Tiểu sử 

Cho vay xây dựng. Vấn đề cho vay xây dựng nhà ở

Việc xây dựng đòi hỏi rất nhiều vốn khởi động, có thể thu được thông qua các khoản vay. Bài viết này sẽ giúp bạn tìm ra những ngân hàng cung cấp các chương trình như vậy cho người vay và nơi bạn có thể nhận được tiền cho những mục đích đó.

Nhiều ngân hàng trong nước cung cấp dịch vụ cho các tổ chức thương mại.. Chỉ một số trong số họ cung cấp một chương trình đặc biệt cho việc xây dựng. Một số ngân hàng trong số này được liệt kê ở đây, chúng có thể khá hữu ích.

Sberbank phát hành các khoản vay bao gồm hơn một nửa ngân sách của dự án. Bạn có thể nhận các khoản vay bằng đồng rúp, đô la hoặc euro. Ngoài ra, ngân hàng còn tiến hành giám định xây dựng các dự án và cung cấp các dịch vụ khác.

Ngân hàng Alfa tài trợ cho các nhà phát triển và chủ sở hữu vốn cổ phần, trong khi có một khoản vay tối thiểu cho một công ty. Nguồn vốn được phân bổ cho hầu hết các hạng mục của tòa nhà thương mại, có những yêu cầu khắt khe đối với khách hàng.

Ngân hàng Absolut cung cấp các dịch vụ tương tự. Đồng thời, bạn có thể nhận được các dịch vụ bổ sung có thể khá hữu ích trong quá trình xây dựng.

Tất cả các ngân hàng này cũng cung cấp một loạt các dịch vụ cho các khách hàng thương mại của họ. Do đó, nếu các dịch vụ đã được cung cấp bởi các ngân hàng này, thì khả năng nhận tiền sẽ dễ dàng hơn.

Vì các khoản tiền rất lớn thường xuất hiện, nên các yêu cầu đối với các công ty đi vay tương ứng. Hầu hết các ngân hàng đều sẵn sàng hợp tác với những người đã có mặt trên thị trường nhiều năm và kinh doanh thành công.

Để xác nhận trạng thái và mục tiêu của mình, bạn sẽ cần rất nhiều tài liệu. Các ngân hàng nên xem chúng để kiểm tra độ tin cậy và hiệu quả của việc cấp vốn cho các dự án nhất định và chỉ sau đó chuyển chúng vào tài khoản.

Mỗi ngân hàng có những yêu cầu riêng. Bạn cần nghiên cứu kỹ lưỡng chúng ngay cả trước khi nộp hồ sơ, để chuẩn bị ngay bộ hồ sơ cần thiết. Đôi khi chúng được xuất bản trên các trang web chính thức cùng với các yêu cầu.

Đại diện ngân hàng sẽ xem doanh nghiệp đã hoạt động trong bao lâu và những kết quả lâu dài mà nó mang lại. Họ cũng sẽ đánh giá chính xác quy mô xây dựng trong tương lai và triển vọng có thể có của nó.

Ngoài ra, doanh nghiệp càng thành công, ngân hàng càng có thể đưa ra lãi suất ưu đãi và thời gian thanh toán dài.. Nó là mong muốn có các dự án khác đã mang lại cổ tức.

Nếu có ít thời gian để trao đổi với đại diện ngân hàng, bạn có thể nhờ đến sự trợ giúp của các công ty môi giới cho vay. Họ tính một tỷ lệ phần trăm nhất định để tìm kiếm các khoản vay phù hợp nhất và áp dụng cho chúng.

Khi ký kết các giao dịch lớn như vậy, việc thực hiện đúng hợp đồng về mặt pháp lý là rất quan trọng. Sử dụng sự trợ giúp của các luật sư có thẩm quyền để các hợp đồng có lợi cho tất cả các bên.

Trang web của chúng tôi có rất nhiều thông tin cho các doanh nhân. Đọc các trang về nơi tốt hơn để mở tài khoản, cách vay tiền mặt, cách vay tiền cho đấu thầu.

Để lại ý kiến ​​và đề xuất của bạn trong phần bình luận. Để quyết định ngân hàng nào phù hợp và cách có lợi nhất để vay vốn xây dựng thương mại, hãy đọc các đánh giá.

Trong xây dựng, người ta thường xem xét riêng cho vay dài hạn và ngắn hạn, khác nhau về mục tiêu và phương thức. Cho vay dài hạn đề cập đến việc cung cấp các khoản vay cho các nhà đầu tư như là nguồn tài chính để đầu tư, tức là để thanh toán cho công việc và hàng hóa cần thiết cho việc xây dựng. Các quy trình này được mô tả trong đoạn 25.7.

Cho vay ngắn hạn chủ yếu dành cho các nhà thầu, đôi khi - cho khách hàng, nhằm bổ sung vốn lưu động tạm thời thiếu và duy trì tiến độ xây dựng bình thường. Như thể hiện trong ch. 33 sách giáo khoa, vốn lưu động của các nhà thầu là cần thiết để họ hoạt động bình thường. Điều này là do tính chu kỳ hàng tháng và đôi khi theo mùa của công việc kinh tế và sản xuất.

