Ипотека по време на развод: разделена ли е или не? Ипотека при развод на съпрузи с и без деца преди и по време на брака: как брачният договор влияе върху делбата

Сложността на развода се утежнява от необходимостта от разделяне на имуществото. Но не само правата, но и задълженията, възникващи по време на брака, се считат за съвместни.

Уважаеми читатели! Статията говори за типични начини за разрешаване на правни проблеми, но всеки случай е индивидуален. Ако искате да знаете как реши точно твоя проблем- свържете се с консултант:

ЗАЯВЛЕНИЯ И ОБАЖДАНИЯ СЕ ПРИЕМАТ 24/7 и 7 дни в седмицата.

Бързо е и БЕЗПЛАТНО!

Как да се разделим по време на развод през 2019 г ипотекиран апартамент? Процедурата за развод е регламентирана от закона доста подробно.

Текущи и съществуващи стандарти арбитражна практикави позволяват да разделите почти всяка обща собственост.

В същото време практиката за закупуване на жилища на кредит е широко разпространена. Как се разделя апартамент по време на развод, ако е ипотекиран през 2019 г.?

Общи точки

Принципът на разделяне на ипотечно имущество е да се раздели поравно между съпрузите. Това важи и за апартамент, закупен с ипотека по време на брак.

Освен това, на кого е издаден заемът, не е толкова важно. Финансовите задължения се поемат еднакво от двамата съпрузи и те са длъжни да ги изпълняват и след развода.

Най-добрият вариант е съвместно изплащане на ипотеката след развода при същите условия. След оттеглянето бившите съпрузи решават мирно как да разделят апартамента.

В идеалния случай е възможно предсрочно погасяване на заема. След това апартаментът може да бъде продаден и приходите разделени между съпрузите.

На практика подобни решения са изключително редки. По-често съпрузите след развод не искат да имат съвместни задължения, предпочитайки незабавно да разделят цялото имущество.

Кредитополучател по ипотечен кредит е лицето, с което е сключен договорът за кредит. Кредитополучателят е този, който носи пълна отговорност за връщането на средствата.

Но заедно с кредитополучателя в сделката може да участва съкредитополучател, който носи солидарна отговорност за кредита.

По правило съпрузите действат като съкредитополучатели по ипотека. Тоест те са еднакво отговорни за погасяването на дълга. Но са възможни и други ситуации.

Фактическият или гражданският брак днес не е рядкост. IN в такъв случайнормите на семейното право не се прилагат за съпрузите, тъй като съжителството не е официално признато за брак.

Ипотекираният апартамент отива при лицето, на чието име е регистриран. Разбира се, може да се докаже, че вторият формален съпруг е участвал в плащането на ипотеката.

Но за това ще трябва да предоставите показания и значителни доказателства. Например за плащане, чекове и др.

Съдебното разглеждане на ситуацията ще изисква услугите на професионален адвокат. Ако ипотеката е издадена преди брака от един от съпрузите, тогава апартаментът не може да бъде разделен по време на развод.

Бившият съпруг може да поиска част от апартамента, тъй като плащанията са направени от общия семеен бюджет.

Но отново ще имате нужда от помощта на опитен адвокат и добра доказателствена база. Няма да има проблеми с разделянето на ипотечни жилища, ако има такива.

Ако съпрузите са се споразумели за разделяне на имущество преди брака или по време на брака и са документирали подробно процедурата за разделяне, тогава няма нужда да се обръщате към съда.

Ипотеката ще бъде разделена според условията на договора. Специално внимание заслужава покупката на ипотечен апартамент в...

Правото на такова жилище възниква само след въвеждане на обекта в експлоатация. И има два възможни сценария.

Ако апартаментът е прехвърлен в собственост по време на брака, тогава основният кредитополучател е длъжен да разпредели дял на бившия съпруг при развод.

Когато разводът настъпи преди реалното получаване на апартамента, съпругът, който не е основният кредитополучател, може да претендира само обезщетение за съвместни плащания.

И все пак разделът на ипотекирания апартамент е много двусмислен. Ситуацията може да се усложни поради различни нюанси. Това включва раждане на деца, използване на държавни субсидии при кандидатстване за ипотека и т.н.

Приемливи причини за развод

Причините за развода могат да бъдат различни обстоятелства - несъвместимост на характерите, прелюбодеяние, финансови затруднения, домашно насилие и др.

Или заемът е бил частично платен за използване на средства, дарени на съпруга от роднина. Потвърждението може да включва свидетелство, че плащанията са извършени само от един от съпрузите или плащанията са изплатени от общ бюджет.

Можете да използвате документи, потвърждаващи използването на различни и т.н.

На всеки етап от процеса е допустимо заключение, ако съпрузите могат самостоятелно да се споразумеят относно процедурата за разделяне на апартамента.

Ред на раздела

Понякога е доста трудно да се раздели ипотекиран апартамент поради възражения на кредитора.

Банките не приветстват промените в ипотечния договор и дори споразумението между съпрузите за разделяне на дълговите задължения не е гаранция за сключване на сделка при нови условия.

Адвокатите съветват да се заведе първоначална делба на общо имущество, без да се споменава разделяне на общи дългове.

В този случай съдът е длъжен да се ръководи изключително от семейното право. Съгласието на кредитора става незадължително.

Процедурата изглежда така:

Предявяване на иск от един от съпрузите за делба на общо имущество	Тъй като банката не губи правото да изисква изпълнение на задълженията при разделяне на апартамент, не е необходимо нейното съгласие, за да може съдът да вземе решение
Кандидатстване в Rosreestr и пререгистрация на собственост върху апартамент	В съответствие със съдебното решение. Прави се запис на дела в апартамента на всеки съпруг
Свързване с банката кредитор със съдебно решение	Съвместно заявление на бившите съпрузи и подкрепящи документи за апартамента, където е посочен дялът на всеки съпруг
Пререгистрация на договора за ипотека	И създаването на два отделни договора за всеки дял от апартамента. Тъй като имотът вече е разделен и регистриран, няма смисъл да се възразявате на банката

RF IC гласи, че съпрузите имат равни права, така че апартаментът е разделен по равно. Но може да има и обстоятелства на неравномерно разделяне или прехвърляне на жилище в еднолична собственост на единия съпруг.

