Kết hôn 

Lịch sử tín dụng: điều gì đang chờ đợi việc xây dựng nhà ở mà không có sự tham gia của các chủ sở hữu vốn chủ sở hữu. Phục kích tài chính: các ngân hàng từ chối cho các nhà phát triển vay

Khối lượng cho vay đối với các nhà phát triển ở Tây Bắc vẫn chưa trở lại mức trước khủng hoảng, mặc dù các ngân hàng sẵn sàng cấp vốn cho các dự án xây dựng hơn nhiều so với hai năm trước. Tuy nhiên, những người cho vay vẫn xếp loại người đi vay này là một trong những đối tượng rủi ro nhất và đặt ra những yêu cầu khắt khe hơn đối với họ so với những khách hàng trong nhiều ngành khác.

Ngành xây dựng là một trong những ngành đầu tiên chịu ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng năm 2008, điều này không thể không ảnh hưởng đến chất lượng danh mục đầu tư của các ngân hàng cho vay tích cực vào thị trường này. Do đó, nhiều tổ chức tài chính đã ngừng làm việc với những khách hàng vay như vậy, và họ quay trở lại phân khúc này rất cẩn thận.

Hiện nay, khi thị trường xây dựng ngày càng phát triển và các chuyên gia đánh giá tình hình trong ngành là ổn định, các tổ chức tín dụng sẵn sàng cấp vốn cho các chủ đầu tư, nhưng đã bắt đầu đặt ra những yêu cầu khắt khe hơn đối với họ. “Các phương pháp cho vay đối với các nhà xây dựng đã thay đổi. Maksud Kuprov, phó chủ tịch IBSP xác nhận: - Và điều này chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu đối với cả căn hộ và bất động sản thương mại. Theo đó, các dự án cần có biên độ an toàn lớn trong trường hợp thị trường không thuận lợi ”.

điểm trở lại

Đối với hầu hết các ngân hàng, những khách hàng vay theo hình thức này ban đầu đều gặp rủi ro. Có một lời giải thích hợp lý cho điều này, không liên quan đến chính sách của từng người tham gia thị trường: tăng rủi ro xây dựng cơ bản dở dang và khó bán tài sản không cốt lõi với mức giá phù hợp trong trường hợp bên vay có vấn đề. Ngay cả khi kết thúc khủng hoảng, nhiều công ty xây dựng vẫn chưa thể phục hồi.

“Nhưng có một sắc thái quan trọng: nhiều người tham gia tích cực vào thị trường Tây Bắc, bao gồm cả chúng tôi, không chỉ đánh giá rủi ro của ngành mà còn đánh giá dự án đòi hỏi tài chính,” Sergei Suvorov, Giám đốc điều hành cho vay tại Ngân hàng Tài chính KIT cho biết . “Và đó là một câu chuyện hoàn toàn khác. Bất chấp những hạn chế của ngành, một số công ty cho ngân hàng vay, trong khi những công ty khác thì không. Có nghĩa là, trong trường hợp đầu tiên, với đánh giá cá nhân, bạn có thể nhận ra rằng rủi ro là khá chấp nhận được. Không chỉ sự công nhận của công ty là quan trọng, mà còn có nhiều yếu tố riêng tư, chẳng hạn như loại đối tượng, đánh chính xác vào đối tượng mục tiêu là người mua hoặc người thuê tiềm năng.

Theo các chủ ngân hàng, việc chuyển trọng tâm đánh giá rủi ro sang khả năng tồn tại của một dự án cụ thể và điều kiện tài chính của công ty đi vay có thể cho vay các cơ sở với mức độ sẵn sàng bằng không. “Không có hạn chế trực tiếp đối với các dự án xây dựng nếu dự án đó phát triển kinh tế và hợp lý, và người vay ổn định về tài chính. Các khoản vay có thể được cấp ngay từ khi nhận được giấy phép, ”ông Sergey Grigoriev, Trưởng phòng làm việc với các khách hàng lớn của Trung tâm Khu vực Tây Bắc của Ngân hàng VTB giải thích.

Một yếu tố quan trọng là sự sẵn lòng của nhà phát triển khi tham gia vào dự án bằng nguồn vốn của chính họ. Trước cuộc khủng hoảng, ngành công nghiệp này là một trong những ngành mắc nợ nhiều nhất, đóng vai trò dẫn đến sự sụp đổ của nó trong cuộc khủng hoảng, mặc dù vậy, các nhà phát triển hiện không cố gắng tăng tỷ lệ vốn của họ trong tổng tài chính của dự án. “Dựa trên lượng ứng dụng mà chúng tôi nhận được, hoạt động của các nhà phát triển ở mức không thấp hơn so với thời kỳ trước khủng hoảng. Tỷ lệ vốn tự có và vốn vay thay đổi theo quy luật có lợi cho việc tăng vốn tự có, theo quy định, chỉ theo yêu cầu của ngân hàng tài trợ, ”Viktor Piternov, giám đốc chi nhánh NOMOS-BANK tại St.Petersburg nhấn mạnh. Ông lưu ý rằng sự sẵn có của tất cả các giấy phép ban đầu cần thiết cho dự án và việc người khởi xướng dự án đầu tư với số tiền ít nhất là 20% ngân sách là những điều kiện bắt buộc để xem xét các dự án.

Từ mọi phía

Phương án phổ biến nhất để cấp vốn cho các dự án xây dựng hiện nay là phân bổ hạn mức tín dụng cho một dự án cụ thể của nhà phát triển. Tùy chọn này được ngân hàng quan tâm chủ yếu vì nó cho phép bạn giảm thiểu rủi ro. Maksud Kuprov giải thích: “Bằng cách cấp hạn mức tín dụng, ngân hàng kiểm soát mục đích sử dụng vốn vay cho từng cơ sở, cũng như việc thực hiện dự án phù hợp với kế hoạch kinh doanh. “Đối với người cho vay, điều quan trọng không phải là quá nhiều tài sản thế chấp, mà là sự hiểu biết và tin tưởng rằng người đi vay sẽ có thể độc lập thực hiện dự án và trả nợ cho mình”.

Thật vậy, mở hạn mức tín dụng là mô hình tương tác hiệu quả nhất: ngân hàng dễ dàng hiểu được trong thời gian thực dự án đang di chuyển như thế nào, dòng tiền đi về đâu. Với các tùy chọn khác, việc này khó hơn. Dòng này có được gia hạn hay không phụ thuộc vào mức độ rủi ro của nhà phát triển và lịch sử mối quan hệ của họ với tổ chức tín dụng. “Có thể cho các công ty trong ngành xây dựng vay vốn không chỉ để tài trợ cho các dự án xây dựng, mà còn, chẳng hạn, để mua các địa điểm xây dựng mới hoặc các doanh nghiệp trong ngành xây dựng. Trong trường hợp này, các chế độ cho vay được thiết lập theo các văn bản nội bộ hiện hành của ngân hàng đối với từng hồ sơ, dựa trên mục đích cho vay, nguồn trả nợ và các yếu tố khác ”, Mikhail Frid, Phó Chủ tịch Cấp cao, Giám đốc Đầu tư cho biết. Ban giám đốc Ngân hàng Saint Petersburg.