Như vậy, khái niệm cho vay dài hạn trong xây dựng cơ bản gắn liền với việc phát triển tài sản cố định của chủ đầu tư, ngắn hạn - với việc bổ sung vốn lưu động của nhà thầu. Đồng thời, các nhà thầu nếu tin tưởng vào sự phát triển ổn định của doanh nghiệp, có thể vay dài hạn để mua sắm thiết bị xây dựng mới và phát triển cơ sở xây dựng của mình - thì chính họ trở thành chủ đầu tư. Tuy nhiên, các khoản đầu tư vào xây dựng trong nước không quá lớn và không tăng trưởng, mặc dù nhu cầu thay thế và mua sắm thiết bị mới (Hình 38.1 và 38.2), do đó, các nhà thầu không thường vay dài hạn. Nguyên nhân nằm ở việc thiếu danh mục đơn đặt hàng, không đủ lợi nhuận từ các dự án xây dựng mới hoặc đang triển khai, triển vọng sử dụng thiết bị đắt tiền mới không rõ ràng và nhu cầu tài sản thế chấp lớn cho các khoản vay.

Với hình thức cho vay dài hạn, một kế hoạch kinh doanh được lập ra và nộp cho ngân hàng. Với số tiền và thời hạn đáng kể, khoản vay được chia thành nhiều đợt, mỗi đợt có thể có số tiền và thời hạn trả khác nhau. Thỏa thuận cho vay có thể bao gồm một điều khoản về sự tham gia bắt buộc của một số đại lý kỹ thuật, nhà thầu phụ hoặc nhà cung cấp (được gọi là khoản vay ràng buộc).

Để ký kết hợp đồng vay, tổ chức xây dựng nộp cho ngân hàng đơn đề nghị với số tiền và điều kiện cho vay được yêu cầu, các tài liệu xác nhận nguồn trả nợ được cho là, tài liệu bảo đảm tiền vay, báo cáo tài chính gần nhất, v.v.

Các khoản vay ngắn hạn được nhận trong thời hạn lên đến một năm, thường là trong vài tuần hoặc vài tháng. Các khoản cho vay có thể được phát hành có bảo đảm (thế chấp) hoặc không có bảo đảm. Khoản vay tín chấp chỉ được cấp cho người có lịch sử tín dụng hoàn hảo và với số tiền nhỏ.

Cơm. 38.1.

Cơm. 38,2.

Nghĩa vụ bảo đảm khoản vay phải được quy định trong hợp đồng cho vay. Để đảm bảo khoản vay, ngân hàng có thể yêu cầu cầm cố động sản hoặc bất động sản, bảo lãnh của bên thứ ba, chuyển nhượng các khoản phải thu, v.v. Là động sản, doanh nghiệp có thể cầm cố phương tiện đi lại, phương tiện thi công, máy công cụ và các

tài sản lỏng. Không nên cầm cố kho nguyên vật liệu và sản phẩm dở dang, vì điều này sẽ cản trở quá trình sản xuất bình thường. TSCĐ đi thuê không được nhận thế chấp.

Có thể chỉ định một khoản hoa hồng để đánh giá giá trị thực tế của tài sản cầm cố. Trước khi bị tịch thu tài sản (tức là cho đến khi có nhu cầu về tài sản thế chấp) theo quy định của hợp đồng, thiết bị cầm cố có thể được sử dụng trong xây dựng.

Việc cầm cố bất động sản (thế chấp) được phát hành có phần phức tạp hơn, do đó, theo quy định, nó được sử dụng để cho vay dài hạn. Các thỏa thuận thế chấp được đăng ký với Rosreestr. Bất động sản thế chấp yêu cầu xác minh "tính thuần túy của quyền sở hữu", đồng thời sử dụng dữ liệu đăng ký của tiểu bang.

Trong trường hợp không có tài sản thế chấp cần thiết, người đi vay có thể gửi bảo lãnh từ bên thứ ba, những người cam kết chịu trách nhiệm với chủ nợ cùng với người đi vay. Người bảo lãnh nên tiếp cận một cách có trách nhiệm với việc ban hành một nghĩa vụ như vậy, ví dụ, trong trường hợp người đi vay phá sản, người bảo lãnh sẽ phải thanh toán đầy đủ các khoản nợ của người khác.

Két sắt là bảo hiểm của người vay với một công ty bảo hiểm. Đồng thời, công ty bảo hiểm nhận được từ người được bảo hiểm một khoản phí bảo hiểm (tức là tiền trả cho các dịch vụ và rủi ro của họ), tỷ lệ này được xác định có tính đến xác suất mất khả năng thanh toán của người đi vay.

Quy mô của một khoản cho vay ngắn hạn phụ thuộc vào sự sẵn có của vốn lưu động, nhu cầu vốn và số tiền ứng trước nhận được. Với một lượng vốn lưu động bình thường và khả năng thanh toán kịp thời cho công việc, thường không cần vay ngắn hạn. Để tính toán số tiền vay cần thiết, một kế hoạch thu nhập và chi phí được lập.

Ví dụ: số dư tiền trong tài khoản ngân hàng vào ngày 1 của tháng là 300 nghìn rúp. Theo hợp đồng cho thuê thiết bị, cần phải trả 141.600 rúp tiền thuê vào ngày thứ 5. có VAT (khi lập kế hoạch cho vay, các khoản thanh toán phải được tính đến VAT, vì điều này được yêu cầu bởi các quy tắc thanh toán qua ngân hàng). Khoảng 660 nghìn rúp sẽ được yêu cầu cho tiền lương của nhân viên với các khoản tích lũy; tiền lương phải được trả trước ngày 10, và tiền lương trễ sẽ bị phạt. Cùng lúc đó, thời hạn thanh toán cho các vật liệu đến sẽ đến - 413 nghìn rúp. Đã bao gồm VAT. Trích khấu hao và xóa nội bộ nguyên vật liệu đưa vào sản xuất là hoạt động nội bộ và không ảnh hưởng đến lượng vốn lưu động cần thiết.

