Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik võttis kasutusele ühtse kinnisvarakompleksi kontseptsiooni. Uue disaini plussid ja miinused. Kinnisvarakompleksid

Põhiosa Tsiviilõigus suhted on varalist laadi, mille käibeobjektiks on üks või teine vara. Vara ise on tsiviilõiguse subjektile kuuluvate asjade, varaliste õiguste ja kohustuste kogum.

Samas on asjade jagamine vallas- ja kinnisasjadeks väga olulise õigusliku tähtsusega (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 130). Kinnisvara eriliik on omavahel seotud kinnis- ja vallasasjade kompleksid, mida kasutatakse Üldine otstarve tervikuna. Kinnisvarakompleks ei ole juhuslik kogum üksikutest varatüüpidest, vaid teatud süsteemis paiknev varakogum, mida kasutatakse üldisel (ühekordsel) otstarbel.

Arvestades asjaolu, et kinnisvarakompleksid on mõeldud üldotstarbeliseks kasutamiseks, võib need liigitada keerukateks asjadeks. Sellised asjad moodustavad ühtse terviku (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 134).

Kuigi varakompleks defineerib terviklikumat nähtust kui kompleksne asi (viimane koosneb reaalsetest, kättesaadavatest asjadest ning varakompleksi moodustavad mitte ainult asjad, vaid ka muu vara), sel juhul varakompleksidega tehingute tegemisel, aga ka keeruliste asjadega tehingutel, kus sellise asjaga tehingu mõju laieneb kõikidele selle komponentidele, on oodata üldisi tagajärgi. See tähendab, et võime järeldada, et ettevõte on keerukate asjade eriliik.

Tsiviilkäibes on kahte tüüpi kinnisvarakomplekse: ettevõte ja korterelamu. Vaatame neid üksikasjalikumalt.

Ettevõte. Ettevõtte määratlus tsiviilkäibe objektina on esitatud Vene Föderatsiooni tsiviilseadustikus:

„Ettevõtet kui õiguste objekti kajastatakse äritegevuse teostamiseks kasutatava varakompleksina.

Ettevõtet tervikuna kui kinnisvarakompleksi tunnustatakse kinnisvarana” (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 132).

Ettevõte kui omandiõiguse objekt, tsiviilkäibe objekt ei ole pelgalt abstraktne “asjade” kogum või nende tervik. Ettevõte on eelkõige kinnisvarakompleks, kuhu kuuluvad koos kinnisvara (peamiselt maatükid ja nende osad, hooned, rajatised) ja vallasvara (seadmed, inventar, tooraine, valmistooted) hõlmab kohustuslikke nõude- ja kasutusõigusi, võlgnevusi (kohustusi), aga ka mõningaid ainuõigusi – nimetustele, mis individualiseerivad ettevõtet, selle tooteid, töid ja teenuseid (ettevõtte nimi, kaubamärgid, teenusemärgid), muid ainuõigusi. . Näiteks riikides, kus on väljakujunenud õiguskord ja traditsioonid, hõlmavad ettevõtted sageli nn kliente. kinnisvara üürilepingu pikendamise õigus, võimalused jms, see tähendab stabiilseid majandussidemeid nende toodete või teenuste tarbijatega, mis võivad sageli olla konkurentsivõimelises turumajanduses otsustava tähtsusega.

Mõnel juhul eraldatakse klientuur võimalustest, s.t. ettevõtte võimet omada kliente ka tulevikus. Võimalusi määratletakse kui ettevõtte väljavaateid, mida hinnatakse rahas.

Majanduses kasutatakse sageli mõisteid - "koht turul", "võitlus koha pärast turul", mis kujutab endast ennekõike väljakujunenud sidemeid, püsikliente, mille nimel käib mõnikord kompromissitu võitlus (ja pidev). Nimetatud immateriaalseid elemente saab kombineerida üldine kontseptsioon hea tahe.

Ettevõtet kajastatakse ainult kinnisvarakompleksina, mida kasutatakse äritegevuseks.

See kompleks hõlmab põhimõtteliselt kogu ettevõtte tegevuseks mõeldud vara kogumit.

Ettevõtlustegevus on omal riisikol teostatav iseseisev tegevus, mille eesmärk on süstemaatiliselt tulu saamine seaduses ettenähtud korras registreeritud isikute vara kasutamisest, kauba müügist, töö tegemisest või teenuse osutamisest.

Nõustuda tuleb ka V. N. Tabašnikovi seisukohaga, et „kasumi teenimise eesmärgita kasutatav kinnisvarakompleks ei moodusta ettevõtet. Näiteks kliinikus kasutatav meditsiinikompleks ( riigiasutus) varustama arstiabi kodanikele kohustusliku raames tervisekindlustus, ei saa ettevõttena tunnustada. Sama meditsiinikeskus, kasutatud kaubanduslik organisatsioon kasumi teenimise eesmärgil on juba ettevõte.

Samuti tuleb märkida, et terminit "ettevõte" kasutatakse sageli mitte ainult õiguse objektide (st omandikompleksi) tähistamiseks, vaid ka teatud tüüpi juriidilistele isikutele, mis on tsiviilõiguse subjektid.Seega tunnistab tsiviilseadustik riigi-, munitsipaal- ja riigiettevõtteid ühe juriidilise isiku liigina(Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklid 113–115). Samal ajal kasutatakse sama terminit teatud tüüpi õigusobjektide tähistamiseks. Seda selles mõttes me räägime ettevõtte kohta Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 132.