Thông thường, các ngân hàng phát triển thế chấp hợp tác với các nhà phát triển theo hai hướng cùng một lúc: họ tài trợ cho việc xây dựng một đối tượng và công nhận nó theo các chương trình thế chấp. Ngoài việc ngân hàng tăng danh mục thế chấp, điều này làm tăng sự đảm bảo cho việc hoàn thành thành công dự án và có thể theo dõi dòng tài chính của người vay chi tiết hơn. “Các ngân hàng kích thích việc bán người đi vay, hơn thế nữa bằng cách cải thiện các chỉ số hoạt động của dự án được cấp vốn và với đánh giá có thẩm quyền về dự án xây dựng, họ sẽ có được một danh mục đầu tư tốt về độ tin cậy và lợi nhuận của các khoản vay thế chấp,” Kuprov tin tưởng. Fried cho biết thêm, điều quan trọng là người cho vay phải tăng nhu cầu đối với nhà ở đang xây dựng, bao gồm cả thông qua hình thức cho vay thế chấp, vì số tiền thu được từ việc bán nhà thường là nguồn trả chính cho khoản vay nhận được từ ngân hàng để tài trợ cho một dự án nhà ở.

giữ sự cân bằng

Về thời hạn cho vay, trung bình là hai năm - năm năm, nhưng tất cả phụ thuộc vào quy mô và tính kinh tế của dự án. Các chủ ngân hàng không thấy điều kiện tiên quyết để tăng, một lần nữa do sự bất ổn của nền kinh tế. "Theo quy định, các nguồn tín dụng được cung cấp trong suốt thời gian của dự án cộng thêm một năm", Sergey Grigoriev nhận xét. - Thời hạn cho vay trung bình là ba năm. Chúng tôi ưu tiên làm việc với những công ty có chu trình sản xuất và thi công khép kín, có lịch sử lâu đời trên thị trường. Họ hoạch định rõ ràng các dòng tài chính và sản xuất ”.

Theo quan sát của các chủ ngân hàng, khối lượng tài trợ của các chủ đầu tư vẫn chưa đạt đến mức trước khủng hoảng, mặc dù nhu cầu vốn vay của họ hầu như đã đạt mức của năm 2008. “Điều này chỉ ra rằng những người cho vay đã tính toán rõ ràng các rủi ro. Trong khi đó các nhà phát triển đang tích cực cố gắng thu hút các khoản vay, nếu chỉ vì lý do rằng rất khó để phát triển trong ngành này nếu không có vốn vay, ”Suvorov tin tưởng.

Các chủ ngân hàng không dự đoán việc nới lỏng các yêu cầu đối với các nhà xây dựng trong tương lai gần. Ngược lại, theo Maksud Kuprov, trước kỳ vọng về tình hình xấu đi của nền kinh tế, các ngân hàng có thể bắt đầu thắt chặt hơn. Cũng có khả năng lãi suất của các khoản vay như vậy sẽ tăng lên. Tuy nhiên, tình hình có thể được mô tả là cân bằng cho đến nay: các chủ nợ quan tâm đến các khách hàng lớn, nhưng vẫn giữ cách tiếp cận tỉnh táo để đánh giá của họ, và các nhà phát triển, đến lượt nó, đầu tư vào việc phát triển các dự án. Các tổ chức tín dụng vẫn còn, bao gồm cả những tổ chức từ một số công ty lớn của liên bang, quyết định không quay lại phân khúc này sau cuộc khủng hoảng, nhưng nếu các sự kiện phát triển thuận lợi, họ có thể quay trở lại thị trường.

St.Petersburg

Để tăng doanh số bán hàng của mét vuông, một số công ty xây dựng cung cấp cho khách hàng các chương trình cho vay của riêng họ. Thế chấp được đề xuất từ ​​nhà phát triển có rất nhiều tính năng, điểm cộng và điểm hạn chế. Hãy để chúng tôi xem xét chi tiết hơn các điều kiện đăng ký, các sắc thái và giai đoạn nhận được.

Nhận thức cổ điển về thuật ngữ "thế chấp" đối với một công dân bình thường chỉ gắn liền với ngân hàng. Tuy nhiên, không chỉ có ngân hàng cho vay tín chấp đối với dân cư. Bạn có thể nhận một khoản vay tương tự trực tiếp từ một công ty xây dựng hoặc nhà phát triển.

Thế chấp từ một nhà phát triển là một hình thức cho vay trong đó người vay tiềm năng hoặc người mua bất động sản nhà ở được cung cấp 2 lựa chọn để ký kết thỏa thuận:

  • sắp xếp một khoản vay thế chấp với nhà phát triển mà không cần trung gian;
  • thực hiện giao dịch với ngân hàng đối tác.

Tùy chọn thứ hai quy định sự tồn tại của thỏa thuận đối tác giữa công ty phát triển và tổ chức tín dụng, theo đó khách hàng có thể tin tưởng vào lãi suất ưu đãi và các điều kiện cho vay trung thành khác.

Trong thực tế, tình huống phổ biến khi chủ đầu tư ký một khoản vay để xây nhà tại một ngân hàng cụ thể. Một dịch vụ đáp trả của các công ty xây dựng là giảm giá cho khách hàng của ngân hàng này khi mua căn hộ bằng hình thức thế chấp. Có nghĩa là, những lợi ích được công bố cho những người vay thế chấp chỉ là một mưu đồ tiếp thị có thẩm quyền.

Khách hàng tham gia cung cấp tài chính ở hầu hết các giai đoạn xây dựng, kể cả sau khi ngôi nhà đi vào hoạt động. Nhưng hình thức thế chấp phổ biến nhất từ ​​một nhà phát triển là mua nhà ở đang xây dựng. Chính trong giai đoạn này, giá cả sẽ ở mức tối thiểu và ngược lại, rủi ro sẽ cao.

Thế chấp từ một công ty xây dựng không qua trung gian có các đặc điểm và đặc điểm sau:

  • nhu cầu trả trước với số tiền ít nhất là 40-50% giá nhà ở (trong hầu hết các đề xuất);
  • thời gian trả nợ ngắn (tối đa lên đến 3 năm, và thông thường - không quá 12 tháng);
  • thanh toán chi phí bất động sản theo từng đợt với số tiền quy định trong thời gian cụ thể (tất cả điều này được quy định chi tiết trong hợp đồng vay và lịch trình thanh toán sắp tới);
  • bảo hiểm không bắt buộc (cá nhân và tài sản);
  • lòng trung thành với khách hàng (nhà phát triển không cần xác nhận khả năng thanh toán và chất lượng lịch sử tín dụng).

KẾT LUẬN: Lựa chọn thế chấp từ chủ đầu tư sẽ có lợi và phù hợp với những khách hàng sẵn sàng đóng góp ngay một phần đáng kể vào giá bất động sản đã mua và trả hết nợ càng sớm càng tốt (trong vòng 1-3 năm ). Nếu không, tốt hơn là bạn nên xem xét một khoản thế chấp tiêu chuẩn cho một tòa nhà mới.

Ưu điểm và nhược điểm

Khoản vay thế chấp từ một nhà phát triển có một số ưu điểm và nhược điểm. Trong số những lợi thế là:

  1. Bộ tài liệu tối thiểu (không giống như ngân hàng, yêu cầu tài liệu về việc làm, mức thu nhập, nhiều chứng chỉ, các nhà phát triển được yêu cầu cung cấp gói giấy tờ tối thiểu - hộ chiếu Nga và các tài liệu khác theo thỏa thuận).
  2. Lãi suất giảm (do khoản vay thế chấp này được thực hiện theo chương trình liên kết hoặc giao dịch trực tiếp không qua trung gian nên người vay sẽ được tính lãi suất thấp).
  3. Các điều khoản tối thiểu để xem xét việc áp dụng và thực hiện tất cả các tài liệu (quy trình này có đặc điểm là thời gian ra quyết định ngắn - thường không quá 5 ngày làm việc).
  4. Khách hàng không phải trả thêm bất kỳ khoản thanh toán nào (không cần mua bảo hiểm, chi phí thẩm định bất động sản và các chi phí khác sẽ phát sinh khi vay thế chấp từ ngân hàng).
  5. Thái độ trung thành đối với người vay (đối với nhà phát triển, điểm cơ bản là việc thanh toán chính xác và hoàn trả khoản nợ cuối cùng, và không giới hạn độ tuổi, mức lương trong chứng chỉ hoặc các yếu tố chủ quan khác).