Khoản thanh toán từ khách hàng dự kiến ​​vào cuối tháng với số tiền 1.770 nghìn rúp. có VAT, sẽ nhiều hơn chi phí dự kiến. Trong trường hợp này, nhu cầu vay ngắn hạn (lên đến một tháng) sẽ là 141.600 + + 660.000 + 413.000 - 300.000 = 914.600 rúp. Với một số lợi nhuận

đối với những chi phí không lường trước được, số tiền cần vay sẽ là khoảng 950 nghìn rúp. (NDS không xuất hiện). Chi phí dịch vụ nợ hàng tháng với tỷ lệ hàng năm là 9% sẽ là

950.000 0,09 / 12 \ u003d 7125 rúp.

Lãi suất của khoản vay ngắn hạn thường cao hơn khoản vay dài hạn và trung bình là 9% / năm. Thường không nói đến hiệu quả kinh tế khi cho vay ngắn hạn - đây là biện pháp cưỡng bức nhằm đảm bảo tính liên tục của hoạt động sản xuất xây dựng khi thiếu vốn lưu động. Chúng ta chỉ có thể nói về những lợi ích tương đối của tín dụng so với việc bị phạt do không thanh toán các khoản nợ và tổn thất do ngừng sản xuất. Trong mọi trường hợp, cần phải hiểu rằng một khoản cho vay là một khoản lãi đúng lúc và mất tiền.

  • Ngân hàng Trung ương Nga duy trì Danh mục Lịch sử Tín dụng Trung ương, dữ liệu chỉ được chuyển đến khi có sự đồng ý chính thức của bên vay.
  • Dữ liệu của Ngân hàng Trung ương Liên bang Nga cho năm 2012

Loại hình công trình nhà ở được xây dựng chủ yếu ở nước ta là nhà ở nhiều chung cư. Việc cho vay xây dựng của họ rất cụ thể. Thực tế là không thể xác định trước được rõ ràng thu nhập từ dự án xây dựng nhà ở. Thu nhập phát sinh từ việc bán căn hộ và tại thời điểm bắt đầu xây dựng, không thể nói chắc chắn rằng căn hộ sẽ được bán với giá bao nhiêu vào thời điểm hoàn thành. Ngoài biến động giá chung trên thị trường, địa hình thay đổi khó lường cũng ảnh hưởng đến giá thành căn hộ. Ví dụ, sự xuất hiện của các kế hoạch xây dựng một ga tàu điện ngầm hoặc một nhà để xe nhiều tầng bên cạnh ngôi nhà thường làm tăng chi phí căn hộ, trong khi kế hoạch xây dựng một nhà máy xi măng làm giảm nó.

Ngoài ra, chi phí xây dựng một công trình nhà ở cũng không thể xác định trước được. Trong quá trình xây dựng, luôn có những công việc được gọi là không thể lường trước và chi phí thực sự không thể lường trước được. Ví dụ, tại một trong những tòa nhà dân cư đang được xây dựng, một đường ống nước vỡ vào xi măng được lưu trữ trong căn hộ. Cuối tuần qua, căn hộ đã biến thành một khối bê tông rất chắc chắn. Bạn có thể tưởng tượng bao nhiêu công việc không lường trước được và sự kiện này đã gây ra chi phí như thế nào.

Do những đặc điểm này, các tổ chức cho vay không bao giờ có thể chắc chắn rằng tòa nhà sẽ được hoàn thành đúng thời hạn và trong ngân sách, và nhà ở sẽ được bán thành công. Theo đó, các ngân hàng không bao giờ có thể chắc chắn rằng chủ đầu tư sẽ có thể hoàn trả khoản vay đã phát hành để xây dựng. Về vấn đề này, các ngân hàng nước ngoài khi cho vay để xây dựng các khu nhà ở nhiều chung cư thường sử dụng một phương án đặc biệt, trong đó phần lớn rủi ro được chuyển cho các tổ chức khác. Đề án này trông gần giống như sau.

Chủ đầu tư bằng chi phí của mình có được một khu đất (hoặc quyền thuê một khu đất). Sau đó, anh ta thuê một tổ chức thiết kế và hoa hồng cho dự án từ họ. Tổ chức thiết kế thực hiện dự án và bảo hiểm nó. Đồng thời, sự hiện diện trong dự án của những sai sót và thiếu sót đó có thể dẫn đến việc tăng chi phí xây dựng được bảo hiểm. Đương nhiên, các công ty bảo hiểm không làm việc với các tổ chức thiết kế thường mắc lỗi, vì vậy các tổ chức như vậy buộc phải rời khỏi thị trường. Cần lưu ý rằng phương pháp từ chối các tổ chức kém năng lực này rất hiệu quả.