Ettevõte on sisuliselt tsiviilõigusvõimega ja turul tegutsev tootmisüksus. See juhtub ennekõike seetõttu, et meie riigil ei ole alati võimalik kasutada avalikus omandis oleva vara haldamise korraldamiseks juriidiliste isikute teadaolevaid organisatsioonilisi ja õiguslikke vorme (näiteks aktsiaseltside vormi). Selle tulemusena tekkis ettevõtte kui õiguse subjekti üsna kunstlik õiguslik struktuur.

Kuna kõik õigused, sh äsjanimetatud nimekirjas olevad, saavad kuuluda ainult neile, keda seadusandja subjektiks peab, on üsna ilmne, et see tähendab eelkõige juriidilise isikuna tunnustatud ettevõtteid, st. , riigi ja munitsipaal-, samuti valitsus ühtsed ettevõtted.

Pealegi on see haridus ettevõtmine, mis ei ole orgaaniliselt ja täielikult kaasatud majandussüsteem, oma tsiviilkäibesse. Loomulikult eeldab Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik lapsendamist Föderaalseadus“Riigi- ja munitsipaalettevõtete kohta”, mis hakkab sisaldama norme, mis reguleerivad ettevõtete kui juriidiliste isikute tegevust, sh neile isikutele vara andmist, juhtimise efektiivsuse tõstmist, vastutust jms.

Samuti tuleb märkida, et riik on praegu asunud riigi unitaarettevõtete arvu vähendamise teed.

Näiteks Tatarstani Vabariigis oli 2001. aasta alguses tuhatkond riiklikku ühtset ettevõtet. Kuid lähiaastatel ei tohiks neid vabariikliku maa- ja omandisuhete ministeeriumi plaanide kohaselt olla rohkem kui paarkümmend.

Ettevõte ise on oma olemuselt asjaomaste juriidiliste isikute bilanssi määratud omandikomplekside õiguste objekt, kuid samal ajal jäävad nad jätkuvalt oma asutajate omandiõiguste objektiks. Järelikult ei saa ettevõte kui otsene varakompleks (ja käibeobjekt) mitte mingil juhul saada omandiõiguse subjektiks, see tähendab iseenda omanikuks. Sellest võib järeldada, et arvamus "töökollektiivide", "tööliste omandiõiguste" ja "nende kollektiivse omandi" võimalikkuse kohta ettevõtte vara mis tahes osale on alusetu. Kogu see vara jääb asutaja omandiks .

Kõik muud "ettevõtted", st ettevõtted, mis on teiste omanike õiguste objektiks, võivad samuti esindada erinevat tüüpi varade kompleksi. Sel juhul saavad omandajale koos asjade kogumiga üle minna ainult need õigused ja kohustused, mis kuulusid ettevõtte omanikule, ja ainult need, mis on võõrandavad. Näiteks ettevõtte müümisel ei lähe litsentsid, mis varem kuulusid müüjale, uuele omanikule.

Tsiviilõiguse regulatsiooni raames on väga oluline selgelt ja ühetaoliselt järgida ettevõtte kui õiguse erisubjekti ja õiguse objekti mõiste tõlgendamist. Nende mõistete segadus võib olla väga kurb.

Arbitraažikohus arutas aktsiaseltsi (LLC) hagi aktsiaselts(JSC) tühise tehingu tühisuse tagajärgede kohaldamise kohta. LLC ja JSC vahel sõlmiti ettevõtte - kaubanduskompleksi - ostu-müügileping. Hageja - ostu-müügilepingu järgse müüja - hinnangul on nimetatud tehing tühine asjaolu tõttu, et rikuti OÜ kogu vara müügilepingu sõlmimist ilma samaaegselt OÜ likvideerimise otsust tegemata. sätteidKlausel 1 Artikkel 48 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik, mis kehtestab kohustusliku tunnusena juriidilise isiku lahusvara olemasolu, mis tagab selle põhikirjalise tegevuse. Kohus, keeldudes nõuete rahuldamisest, märkis õigesti, et vara olemasolu OÜ-s kui vara ei ole juriidilise isiku tunnus ning juriidilise isiku vara ei piirdu ainult reaalesemetega, vaid hõlmab sularaha asub juriidilise isiku raamatupidamises. Seega sai see nõue tekkida vaid arusaamatusest, kuidas on seotud õiguse subjekt (juriidiline isik) ja ettevõte (kinnisvarakompleks).

Välisriigi tsiviil- ja kaubandusõiguses valitseb tõlgendus ettevõttest kui õiguste objektist. Mitmes kontinentaalse õigussüsteemi riigis kasutatakse ettevõtte määratlemisel mõistet "eriline õigusühendus", mis koosneb kogu ettevõtte varast (Itaalia) või suuremast osast (Belgia, Prantsusmaa). . Belgias ja Prantsusmaal ei hõlma see kogukond ettevõtte kinnisvara ja kohustusi, millel on eriline õiguslik režiim. Saksamaal on ettevõte kogu tema vara, sealhulgas kinnisvara, võlad ja nõuded. USA-s ühtne äriseadustik (6. jaotis)

reguleerib eriliselt nn kompleksmüügi korda, mille käigus ettevõttesse kaasatakse ettevõtte varad seadmete, materjalide, kaupade ja muu materiaalse ja immateriaalse vallasvara näol.

Samal ajal on mõnes riigis ettevõte tunnustatud tsiviil- ja kaubandusõiguse subjektina. Näiteks Liechtensteinis, mõnes riigis Ladina-Ameerika individuaalne omab õigust asutada piiratud vastutusega ettevõte, mis saab iseseisvalt tegutseda varalises ringluses seaduse subjektina.