Những bất lợi bao gồm:

  1. Thời gian vay cực kỳ ngắn (thời gian vay tối đa không quá 3 năm đối với vay thế chấp trực tiếp và 10-15 năm đối với vay ngân hàng).
  2. Cần thanh toán ít nhất 40-50% giá trị căn hộ đã mua (đối với hầu hết các đợt chào bán trên thị trường).
  3. Những rủi ro tiềm ẩn liên quan đến việc không bắt buộc phải bảo hiểm (nếu vì lý do khách quan, người vay mất việc làm, mất khả năng thanh toán hoặc sức khỏe, thì nếu không hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng, nhà ở có thể bị lấy đi, điều này sẽ không có xảy ra nếu có bảo hiểm).
  4. Chỉ phổ biến ở các thành phố lớn của Nga.
  5. Rủi ro nghiêm trọng trở thành khách hàng bị lừa dối trong trường hợp công ty xây dựng phá sản ở giai đoạn xây nhà.

QUAN TRỌNG! Để đưa ra quyết định cuối cùng có lợi cho việc vay thế chấp từ một nhà phát triển, khách hàng phải cân nhắc những ưu và nhược điểm được liệt kê, xác định lợi ích của họ và rủi ro có thể xảy ra.

Cách chọn nhà phát triển để mua căn hộ theo hình thức tín dụng

Lựa chọn chủ đầu tư khi mua nhà trả góp là một bước cực kỳ quan trọng. Các khuyến nghị sau cho khách hàng sẽ giúp giảm thiểu rủi ro có thể xảy ra:

  • kiểm tra kỹ danh tiếng kinh doanh của công ty (nghiên cứu đánh giá từ các khách hàng hiện tại (đặc biệt là những khách hàng tiêu cực), cũng như thời gian có mặt tại thị trường Nga);
  • làm quen với các tài liệu cấu thành và đăng ký;
  • đảm bảo rằng ngân hàng được công nhận (trong trường hợp đối tác thế chấp);
  • nâng cao thông tin về chất lượng xây dựng và việc tuân thủ thời hạn cho các dự án trước đây của công ty;
  • phân tích hiệu quả kinh tế và quản lý của nhà phát triển.

Nếu không có nghi ngờ gì về danh tiếng của công ty, thì không có gì cản trở việc thực hiện giao dịch. Nếu ít nhất hai trong số các điểm được liệt kê có câu hỏi, thì bạn không nên vội vàng mua bất động sản trong các tòa nhà mới.

Làm thế nào để lấy

Quy trình thế chấp bao gồm các bước sau:

  1. Khi liên hệ trực tiếp với văn phòng của nhà phát triển, khách hàng sẽ chọn đối tượng mua tiềm năng và chương trình thế chấp (nếu có lựa chọn).
  2. Nộp đơn và bộ tài liệu cần thiết.
  3. Xét đơn, công bố kết quả.
  4. Ký kết thỏa thuận với nhà phát triển.
  5. Thanh toán đợt 1 trong trường hợp duyệt hồ sơ.
  6. Đăng ký giao dịch trong Regpalat.

Sau khi đăng ký, người vay sẽ bắt đầu trả nợ dần dần theo tiến độ thanh toán.

Nếu một khoản thế chấp được phát hành tại một ngân hàng đối tác, thì danh sách các giai đoạn bao gồm lựa chọn ngân hàng đó, nộp một bộ tài liệu hoàn chỉnh, mua bảo hiểm, ký kết hợp đồng mua bán với nhà phát triển và ký hợp đồng vay, hợp đồng thế chấp với ngân hàng.

Không trả trước

Ngày nay, hầu như không thể đáp ứng các đề nghị từ các nhà phát triển về các khoản thế chấp mà không có khoản trả trước. Điều này là do các yếu tố kinh tế nổi tiếng và sự miễn cưỡng chấp nhận rủi ro không cần thiết. Tuy nhiên, một số khoản vay với điều kiện như vậy vẫn có sẵn. Trong trường hợp này, bạn có thể mua nhà ở trong các khu nhà ở sau:

  • Malaya Istra;
  • Công viên Opaliha;
  • Công viên Peredelkino;
  • Ngôi nhà trên Khodynka Liner.

Các khoản thế chấp để mua căn hộ tại các cơ sở được chỉ định cung cấp khoản thanh toán bằng 0 và được phát hành tại các ngân hàng đối tác: Vozrozhdeniye, SMP Bank, Metallinvest, SNGB.

Phải làm gì nếu nhà phát triển phá sản

Việc nhà phát triển phá sản là lý do để bên vay phải ra tòa với tuyên bố yêu cầu bồi thường. Để làm điều này, bạn nên ngay lập tức nộp đơn xin đưa vào sổ đăng ký chủ nợ (thông qua Tòa án Trọng tài).

Nếu hợp đồng thế chấp được ký kết sau ngày 1 tháng 1 năm 2014, thì theo luật, thủ tục phá sản phải đi kèm với bảo hiểm trách nhiệm của nhà phát triển. Có thể có 2 lựa chọn để giải quyết vấn đề: nhận bồi thường số tiền đã trả cho công ty theo hợp đồng hoặc tìm cách khởi kiện căn nhà đã mua. Các luật sư hành nghề tư vấn sử dụng phương án thứ hai.

Các khoản thanh toán theo nghĩa vụ đối với người tham gia xây dựng trong trường hợp DDU sẽ được thực hiện trong giai đoạn thứ ba. Bạn cần phải hành động ngay lập tức sau khi thủ tục phá sản được mở đối với công ty, vì thứ tự của hàng đợi có thể ảnh hưởng đến thời gian nhận các khoản thanh toán và quy mô của chúng.

Một khoản thế chấp từ một nhà phát triển ngụ ý các điều kiện cho vay thuận lợi hơn so với các đề nghị của ngân hàng. Những khách hàng có cơ hội thanh toán ngay 40-50% dưới dạng khoản trả trước và nhanh chóng trả hết cho người cho vay (thường trong vòng vài năm) sẽ có thể tận dụng khoản vay như vậy.

Bạn có thể tìm hiểu thêm về điều đó, cũng như về chương trình đặc biệt, bên dưới.

Chúng tôi đang chờ đợi câu hỏi của bạn trong phần bình luận.

Nếu bạn cần hỗ trợ pháp lý trong việc làm việc với chủ đầu tư để mua một căn hộ an toàn, chúng tôi khuyên bạn nên đăng ký tư vấn miễn phí với luật sư của chúng tôi trong một biểu mẫu đặc biệt.

Hãy đánh giá bài viết này và thích nó.

Việc thiếu tài chính dự án với các điều kiện có thể chấp nhận được trong lĩnh vực xây dựng đã được nói đến trong một thời gian dài. Các tổ chức tín dụng miễn cưỡng bình luận về các sắc thái của tình hình và ngoài việc cung cấp các khoản vay với lãi suất cao, còn yêu cầu thêm tài sản thế chấp từ các chủ đầu tư và một danh tiếng hoàn hảo trên thị trường. Các cơ quan chức năng hiểu rõ vấn đề, nhưng không có cơ hội để giúp đỡ về tiền bạc.

Các ngân hàng không thừa nhận việc từ chối cấp vốn cho các dự án của các nhà phát triển. Ngược lại, họ đồng ý rằng đối với nhà phát triển, sự hỗ trợ tài chính cho dự án của anh ta là một ống hút đảm bảo được đặt vào đúng thời điểm. Và hóa ra, các ngân hàng cũng không muốn giao ngành xây dựng cho người ngoài.

- Chúng tôi xem xét các lựa chọn tài trợ dự án cho các nhà phát triển ngang bằng với các dự án trong các lĩnh vực khác của nền kinh tế, mà không đưa ra bất kỳ ngoại lệ và hạn chế nào. Đồng thời, chúng tôi đầu tư tiền của những người gửi tiền của chúng tôi, - giải thích trong Alfa-Bank JSC.