Ако има деца

По закон децата не могат да претендират за имуществото на родителите си и обратното. Как се разделя апартамент в ипотека по време на развод, ако има дете?

Наличието на деца в семейна двойка може да повлияе на неравномерното разделяне на апартамента, като увеличи дела на родителя, с когото децата остават да живеят.

Например отглеждането на дете с уврежданияпозволява на родителя да кандидатства за увеличение на жилищната площ.

Ако по време на процеса на разделяне непълнолетните деца трябва да се преместят в жилище с по-лоши условия на живот, тогава съдът може да остави апартамента само на един съпруг (с деца), като го задължи да заплати цената на дела на бивш съпруг.

Когато едно семейство се признае за многодетно и всички деца останат да живеят при един от родителите, делът на другия съпруг се намалява пропорционално на броя на децата.

Ако семейна идилиякраят идва и семейството живее в апартамент, изтеглен с ипотека, тогава разведената двойка е изправена пред много въпроси.

Кой трябва да плати остатъка от кредита и в какъв дял трябва да се раздели имуществото?

Сложността на ситуацията се състои в наличието на трета страна, тоест банката кредитополучател, чиито интереси също трябва да бъдат взети предвид.

Уважаеми читатели!Нашите статии говорят за типични начини за разрешаване на правни проблеми, но всеки случай е уникален.

Ако искате да знаете как да решите точно вашия проблем - свържете се с формата за онлайн консултант вдясно или се обадете на телефоните по-долу. Това е бързо и безплатно!

Какво казва законът за това?

Семейният кодекс (член 33) определя съвместното използване на имуществото на съпрузите, освен ако в брачния договор не са посочени други условия.

Разделянето на ипотекиран апартамент по време на развод включва съпрузи, които получават равни части, отново с уговорката, че в брачния договор не е предвидена друга процедура.

Федералният закон за ипотеката № 102-F3 от 16 юли 1998 г. регламентира правоотношенияипотекар (кредитор) и ипотекар (лице, което купува недвижим имот с ипотека).

Ипотеката е форма на обезпечение, която налага определени задължения на ипотекарния кредитор към ипотекарния кредитор.

В случай на неизпълнение на тези задължения, кредиторът има право да компенсира разходите си чрез продажба на обезпечението.

По време на действието на договора за ипотека, ползвателят подлежи на редица ограничения относно управлението на ипотекирания недвижим имот.

Без разрешението на банката (кредитора) кредитополучателят няма право:

• Продайте на друго лице;
• дайте;
• Размяна;
• Залог като обезпечение на друг кредитор.

Всяко преустройство на апартамента и регистрация на роднини в него е възможно само с одобрението на банката.

Доброволно съгласие

Ако след развод връзката не е напълно увредена, тогава може да се намери разумен компромис.

Тъй като бившите съпрузи имат равни права върху собствеността, е възможно да се договорите да изплатите останалата сума на кредита на равни части или при други условия.

За да направите това, е необходимо да сключите допълнителни споразумения с банката, в които да бъдат подробно посочени всички условия за погасяване на кредита от всяка страна.

Други условия могат да бъдат постигнати по взаимно съгласие.

Дори ако договорът за заем може да бъде пререгистриран, ще трябва да платите за тази пререгистрация. Много банки начисляват такса за промяна на условията на съществуващ договор; вие също ще трябва да подновите застраховката си. Каним ви да гледате видеоклипа.

Ако след развод един от съпрузите не възнамерява да живее в апартамента, тогава няма смисъл той да плаща ипотеката. В такъв случай правата върху собствеността се прехвърлят на един от съпрузите, а заедно с тях и задълженията по заема.

При което съпругът, който напуска дома, има право на обезщетение за вече направени плащания.

Този вариант обаче не винаги е възможен, ако банката прецени, че доходите на съпруга, на когото е отчужден имотът, са недостатъчни за погасяване на задължението.

Предбрачен договор или съд?

Добре изготвеният предбрачен договор прави задачата много лесна., който съдържа клаузи за евентуален развод и условия за разделяне на задължения и имущество по тази причина.

За съжаление, не всички младоженци смятат за необходимо да съставят брачно споразумение.

Понякога водят спорни въпроси, свързани с разделянето на ипотеки бивше семействоухажвам. Това тялосе ръководи преди всичко от принципа за равно разпределение както на имуществото, така и на задълженията.

Ако в семейството има непълнолетни деца, тогава предимство при разпределението на дяловете от имуществото се дава на страната, с която детето (или децата) остава. Но в този случай вторият родител може да поиска обезщетение за своя дял.

Продажба на ипотекиран апартамент

Един от вариантите за решаване на проблема с разделянето на апартамент в ипотека по време на развод е продажба на ипотекиран апартаменттака че приходите от продажбата да могат да се използват за погасяване на останалата част от заема.

Останалата сума може да бъде разделена между бившите съпрузи. В този случай всеки си остава на своето и никой на никого не е длъжен.

Това може да стане само със съгласието на банката, издала заема. Ако банката одобри продажбата, остава само да се намери купувач.

Ако средствата позволяват, можете да изплатите заема предсрочно и да обявите апартамента за продажба без участието на банката.

Банката има право да обяви имота на търг в случай на прекратяване на плащанията по кредита. Това е най най-лошият вариант, което може да остави кредитополучателите без нищо.

Кога имуществото не подлежи на делба?

Членовете на семейството не винаги имат равни праваза жилищна площ, в някои случаи няма такива права.

Ако апартамент е закупен от един от съпрузите преди брака, тогава той не се счита за обща собственост и след развод той остава единственият собственик на имота.

Жилището също не подлежи на делба, ако е получено от един от съпрузите по наследство или дарение. Няма значение дали това се е случило преди брака или след него.