Tehingute subjektiks saavad olla ainult õiguste objektid, s.o. need materiaalsed ja vaimsed hüved, mille nimel subjektid õigussuhetesse astuvad. Ettevõte saab olla tsiviilõiguslike tehingute subjektiks, toimides üksnes tsiviilõiguste objektina. Just selles mõttes tuleks minu arvates tulevikus Venemaa õigusega seoses kasutada mõistet „ettevõte”.

Ettevõte kui kinnisvarakompleks on keeruline asi. Selline ettevõtte liigitamine keeruliseks asjaks eeldab, et tehingu, mille esemeks on ettevõte, mõju kehtib kõigi selle komponentide kohta. See õigusriik on dispositiivne ja seetõttu võib poolte kokkuleppel ette näha midagi muud: teatud asjade väljajätmist, mis tavaliselt kuuluvad “keerulise asja” hulka. .

Teisisõnu, asjade, eelkõige omandikomplekside ringluses võib õiguse objektiks olla mitte ainult ettevõte kui tervik, vaid ka selle osa. Kus hädavajalik tingimus lõpetatava tehingu kohta on sellesse ossa lisatud vara nimekiri. Samuti hõlmab “ettevõtte” kui kinnisvarakompleksi mõiste isegi sellist osa nagu näiteks eraldi töökoda. Kuid mitte ainult kinnisvara osana, vaid koos selle seadmete, personali, tooraineallikate, komponentide jne. See tähendab, et ollakse sisuliselt osa tegutsevast ettevõttest (või teisisõnu, osa „liikvel olevast“) ).

Praegu tehakse ettevõtetega tehinguid mitte ainult erastamissuhete raames või seoses võlgnike – ettevõtete omanike – pankrotiga. Ettevõtted kui kinnisvarakompleksid võivad olla paljude tehingute objektiks (ühepoolsed aktid ja lepingud). Ettevõtteid müüakse, ostetakse, liisitakse, pannakse hüpoteek, päritakse. Nende tehingute tegemise ja sooritamise kord ning nende tagajärjed on nendes suhetes osalejatele vajalik juba ainuüksi seetõttu, et selliste tehingute tegemisel tehtud vead, mis tulenevad objektide kõrgest maksumusest, võivad põhjustada olulist varalist kahju. poolte jaoks.

Tuleb märkida, et ettevõtte osalemise võimalus tsiviilkäibe objektina on tänapäeval pigem potentsiaalne kui reaalne. Selle põhjuseks on ettevõtjate vähene praktika ettevõtetega tehingute tegemisel ning tehingute tegemise protseduuri raskused, eelkõige ettevõtte hindamise, tehingu sooritamise ja ettevõttega tehtavate tehingute alusel õiguste registreerimise etappides.

Näiteks Moskvas kohtuorganite eksisteerimise esimesel aastal riiklik registreerimineõigused kinnisvarale ja tehingud sellega, toimus vaid üks tehing ettevõtte müügiks. Kuigi samal perioodil oli üksikute tööstusobjektidega tehingute arv võrreldamatult suurem.

See tähendab, et ostja jaoks on täna huvi lihtsalt kinnisvara enda, mitte selle muude varade ja kohustuste vastu. Sel juhul eelistavad uued omanikud ettevõtte jaotada osadeks (töökodadeks, ladudeks, garaažideks jne) ja osta sama ettevõtte nende "elutute" osadega lihtsalt kinnisvarana.

See viitab sellele, et praeguses majandusolukorras pakuvad müüdavad ettevõtted kinnisvarakompleksina huvi väga harva. Kahjuks.

Korterelamu. See on teist tüüpi kinnisvarakompleks.Korterelamu (uus ladina condominium, ladina keelest con (cum) - koos, samal ajal ja dominium - valdus, võim) tsiviilõiguse mõistmisel -ühisvara. See on „Üks elamumajanduse kinnisvarakompleksi omanike ühendus (majaomanikud), mille piires igaüks neist omab era-, riigi-, munitsipaal- või muul kujul omandiõiguse alusel elamut (korterid). , ruumid) ja (või) mitteeluruumid elamutes , sealhulgas juurdeehitistes, samuti muus elamuga otseselt seotud kinnisvaras, mis on majaomanike ühisvara ja järgib majaomaniku õiguste saatust elu- ja (või) mitteeluruumid.

Korterelamu mõistet tsiviilõiguslikus tähenduses ei tohiks segi ajada mõistegaosariigi õiguses, kus korteriühistu tähendab kaasomandit ehk ühist teostamist kõrgeim võim kaks või enam riiki samal territooriumil.

Föderaalseaduse sätetest tuleneb, et korterelamut tunnustatakse kui ühtset kinnisvarakompleksi, mis hõlmab kindlaksmääratud piirides asuvat maatükki ja sellel asuvat elamut, muid kinnisvaraobjekte, milles on eraldi osad, mis on ette nähtud elamuks ja muud otstarve (ruumid) asuvad kindla omanikeringi era- või avalikul kinnistul ja ülejäänud osad (kinnistu) - nende ühisosas ühisomand .