Có dự án, chủ đầu tư thông báo thi công chọn nhà thầu xây dựng thì phải cung cấp phiếu thực hiện. Đảm bảo rằng công ty xây dựng sẽ có thể hoàn thành hợp đồng trong khung thời gian đã thỏa thuận và với mức giá được chỉ định trong hồ sơ dự thầu. Bảo lãnh thường được đưa ra với số tiền khoảng 10% giá trị của hợp đồng với nhà thầu. Nó có thể là dưới hình thức bảo lãnh của ngân hàng (đương nhiên, không phải từ ngân hàng cho vay để xây dựng), hoặc dưới hình thức bảo hiểm hoặc bảo lãnh. Ví dụ, ở Hà Lan, có một quỹ bảo lãnh đặc biệt, chuyên xử lý việc cung cấp các bảo lãnh đó cho các công ty xây dựng.

Biết được chi phí xây dựng của mình, chủ đầu tư phân tích tình hình và xu hướng của thị trường nhà ở và chuẩn bị một kế hoạch kinh doanh, tức là một tài liệu thuyết phục ngân hàng về khả năng sinh lời của dự án. Tất cả các hoạt động này, từ mua đất đến chuẩn bị kế hoạch kinh doanh, chiếm tới 30% chi phí của dự án.

Với một kế hoạch kinh doanh, nhà phát triển đi đến ngân hàng. Tại ngân hàng, các chuyên gia ngân hàng hoặc chuyên gia từ một công ty độc lập được thuê đặc biệt nghiên cứu kế hoạch kinh doanh, kết quả nghiên cứu thị trường nhà ở và so sánh giá chào của nhà thầu với chi phí xây dựng trung bình của các cơ sở tương tự. Trong trường hợp có ý kiến ​​tích cực của các chuyên gia, nên cho vay khoảng 70% chi phí dự án. Rốt cuộc, nhà phát triển đã phải chịu 30% chi phí. Tuy nhiên, không có tín dụng nào được đưa ra. Thỏa thuận cho vay được ký với nhà phát triển, có hiệu lực sau một thời gian (thường sau khoảng 2 tháng), với điều kiện nhà phát triển phải hoàn thành một số nghĩa vụ.

Những nghĩa vụ này có thể khá nhiều. Về cơ bản, họ hướng đến thực tế là nhà phát triển phải cung cấp kết luận của các tổ chức độc lập xác nhận tính thuần túy hợp pháp của giao dịch mua đất, độ sạch môi trường của khu đất, v.v. Ngoài ra, có thể có các nghĩa vụ bổ sung.

Ví dụ ở Mỹ, nơi các ngân hàng vào những năm 1980. đã bị ảnh hưởng nặng nề bởi sự phá sản lớn của các chủ đầu tư, họ thường yêu cầu chủ đầu tư, trước khi vay vốn, phải tìm người mua cho ít nhất 70% số căn hộ đang được xây dựng, nghĩa là đối với phần tòa nhà được ngân hàng tài trợ. Người mua tiềm năng phải ký một thỏa thuận, theo đó họ cam kết, trong trường hợp bàn giao nhà ở đúng hạn, để mua căn hộ với giá đã thỏa thuận.

Đồng thời, nghĩa vụ của họ phải được xác nhận bằng một khoản thanh toán trước, thường với số tiền là 5% giá thành căn hộ. Chủ đầu tư không có quyền sử dụng khoản tiền "trả trước" này cho việc xây dựng cơ sở. Trong toàn bộ thời gian của dự án, họ nằm trong tài khoản ký quỹ với ngân hàng chủ nợ. Nếu chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ của mình, số tiền này được trả lại cho người mua. Điều quan trọng cần lưu ý là ngân hàng công nhận hợp đồng mua bán trước chỉ có hiệu lực khi người mua có thể xác nhận rằng mình có đủ phương tiện để mua căn hộ sau khi xây dựng xong.

Vì phần lớn người mua nhà trên toàn thế giới, ngoại trừ nước ta, là những người không có khả năng thanh toán ngay tiền căn hộ, nên mỗi người mua phải xác nhận khả năng vay thế chấp. Về nguyên tắc, anh ta có thể vay thế chấp từ bất kỳ ngân hàng nào, nhưng thông thường người mua sẽ làm thủ tục bảo lãnh phát hành (kiểm tra tín dụng) tại chính ngân hàng tài trợ cho việc xây nhà và ký kết hợp đồng vay thế chấp sơ bộ với anh ta.

Khi người vay đã hoàn thành tất cả các nghĩa vụ về pháp lý, môi trường và các khảo sát khác, 70% số căn hộ đã được bán trước, 5% giá bán căn hộ đã được ghi có vào tài khoản ký quỹ và các thỏa thuận sơ bộ đã được ký kết. với tất cả người mua để cung cấp cho họ các khoản vay thế chấp, ngân hàng ... không, không bắt đầu tài trợ, nhưng ký kết một thỏa thuận cầm cố với người vay. Bất chấp tất cả các biện pháp phòng ngừa được thực hiện, việc tài trợ không được thực hiện mà không có tài sản thế chấp.
Các tổ chức của nhà phát triển thường là các tổ chức nhỏ. Họ thường không có tài sản tương xứng với chi phí vay nên chủ đầu tư tự cầm cố tòa nhà đang xây dựng. Đồng thời, cả bản thân tòa nhà và vật liệu trong kho tại chỗ và trên đường đi, máy móc và cơ chế thi công, tính mạng và sức khỏe của nhân viên và thiệt hại cho bên thứ ba phải được bảo hiểm.