Също така при приватизация само един от съпрузите може да бъде вписан като собственик, което също му оставя правото да ползва само жилищната площ след развод.

Случва се, че по време на приватизацията един от съпрузите просто не е бил регистриран в това помещение. При условията на приватизация собственик приватизиран апартаментМоже да стане само лицето регистрирано в него.

Ако в апартамента са регистрирани деца

При делба на имущество в задължителенсе вземат предвид интересите на децата.

Основното условие е дали детето е собственик на жилището или не.Жилищната площ може да бъде получена от дете по наследство или чрез включване в списъка на собствениците по време на приватизацията.

Непълнолетните нямат право да извършват самостоятелни сделки с недвижими имоти, но законът позволява такива действия с писменото разрешение на родителите, ако детето е навършило 14 години.

Ако детето има собствен дял в апартамента, тогава когато родителите се развеждат, неговият дял не се разделя между тях, а добавя към дела на родителя, при когото е останал.

Ако съпругът е единственият собственик на жилището, а съпругата няма собствено жилище и има деца под пълнолетие, тогава съдът често взема решение за разделяне на жилището в полза на съпругата.

Това обаче не е така, особено ако съпрузите имат имуществени задължения един към друг и непълнолетни деца. Добре е имотът да е лична или съвместна собственост на съпрузите, но ако имотът е ипотечен? Как да го разделим, кой ще плати дълга и имат ли право общите деца да го искат? За да отговорите на всички тези въпроси, е необходимо не само да се обърнете към законодателството на Руската федерация, но и да вземете предвид редица допълнителни условия– кога е закупен апартамента и как е платен? Следователно от нас се изисква да носим всичко важни точкипроцедура за разделяне на обезпечено имущество.

Няма значение кога е изтеглена ипотеката - преди или след брака, банката трябва да е наясно с промяната в статута на кредитополучателя, тъй като по време на развод правата на собственост и задълженията по ипотечния договор могат да се променят. В резултат на това кредитната институция изготвя допълнително споразумение към основното споразумение. Подписват го и двамата съпрузи. Тази опция е възможна при мирно уреждане на въпроса за разделянето на ипотекирания апартамент. Ако съпрузите не могат доброволно да разделят имуществото, тогава конфликтът ще бъде разрешен от съда в присъствието на трета страна - банката.

Правила за разделяне на апартамента

Имуществото, придобито по време на брака, се счита за обща собственост, независимо от това кой и колко го е спечелил. Това правило е регламентирано от Семейния кодекс, чл.39, ал.1 и говори за равнопоставеност между съпрузите. Въпреки това, като се имат предвид редица различни семейни обстоятелства, разделянето може да не винаги е равно. Нека разгледаме всеки случай поотделно.

Ипотека, изтеглена преди брака

Според Семейния кодекс имуществото, придобито преди брака, се класифицира като лична собственост (член 38 от СК на Руската федерация). Това правило не изключва кредитната собственост. Въпреки това, много често на практика се случва, когато кредитополучателят тегли ипотека върху имота, изплаща я за определен период от време, след което се ожени и живее в този апартамент заедно с ново семейство. Ако апартаментът продължава да се плаща съвместно след встъпване в семейни отношения, тогава вторият съпруг, който не е вписан в договора като собственик, има пълното право да претендира също за дял от недвижимия имот, тъй като семейният бюджет е съвместно придобито имущество, което след развод задължително се разделя поравно между съпрузите. Това правило ще се спазва дори ако един от съпрузите не е работил, например, се е грижил за къщата и е отглеждал деца.

Както показва съдебната практика, обикновено вторият съпруг може да претендира за по-малък дял от апартамента, който е равен на неговата законна половина в общия размер на изплатените заеми от семейния бюджет. Ситуацията е по-сложнаситуацията е при. Докато жилището не бъде въведено в експлоатация, то не може да бъде делено.

По този начин, ако апартаментът е закупен преди брака, е възможен следният резултат от разделянето:

1. Апартаментът не се разделя, ако е закупен преди брака и е платен.
2. Апартаментът ще бъде разделен, ако част от кредита е платен по време на брака от общия семеен бюджет. Но тя ще бъде разделена според съотношението на вложените средства, тъй като собственикът сам е изплатил част от нея преди брака.
3. Апартаментът ще остане на кредитополучателя, а на втория, според изплатените средства, за които претендира вторият съпруг, може да бъде изплатено обезщетение или прехвърлено друго имущество, равностойно на неговото парично участие.
4. Ако вторият съпруг е участвал в плащането на ипотеката, тогава апартаментът може да бъде продаден или получените средства могат да бъдат разделени на тяхната инвестиция.

Тук е много важно да се представят доказателства в съда, че семейните пари са изразходвани за погасяване на кредита - чек, разписки, банкови извлечения и др.

Делба на ипотека при граждански брак

Няма такова нещо като граждански брак, предвиден в Семейния кодекс, и живеенето на двама души в едно жилищно пространство не се равнява на официални отношения. И следователно законът не важи за тях. Следователно всичко, което ще придобият заедно с времето съжителство, няма да се делят поравно според закона. Въпросът за разделяне, ако всеки от съпрузите на граждански брак е закупил всякакъв вид имущество, може да бъде разрешен само чрез споразумение, мирно. Ако възникнат спорове на тази основа, тогава апартаментът ще бъде единствен собственик, тоест на лицето, на чието име е издадена ипотеката. Единственото изключение може да бъде, ако успеете да докажете, че сте похарчили парите си, за да върнете чужд заем. И тогава, въз основа на доказателствата, можете да заведете дело, за да принудите собственика на апартамента или да върне инвестираните средства, или да разпредели част от апартамента, съобразена с инвестицията.

Ако има брачен договор

Единственият случай, когато нормите на Семейния кодекс. Брачният договор се подписва доброволно, след съгласуване на всички важни точки семеен животи включително бъдеща делба след развод. В него е необходимо да се посочат всички условия за разделяне на имуществото, процедурата за права на собственост, дялове, както и възможното дялово участие на деца. Можете да съставите споразумение както преди, така и след регистрацията на брака. Неговото присъствие значително ще опрости процеса на развод, а също така ще премахне възможните конфликти по време на разделянето. Днес, за съжаление, семейните двойки рядко прибягват до този метод. правна уредбасемейни проблеми, само 5%.