Korterelamute loomise aluseks võib olla: elamufondi erastamine aastal korterelamud, elamuehituse ja elamuühistute ümberkorraldamine, selle tulevaste majaomanike poolt ehitatavasse elamusse korteriühistu loomine, madalelamurajoonide majaomanike ühisused (individuaalarenduseks lubatud maad). Nendel juhtudel peavad üksikute korterite eraomanikud ühiselt opereerima nende kaasomandisse läinud kinnisvara: liftid, pööningud, keldrid, abiruumid, trepikojad ja redelid, majade katused, elektri-, vee-, torustiku-, inseneri- ja muu vara. Ja samuti, mis on väga oluline, kohalik piirkond – maatükk (või selle osad). Kogu see vara ei peaks olema ainult majaomanike ühisomandis, vaid seda tuleks hoida korras, regulaarselt hooldada ja remontida.

Korterelamut, nagu ka ettevõtet, ei saa pidada tsiviilkäibe objektiks selle omanikest - õigussubjektidest - eraldatuna. See tähendab, et see ei eksisteeri iseenesest kinnisvarakompleksina, vaid on ennekõike seotud selle omanikega, konkreetsete subjektidega, kellel on sellele asjalikud õigused. Ehk siis korterelamu ei kuulu endale, vaid nendele omanikele, kelle initsiatiivil see loodi.

Korterelamu omanikud võivad olenevalt selle valitsemise vormist olla kooskõlas 15. juuni 1996. aasta föderaalseadusega “Majaomanike ühingute kohta” nr 72-FZ (edaspidi majaomanike ühenduste seadus). ):

– otse majaomanikele endile;

– kasutajatugi;

– majaomanike ühing;

Korterelamu haldamine majaomanike poolt on otseselt seadusega piiratud ja lubatud ainult HOA seaduse artiklis 21 sõnaselgelt sätestatud juhtudel – kui korteriühistu hõlmab mitte rohkem kui nelja kahe, kolme või nelja erineva majaomaniku korterit.

Kasutajatugi. Sel juhul annavad majaomanikud korteriühistu haldamise ülesanded üle riigi või kohaliku omavalitsuse poolt volitatud eluaseme- ja kommunaalteenuste klienditeenindusele.

Majaomanike ühing. On mittetulundusühing, majaomanike ühendamine korterelamus, et ühiselt tagada kinnisvarakompleksi toimimine. Seda juhtub juhtudel, kui majaomanikud ise mingil põhjusel ei taha või ei suuda korteriomandi haldamisega tegeleda.

Arvestades asjaolu, et klienditeeninduse poolt korteriühistu haldamisel lähevad majandusüksuse ülesanded üle riigi- või munitsipaalorganitele ning majaomanike otsene majandamine on vaid väikese osalejate arvuga erijuhtum, on kaalumise esemeks. suhetest korterelamute moodustamisel keskendutakse selles töös just majaomanike ühingutele.

Tuleb märkida, et kuni viimase ajani identifitseeriti majaomanike seltsingu mõiste korterelamu mõistega. Eelkõige nägid Venemaa üheksakümnendate aastate alguses kehtivad õigusaktid ette elamufondi mõiste ühisomandis: fond, mis on erinevate era-, riigi-, munitsipaal- ja avalike ühenduste vara ühis- või ühisomandis.

See elamufondi klassifikatsioon ei vastanud uutele tsiviilseadustele.

Nende mõistete segadus määratlustes parandati presidendi dekreediga Venemaa Föderatsioon 23. detsembril 1993 N 2275, millega kiideti heaks korteriühistu ajutised eeskirjad. Selles määratleti mõiste "korterelamu" kui omanike ühendus elamusektoris ühes kinnisvarakompleksis.

Samas oli Määruses eraldi kirjas majaomanike “seltsingu” mõiste, s.o. ruumide omanikud. Seega eristati mõisteid “partnerlus” ja “korterelamu”.

Ja ometi ei saanud dekreet kauaks asendada seadusandlikku normi, mille eesmärk oli anda mõistele “korterelamu” ühemõtteline tõlgendus. Vastuolu seltsinguseaduse ja põhiseaduse vahel majaomanike seltsingu mõiste osas lahendati 21. aprillil 1997. aastal vastu võetud föderaalseaduse “Elamuomanike ühingute kohta”, millega tehti muudatusi ja täiendusi. Põhialuste seadus.

Lahkumine korteriühistu tõlgendamisest seltsinguna on viinud selleni, et korteriühistut peetakse nüüd ühtseks kinnisvarakompleksiks, milles eraldi ruumid on era-, riigi-, munitsipaal- või muus vormis omandis.

Majaomanike ühistu on eriliik mittetulundusühingud. Väärarusaamade kategooriasse peaks kuuluma ka korterelamute samastamine tarbijate ühistutega, mis on muidugi täiesti alusetu. Majaomanike ühisused võivad aga tekkida ka elamu- ja elamuehitusühistute baasil, milles vähemalt üks osaleja on oma osa täies mahus ära tasunud.

Nagu käesoleva töö sissejuhatuses juba märgitud, oli majaomanike ühenduste loomine Venemaa Föderatsiooni elamufondi massilise erastamise tagajärg. See tähendab elamurajatiste üleandmist riigi- ja munitsipaalomandist kodanike ja juriidiliste isikute omandisse. Samas säilisid eluruumide erastamise vabatahtlikkuse tõttu need osad korteritest, kus omanikud ei soovinud neid erastada, oma varasemad omanikud, sh avalikud.

Seltsingut korraldavad vähemalt kaks majaomanikku, kelleks võivad olla mitte ainult kodanikud, vaid ka teised eluruumide omanikud - juriidilised isikud ja avalik-õiguslikud juriidilised isikud. Lisaks võivad nende avalik-õiguslike juriidiliste isikute otsusel seltsingu liikmeks saada ka nende ühtsed ettevõtted või asutused.