Khi nguồn tài chính và tiến độ xây dựng, chi phí của tòa nhà thế chấp tăng lên và đồng thời vẫn giữ nguyên (30% tổng chi phí dự án) nhiều hơn số vốn ngân hàng phân bổ.

Để đảm bảo sự gia tăng giá trị của tài sản thế chấp và giá trị của khoản vay thực tế đã phát hành tương ứng, ngân hàng cấp vốn tín dụng chỉ để thanh toán cho những công trình đã hoàn thành, tức là những công trình làm tăng giá trị của công trình được thế chấp. Gạch mang đến công trường không được trả tiền, bởi vì thực tế nhập khẩu của nó không làm tăng giá trị của khoản đặt cọc. Thanh toán chỉ được thực hiện sau khi bức tường được lát bằng gạch này.

Do đó, một hệ thống bảo vệ ngân hàng đa cấp được hình thành, sẽ bảo vệ ngân hàng khỏi bị tổn thất cả trong trường hợp dự án hoàn thành thành công và trong trường hợp thất bại - vượt quá thời hạn và chi phí đã định. Rủi ro xây dựng được chuyển sang các tổ chức bảo hiểm và bảo lãnh, và rủi ro về giá thấp hơn trên thị trường - đối với những người mua nhà trong tương lai.

Nếu dự án hoàn thành thành công, người vay phải trả lại khoản vay từ tiền bán căn hộ. Khi bán căn hộ, người mua trả tiền vào tài khoản của chủ đầu tư tại ngân hàng - chủ nợ của công trình xây dựng. Từ đó, các khoản tiền sẽ tự động chuyển sang trả khoản vay. Do đó, với việc mua từng căn hộ, số lượng tài sản thế chấp giảm đi - phần sở hữu của tòa nhà thuộc sở hữu của chủ đầu tư, đồng thời số nợ của chủ đầu tư đối với ngân hàng cũng giảm đi một lượng tương ứng.

Nếu tòa nhà được xây dựng muộn hoặc vượt quá chi phí, ngân hàng sẽ nhận được sự hài lòng với chi phí cam kết, và thiệt hại của nhà phát triển trong hầu hết các trường hợp được các công ty bảo hiểm hoặc người bảo lãnh chi trả.

Hệ thống này được phát triển rất tốt và, với một số biến thể, được sử dụng trong việc cho vay để xây dựng hầu hết các tòa nhà dân cư nhiều tầng (chung cư) ở nước ngoài.

Ở nước ta, tình hình hoàn toàn khác. Hoạt động xây dựng ở nước ta hầu như không bao giờ được tài trợ từ các quỹ tín dụng, và hệ thống tài trợ xây dựng nhà ở thường dựa trên các khoản đầu tư của người mua căn hộ. Trong hầu hết các trường hợp, hợp đồng góp vốn xây dựng được ký kết với người mua. Trên cơ sở các thỏa thuận này, người mua - cổ đông đầu tư trong quá trình xây dựng một khoản tiền tương đương với giá thành của căn hộ và khi hoàn thành xây dựng họ sẽ nhận được căn hộ thuộc quyền sở hữu của mình.

Hệ thống này cực kỳ rủi ro cho người mua. Trên thực tế, đồng thời, họ chuyển từ người mua thành doanh nhân và do đó, chịu rủi ro kinh doanh. Rủi ro chính là rủi ro số tiền thu được từ các chủ sở hữu vốn cổ phần (người mua) sẽ không đủ để hoàn thành việc xây dựng ngôi nhà. Trong trường hợp này, chủ sở hữu vốn chủ sở hữu sẽ là chủ sở hữu cổ phần của công trình xây dựng dở dang và rất có thể anh ta sẽ không thể lấy lại vốn đã đầu tư của mình.

Sẽ tự nhiên hơn nếu xây dựng các tòa nhà dân cư không phải bằng chi phí của các chủ sở hữu vốn cổ phần, mà bằng các khoản tiền đi vay. Người mua trong trường hợp này sẽ mua căn hộ trong những ngôi nhà đã xây sẵn và sẽ không gặp rủi ro gì. Rủi ro đối với các ngân hàng, tùy thuộc vào việc áp dụng kế hoạch được mô tả ở trên, cũng sẽ ở mức tối thiểu. Tuy nhiên, các khoản vay để xây dựng các tòa nhà dân cư hầu như không được phát hành. Điều này hoàn toàn không liên quan đến sự xảo quyệt của các ngân hàng, mà với thực tế là không thể áp dụng phương thức truyền thống, giảm thiểu rủi ro của phương Tây ở nước ta.

Cái này có một vài nguyên nhân. Đầu tiên, có một nhóm rất hẹp những nhà phát triển có thể nhận được các khoản vay theo chương trình nước ngoài cổ điển. Sau cùng, họ cần có đủ kinh phí để tài trợ cho giai đoạn đầu, tức là thu xếp mặt bằng, chi trả cho công việc thiết kế và khảo sát, phân tích nhu cầu trên thị trường nhà ở và lựa chọn công ty xây dựng.

Ngoài ra, cần lưu ý rằng hầu như không thể tìm thấy nhà thầu sẵn sàng cung cấp bảo đảm thực hiện hợp đồng, hoặc một tổ chức thiết kế có khả năng bảo hiểm rủi ro sai sót trong tài liệu thiết kế.