Theo Evgeny Oshchepkov, Phó Chủ tịch Hội đồng quản trị PJSC JSCB Ural FD, ngày nay có một số cơ chế cho vay đối với các dự án xây dựng. Một trong số đó là tài trợ của nhà đầu tư với mục đích thanh toán theo các thỏa thuận tham gia cổ phần trong việc xây dựng một tòa nhà dân cư.

- Theo cơ chế này, ngân hàng của chúng tôi tài trợ vốn cho một nhà đầu tư liên kết với nhà phát triển, - vị chuyên gia giải thích. - Anh ta chuyển kinh phí cho tổ chức xây dựng, tổ chức này chỉ chi cho việc xây dựng cơ sở. Thời điểm này được ngân hàng kiểm soát chặt chẽ. Việc phát hành vốn của tổ chức tín dụng được thực hiện theo từng giai đoạn phù hợp với tiến độ xây dựng. Trong trường hợp có sự chậm trễ đáng kể so với thời hạn đã thiết lập, ngân hàng có quyền đình chỉ cấp vốn cho cơ sở.

- Cho vay dự án trong ngành xây dựng có thể có nhiều hình thức khác nhau tùy thuộc vào loại đối tượng, quy mô, chất lượng ... - Chuyên viên của Rosselkhozbank JSC khẳng định như lời đồng nghiệp. - Đối với một nhà phát triển, tài trợ cho dự án là tiền được đảm bảo. Một ưu điểm quan trọng của phương án này là giảm thiểu rủi ro liên quan đến tốc độ xây dựng trong giai đoạn đầu tư và sự phụ thuộc vào các nguồn bên ngoài.

Ngân hàng West Ural của Sberbank của Nga cũng xác nhận rằng các tổ chức không bị loại trừ việc cho vay các dự án của các nhà phát triển.

“Ngân hàng của chúng tôi xem xét tất cả các ứng dụng như vậy,” dịch vụ báo chí bình luận. - Nhưng phải đáp ứng các điều kiện sau: việc xây dựng được thực hiện theo nguyên tắc tài trợ dự án; các đối tượng đang được thực hiện theo Luật Liên bang-214 “Về việc tham gia xây dựng vốn chủ sở hữu…”; bắt buộc đầu tư vốn tự có vào dự án.

XÂY DỰNG ĐỂ LÀM GÌ?

Các nhà phát triển tin rằng không có nguồn tài chính dự án nào như vậy. Các ngân hàng, nếu họ cung cấp một khoản vay, các điều kiện để lại nhiều khả năng được mong muốn. Đã thêm các vấn đề và một số thay đổi gần đây trong luật pháp (tăng vốn được ủy quyền của nhà phát triển, thủ tục tái bảo hiểm, giới thiệu cơ chế tài khoản ký quỹ. - Ed.). Trong bối cảnh không có nguồn cho vay hợp lý và không có khả năng sử dụng vốn của các chủ sở hữu vốn cổ phần, các chủ đầu tư đặt ra một câu hỏi hợp lý: cần bao nhiêu tiền để thực hiện các dự án?

- Bà Marina Konopleva, Tổng giám đốc Komstrin-Perm LLC, cho biết vấn đề cho vay đối với các nhà phát triển là có liên quan. - Xác nhận điều này là cuộc họp gần đây của các nhà phát triển với đại diện của một số ngân hàng, họ đã đồng ý thảo luận về vấn đề tài trợ cho dự án. Các tổ chức tín dụng lớn khác đã đóng cửa theo hướng này. Tuy nhiên, cuộc họp đã không đưa ra một kết quả khả quan. Chúng tôi được lắng nghe, được yêu cầu cung cấp một gói tài liệu lớn và kết quả là họ đưa ra điều kiện phải có thêm tài sản thế chấp. Nhưng trong trường hợp này, đây đã là một khoản vay thông thường, không phải là một khoản vay dự án, vì không chỉ bản thân đối tượng xây dựng và thửa đất bên dưới mà còn có các đối tượng khác làm tài sản thế chấp. Các ngân hàng biện minh cho điều kiện này bằng các yêu cầu nghiêm ngặt của Ngân hàng Trung ương đối với việc phát hành các khoản vay (phòng ngừa rủi ro bằng bất động sản khác, tài sản thế chấp bổ sung, v.v.).

Victor Suetin, tổng giám đốc của OAO StroyPanelKomplekt (SPK), chủ tịch hội đồng quản trị của Hiệp hội các nhà xây dựng Perm cho biết: “Các nhà xây dựng thực sự gặp vấn đề với việc cho vay và tôi đã nói về vấn đề này trong một thời gian dài. - Các ngân hàng không muốn cung cấp các khoản vay cho các nhà xây dựng, vì điều này đi kèm với rủi ro tài chính cao. Thật không may, trong trường hợp này, danh tiếng của công ty hoặc thời gian tồn tại trên thị trường luôn đóng một vai trò quan trọng.

Marina Konopleva tiếp tục: “Trong tình huống này, chúng tôi được giúp đỡ bởi sự sẵn có của các nguồn vốn từ các nhà đầu tư và việc triển khai thành công các cơ sở của chúng tôi ở giai đoạn xây dựng ban đầu”. “Danh tiếng tốt của công ty chúng tôi góp phần vào nhu cầu này. Ngoài ra, chúng tôi có kinh nghiệm hoàn thành xuất sắc các dự án trong thời kỳ kinh tế bất ổn. LCD "Victoria" - một đối tượng hạng thương gia - chúng tôi đã bàn giao trong cuộc khủng hoảng bắt đầu vào năm 2008. Thật khó để tôi tưởng tượng cảm giác của các nhà phát triển khác lúc này, đặc biệt là những người mới đến dự kiến ​​đầu tư quỹ của riêng họ.

Tôi đồng ý với đồng nghiệp của tôi và Viktor Suetin. Theo ông, danh tiếng của công ty, sự hiện diện của công ty trên thị trường là những yếu tố mang tính định hướng cho người mua.

Ông nói: “Chúng tôi đã xây dựng hơn nửa thế kỷ và các kế hoạch được lên kế hoạch trong nhiều năm tới. - Sự đảm bảo về độ tin cậy của chúng tôi là ở khối lượng xây dựng, chu kỳ sản xuất đầy đủ, việc thực hiện đúng tiến độ của mọi dự án.

- Các giao dịch trong khuôn khổ tài trợ dự án chủ yếu được ký kết với các công ty lớn có danh tiếng hoàn hảo và xây dựng quan hệ đối tác với một tổ chức tín dụng, - nhận xét về tiêu chí đánh giá nhà phát triển tại Rosselkhozbank. - Không phải công ty nào ở giai đoạn giao kết hợp đồng cũng đáp ứng được yêu cầu. Ngoài ra, mỗi người đi vay có những đặc điểm riêng, và việc định giá được thực hiện trên cơ sở cá nhân.

- Ngân hàng xem xét kỹ lưỡng từng dự án cụ thể. Các quyết định được đưa ra sau khi phân tích tất cả các rủi ro có thể xảy ra, - tại Alfa-Bank giải thích.

Viktor Suetin chắc chắn rằng việc tước đoạt tài sản hiện tại của các nhà phát triển mang lại nhiều rủi ro hơn, cụ thể là sự gia tăng số lượng các dự án chưa hoàn thành.

- "StroyPanelKomplekt" đồng thời xây dựng khoảng 15 dự án - đây là hàng tỷ rúp. Vâng, bây giờ công ty có vốn lưu động, nhưng chúng không phải là vô hạn! - chuyên gia giải thích. - Cho đến nay, tôi không xem xét khả năng thực hiện các dự án hoàn toàn bằng đầu tư của mình, với sự chậm trễ trong việc nhận vốn từ người dân. Xây dựng chung cho phép chúng tôi cung cấp cho khách hàng một sản phẩm với mức giá tốt nhất, để giảm giá và thu hút các quỹ tín dụng sẽ không chỉ làm tăng rủi ro của các chủ đầu tư mà còn ảnh hưởng đến giá thành nhà ở.