Tänapäeva tüüpiliseim korterelamu näide on kortermaja, mille korterid kuuluvad erinevatele omanikele.

Sukhanov E. A. // Tsiviilõiguse õpik, kd. I "Beck", M., 1998, lk 306

Kulagin M.I. Riiklik-monopolne kapitalism ja juriidiline isik // Valitud teosed: Kogumik. M., 1997. Lk 32 Tikhomirov M. Yu. // Tsiviilõigus. Sõnastik-teatmik. M. 1996. Lk 250

Isakov V.B. // Kommentaar seadusele "Föderaalse eluasemepoliitika aluste kohta", M. 1999. Alates 50

Isakov V.B. //Föderaalse eluasemepoliitika aluste seaduse kommentaar, M. 1999. Alates 50

Põhiosa tsiviilõigussuhetest on varalist laadi, mille ringluse objektiks on üks või teine vara. Vara ise on tsiviilõiguse subjektile kuuluvate asjade, varaliste õiguste ja kohustuste kogum.

Samas on asjade jagamine vallas- ja kinnisasjadeks väga olulise õigusliku tähtsusega (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 130). Kinnisvara eriliik on omavahel seotud kinnis- ja vallasasjade kompleksid, mida kasutatakse üldotstarbel ühtse tervikuna. Kinnisvarakompleks ei ole juhuslik kogum üksikutest varatüüpidest, vaid teatud süsteemis paiknev varakogum, mida kasutatakse üldisel (ühekordsel) otstarbel.

Kuigi varakompleks defineerib terviklikumat nähtust kui kompleksne asi (viimane koosneb päris-, rahalistest asjadest ning varakompleksi moodustavad mitte ainult asjad, vaid ka muu vara), on sel juhul üldiste tagajärgede tekkimine. eeldatakse tehingute tegemisel kinnisvarakompleksidega , samuti tehingute tegemisel keeruliste asjadega, kus sellise asjaga tehingu mõju laieneb kõikidele selle komponentidele. See tähendab, et võime järeldada, et ettevõte on keerukate asjade eriliik.

Kinnisvarakomplekside klassifikatsioon

Tsiviilkäibes on kahte tüüpi kinnisvarakomplekse: ettevõte ja korterelamu. Anname neile lühikirjelduse.

Ettevõte. Ettevõtte määratlus tsiviilkäibe objektina on esitatud Vene Föderatsiooni tsiviilseadustikus:

„Ettevõtet kui õiguste objekti kajastatakse äritegevuse teostamiseks kasutatava varakompleksina.

Ettevõtet tervikuna kui kinnisvarakompleksi tunnustatakse kinnisvarana” (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 132).

Ettevõte kui omandiõiguse objekt, tsiviilkäibe objekt ei ole pelgalt abstraktne “asjade” kogum või nende tervik. Ettevõte on eelkõige varakompleks, mis sisaldab lisaks kinnisvarale (peamiselt maatükid ja nende osad, hooned, rajatised) ja vallasvarale (seadmed, inventar, tooraine, valmistoodang) kohustuslikke nõude- ja kasutusõigusi, võlgnevusi. (kohustused) , samuti mõned ainuõigused - nimetustele, mis individualiseerivad ettevõtet, selle tooteid, töid ja teenuseid (ettevõtte nimi, kaubamärgid, teenusemärgid) ja muud ainuõigused.

Näiteks väljakujunenud õiguskorra ja traditsioonidega riikides kuuluvad ettevõtete hulka sageli nn “klient”, kinnisvara üürilepingu pikendamise õigus, võimalused jne, see tähendab stabiilseid majandussidemeid oma toodete tarbijatega. või teenuseid, mis võivad olla konkurentsivõimelises turumajanduses sageli määravad.

Mõnel juhul eraldatakse klientuur võimalustest, s.t. ettevõtte võimet omada kliente ka tulevikus. Võimalusi määratletakse kui ettevõtte väljavaateid, mida hinnatakse rahas.

Majanduses kasutatakse sageli mõisteid - "koht turul", "võitlus koha pärast turul", mis kujutab endast ennekõike väljakujunenud sidemeid, püsikliente, mille nimel käib mõnikord kompromissitu võitlus (ja pidev). Neid immateriaalseid elemente saab ühendada firmaväärtuse üldise kontseptsiooni alla.

Ettevõtet kajastatakse ainult kinnisvarakompleksina, mida kasutatakse äritegevuseks.

See kompleks hõlmab põhimõtteliselt kogu ettevõtte tegevuseks mõeldud vara kogumit.

Nõustuda tuleb ka V. N. Tabašnikovi seisukohaga, et „kasumi teenimise eesmärgita kasutatav kinnisvarakompleks ei moodusta ettevõtet. Näiteks ei saa ettevõttena tunnustada meditsiinikompleksi, mida kliinikum (riigiasutus) kasutab kodanikele kohustusliku ravikindlustuse raames arstiabi osutamiseks. Sama meditsiinikeskus, mida äriorganisatsioon kasutab kasumi teenimise eesmärgil, on juba ettevõte" Tabashnikov V. N. // Ajakiri "Õigusaktid" nr 9, 1998. Lk 6.