Ако има предбрачен договор, копие от него трябва да бъде подадено в общото ипотечно досие на банката.

Ипотека, изтеглена по време на брак

Нека се върнем отново към член 39 от СК на Руската федерация, който ясно посочва правилото за разделяне на съвместно придобито имущество между съпрузите след развод на равни дялове, а ипотекираният апартамент не е изключение. Ако съпрузите решат да вземат ипотека след регистриране на връзката, тогава независимо от това за кого е съставен договорът за заем, вторият съпруг действа като съкредитополучател, тоест, ако има дълг, отговорността за плащанията пада върху раменете му. Ето защо той предявява претенции към този вид недвижими имоти по равни дялове.

Делбата може да се извърши след пълно погасяване на дълга или апартаментът да се продаде със съгласието на банката и полученото да се раздели наполовина. Ако след развод един от съпрузите вече не е в състояние да изплаща остатъка от ипотеката, тогава той може да откаже апартамента в полза на втория (член 252 от Гражданския кодекс на Руската федерация) или след пълно плащане той автоматично ще поиска по-малък дял. Този въпрос е доста сложен и противоречив, така че най-често се решава чрез съда.

Как да разделите апартамент, ако имате деца

Този въпрос се повдига доста често, но според закона, член 39 от СК на Руската федерация, съвместно придобитата собственост се отнася само за съпрузи, децата не участват тук. Те могат да кандидатстват за апартамент само в резултат на смъртта на баща или майка. Тоест самите деца не получават никакъв дял в имота, но могат да смекчат обстоятелствата при делбата, ако останат да живеят с един от родителите. Например, по решение на съда майките с деца могат да получат голям дял от недвижими имоти (член 39, параграф 2 от СК на Руската федерация), особено ако:

• детето или майката са временно или постоянно обявени за неработоспособни или неработоспособни;
• нямат собствено жилищно пространство, където да живеят след развода;
• съпругът е причинил значителни щети на семейния бюджет без основателна причина.

Тоест съдебните изпълнители могат да се отклонят от общоприетата рамка на закона с цел... Тази ситуация не е изолиран случай. Основното е да се докаже необходимостта от тези действия. Но това правилопо закон не се прилага за погасяване на дълг по кредит. За да получат своя дял от имуществото, двамата съпрузи трябва да изплатят остатъка от дълга поравно, освен ако самият баща не поеме инициативата да поеме по-голям дял, като се вземе предвид финансова ситуациямайка с дете. След това това правило трябва да бъде документирано, за да не възникват спорове след пълното изплащане на ипотеката.

Децата също могат да притежават част от имота, ако самите родители са изявили желание да ги включат в договора. С дела си обаче можете да се разпореждате едва след 14-тата си годишнина. Ако детето има дял от ипотекирания имот и остава да живее с един от родителите след развод, тогава техните дялове се сумират.

Раздел за кредитен дълг

Както разбирате, разделянето на ипотекиран апартамент може да се случи по напълно различни начини, всичко зависи от конкретната ситуация, условията за покупка и инвестираните средства. Що се отнася до баланса на дълга по заема, тук е правилно, ако дългът е разделен между съпрузите, като се започне от имуществения дял на всеки, т.е. пропорционално (член 39, част 3 от СК на Руската федерация). Ако ситуацията е стандартна, тогава, както и съвместно придобитата собственост, дълговете трябва да бъдат разделени по равно. Този въпрос подлежи на оспорване до 3 години след развода, така че имате достатъчно време да разпределите справедливо дълга по кредита и да получите полагащия се дял от апартамента.

Съпрузите имат право не само съвместно да управляват общия семеен бюджет, независимо от това кой е спечелил повече, но също така трябва да отговарят съвместно за съществуващите дългови задължения (член 45, част 2 от СК на Руската федерация).

Един от съпрузите отказва да плати своя дял

Не по-малко рядко е ситуация, при която един от съпрузите след развод не може или не вижда смисъл да продължи да изплаща заема, като по този начин се твърди, че се освобождава от тази отговорност. Въпреки че според Семейния кодекс той трябва да направи това и няма право сам да вземе решение. В противен случай, ако цялата тежест на дълга падне върху плещите на единия съпруг, тогава правата на собственост могат автоматично да се прехвърлят на правилния платец. Ако отказаният няма нищо против, тогава е по-добре незабавно да напишете отказ и да преиздадете договора за заем за единия съпруг. Това действие се извършва само със съгласието на банката.

Друга ситуация е, когато един от съпрузите откаже да плати заема, независимо от причините, но не се отказва от своя дял, който му принадлежи по закон. Не всеки, който взема такова решение, мисли за последствията. Когато се натрупа голям дълг (понякога са достатъчни само 4-5 месеца неплащане), банката не само сумира дълга, но и начислява неустойка върху него, като това не винаги е малък процент, т.к. в резултат на което общият дълг по заема само се увеличава.

Ако се натрупа голям дълг, банката е изложена на големи рискове от неизплащане, в резултат на което може да обяви имота за продажба (след няколко предупреждения към клиента). Обикновено апартаментът се предлага на търг, където цената му е под пазарната. Тоест на практика банката продава имота на намалена цена, за да компенсира остатъка от кредита, а разликата дава на вас. Както разбирате, тази разлика може да бъде много по-малка от това, което сте платили за целия период на кредита. Следователно ще загубите по две позиции наведнъж - няма да получите апартамент, а паричната разлика ще бъде значително по-малка. Но ако това е единствената опция за разрешаване трудна ситуация, тогава парите, получени след продажбата на ипотекирания апартамент, ще бъдат разделени или наполовина, или по споразумение между съпрузите, в зависимост от приноса на всеки при изплащане на кредита.