KHÔNG CHỈ YÊU CẦU

Theo đại diện của các ngân hàng, việc từ chối hỗ trợ tài chính cho các dự án xây dựng chủ yếu liên quan đến sự không tuân thủ của chủ đầu tư và đối tượng cho vay với các yêu cầu đã thiết lập. Về tiêu chí lựa chọn, các tổ chức tín dụng, về quy luật, đều giống nhau. Vì vậy, theo thông tin của các chuyên gia của Rosselkhozbank JSC, khi xem xét một công ty hoạt động trong lĩnh vực xây dựng các công trình xây dựng dùng chung là đối tác, trước hết người cho vay phải chú ý đến các thông số sau: phân khúc “kinh tế / tiện nghi”; sự tham gia của chính mình vào dự án đang thực hiện; "các thông số đầu vào" của dự án (giá bán, tỷ lệ bán hàng, nhu cầu, v.v.) phải được xác nhận bởi các nguồn bên ngoài; kinh nghiệm thành công với tư cách là nhà phát triển và tổng thầu; sức hấp dẫn đầu tư của dự án; tình hình tài chính ổn định của các bên tham gia giao dịch; tài sản đảm bảo đủ để thực hiện nghĩa vụ của khách hàng vay.

- Dự án được phân tích từ quan điểm về triển vọng bán căn hộ (giá bán, vị trí, chi phí xây dựng, tỷ lệ vốn chủ sở hữu / nợ), - Evgeny Oshchepkov nói. - Điều kiện tài chính của công ty xây dựng cũng được đánh giá.

- Người đi vay phải là một pháp nhân hoạt động trên lãnh thổ Liên bang Nga, - Ngân hàng Tây Ural thuộc ngân hàng Sberbank của Nga giải thích. - Nó có thể là một nhà phát triển hoặc một nhà đầu tư trong việc xây dựng một khu dân cư / khu phức hợp. Ngân sách dự án cung cấp cho các hoạt động: mua lại quyền đối với một khu đất hoặc một công ty sở hữu quyền đối với một dự án (bao gồm cả một khu đất); tiền thuê đất; rào cản / nghĩa vụ của người xây dựng; thiết kế và phê duyệt tài liệu dự án; xây lắp công trình; mua thiết bị công nghệ; thuế và phí; bảo hiểm rủi ro xây lắp,… Trong trường hợp này, mọi chi phí phải được thỏa thuận với ngân hàng. Vốn tự có của người đi vay, vốn chủ sở hữu, quỹ tín dụng ngân hàng được coi là các nguồn tài trợ cho dự án. Hạn mức tín dụng có thể là 60% ngân sách của chính dự án. Quyền tài sản đối với dự án và 100% cổ phần / cổ phần của nhà phát triển / nhà đầu tư, bảo lãnh của người thụ hưởng là doanh nghiệp - một cá nhân được đăng ký làm tài sản thế chấp. Có khả năng tăng hạn mức lên đến 75% khi đăng ký thêm tài sản đảm bảo không liên quan đến dự án (bất động sản hoặc tài sản có tính thanh khoản khác). Cho vay đối với các dự án xây dựng bất động sản nhà ở có thể lên đến năm năm, lãi suất được tính riêng, tùy thuộc vào cơ cấu tài chính và khả năng cung cấp của chính dự án. Khoản vay được phát hành bằng đồng rúp của Nga.

Đồng thời, các ngân hàng cung cấp các sản phẩm thay thế, mà theo các chuyên gia, dễ tiếp cận hơn so với tài trợ dự án. Theo Yevgeny Oshchepkov, cũng có thể sử dụng các công cụ bảo lãnh của các cơ quan hỗ trợ nhà nước. “Với sự giúp đỡ của họ, một công ty xây dựng sẽ dễ dàng hơn và rẻ hơn khi vay từ ngân hàng,” chuyên gia này nói. - Ngoài ra, ngân hàng có thể được công nhận để cung cấp các khoản vay thế chấp cho các cơ sở đang xây dựng, bao gồm cả với lãi suất ưu đãi. Trong trường hợp này, việc xây dựng được tài trợ một phần bởi các chủ sở hữu vốn chủ sở hữu, chứ không phải bằng cách cho công ty xây dựng vay trực tiếp.

Dịch vụ báo chí của Rosselkhozbank cho biết: “Với tư cách là các công cụ tài chính, chúng tôi có một loạt các sản phẩm cho vay, cả để bổ sung vốn lưu động và tài trợ cho mục đích đầu tư, có khả năng đáp ứng nhu cầu của các doanh nghiệp từ bất kỳ khu vực nào của nền kinh tế, bao gồm cả các nhà phát triển,” dịch vụ báo chí của Rosselkhozbank cho biết. - Để giảm thiểu rủi ro trong việc cấp vốn cho khách hàng doanh nghiệp, ngân hàng xây dựng và áp dụng các phương pháp tiếp cận và phương án dịch vụ cá nhân có tính đến lợi ích và hiệu quả kinh tế cho khách hàng.

Là một giải pháp thay thế cho việc tài trợ dự án, Sberbank cung cấp cho những người tham gia thị trường xây dựng tận dụng chương trình thế chấp đặc biệt sẽ thu hút các chủ sở hữu vốn chủ sở hữu trong giai đoạn đầu của quá trình xây dựng.

HỖ TRỢ THỰC SỰ

Mức độ mà các tùy chọn mà các ngân hàng đưa ra là thú vị và được các nhà phát triển chấp nhận được phần lớn được đặc trưng bởi tình hình hiện tại. Các công ty xây dựng vẫn đang và ở mức độ tập trung nhiều hơn vào nguồn lực của họ và sự hỗ trợ của chính phủ hơn là vào các tổ chức tín dụng.

Marina Konopleva nói: “Chính quyền của Perm hiểu rõ vấn đề này, nhưng họ không thể giúp được gì. - Bạn chỉ có thể nhận được hỗ trợ trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội, nhưng không được hỗ trợ trong việc thực hiện các dự án thương mại. Các ngân hàng, nếu họ phát hành các khoản vay cho các nhà phát triển, thì với tỷ lệ từ 17% đến 21%. Các dự án trở nên không có lãi, và một số chủ đầu tư sẽ phải rời bỏ thị trường, bán các dự án mà họ không thể tự thực hiện.

- Trong thời kỳ khủng hoảng, bất kỳ lĩnh vực kinh doanh nào cũng đều giảm người chơi, xây dựng cũng không ngoại lệ - Viktor Suetin nói. - Việc nhà nước tham gia điều tiết các mối quan hệ giữa các tổ chức tài chính và các nhà phát triển là điều cần thiết. Chúng ta cần thiết lập một cuộc đối thoại, xây dựng các chương trình cho vay. Ngày nay, các chủ đầu tư được cho vay ở mức 16-20% mỗi năm - điều này khiến bất kỳ dự án nào ngay từ đầu cũng không có lãi, do lãi vay vượt quá biên độ xây dựng, ngay cả khi chưa tính đến các rủi ro khác. Thật không may, các chủ đầu tư và các ngân hàng vẫn không thể tìm ra một thỏa hiệp nào trong việc cho vay kinh doanh xây dựng. Ngày nay, các chương trình nhà ở của chính phủ là một sự hỗ trợ lớn cho chúng tôi. Việc tham gia vào các dự án liên bang giúp các nhà phát triển không giảm khối lượng xây dựng, bổ sung vốn lưu động và cho phép họ tiết kiệm công ăn việc làm. Hiện tại, StroyPanelKomplekt đang xây dựng khu dân cư phức hợp Lyubimov ở Berezniki - rộng hơn 30 nghìn mét vuông. m nhà ở, và vào tháng Năm năm nay ở Perm đã đưa vào hoạt động một trường mẫu giáo trên đường phố. Tsimlyanskaya. Tôi vui mừng rằng các chương trình chuyên biệt của nhà nước là một công cụ thực sự hiệu quả để hỗ trợ các nhà phát triển và cải thiện điều kiện sống của người dân.