Samuti tuleb märkida, et terminit "ettevõte" kasutatakse sageli mitte ainult õiguse objektide (st omandikompleksi) tähistamiseks, vaid ka teatud tüüpi juriidilistele isikutele, mis on tsiviilõiguse subjektid. Seega tunnustab tsiviilseadustik riigi-, munitsipaal- ja riigiettevõtteid ühena juriidiliste isikute liikidest (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklid 113–115). Samal ajal kasutatakse sama terminit teatud tüüpi õigusobjektide tähistamiseks. Selles mõttes käsitletakse ettevõtet Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklis 132.

Kuna kõik õigused, sh äsjanimetatud nimekirjas olevad, saavad kuuluda ainult neile, keda seadusandja subjektiks peab, on üsna ilmne, et see tähendab eelkõige juriidilise isikuna tunnustatud ettevõtteid, st. , riigi- ja munitsipaalettevõtted, samuti riigile kuuluvad ühtsed ettevõtted.

Pealegi ei ole see üksus, ettevõte, orgaaniliselt ja täielikult kaasatud majandussüsteemi, selle tsiviilkäibesse. Muidugi eeldab Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik föderaalseaduse "Riigi- ja munitsipaalettevõtete kohta" vastuvõtmist, mis sisaldab norme, mis reguleerivad ettevõtete tegevust juriidiliste isikutena, sealhulgas neid, mis on seotud nende üksuste varaga varustamisega. , juhtimise efektiivsuse, vastutustunde jne suurendamine.

Samuti tuleb märkida, et riik on praegu asunud riigi unitaarettevõtete arvu vähendamise teed.

Vahekohus arutas asja, mis puudutas aktsiaseltsi (AÜ) nõuet aktsiaseltsi (JSC) vastu tühise tehingu tühisuse tagajärgede kohaldamise kohta. LLC ja JSC vahel sõlmiti ettevõtte - kaubanduskompleksi - ostu-müügileping. Hageja - ostu-müügilepingu järgse müüja - hinnangul on nimetatud tehing tühine, kuna sõlmides lepingu kogu OÜ vara müügi kohta ilma samaaegselt OÜ likvideerimise otsust tegemata, on nimetatud tehing tühine. rikuti Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 48 lõike 1 sätteid, millega kehtestati juriidilise isiku kohustuslikuks tunnuseks lahusvara olemasolu, mis tagab tema põhikirjalise tegevuse. Kohus, keeldudes nõudeid rahuldamast, märkis õigesti, et vara olemasolu OÜ omandiõigusel ei ole juriidilise isiku tunnus ning juriidilise isiku vara ei piirdu ainult reaalesemetega, vaid hõlmab ka tema valduses olevaid rahalisi vahendeid. juriidilise isiku raamatupidamises. Seega sai see nõue tekkida vaid arusaamatusest, kuidas on seotud õiguse subjekt (juriidiline isik) ja ettevõte (kinnisvarakompleks).

Samal ajal on mõnes riigis ettevõte tunnustatud tsiviil- ja kaubandusõiguse subjektina. Näiteks Liechtensteinis ja mõnes Ladina-Ameerika riigis on eraisikul õigus asutada piiratud vastutusega äriühing, mis võib iseseisvalt tegutseda varalises ringluses juriidilise isikuna.

Ettevõte kui kinnisvarakompleks on keeruline asi. Selline ettevõtte liigitamine keeruliseks asjaks eeldab, et tehingu, mille esemeks on ettevõte, mõju kehtib kõigi selle komponentide kohta. See õigusriik on dispositiivne ja seetõttu võib poolte kokkulepe ette näha midagi muud: teatud asjade väljajätmist, mis tavaliselt “keerulise asja” hulka kuuluvad.

Teisisõnu, asjade, eelkõige omandikomplekside ringluses võib õiguse objektiks olla mitte ainult ettevõte kui tervik, vaid ka selle osa. Sel juhul on tehingu oluliseks tingimuseks sellesse ossa kuuluv vara loetelu. Samuti hõlmab “ettevõtte” kui kinnisvarakompleksi mõiste isegi sellist osa nagu näiteks eraldi töökoda. Kuid mitte ainult kinnisvara osana, vaid koos selle seadmete, personali, tooraineallikate, komponentide jne. See tähendab, et ollakse sisuliselt osa tegutsevast ettevõttest (või teisisõnu, osa „liikvel olevast“) ).

Näiteks Moskvas toimus kinnisvara õiguste riiklikuks registreerimiseks ja sellega tehingute tegemiseks kohtuorganite olemasolu esimesel aastal ainult üks tehing ettevõtte müügiks. Kuigi samal perioodil oli üksikute tööstusobjektidega tehingute arv võrreldamatult suurem.

See viitab sellele, et praeguses majandusolukorras pakuvad müüdavad ettevõtted kinnisvarakompleksina huvi väga harva. Kahjuks.

Korterelamu. See on teist tüüpi kinnisvarakompleks. Kondominium (uus ladina condominium, ladina keelest con (cum) - koos, samal ajal ja dominium - valdus, võim) tsiviilõiguse mõistes - ühisomand. See on „Üks elamumajanduse kinnisvarakompleksi omanike ühendus (majaomanikud), mille piires igaüks neist omab era-, riigi-, munitsipaal- või muul kujul omandiõiguse alusel elamut (korterid). , ruumid) ja (või) mitteeluruumid elamutes, sealhulgas juurdeehitistes, samuti muus elamuga otseselt seotud kinnisvaras, mis on majaomanike ühisomand ja järgib majaomaniku eluasemeõiguste saatust. ja (või) mitteeluruumid.

Korterelamu mõistet tsiviilõiguslikus tähenduses ei tohiks segi ajada riigiõiguse mõistega, kus korterelamu tähendab kaasomandit ehk kahe või enama riigi ühist kõrgeima võimu teostamist sama territooriumi üle.