Военна ипотека

Член 36 от Семейния кодекс директно отговаря на този въпрос - целевите държавни средства, включително доходите от труд, не принадлежат към съвместно придобито имущество и следователно не подлежат на разделяне. Военната програма, която е насочена към осигуряване на жилища за военнослужещи, принадлежи към това число. е, че държавата отделя 2,4 милиона рубли за закупуване на апартамент чрез изготвяне на договор за ипотека, а докато военнослужещият работи в Министерството на отбраната, той плаща за него от осигурителни вноски и плащания по заем. Тоест, ако военнослужещият спазва условията на договора и служи на държавата през цялото това време, тогава той получава апартамента безплатно. Това означава, че този апартамент не може да бъде разделен или пререгистриран на друг член на семейството, тъй като безвъзмездните сделки са лична собственост на един от съпрузите. Членовете на първото семейство могат да го поискат само след смъртта на собственика.

Но, както винаги, е необходимо да се споменат редки случаи, които се отнасят до нестандартни ситуации. Тъй като по програмата NIS държавата поема само 2,4 милиона рубли, а в областните градове тази сума не винаги е достатъчна за закупуване на добър апартамент, съпрузите могат да внесат допълнителни средства от семейния си бюджет. Не е трудно да се докаже фактът на увеличен размер на кредита. Следователно разликата ще бъде разделена между съпрузите при разделянето на имуществото наполовина. Разликата може да бъде доплатена от лични средства на собственика или след пълно погасяване на кредита и продажба на апартамента. Възможно е и паричната разлика между средствата по програмата NIS и реалната цена на апартамента да бъде заменена с друг имот, за да не се продава след пълно изплащане.

Тъй като апартаментът по военната програма е единствената собственост, собственикът трябва да изплати дълга по кредита независимо.

Ипотека с майчински капитал

Член 10 Федерален закон№ 256, параграф 4 гласи, че. Без значение за каква част от кредита са използвани публичните средства - за първоначална вноска или за намаляване на общия дълг, в резултат платеният апартамент се разделя поравно между всички, например ако има 4 души в семейство - 2 родители и 2 деца, след което всеки получава ¼ части. Няма да е възможно да се продават недвижими имоти и да се разделят получените средства по равно, тъй като майчинският капитал не може да бъде изразен в парична форма, това се наблюдава стриктно от органите по настойничество и Пенсионен фондотговорни за предназначението им. Ако след развод вече не е възможно изплащането на заема, тогава банката, заедно с органите по настойничество, могат да се съгласят с продажбата, но при следните условия:

• Какво условия на животдецата няма да се влошат;
• равните им дялове ще бъдат прехвърлени към други недвижими имоти;
• ще се закупуват по-малки жилища, но без участието на допълнителни заемни средства, но при запазване на определената квадратура за всяко дете;

Ако се продаде или замени само делът на родителите за по-малък апартамент, като се запазят само дяловете на децата, за да се закрие ипотеката, тогава няма да е необходимо разрешение от органите по настойничество.

Тоест ситуацията е доста сложна и трябва да се разреши съвместно не само от двамата съпрузи, но и с участието на банкова организация, както и органите по настойничеството. Добре е да използвате помощта на адвокат с опит в тези въпроси, който ще предложи по-компетентен изход от тази ситуация. Не забравяйте, че ако решите да заобиколите тази ситуация по хитър, измамен начин, тогава съдът може да обяви тази сделка за невалидна, в резултат на което няма да имате нито пари, нито апартамент.

Продайте апартамента, изплатете дълга, разделете останалите пари

Вече разгледахме няколко варианта за продажба на апартамент въз основа на метода за закупуване на апартамент. Това решение на проблема понякога остава единственото правилно, тъй като разделянето на дяловете е много трудно, невъзможно е да продължите да живеете заедно и изплащането на остатъка по кредита за още няколко години не винаги е препоръчително, особено когато няма действително жилище . Ето защо е по-добре да загубите малко от цената на апартамента, но да получите парите, които преди това са били платени за него. За да приложите такова решение, първо трябва да получите съгласие от банката. Ако сами намерите купувач, може да не загубите нищо от стойността си, продавайки за подобна ценаили дори по-висока (което се случва рядко, тъй като не всеки иска да се занимава с пререгистрация на ипотечни права). Ако в продажбата участва кредитна институция, тогава цената на имота почти винаги е по-ниска от пазарната, тъй като ще бъде обявена на търг.

Както разбирате, въпросът за разделянето на ипотекиран апартамент след развод остава един от най-трудните, тъй като всеки случай има своите тънкости. Ако не искате да загубите своя законен дял от имота, тогава се отнесете към този проблем отговорно. Запознайте се с подобни случаи на съдебна практика, консултирайте се с адвокат и претеглете плюсовете и минусите и едва след това вземете решение.

За повечето руснаци закупуването на жилище с ипотека е единствения начинподобрете условията си на живот: цената на апартаментите в някои региони на страната е толкова висока, че е невъзможно да се спестят необходимото количествоможе да се превърне в невъзможна задача.
По време на развод обаче ипотеката може значително да усложни ситуацията. Как протича делбата на ипотекиран апартамент и за какво трябва да се подготвите, ако имате деца?

Правилното разделяне на ипотекиран апартамент по време на развод, ако имате дете или деца

Апартамент с ипотека по време на развод подлежи на разделяне по същия начин, както всеки друг недвижим имот, придобит по време на брака.

от общо правилоимуществото, придобито по време на брака, се разделя наполовина, освен ако няма други условия (например, между съпрузите е сключен брачен договор).

Разделям недвижим имот в натура между съпрузи е възможен само ако има две или повече стаи.

Невъзможно е да се раздели едностаен апартамент по този начин; бившите съпрузи могат да станат съсобственици само на ½ дял. В случаите, когато един от съпрузите остава в едностаен апартамент, другият може да разчита парично обезщетениекато възстановяване на част от разходите за жилище.

В случаите, когато съпрузите нямат спор относно недвижими имоти, те могат да сключат споразумение, според което отговорностите по заема се прехвърлят на този, който остава единственият собственик на апартамента.