Theo Bộ Xây dựng khu vực, hỗ trợ của nhà nước đối với lĩnh vực xây dựng đang được thực hiện thông qua chương trình cho vay dành cho các nhà phát triển của Công ty cổ phần cho vay thế chấp nhà ở thuộc Cơ quan cho vay thế chấp nhà ở như một phần của dự án Nhà ở cho gia đình Nga (Hướng kích thích). Là một phần của lĩnh vực này, AHML cho vay để xây dựng cơ sở vật chất và cơ sở hạ tầng kỹ thuật với lãi suất không quá 12,5% mỗi năm. Để nhận được khoản vay, chủ đầu tư phải trở thành thành viên của dự án Nhà ở cho Gia đình Nga. Do đó, nhà nước sẽ mua lại các căn hộ được xây dựng để tái định cư cho người dân từ quỹ khẩn cấp đổ nát.

- Rất có thể, chúng tôi sẽ tiếp tục xây nhà ở hạng phổ thông, - Marina Konopleva tóm tắt, - vì nó có thể được bán với chi phí thế chấp và tiền từ các chủ sở hữu vốn cổ phần. Việc xây dựng các cơ sở thương mại và cơ sở hạ tầng xã hội, vốn luôn được xây dựng bằng nguồn vốn dự án, vẫn còn nhiều vấn đề. Và sẽ có nhu cầu cho họ. Ngày nay, người mua nhà chủ yếu quan tâm đến những trung tâm mua sắm, phòng khám, nhà trẻ và trường học nằm trong khoảng cách đi bộ. Chúng có được lên kế hoạch xây dựng không? Nhưng sắp tới, năm 2017-2018, một thất bại hoàn toàn có thể xảy ra ở phân khúc này.

Giúp đỡ

Dự án tài chính- đây là cơ chế tài trợ chi phí liên quan đến việc xây dựng cơ sở vật chất trong khuôn khổ xây dựng chung (các quan hệ được điều chỉnh bởi Luật Liên bang số 214-FZ), được tạo ra với việc thu hút vốn từ các cổ đông và sau đó được chuyển giao cho người tham gia xây dựng chung sau khi được phép đưa công trình vào hoạt động.

Tài khoản ký quỹ(Tiếng Anh là ký quỹ) - một tài khoản có điều kiện đặc biệt mà tài sản, tài liệu hoặc quỹ được tính đến cho đến khi hoàn thành một số nghĩa vụ nhất định. Dịch vụ mở tài khoản ký quỹ có thể được cung cấp bởi các ngân hàng, công ty luật hoặc các đại lý ký quỹ khác. Tài khoản ký quỹ được sử dụng rộng rãi trong các giao dịch bất động sản khi có sự tham gia của ba bên: người mua, người bán và đại lý ký quỹ. Sau này giám sát việc mua bán bất động sản và cấp tiền từ tài khoản ký quỹ cho người bán tại thời điểm ký tất cả các tài liệu cần thiết. Trên thực tế, đây là một đảm bảo bổ sung cho người mua tài sản rằng số tiền sẽ được chi tiêu như dự định.

Giảm thiểu rủi ro

Ngành xây dựng hiện là ngành có rủi ro cao nhất đối với các ngân hàng. Báo cáo mới nhất của Ngân hàng Trung ương về sự ổn định của khu vực ngân hàng cho biết tỷ lệ các khoản cho vay thuộc nhóm chất lượng thứ tư và thứ năm (có vấn đề và xấu) là lớn nhất ở đây (đối với loại thứ tư, dự trữ ít nhất 51% nợ. số tiền là bắt buộc, và loại thứ năm được dành riêng cho tất cả 100%). Trong lĩnh vực bất động sản, tỷ trọng nợ xấu đang tăng đối với cả nợ bằng đồng rúp và ngoại tệ: từ ngày 1 tháng 10 năm 2017 đến ngày 1 tháng 4 năm 2018, tỷ trọng các khoản cho vay đó tăng lên 25,3% đối với các khoản vay bằng đồng rúp và lên 23,6% bằng ngoại tệ. . Đồng thời, tỷ trọng xây dựng trong danh mục cho vay của các ngân hàng trong ba năm giảm hai điểm phần trăm và tính đến ngày 1 tháng 1 năm 2018 lên tới 5,6%, tương đương 1,7 nghìn tỷ rúp.

Bộ Xây dựng không cho RBC biết mức đầu tư vào xây dựng dựa trên tiền của chủ sở hữu là bao nhiêu. Không có thống kê mở về những dữ liệu này, nhưng các chính trị gia đôi khi trích dẫn chúng. Vì vậy, vào tháng 6, Vladimir Putin, rằng ở Nga có "hơn 1,1 triệu hợp đồng xây dựng được chia sẻ và số tiền ở đó là 3,4 nghìn tỷ rúp." Anatoly Aksakov, người đứng đầu ủy ban Duma về thị trường tài chính, cho biết mỗi năm, mọi người đã trực tiếp đưa cho các nhà phát triển ít nhất 1,5 nghìn tỷ rúp. Theo Metrium, người mua gửi khoảng 1 nghìn tỷ rúp để chia sẻ việc xây dựng. trong năm. Ước tính này được tạo thành từ dữ liệu từ Rosstat về số vốn huy động được trong xây dựng chung và dữ liệu từ Ngân hàng Trung ương về số tiền thế chấp huy động được để đảm bảo quyền của người tham gia xây dựng chung: vào năm 2017, đây là 321 tỷ rúp. và 661,2 tỷ rúp. tương ứng.

Ngân hàng Trung ương tin rằng do việc đặt quỹ của chủ sở hữu vốn chủ sở hữu trên tài khoản ký quỹ, các ngân hàng có nguồn vốn dài hạn và tỷ lệ cho vay dành cho các nhà phát triển có thể thấp hơn hiện tại. Đồng thời, các ngân hàng sẽ có thể cho các nhà phát triển vay vốn như hiện nay bằng cách đánh giá các dự án.

Nhưng các cơ chế cho hoạt động của chương trình tài chính mới vẫn chưa được phát triển đầy đủ. Các ngân hàng đang chờ hướng dẫn về thủ tục kiểm tra chủ đầu tư của ngân hàng và giải thích rõ về các chi tiết cụ thể của việc hỗ trợ ngân hàng cho các dự án đã nhận được giấy phép xây dựng trước ngày 1 tháng 7 năm 2018, dịch vụ báo chí VTB nói với RBC. Ngoài ra, các ngân hàng hiện đang làm việc để nâng cao chuyên môn của họ về các dự án xây dựng, được ghi nhận trong "FC Otkritie".

Ảnh: Vitaly Timkiv / RIA Novosti

"Phương pháp Tiếp cận Nâng cao"

Để làm cho việc cho vay vào ngành xây dựng trở nên hấp dẫn hơn đối với các ngân hàng, một loạt các biện pháp đang được xem xét. Ví dụ, trong tương lai, dự kiến ​​sẽ tạo ra một cơ chế cung cấp bảo lãnh cho các khoản vay cho các nhà phát triển từ Công ty Cổ phần Dom.RF (Cơ quan cho vay thế chấp nhà ở trước đây), cũng như xây dựng các tiêu chuẩn chất lượng cho các hoạt động, đặc điểm và yêu cầu đối với các nhà phát triển , RBC đã được cho biết trong dịch vụ báo chí của Ngân hàng Trung ương. Cơ quan cho vay thế chấp nhà ở (Dom.RF) sẽ cung cấp bảo lãnh và các ngân hàng sẽ có các ưu đãi về gánh nặng vốn (tỷ lệ rủi ro / tỷ trọng) và hình thành các khoản dự trữ, một nguồn tin quen thuộc với các cuộc thảo luận nói với RBC. Theo ông, cơ chế bảo lãnh và các chỉ số cụ thể đang được thảo luận với cộng đồng chuyên gia. Người đối thoại của RBC lưu ý rằng các bảo đảm của Dom.RF đối với các khoản vay dành cho nhà phát triển sẽ đảm bảo quá trình chuyển đổi suôn sẻ sang tài trợ dự án cho xây dựng nhà ở và làm suôn sẻ tính chu kỳ liên quan đến khẩu vị rủi ro của các ngân hàng, cũng như đảm bảo tính liên tục của hoạt động tài trợ trong ngành.