Föderaalseaduse sätetest tuleneb, et korterelamut tunnustatakse kui ühtset kinnisvarakompleksi, mis hõlmab kindlaksmääratud piirides asuvat maatükki ja sellel asuvat elamut, muid kinnisvaraobjekte, milles on eraldi osad, mis on ette nähtud elamuks ja muu sihtotstarve (ruumid) asuvad kindla omanikeringi era- või avalikul kinnistul ning ülejäänud osad (kinnistu) on nende kaasomandis.

Korterelamute loomise aluseks võivad olla: korterelamute elamufondi erastamine, elamuehituse ja elamukooperatiivide ümberkorraldamine, korteriühistu loomine selle tulevaste majaomanike poolt ehitatavasse elamusse, majaomanike ühisused madalate elamupiirkondades. -kõrgushooned (individuaalarenduseks lubatud kasutusega maa). Nendel juhtudel peavad üksikute korterite eraomanikud ühiselt opereerima nende kaasomandisse läinud kinnisvara: liftid, pööningud, keldrid, abiruumid, trepikojad ja redelid, majade katused, elektri-, vee-, torustiku-, inseneri- ja muu vara. Ja ka, mis on väga oluline, kohalik piirkond - maatükk (või selle osad). Kogu see vara ei peaks olema ainult majaomanike ühisomandis, vaid seda tuleks hoida korras, regulaarselt hooldada ja remontida.

Korterelamut, nagu ka ettevõtet, ei saa pidada tsiviilkäibe objektiks selle omanikest - õigussubjektidest - eraldatuna. See tähendab, et see ei eksisteeri omandikompleksina iseenesest, vaid on eelkõige seotud selle omanikega, konkreetsete subjektidega, kellel on sellele asjaõigused. Ehk siis korterelamu ei kuulu endale, vaid nendele omanikele, kelle initsiatiivil see loodi.

Otse majaomanikud ise;

Kasutajatugi;

Majaomanike Liit;

Kasutajatugi. Sel juhul annavad majaomanikud korteriühistu haldamise ülesanded üle riigi või kohaliku omavalitsuse poolt volitatud eluaseme- ja kommunaalteenuste klienditeenindusele.

Majaomanike ühing. Tegemist on mittetulundusühinguga, mis ühendab korterelamus majaomanikke, et ühiselt tagada kinnisvarakompleksi toimimine. Seda juhtub juhtudel, kui majaomanikud ise mingil põhjusel ei taha või ei suuda korteriomandi haldamisega tegeleda.

Tuleb märkida, et kuni viimase ajani identifitseeriti majaomanike seltsingu mõiste korterelamu mõistega. Eelkõige nägid Venemaa üheksakümnendate aastate alguses kehtivad õigusaktid ette ühisomandis oleva elamufondi mõiste: fond, mis asub erinevate era-, riigi-, munitsipaal- ja avaliku vara subjektide ühis- või ühisomandis. ühendused.

See elamufondi klassifikatsioon ei vastanud uutele tsiviilseadustele.

Sellest tulenev nende mõistete segadus määratlustes parandati Vene Föderatsiooni presidendi 23. detsembri 1993. aasta dekreediga. nr 2275, millega kinnitati Korterelamu ajutised eeskirjad. Selles määratleti mõiste "korterelamu" kui omanike ühendus elamusektoris ühes kinnisvarakompleksis.

Samas oli Määruses eraldi kirjas majaomanike “seltsingu” mõiste, s.o. ruumide omanikud. Seega eristati mõisteid “partnerlus” ja “korterelamu”.

Korteriühistu kui seltsingu tõlgendamisest kõrvalekaldumine on viinud selleni, et korteriühistut käsitletakse tänapäeval ühtse kinnisvarakompleksina, milles üksikud ruumid on era-, riigi-, munitsipaal- või muus vormis.

Majaomanike ühing on mittetulundusühingu eriliik. Väärarusaamade kategooriasse peaks kuuluma ka korterelamute samastamine tarbijate ühistutega, mis on muidugi täiesti alusetu. Majaomanike ühisused võivad aga tekkida ka elamu- ja elamuehitusühistute baasil, milles vähemalt üks osaleja on oma osa täies mahus ära tasunud.

Tänapäeva tüüpiliseim korterelamu näide on kortermaja, mille korterid kuuluvad erinevatele omanikele.

Kinnistukompleks on praegu kaasaegses tsiviilõiguses vastuoluline objekt. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik tsiviilõiguste objektide jaotises ei kehtesta sellist mõistet nagu varakompleks, s.o. Normis sätestatud seaduse seadusandlik määratlus puudub. Mõiste eksisteerib ainult õpetuslikul tasandil, näiteks E.A. Sukhanov määratleb kinnisvarakompleksi kui "kodanikuõiguste eriobjekti, omavahel ühendatud kinnis- ja vallasasjade kompleksi, mida kasutatakse üldisel otstarbel ühtse tervikuna" Vene tsiviilõigus: õpik / Toim. E.A. Sukhanova – 1. köide – M.: Statuut, 2010. – Lk 310..

Mõiste "kompleks" (lat. complexus) tähendab objektide või nähtuste kogumit. Sõna “vara” tuleb omakorda sõnast “vara”, mis olenevalt kasutusalast ei tähenda ainult asju, vaid ka varalisi õigusi ja kohustusi.