Tuy nhiên, phải nhìn nhận rằng ngay cả với những người có đủ vốn để thực hiện các công việc chuẩn bị, các ngân hàng thường từ chối cho vay do vướng mắc về tài sản thế chấp. Thực tế là ở nước ta, thực tế không thể lấy một công trình đang xây dựng làm tài sản thế chấp, và hầu hết những người đi vay không có tài sản khác tương xứng với giá trị của nó.

Cho đến gần đây, về nguyên tắc, việc sử dụng một đối tượng là tòa nhà làm tài sản thế chấp là không thể, vì các tòa nhà chưa hoàn thành, ngoại trừ những tòa nhà bị dừng xây dựng do thiếu kinh phí, không thể được công nhận là đối tượng bất động sản. Bây giờ tình hình đã thay đổi phần nào. Năm 1998, Tòa án Trọng tài Tối cao đã ra phán quyết rằng bất kỳ “vật thể xây dựng dở dang nào không phải là đối tượng của hợp đồng xây dựng có hiệu lực” đều có thể được phân loại là bất động sản. Do đó, các chủ đầu tư có quyền đăng ký các đối tượng đang xây dựng là bất động sản và do đó, sử dụng chúng làm tài sản thế chấp.

Tuy nhiên, vấn đề là cần phải đăng ký trước khi giao kết hợp đồng làm việc, khi chưa xây dựng được gì và đối tượng chưa hoàn thiện đơn giản là không tồn tại là bất động sản. Vì vậy, không có gì để đăng ký và cầm cố.

Tất nhiên, có một lối thoát. Hợp đồng có thể chấm dứt sau khi thi công xong một phần móng, đăng ký công trình, ký cam kết, sau đó có thể giao kết lại hợp đồng. Hoạt động này chỉ có thể được thực hiện vì các thỏa thuận hợp đồng không phải đăng ký. Rốt cuộc, không thể giao kết hợp đồng hoàn thành việc xây dựng một tòa nhà đã thế chấp. Thực tế là khi giao kết hợp đồng, tổng thầu cũng nhận công trình đang xây dựng như cam kết. Nếu anh ta không được trả tiền cho công việc đã thực hiện, anh ta có quyền (Điều 712 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga) để giữ lại tòa nhà đã xây dựng.

Hóa ra, theo luật của chúng tôi, chỉ các chủ đầu tư tự tiến hành xây dựng mới có thể đăng ký một tòa nhà đang xây dựng và sử dụng nó làm tài sản thế chấp. Họ không cần phải ký hợp đồng xây dựng.

Do đó, nếu các ngân hàng đồng ý lấy một tòa nhà đang xây dựng làm tài sản thế chấp, thì thông thường khi giá trị ước tính của nó tại thời điểm cầm cố cao hơn giá trị khoản vay cần thiết, và chủ đầu tư cũng là tổng thầu.

Trong một số ít trường hợp điều này xảy ra, những khó khăn nghiêm trọng thường phát sinh ở giai đoạn bán nhà đã xây và trả khoản vay. Như đã đề cập, trong khuôn khổ kế hoạch được thông qua ở nước ngoài, khi nhà ở được bán, khoản vay được hoàn trả, và các căn hộ đã bán được lấy ra khỏi tài sản thế chấp. Thật không may, điều này không xảy ra với chúng tôi. Việc bán căn hộ hầu như luôn được thực hiện theo phương án thỏa thuận góp vốn. Vì các thỏa thuận tham gia cổ phần không được đăng ký, ngân hàng không có cơ hội kiểm soát số lượng và số tiền chúng đã được ký kết. Theo đó, nếu doanh số bán hàng diễn ra sớm hơn kế hoạch, người vay có cơ hội không thông báo cho ngân hàng về việc này và không trả nợ trước hạn.

Trong thực tế của tác giả, một tình huống đã nảy sinh nhiều lần, trong đó, vào thời điểm khoản vay đến hạn, hóa ra tất cả các căn hộ từ lâu đã được bán cho các cá nhân (theo thỏa thuận tham gia cổ phần), và số tiền nhận được đã được đầu tư bởi người vay. trong đối tượng tiếp theo. Ngân hàng trong trường hợp này đang phải đối mặt với một tình thế khó xử:
cố gắng đạt được sự hài lòng với chi phí của tài sản thế chấp bằng cách khởi kiện với các cá nhân - những người mua căn hộ, hoặc sắp xếp một khoản trả nợ hư cấu và cấp cho cùng một người vay để xây dựng một cơ sở mới. Các ngân hàng thường chọn phương án sau và tuân theo lệnh của người đi vay, trong khi mãi mãi mất đi lợi ích khi cho vay xây dựng nhà ở được bảo đảm bởi một tòa nhà đang được xây dựng.

Vì vậy, trong điều kiện hiện đại, một mặt, hầu như không thể sử dụng một tòa nhà đang xây dựng làm tài sản thế chấp và vô cùng rủi ro. Trong phần lớn các trường hợp, các ngân hàng cố gắng cung cấp các khoản cho vay để xây dựng nhà ở dưới các tài sản thế chấp khác. Thông thường, các khoản vay được cấp để đảm bảo an ninh cho các tòa nhà khác và dưới sự bảo lãnh của chính quyền địa phương. Tác giả được biết về trường hợp cho vay xây dựng khu dân cư được đảm bảo bằng đội máy xây dựng.