Cơ quan quản lý cũng đề nghị các ngân hàng hình thành dự phòng cho các khoản vay để tài trợ cho hoạt động xây dựng chung dựa trên xếp hạng nội bộ (cách tiếp cận IRB, “cách tiếp cận nâng cao”) theo tiêu chuẩn Basel II. Ý nghĩa của “phương pháp tiếp cận nâng cao” là đánh giá hồi tố rủi ro tín dụng trong nhiều năm dựa trên số liệu thống kê tích lũy trong ngân hàng về các khoản cho vay phục vụ đã phát hành, xây dựng mô hình dựa trên phân tích này và tích lũy các khoản dự phòng tổn thất có thể xảy ra đối với các khoản cho vay dựa trên rủi ro mô hình này tính toán. Đối với các khoản cho vay dựa trên xếp hạng nội bộ, đề xuất không áp dụng tăng lãi suất trích lập dự phòng trong trường hợp không thanh toán trên hai năm và không đánh giá thực tế hoạt động của bên vay. Cơ quan quản lý tin rằng điều này sẽ cho phép các ngân hàng tăng khối lượng tài trợ cho dự án, bao gồm cả lĩnh vực nhà ở. Ngân hàng Trung ương hứa sẽ xem xét việc thực hiện phương pháp này vào cuối năm 2018.

Ngân hàng Trung ương có kế hoạch làm cho cuộc sống của các ngân hàng trở nên dễ dàng hơn bằng cách không phải tạo dự trữ cho các khoản vay cho các nhà phát triển trên cơ sở chính thức, như cho đến nay, nhưng chỉ khi nhà phát triển thực sự gặp vấn đề tài chính hoặc khó khăn trong việc thực hiện dự án, giải thích Giám đốc cấp cao của Fitch Alexander Danilov. “Theo đó, dự trữ sẽ không gây áp lực lên vốn, và các ngân hàng sẽ có thể tăng cho vay ở mức độ lớn hơn,” ông lưu ý.

Giờ đây, các yêu cầu của Ngân hàng Trung ương về bảo lưu và chi phí của tài sản thế chấp khi cho các nhà phát triển vay vốn cao hơn so với khi cho các ngành khác vay. Theo lưu ý của Leonid Kazinets, Chủ tịch Hội đồng quản trị của Barkley Corporation, sau khi bác bỏ hoàn toàn các thỏa thuận tham gia cổ phần với các nhà phát triển, khả năng cấp vốn xây dựng nhà ở và do đó khối lượng vận hành sẽ hoàn toàn phụ thuộc vào các biện pháp mà Ngân hàng Trung ương sẽ thực hiện để làm cho quá trình này dễ tiếp cận nhất có thể đối với các công ty. “Bao nhiêu ngân hàng có thể phát hành tài chính, thì bấy nhiêu chủ đầu tư sẽ xây dựng căn hộ”, chuyên gia này cho biết thêm.

Nhược điểm cho các ngân hàng

Theo Sberbank, kế hoạch tài trợ mới cho ngành xây dựng có thể dẫn đến việc gia tăng một số rủi ro cho lĩnh vực ngân hàng. Sergei Bessonov, Giám đốc bộ phận Quy trình và Sản phẩm Tín dụng tại Sberbank cho biết: “Việc cho vay sử dụng tài khoản ký quỹ sẽ cho phép các ngân hàng tăng danh mục cho vay và thị trường sẽ trở nên minh bạch hơn. “Nhưng nhược điểm đối với các ngân hàng là đối với một số dự án, nguồn trả lãi [cho các khoản vay] sẽ biến mất, nay chuyển sang ngân hàng do chủ đầu tư bán căn hộ cho chủ sở hữu. Trong trường hợp thanh toán bằng tài khoản ký quỹ, tiền từ tài khoản ký quỹ không thể được chi tiêu trước khi giao nhà, kể cả để trả lãi. Do đó, các ngân hàng sẽ phải đưa ra phương án trả góp để trả lãi và chịu rủi ro lớn là ngân hàng sẽ không nhận được khoản lãi này ”. Đó là, một phần rủi ro của dự án, mà nhà phát triển đã chuyển cho các chủ sở hữu vốn chủ sở hữu, thuộc về ngân hàng.


Ảnh: Vladislav Shatilo / RBC

Sergei Bessonov dự đoán hơn 500 nhà phát triển đang cho vay tại Sberbank ngày hôm nay và số lượng của họ sẽ tăng gấp đôi theo các điều kiện mới. Số lượng khoản vay trong khuôn khổ một giao dịch cũng sẽ tăng lên, vì các khoản vay ngân hàng sẽ trở thành nguồn tài trợ chính cho dự án cho các nhà phát triển. “Trong một năm, số lượng dự án có thể tăng ít nhất hai lần,” ông dự đoán.

Alexander Danilov của Fitch cho biết rủi ro bổ sung cho các ngân hàng có thể phát sinh khi tài trợ cho các dự án ở giai đoạn đầu. Ông nói: “Trước đây, các ngân hàng thích tham gia vào các dự án khi đã có giấy phép và dự án đã vượt qua giai đoạn đầu, tức là khi các rủi ro chính đã ở phía sau,” ông nói. “Và việc ngân hàng phải giám sát việc sử dụng tiền gửi trong tài khoản ký quỹ là chính đáng, vì ngân hàng tự chịu rủi ro nếu dự án thất bại. Do đó, các ngân hàng có thể trở nên chọn lọc hơn và không cấp vốn cho bất kỳ dự án nào ở giai đoạn đầu, hoặc họ có thể thực hiện với tốc độ tăng lên ”.

Theo ông Ivan Uklein, giám đốc cấp dưới của cơ quan xếp hạng Expert RA, liên quan đến việc cải cách thị trường xây dựng chia sẻ, chủ yếu sẽ là các công ty lớn và các ngân hàng quốc doanh sẽ được hưởng lợi. “Các ngân hàng nhỏ gắn liền với các dự án phát triển của các chủ sở hữu, và đôi khi cũng cho các cá nhân vay thế chấp để mua nhà ở, sẽ bị cắt quyền tiếp cận nguồn tiền này, vì họ sẽ không thể đạt được xếp hạng A cao cần thiết,” ông lập luận và lưu ý rằng "một số ngân hàng sẽ thực hiện tăng cường tài chính cho ngành xây dựng và hầu hết các công ty sẽ phải thực hiện các dự án phát triển bằng chi phí của riêng mình."

Có bao nhiêu nhà ở đang được xây dựng ở Nga

Theo Hệ thống Thông tin Thống nhất về Xây dựng Nhà ở, Nga hiện đã có giấy phép xây dựng cho 116,9 triệu mét vuông. m tài sản thổ cư.

Năm 2017, theo Rosstat, 78,6 triệu sq. m nhà ở, trong đó các tòa nhà chung cư, theo Dom.RF, chiếm 46,2 triệu m2. m.