Трябва да знаете, че ако един от съпрузите няма достатъчно средства, за да изплати заема навреме, вторият ще остане съкредитополучател, дори ако няма искове за жилище.

Когато съпрузите не постигнат споразумение, съдът започва делба на придобито имущество, както и на дългове.

Ако дете (деца) остане да живее с един от съпрузите, съдът може да му разпредели по-голям дял от жилищното пространство. Заемът в такава ситуация може да бъде разделен и пропорционално на присъдените дялове. В някои случаи (увреждане, отглеждане на дете с увреждане и т.н.) делът на съпруга от месечното плащане може да бъде намален.

Ако родителите са използвали средства по някакъв начин капитал за майчинство(например те са го направили като първоначална вноска или са изплатили част от дълга по ипотечен кредит), децата придобиват право на част от закупеното жилище.

Следователно при развод делът на родителя, при когото децата остават, се увеличава за сметка на техните дялове. В този случай дългът по заема ще бъде разделен поравно между съпрузите, тъй като и майката, и бащата са еднакво задължени да издържат децата си.

Апартамент е закупен с ипотека по време на брака: какво ще се случи в случай на развод?

Жилището, подобно на друго имущество, закупено по време на брака, автоматично става съвместна собственост на двамата съпрузи, дори ако само единият от тях е посочен като законен собственик на хартия.

Ако апартамент е закупен със заемни средства, взети от един от съпрузите, тогава в повечето случаи вторият от тях има статут на съкредитополучател, което води до тяхната солидарна отговорност към банката.

Сценарият за това как ще се случи развод с ипотека и дете зависи от различни фактори, основният от които е връзката на бившите съпрузи.

1. Когато разводът е разрешен без дълги съдебни процедури, бившите съпрузи могат да продължат да изплащат ипотеката заедно. Например, човек може да се изнесе от едностаен апартамент, оставяйки го на детето си и бивша съпруга, но продължават да плащат половината от месечната вноска или цялата сума. Такива разводи обаче са рядкост, а подялбата на имущество и дългове често се случва много по-драматично.
2. Бившите съпрузи могат да сключат споразумение помежду си и да разпределят дяловете в апартамента и дължимите суми от всеки от тях. Такова споразумение изисква одобрение от банката и, ако бъде одобрено, кредитната институция ще „направи“ два договора за заем от един. Този методмного рядко се използва в практиката, тъй като банката носи риска от повишен риск от невръщане Парии не само един заем, а два.
3. Един от съпрузите има право доброволно да се откаже от своя дял и да се оттегли от договора за ипотека, но, подобно на предишния метод, тази опция изисква съгласието на банката и убедителни доказателства за платежоспособността на втория съпруг.
4. Ако има спестявания, двойката, която се развежда, може да изплати дълга към банката, да продаде апартамента и да раздели приходите. Този метод е най-лесният за изпълнение, но двойката не винаги има спестявания в необходимата сума.

Ако не се постигне съгласие, спорът за подялба на имуществото и задълженията се решава в съда.

Ипотека преди брака, какво да правя в случай на развод

Ситуациите на развод и разделяне на имущество, когато недвижим имот е закупен с ипотека от един от съпрузите дори преди официалната регистрация на брака, са едни от най-лесните от правна гледна точка.

Ипотека преди бракаводи до факта, че такъв апартамент не подлежи на разделяне и негов собственик е лицето, което е посочено като носител на авторските права в извлечението от държавния регистър на недвижимите имоти.

Вторият съпруг не може да претендира за част от апартамента, но има право да разчита на обезщетение! Това се случва, защото от момента на брака парите, използвани за ремонт на апартамент, закупуване на мебели или изплащане на задължения към банката, стават общи, дори ако вторият съпруг не е работил нито ден и няма доходи.

Съпрузите могат да решат този въпрос сами, ако се споразумеят за размера на обезщетението, но практиката показва, че по време на развод това рядко е възможно. По-често вторият съпруг трябва да се обърне към съда с изявление и да докаже там валидността на своите претенции.

Разделяне на апартамент, закупен с ипотека преди регистрация на брак или граждански брак, е възможно само в един случай: съжителите решиха да закупят недвижим имот, официално като съкредитополучатели и следователно съсобственици на дома.

Как да продадем ипотекиран апартамент по време на развод

Често развеждащите се съпрузи предпочитат да продадат апартамента, да изплатят ипотечния дълг с постъпленията и да разделят баланса помежду си. Този метод позволява на съпрузите да се разделят, като имат определена сума пари със себе си и без да ги принуждават да живеят под един покрив.

За да сключите сделка за покупко-продажба на апартамент, който е заложен, трябва да получите одобрението на ипотекарния кредитор за сделката.

В нашия случай това е банка, която едва ли ще се съгласи доброволно да продаде апартамента, защото в резултат на това ще загуби част от печалбата под формата на лихва по кредита, начислена на кредитополучателя.

Трето, когато продават недвижими имоти, съпрузите ще трябва често да общуват помежду си и да се съгласяват различни въпроси, което може да предизвика ненужни конфликти.

Как да обменяте ипотека върху апартамент по време на развод с деца

След развод замяната на ипотекиран апартамент в традиционния смисъл е възможна само по един начин: апартаментът се заменя със значително допълнително плащане във ваша полза, което може да се използва за изплащане на дълга към банката.

Този метод е неудобен, защото освен съгласието на банката, ще трябва да положите много усилия, за да намерите човек, който желае да сключи такава сделка. Обичайната продажба на ипотекиран дом с последваща покупка на друг се извършва много по-просто и по-бързо от замяната.

Как да разделите ипотека по време на развод чрез съда

По време на развод не само имуществото подлежи на разделяне между съпрузите, но и дългове, включително ипотеки. Процесът на разделяне на заем, издаден за покупка на жилище, може да се сведе до следните стъпки:

1. Обърнете се към съда с иск за разделяне на имущество, придобито по време на брак. В повечето случаи заемът се разпределя между съпрузите пропорционално на дяловете на всеки от тях: отколкото повече частсобственост, тези по-голям размердълг. Давността по дела от тази категория е три години.
2. Получете съдебно решение, регистрирайте правата си на собственост в Rosreestr и получете извлечение.
3. Уведомете банката за тегленето решение на съда, изпращайки там извлечение с придружително писмо.