Rõ ràng là chỉ những nhà phát triển rất lớn hoặc rất "thân thiết" với các cơ quan quản lý mới có thể cung cấp bảo mật như vậy và thậm chí những nhà phát triển đó hiếm khi có thể tìm thấy bảo mật cho nhiều hơn một đối tượng. Do đó, các chủ đầu tư buộc phải làm việc theo kế hoạch tham gia vốn chủ sở hữu, liên tục gặp rủi ro không huy động được số vốn cần thiết và không hoàn thành việc xây dựng.

Vấn đề chỉ có thể được giải quyết ở cấp độ lập pháp. Hoạt động cho vay xây dựng nhà ở sẽ không phát triển cho đến khi các chủ đầu tư có thể cầm cố chính tòa nhà đó làm tài sản thế chấp và mất khả năng bán căn hộ từ tòa nhà đã thế chấp mà không trả hết khoản vay.

Thật không may, không ai đang làm việc trên một giải pháp cho vấn đề này. Đánh giá theo “Khái niệm về phát triển cho vay thế chấp ở Liên bang Nga” (phần “Cho vay xây dựng nhà ở”) được Chính phủ Liên bang Nga thông qua vào tháng 1 năm 2000, một vấn đề như vậy đơn giản là không tồn tại.

V.M. Mints, Ứng viên Khoa học Kinh tế

Đây là số tiền do ngân hàng chủ nợ phát hành để xây dựng các hiện vật thuộc nhiều loại khác nhau. Các ngân hàng phát hành các khoản cho vay đó theo chính tòa nhà hoặc quyền sở hữu toàn bộ hoặc một phần đối tượng này. Với chi phí của quỹ tín dụng, chủ đầu tư mua vật liệu và thanh toán cho tất cả các công việc cần thiết được thực hiện trong quá trình xây dựng.

Vấn đề cấp bách về việc mở rộng phạm vi cho vay xây dựng là do thiếu các tòa nhà chất lượng cao và đáng tin cậy. Điều này áp dụng cho cả khu dân cư và các tòa nhà hành chính, thương mại và các tòa nhà khác. Điều này làm nảy sinh nhu cầu về các bác sĩ chuyên khoa hẹp. Thực tế là đặc điểm nổi bật của các khoản cho vay xây dựng là một lượng lớn tiền được chuyển vào tài khoản tiêu dùng. Việc luân chuyển số tiền như vậy rất khó kiểm soát, do đó, để duy trì hồ sơ chính xác, các ngân hàng thuê các chuyên gia cho vay trong mảng xây dựng.

Ngay cả những công ty xây dựng phát triển nhất cũng thường không có đủ quỹ miễn phí để bắt đầu xây dựng một đối tượng. Các tổ chức ngân hàng chủ yếu quan tâm đến việc phát hành các khoản vay đó. Thứ nhất, các công ty có uy tín nổi tiếng không muốn làm hỏng danh tiếng của họ bằng một lịch sử tín dụng xấu. Thứ hai, vốn ngân hàng đối với họ là nguồn tài chính gần như vô tận, do đó họ sẽ không làm hỏng mối quan hệ với ngân hàng. Nhưng cần lưu ý rằng cơ chế quan hệ tín dụng trong ngành này chưa có sự phát triển đúng mức ở nước ta.

Các yếu tố cản trở sự phát triển của quan hệ trong lĩnh vực cho vay xây dựng

Không phải tất cả các tổ chức ngân hàng đều sẵn sàng cấp khoản vay cho một tổ chức xây dựng, do một số yếu tố. Có nhiều yếu tố như vậy. Và trong số đó, trước hết cần lưu ý những điều sau:

1) Thường xảy ra trường hợp nhà phát triển có kế hoạch xây dựng một cơ sở mới trên đất không hợp pháp. Sự hợp tác của các ngân hàng với các nhà phát triển như vậy là không mong muốn, vì có nguy cơ mất một số tiền lớn. Một tòa nhà dân cư, trung tâm mua sắm hoặc giải trí, phòng khám hoặc văn phòng luật được xây dựng trái phép sẽ không tạo ra thu nhập tài chính để hoàn trả các khoản vay cho đến khi các quyền được hợp pháp hóa theo quy định của pháp luật.

2) Ở nước ta, hệ thống đăng ký quyền đất đai cũng chưa được phát triển đúng mức, hầu như luôn dẫn đến những vấn đề lớn nhỏ khác nhau, từ những xung đột nhỏ đến kiện tụng.

3) Bên cho vay phát hành khoản vay xây dựng sẽ có nghĩa vụ bán tòa nhà chưa hoàn thành nếu chủ đầu tư không thực hiện.

4) Với những lý do trên, ngân hàng chủ nợ không thể bảo đảm 100% việc thực hiện nghĩa vụ tín dụng của khách hàng. Ngoài ra, luôn tiềm ẩn nguy cơ làm giảm khả năng thanh khoản của các ngân hàng chủ nợ.

Các bước lập pháp nào cần được thực hiện để phát triển cho vay xây dựng?

