduğunu kanıtlamak mümkünse, mahkeme dairenin daha büyük bir hissesini eşlerden birine, daha küçük bir hissesini başka birine verebilir.
Ancak, kural olarak, dediğim gibi, davaların yüzde 99'unda, boşanma durumunda mahkeme, mülkü açıkça ikiye bölerek ortak müşterek mülkiyetten ortak mülkiyete geçer: sizin yarınız var, sevgili karım, ben varım. ortak dairemizin yarısı.

Bu durumda mahkeme ne zaman ortaya çıkar? Bir tür anlaşmazlık olduğunda, insanlar bir şey üzerinde hemfikir olmadığında ve bir şey üzerinde anlaşamadıklarında. İnsanlar her konuda hemfikirse, kural olarak mahkemeye gerek yoktur. Ve bu durumda, eşler, örneğin, 0,1 daireye sahip olduğu konusunda hemfikir olabilir, benim 0,9 dairem var.
Belki?
Belki.
Hisselerin tanımına ilişkin bir anlaşma yoluyla anlaşmalarımızı belgeleyebilir miyiz?
Yapabilir. Ve aynı zamanda yasal olacak.
Bu kararımızla mahkemeye gidebilir miyiz?
Mahkemenin ortak mülkiyetin bölünmesi konusundaki kararımızı düzeltmesini sağlayabiliriz.

Yani, ne olur: Bir yandan, boşanma durumunda mahkeme için hisse bölünmesine ihtiyacımız var, ancak hisseleri bölmemiz gerekebilecek başka bir durum var (en azından hangi hissenin hangisine ait olduğunu belirtin). eşler). Bu teşkilat, bu makam vergi müfettişliğidir.
Lütfen dikkat: Bir dairenin hisselere bölünmesi (fiili ve vergi dairesi için) iki farklı şeydir.

Yani, örneğin, eşimizle birlikte, hisse belirlemeden ortak müşterek mülkiyette kayıtlı mülkümüz varsa, o zaman kimin neye sahip olduğunu belirlemek için (örneğin, boşanmada), önce ortak müşterekten ortak mülkiyete geçmeliyiz. .
Yani, hisselerimizi, tüm dairemizi hisselere bölmek.

Ancak vergi müfettişliği ile uğraşırken, o zaman kendimiz, eşle anlaşarak, dairenin ne kadar payının bana ait olacağını (vergi amacıyla ve bu daire için bir kesinti almak için) ve ona ne kadar pay alacağını kabul ediyoruz.

Basit bir örnek: Diyelim ki bir daire 3 milyon rubleye mal oluyor.
Bir dairenin alıcısı olarak 2 milyon ruble vergi indirimim var.
Ve örneğin eş evde oturuyor, ev işi yapıyor, çalışmıyor.
Yani, ne olur?
Vergi Müfettişliği'ne gidiyorum ve karımla (vergi amaçlı olarak) hisselerimizi aşağıdaki gibi belirlemek için anlaştığımızı söylüyorum: örneğin, dairenin üçte birine sahip ve dairenin 2 / 3'üne sahibim.

Daire, hatırladığımız gibi, 3 milyona mal oluyor. Yani, 2 milyon değerinde bir daire hissesi aldığım ve 2 milyon - vergi indirimim olduğu ortaya çıktı. Bu durumda vergi indirimimi tam olarak kullanırım.
Peki ya karın?
Karısı henüz kullanamıyor.
Niye ya?
Çünkü evde çocuklarla oturduğu için vergi ödeyeceği bir geliri yok.

Paylarımız net olarak tanımlanmışsa (ona %50, bana %50) bu durumda vergi dairesine gelip “hisselerimizi vergi amaçlı yeniden hesaplayalım” diyemeyiz.
Bu durumda dairenin maliyetinin 3 milyon olduğu ortaya çıkıyor. Benim payım bir buçuk milyon (dairenin yarısı), onun payı da bir buçuk milyon değerinde.
Ve 2 milyon dolarlık vergi kredisi almaya hakkım olsa da, bu vergi kredisi (ki bunu kullanabilirim) satın aldığım mülkün değerinden fazla değil.
Ve sırasıyla bir buçuk milyon değerinde bir daire hissesi aldım.

Yani, vergi açısından, bir daireyi hisse belirlemeden ortak ortak mülkiyete kaydettirmek daha karlı.
Ayrıca, bir eş için başvurabilirsiniz. Bu durumda ikinci eşin çok az riski vardır.

Çünkü evlilik sırasında eşlerin edindikleri mallar müştereken edinilmiş mallardır. Ve daire, örneğin koca adına kayıtlıysa, boşanma durumunda, kadın bu daireden her zaman "aslan payını" talep edebilir.
(Eh, daire genel parayla satın alındı - bunun anlamı: "Haydi canım, bana dairenin yarısını ver. Ve daireden kendi payımı alacağım.")

İlginiz için teşekkür ederim.
.
Gayrimenkulde ipotek hakkında sorularınız varsa - sorun. Video kanalımıza abone olun. Peki, videoyu beğendiyseniz "beğen" atın.