Кредитната институция, която е издала заемните средства, също има право да подаде иск в съда за разделяне на имущество и дългове на бивши съпрузи. Тази ситуация може да възникне, когато лицето, за което е издадена ипотеката, не е в състояние да извърши месечното плащане на заема и в същото време разделението на имуществото и дълговете между бившите съпрузи все още не е извършено.

Необходимо е също така да се знае, че вземането на банката може да бъде удовлетворено чрез продажбата на дела, принадлежащ на съпруга длъжник.

Съдебна практика при разводи с ипотеки и деца

Съдебната практика по бракоразводни дела, при които съдът трябва да разреши въпроси, свързани с разделянето на ипотечни задължения, съдържа голям бройразлични примери.

Въпреки привидната прилика, ситуациите могат да се различават най-малките детайли, поради което съдилищата взимат напълно противоположни решения по привидно сходни случаи.

В общи линии голямо значениеСледните фактори се прилагат при разглеждането на делото от съда:

• наличие на общи деца (включително осиновени деца);
• определяне на постоянно местоживеене на деца след развод;
• нивото на доходите на всеки съпруг;
• позиция кредитна организация.

По този начин Лазаревският районен съд на Сочи взе решение по иска за изключване на бившия съпруг от списъка на кредитополучателите по ипотечния договор. Ищцата сочи в исковата молба, че апартаментът е закупен от нея и ответника през периода на брака им, като съпрузите са били съдлъжници.

След развода бившият съпруг решава да се откаже от дела си в полза на ищцата и общото им непълнолетно дете, като оформя писмено волята си (заверена с нотариална разписка).

В допълнение към разписката, ищцата, в подкрепа на исковете си, представи пред съда платежни документи, които потвърждават, че тя е плащала еднолично необходимите суми за погасяване на кредита в продължение на четири години.

Съдът счете за възможно при тези обстоятелства да изключи ответника от длъжниците по ипотечния заем и да раздели общите дългове на бившите съпрузи.

В същото време Първомайският съд на Омск отказа да удовлетвори подобни искания на ищеца във връзка с позицията на кредитната институция (ипотечният заем е взет от съпрузите от Сбербанк).

Представител на банката обясни, че доходът на майката е 29 хиляди рубли, а месечната вноска по ипотеката е 24 хиляди рубли. Докато съпрузите са били женени, тази сума е била около 40% от общия им доход. Ако бивша съпругаАко тя влезе във владение на целия апартамент, тогава почти цялата й заплата ще бъде изразходвана за месечната вноска, което е забранено от правилата за кредитиране на банките.

Нека разгледаме друг пример от съдебната практика: заем за закупуване на жилище е получен от един от съпрузите още преди регистриране на брака и е изплатен изключително от личните средства на кредитополучателя. След брака кредитополучателят продължи да плаща заеми от собствената си заплата, тъй като съпругът първоначално не беше нает и впоследствие не можеше да отиде на работа поради раждането на дете.

Разглеждайки този случай, съдът реши, че бившата съпруга има право на половината от всички средства, изплатени по заема от момента на регистриране на брака: въпреки че съпругът е внесъл суми от заплатата си, тези пари вече са били общият семеен бюджет .

Развод от съпругата, ако има деца и неплатена ипотека, настройката по подразбиране не може да бъде проста! Съдът определено ще защити интересите бивша съпругаи деца, дори ако съпругът е работил през нощта в полза на семейството, а съпругата е харчила само това, което е спечелила.

Отглеждането на дете (деца) и воденето на домакинство е уважителна причина, поради което съпругът може да не работи, така че е просто невъзможно да се съди част от имуществото по този повод.

Всеки случай на развод и разделяне на имущество и дългове, преминаващ през съда, е уникален и е невъзможно да се предвиди предварително до какво ще доведе този или онзи случай. Затова контактът с адвокат ще бъде много добро решение!

Възможно ли е да се избегнат съдебни спорове и неочаквани решения в такива случаи?

Да, има два начина: опитайте се да живеете щастливо завинаги или сключете брачен договор, който може да бъде съставен и подписан от съпрузите както преди, така и след сватбата. Той може да установи най-изгодния метод за разделяне на имущество след развод за всички, което ви позволява да защитите интересите си предварително.

Банките работят за пари. Следователно има само два изхода от ипотека: изплащане на заема или оставане без апартамент. Но как съпрузите ще разделят жилището помежду си, ако се разведат, банката изобщо не се интересува.

Вашите права на квадратни метратрябва да се защитиш. Изберете един от методите по-долу - това е всичко за днес в Русия възможни вариантисподеляне.

1. Плащания както преди

Подходящо, ако не искате да уведомите банката за развода (ако банката прецени това финансово положениесъпрузите са се влошили, той може да поиска предсрочно изплащане на ипотеката). Плащате ипотеката заедно и след приключване на плащанията (когато банката премахне тежестта), можете да я продадете и разделите като обща семейна собственост.

Ако вашият съпруг прави плащания към банката и вие му прехвърляте своя дял в брой или чрез превод, вземете разписка.

2. Единият съпруг плаща, другият се оттегля

аз плащам

Трябва да изберете едно от двете решения:

• Помолете втория съпруг за документ, който се отказва от претенциите си за жилище. Това може да бъде договор за дарение или споразумение за разделяне на имущество.

• Изискайте в съда съпругът ви да ви възстанови неговата част от плащанията.

Не забравяйте, че давността е 3 години (клауза 7, член 38 от IC на RF). Не се брои от датата на развода: във вашия случай се брои за всяко плащане поотделно. Съдът ще разгледа всички плащания, които докладвате, но ще нареди на съпруга ви да изплати само тези, които сте направили през последните три години.