Sự không chắc chắn của cả hai bên

Đến lượt mình, các chủ đầu tư đang chờ các ngân hàng làm rõ. Đầu tiên, cần làm rõ về các cơ chế kiểm soát - một phần không thể thiếu trong hỗ trợ ngân hàng. Các yêu cầu hỗ trợ ngân hàng cho các dự án mới có hiệu lực vào ngày 1 tháng 7 và để có giấy phép xây dựng hợp lệ, các chủ đầu tư có hai tháng để mở tài khoản séc riêng. Theo Dmitry Nekrestyanov, đối tác của công ty luật Kachkin and Partners, luật không có quy định phải chuyển số tiền đã thu được để xây nhà vào tài khoản này. có thể thu tiền đối với những căn hộ vẫn chưa được bán và không được cung cấp quyền kiểm soát đối với các khoản tiền đã huy động được.


Ảnh: Tatyana Timirkhanova / Interpress / TASS

“Bản thân việc mở tài khoản chưa bao giờ gây khó chịu cho bất kỳ ai. Nhưng có những câu hỏi về việc kiểm soát việc chi tiêu quỹ sẽ diễn ra như thế nào, thời gian trì hoãn giữa việc nhận và thực hiện lệnh thanh toán từ nhà phát triển là bao lâu. Bởi vì có người nói rằng ngân hàng cần năm ngày để xác minh đơn hàng. Đối với các nhà xây dựng, điều này là không thể chấp nhận được. Điều cần thiết là lệnh thanh toán phải được thực hiện trong vòng một ngày. Alexander Rassudov, đối tác của Leader Group, cho biết: Chỉ có thực hành mới cho thấy mọi thứ sẽ hoạt động như thế nào.

Trong năm, các ngân hàng cũng phải xác định các điều khoản cấp vốn cho dự án, quá trình chuyển đổi đầy đủ sẽ diễn ra sau ngày 1 tháng 7 năm 2019. Andrey Kirsanov, phó tổng giám đốc MR Group, tiền của chủ sở hữu cổ phần cho các nhà phát triển là một nguồn tài chính miễn phí, do đó, việc tài trợ ngân hàng chỉ có thể có hiệu lực nếu lãi suất ngân hàng cho các khoản vay trong khuôn khổ tài trợ dự án và lãi suất cho vay thế chấp nhà ở được giảm xuống, Andrey Kirsanov, Phó tổng giám đốc MR Group, là chắc chắn.

“Các ngân hàng vẫn chưa công bố các điều kiện cuối cùng để cho vay. Họ đang chờ hướng dẫn cuối cùng từ Ngân hàng Trung ương, và đến lượt chúng tôi, chờ đợi các điều kiện cuối cùng từ các ngân hàng, vì vậy hiện tại chúng tôi chỉ có thể nói rằng có, việc vay vốn dẫn đến tăng chi phí của xây dựng, vì một phiên bản khác được bao gồm trong quy trình. Nhưng chúng tôi hy vọng rằng điều này sẽ không làm tăng thời gian xây dựng, ”Ilya Eremenko, Giám đốc điều hành của Setl City cho biết.

“Tính đến thực tế là văn bản của dự thảo luật trong phiên bản cuối cùng xuất hiện khá gần đây, theo cảm nhận của chúng tôi, các chuyên gia hồ sơ của ngay cả các ngân hàng hàng đầu hiện nay vẫn chưa hiểu đầy đủ về các tính năng của công việc trong khuôn khổ mới. mô hình. Chúng tôi đang tích cực thảo luận về tất cả các thay đổi với các ngân hàng đối tác và thấy rằng tất cả các vấn đề mang tính chất thủ tục hoặc kỹ thuật và cần được gỡ bỏ trong tương lai gần với sự trợ giúp của, trong số những thứ khác, làm rõ từ các cơ quan quản lý, ”Kirill Bagachenko, Giám đốc tài chính của Tập đoàn Etalon.

Đồng thời, một số tiêu chí đánh giá cá nhân, chẳng hạn như số lượng PO đã ký kết và các hợp đồng thế chấp, đã tăng trong năm thứ tư liên tiếp. Các nhà phân tích của công ty đã đưa ra kết luận này "Metrium" , đã và đang họcsố liệu thống kê Văn phòngRosreestr ở Moscow.

Quý đầu tiên của thị trường bất động sản Moscow theo truyền thống là khoảng thời gian trầm lắng nhất: số lượng giao dịch nhà ở giảm đáng kể sau đợt quảng cáo rầm rộ trước năm mới.

Và theo nghĩa này, các nhà phân tích của Metrium tin rằng khoảng thời gian từ tháng 1 đến tháng 3 là vô cùng quan trọng: nó cho phép bạn đánh giá trạng thái hiện tại của thị trường và đưa ra dự báo cho ba phần tư còn lại của năm hiện tại.

Ảnh: www.fotki.yandex.ru

Năm nay, những tháng đầu tiên diễn ra khá sôi động: tất cả các chỉ số chính của thống kê chính thức của Rosreestr đều cho thấy sự gia tăng đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái. Đồng thời, các chuyên gia Metrium lưu ý rằng các động lực tích cực đã được duy trì trong năm thứ hai liên tiếp.

Theo các chuyên gia của Rosreestr, trong quý đầu tiên của năm 2019, 19.803 trẻ mầm non đã được đăng ký trong các tòa nhà mới ở thủ đô, tức là hơn 1/4 so với một năm trước (15.900).


Nguồn: Metrium

Đồng thời, các nhà phân tích lưu ý rằng mặc dù nhu cầu gia tăng lớn như vậy, nhưng trong những năm gần đây, động lực thậm chí còn đáng kể hơn. Như vậy, quý I / 2018 tăng 52,1% so với cùng kỳ năm 2017, năm 2017 - tăng 58% so với cùng kỳ năm 2016 - tăng 52,9%. Và chỉ trong tháng 1-3 / 2015, lượng giao dịch đã giảm 19,6%.

Như vậy, số lượng cơ sở giáo dục mầm non trong quý đầu tiên đã tăng lên trong bốn năm liên tiếp, các chuyên gia Metrium tổng kết. Và nếu so sánh các chỉ số của ba tháng đầu năm 2019 và 2015, thì lượng giao dịch tăng hơn 4,5 lần.


Nguồn: Metrium

Tình hình tương tự cũng được quan sát thấy trên thị trường thế chấp: các chỉ số của quý đầu tiên đã tăng trong bốn năm liên tiếp. Như vậy, từ tháng 1 đến tháng 3 năm 2019, 20.388 giao dịch liên quan đến cho vay ngân hàng đã được đăng ký: tăng so với ba tháng đầu năm 2018 lên tới 26%.

Tuy nhiên, các nhà phân tích của Metrium cũng ghi nhận sự chậm lại của thị trường thế chấp. Giả sử năm ngoái, mức tăng trưởng so với cùng kỳ năm 2017 là 87,3%. Đúng như vậy, theo các chuyên gia, sự gia tăng như vậy có thể được gọi là một sự bất thường về mặt thống kê, vì trước đó thị trường cho vay thế chấp không tăng trưởng nhanh như vậy: 11,7% trong năm 2017 và 14,6% vào năm 2016.

“Trong những năm gần đây, các chỉ số nhu cầu trên thị trường bất động sản trong quý đầu tiên cho thấy sự tăng trưởng tích cực,” Đối tác quản lý của Metrium cho biết Maria Litinetskaya(trên bức tranh). - Và thực tế là sự năng động có phần chậm lại trong năm 2019 khó có thể được coi là một dấu hiệu xấu. Ngược lại, nó là một dấu hiệu của sự ổn định. Xét cho cùng, mức tăng hàng năm từ 1,5 lần trở lên có thể cho thấy lạm phát của một "bong bóng", sự sụp đổ của nó sẽ kéo theo những hậu quả vô cùng khó chịu. Ngược lại, tỷ lệ tăng trưởng vừa phải hơn sẽ hình thành một bầu không khí lành mạnh trên thị trường, trong đó tất cả những người tham gia vào quá trình này đều cảm thấy thoải mái - người mua, nhà phát triển, chủ ngân hàng và nhà đầu tư ”, chuyên gia này kết luận.

Các ấn phẩm khác