  • Tự do hoá chính sách của nhà nước trong lĩnh vực chuyển đất đai sang chế độ sở hữu tư nhân.
  • Xây dựng các dự thảo luật mới điều chỉnh hệ thống các quan hệ trong lĩnh vực cho vay xây dựng.
  • Xây dựng các quy phạm pháp luật nhằm đảm bảo việc hạch toán các quyền đối với chi phí xây dựng cơ bản dở dang.
  • Việc hủy bỏ các hạn chế pháp lý làm phức tạp thêm các quan hệ tín dụng trong bối cảnh có thể xảy ra vỡ nợ.

Để phát triển và hoàn thiện hệ thống tín dụng trong lĩnh vực xây dựng, nên đưa ra các quy định sau:

1) Lãi suất cho các khoản vay phải được chủ đầu tư hoàn trả trong quá trình xây dựng, trong khi chính số tiền vay - sau khi tòa nhà bắt đầu mang lại.

2) Trước khi bắt đầu xây dựng, hãy tìm kiếm khách hàng tiềm năng cho việc triển khai cơ sở đã xây dựng.

3) Các ngân hàng trước khi cho các công ty xây dựng vay vốn nên nghiên cứu kỹ về rủi ro tiềm ẩn của việc xây dựng.

Luôn cập nhật tất cả các sự kiện quan trọng của United Traders - đăng ký

ARS-PROM đóng vai trò là đại lý tư vấn, hỗ trợ vay vốn với điều kiện thuận lợi nhất. Chúng tôi sẽ giúp bạn hoàn thiện hồ sơ vay và nộp cho ngân hàng. PJSC "Sberbank" cung cấp 2 lựa chọn cho vay: có bảo đảm và không cần thế chấp.

Ứng dụng

Gửi đơn đăng kýthông qua trang web. Người quản lý ARS-PROM sẽ liên hệ với bạn để làm rõ các chi tiết và tiến hành tính toán chi phí của tòa nhà.

Nhận một khoản vay

Chúng tôi sẽ giúp bạn lập hồ sơ và vay vốn xây dựng với điều kiện ưu đãi.

Xây dựng một tòa nhà từ LSTK ở Moscow

Ngay sau khi ngân hàng duyệt hồ sơ, chúng tôi sẽ tiến hành khởi công tòa nhà. Một vài tháng - và bạn trả hết khoản vay bằng số tiền nhận được từ tòa nhà đã hoàn thiện.

từ 14,5 %

trước 2 năm
Điều khoản cho vay

4-5 ngày
thời hạn xem xét ứng dụng

2 của năm
thời hạn của IP

từ 14,5 %
lãi suất cho vay hàng tháng

trước 10 năm
Điều khoản cho vay

8-11 ngày
thời hạn xem xét ứng dụng

3 của năm
thời hạn của IP

Những đối tượng nào có thể
xây dựng trên tín dụng?

Sứ mệnh của chúng tôi là giúp bạn xây dựng một tòa nhà kinh doanh hiệu quả. Và nếu việc cho vay thuận tiện cho bạn, chúng tôi sẽ sẵn lòng hỗ trợ một pháp nhân có được khoản vay đó để xây dựng bất động sản nhà tiền chế thương mại hoặc nhà ở. Bạn cần tòa nhà nào? Tòa nhà nhiều tầng, nhà máy, tiệm rửa xe hay cửa hàng? Bất kỳ bất động sản thương mại nào cũng có thể được xây dựng trên cơ sở chìa khóa trao tay bằng cách sử dụng một khoản vay được cấp cho một pháp nhân.

Nếu bạn đã có đất để phát triển nhà ở nhiều căn hộ, thì cách nhanh nhất để triển khai dự án là xây dựng các tòa nhà nhiều tầng theo hình thức chìa khóa trao tay. Bất động sản luôn có giá, có nghĩa là nếu bạn chọn đúng nơi xây nhà thì việc trả nợ xây nhà sẽ không khó.

Việc xây dựng các tòa nhà công nghiệp cũng có thể được thực hiện bằng một khoản vay. Các cấu trúc từ nhà máy ARS-PROM được thiết kế để lắp ráp một tòa nhà bằng chìa khóa trao tay nhanh chóng và dễ dàng. Nếu bạn có đất để xây dựng nhà máy hoặc công trình công nghiệp, hãy liên hệ với ARS-PROM để làm rõ các điều kiện vay vốn.

Rửa xe là một công việc kinh doanh, nếu lựa chọn địa điểm phù hợp, có thể hoàn vốn trong vòng chưa đầy một năm. Với cấu trúc từ ARS-PROM, điều này còn thực tế hơn, vì chi phí cấu trúc cho một tiệm rửa xe đúc sẵn sẽ ở mức tối thiểu. Xây dựng dịch vụ rửa xe chìa khóa trao tay bằng tín dụng và thanh toán càng nhanh càng tốt với thu nhập do doanh nghiệp mới của bạn tạo ra.

Cửa hàng tiền chế
cho vay theo hình thức chìa khóa trao tay

Một cửa hàng hoặc một gian hàng dựa trên tín dụng là một doanh nghiệp sẽ hoàn vốn trong thời gian ngắn nhất có thể. Các thiết kế ARS-PROM đến trực tiếp từ nhà máy mà không có sự đánh dấu của đại lý. Do đó, chi phí của cửa hàng là tối thiểu, và lợi tức đầu tư cao. Một cửa hàng được xây dựng dựa trên tín dụng là một công việc kinh doanh sẽ rất nhanh chóng cho phép bạn trả hết nợ cho ngân hàng.