Вашият риск.Ако вторият съпруг откаже споразумението и сте сигурни, че няма какво да съберете от него в съда - има смисъл да откажете ипотеката. Има голям риск апартаментът, за който сте платили, да трябва да бъде разделен - или да бъде платен откуп за него: съпругът има право да поиска разделянето на жилището, придобито по време на брака.

От живота

Двойката и детето взеха ипотека за 10 години, разведоха се след 5, но периодично живееха заедно. Съпругът ми плати цялата ипотека и я изплати през 2012 г. Не му хрумнало да вземе нейната част от вноските от съпругата си - тя не предявявала претенции към апартамента. През 2015 г. изтече 3-годишният срок, в който можеше да се съди за нещо.

Почти веднага съпругата се обърна към съда за разделяне на имуществото и спечели, като получи половин апартамент като бившата си съпруга. Уви, втората половина на апартамента също отиде при нея - за дългове за издръжка (в края на краищата, формално те бяха разведени отдавна).

Съпругът, с когото се развеждаме, плаща

Може би сте готови да се откажете както от жилище, така и от ипотечни плащания и съпругът ви може да плати, но се страхува, че ще поискате дял по-късно. Подпишете документите, че му прехвърляте своята част от жилището заедно със задълженията по кредита. За да направите това, сключете споразумение за разделяне на имущество (ако апартаментът е в съвместна собственост) или договор за дарение (ако всеки от съпрузите е имал собствен дял).

Вашият риск.Формално ще останете длъжници на банката: за него личните споразумения на съпрузите не са важни, той ви е дал две пари и ви смята и двамата за длъжници. Ако бившият ви спре да плаща, едва ли ще загубите пари; банката просто ще продаде апартамента. Но твоята кредитна историяще бъде опетнен от „неизпълнение на ипотечното задължение“. Не е известно дали ще ви бъде дадена друга ипотека по-късно.

3. Преиздаване на ипотечен кредит за един

Банката заключава ново споразумениес по-платежоспособен съпруг. Той все още има отговорности за апартамента и заема. Вторият може да поиска от него дял от вече извършените плащания (ако тези плащания са направени от общи семейни средства).

4. Разделяне на ипотечното задължение на двама

Банката сключва нов договор за заем с всяко лице - за половината от общия дълг (пререгистрацията ще струва 0,5-1% от размера на оставащия дълг), Rosreestr ще издаде нови удостоверения за право.
Вече всеки отговаря само за своя дял и не носи отговорност за забавянето на другия. Ако вашият съпруг не изплати заема, банката ще ви предложи да изкупите неговия дял (член 255 от Гражданския кодекс на Руската федерация); ако откажете, тя ще го постави на търг.

Ипотека за едностаен апартамент/гарсониера

Такава ипотека не може да бъде разделена на две, а само преиздадена за една. Това се дължи на факта, че едностайното жилище не може да бъде разделено „в натура“ (на две изолирани стаи), всяко притежава само част. И не се издава ипотека за част от стаята (клауза 4, член 5, 102-FZ).

5. Продажба на апартамент

Това е доста неприятно за купувача, така че най-вероятно ще трябва да направите отстъпка.

Как да продадем апартамент с неплатена ипотека

• Получете съгласието на банката за продажбата.
• Решете цената на апартамента, като го разделите на 2 части: вашият дълг към банката + вашият доход от продажбата.
• Намерете сами купувач и сключете с него предварителен договор за покупко-продажба при нотариус. Купувачът ще преведе сумата на вашия дълг към банката. Банката ще премахне тежестта - и вие ще станете собственик на обикновен апартамент.
• Завършете продажбата: сключете основното споразумение за покупко-продажба, получете баланса (вашия доход) от купувача и регистрирайте транзакцията в Rosreestr, прехвърляйки собствеността на новия собственик.

След като банката получи парите и премахне тежестта, продавачите продължават да са собственици и могат да откажат сделката или да вдигнат цената на апартамента. Това е рискът на купувача, поради което те сключват предварителен договор, а дялът на продавача се дава само след пререгистрация на собствеността (преди това парите се съхраняват в сейф).

6. Предсрочно погасяване на ипотеката

Най-лесният начин. Хората обикновено нямат пари за това, но това не може да бъде пренебрегнато. Вие изплащате целия дълг, банката премахва тежестта, апартаментът става обикновена обща собственост: може да бъде разделен на дялове или продаден.

Банката - без значение кой метод по-горе изберете - може да предложи и преструктуриране на кредита, тоест намаление месечни плащания. Ако напълно пренебрегнете плащанията и избегнете преговори, банката ще продаде апартамента на търг (дори ако това е единственото ви жилище и имате деца).

Не е много изгодно. Да, такива проблеми не могат да бъдат решени бързо и вероятно няма да могат да ви изгонят веднага; Но, първо, по-важно е банката бързо да върне средствата си, така че те ще продадат къщата на ниска цена, а също така ще ви удържат глоби/наказания - в крайна сметка пак ще бъдете изгонени и много малка част от приходите ще бъдат върнати. Второ, кредитната ви история ще бъде съсипана.

Резюме

• Семейни връзкине са значими за банката - както при брак, така и при развод, вие ще останете кредитополучател и съкредитополучател и двамата дължите цялата сума (има само един начин да вземете ипотека в брак за един човек - подпишете брачен договор няма да има нито дял, нито задължения по кредит). Да платиш половината си и да не се тревожиш за другата няма да работи. Ако съпругът ви спре да плаща, трябва да платите за двама или да се откажете от апартамента.

• Банката не се интересува в какви дялове ще разделите апартамента между вас. Това решавате вие ​​и вашият съпруг - или по споразумение, или по закон.

• Законът се основава на средствата, от които сте платили за жилище: общи или лични. Ако сте добавили лични средства към цената на апартамента, имате право да увеличите своята половина от жилището с тази сума. Но съдът ще поиска доказателства. Запазете всичко, ако е възможно: договори за дарение, извлечения от родители, документи за наследство и др.