Seadusandja määratles õiguse objektina ettevõtte, mis on äritegevuseks kasutatav varakompleks. Ettevõte tervikuna, täpselt kinnisvarakompleksina, on seadusega tunnustatud kinnisvarana (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 132) Tsiviilõigus: õpik / Toim. S.A. Alekseeva - M.: Prospekt, 2010. - Lk 91.. Samas hõlmab ettevõte kinnisvarakompleksina kõiki oma tegevuseks mõeldud vara liike, sh. maa, hooned, rajatised, seadmed, inventar, tooraine, tooted, nõudeõigused, võlad ja õigused nimetustele, mis individualiseerivad ettevõtet, selle tooteid, töid ja teenuseid (ärinimetus, kaubamärgid, teenusemärgid) ja muid ainuõigusi, v.a. teisiti seaduses sätestatud Tsiviilõigus: õpik / Toim. S.S. Sergeeva - 1. köide - M.: TK "Velby", 2009. - Lk 377.. Teine äritegevuseks mõeldud kinnisvarakompleksi nimi - "äri" on antud artiklis. 8. jaanuari 1998. aasta föderaalseaduse nr 6-FZ "Maksejõuetus (pankrot)" artikkel 85 Vene Föderatsiooni õigusaktide kogumik - 1998 - nr 2 - Art. 222., mis enam ei kehti. Seaduse uues redaktsioonis 26.10.2002 sellist definitsiooni ei ole, kuigi selles sisalduvate võlgniku ettevõtte müügi reeglite tähenduses võib eeldada, et ettevõtte all mõistetakse „ettevõtlust. .”

Eelnevast lähtudes järeldub, et ettevõte ei ole lihtne erinevate asjade ja meelevaldselt valitud kohustuste kogum, vaid üks ettevõtlustegevuseks vajalik varakompleks. Neid sätteid kokku võttes saame järeldada kinnisvarakompleksi järgmised omadused:

Kinnisvara ühendamine (kompleksi moodustamine) teatud tüüpi äritegevuseks;

Tegelik äritegevus, mille eesmärk on selle vara kasutamisest kasumi teenimine ("liikuv ettevõte").

Tegelikule äritegevusele viitavad eelkõige kohustused, lepingud, nõudeõigused ja võlad, mille eest ettevõte sisaldub. Ettevõtteks (äriks) ei loeta muid kinnis- ja vallasasjade komplekse, mis ei ole seotud ettevõtlusega. Ettevõtteid saab moodustada tehaste, bensiinijaamade, restoranide jms baasil, kui selle kinnistu omaniku ettevõtlustegevus „elustab“. Tuleb märkida, et ettevõtte koosseis ei sisalda nõudeõigusi ja võlgnevusi omaniku kohustuste eest, vaid ainult selle ettevõtte tegevusega seotud varakompleksi mõiste seadusandluses ja õiguslik režiim objektid selle koosseisus / Autor. Art. Piskunova M.G. “Kinnisvara ja investeeringud. Õiguslik regulatsioon» / Žur. nr 1, 10.2002.. E.A. Suhhanov juhib tähelepanu sellele, et "jooksev ettevõte" on palju rohkem väärt kui selle varade või varade kogu "arvestuslik väärtus" või netovara, „klientide” (goodwill) juuresolekul, st stabiilsed majandussidemed toodete või teenuste tarbijatega. Selle funktsiooni olemasolu on väga oluline omadus ettevõte kui varakompleks ja määrab sellega tehingute tegemise otstarbekuse tavaliselt just kui varakompleksi, mitte lihtsa asjade või muude objektide kogumina.Vene tsiviilõigus: õpik / Toim. E.A. Sukhanova – 1. köide – M.: Statuut, 2010. – Lk 310..

Ettevõtte eraldiseisvad osad ja tootmisüksused võivad toimida iseseisvate tsiviilkäibe objektidena, näiteks töökoja vara, väike kauplus, hotell, kohvik või muu teenindusettevõte. Need. olemuselt on ettevõte tsiviilõigusliku objektide klassifikatsiooni järgi keeruline objekt, mille üldeesmärk on kasumi saamine ettevõtte ühest või teisest tegevusest. Varakompleksidega tehtavate tehingute (üür, pantimine, müük jne) puhul annab nende omanik omandajale üle mitte ainult lihtsa asjade kogumi, vaid ka sellega kaasnevad õigused ja kohustused, “äri” tervikuna. õigus saada "hüvitisi" ja "hoolduskoormust".

Kinnisvarakompleks ei ole mitte ainult ettevõte kui tsiviilõigussuhete subjekt ja objekt, vaid ka elamu ühisvara, mis on seaduse jõul elamukorterite ja (või) tubade omanike kaasomandis. tsiviilseadustiku artikli 290 punkt 1; LCD artiklid 36–43). Tavaliselt ilmneb see pärast korterelamute erastamist, kui üksikute korterite eraomanikud peavad ühiselt tegutsema maandumised ja trepid, liftid, katused ja keldrid, elektri-, torustiku- ja muud elamut kui tervikut teenindavad seadmed, aga ka kohalikku piirkonda, mis rangelt võttes ei ole üldse eraldi asjad - kodanikuõiguste objektid. Korteri (toa) omand on lahutamatult seotud osaga elamu ühisvara omandis.

See juriidiline struktuur (varasemates õigusaktides nimetatud "korterelamuks") sai võimaluse lahendada mitme korteriga elamute üldkasutatavate osade ja sisseseade omandiküsimus, mille erastamise käigus hakati arvestama üksikute korterite ja isegi elutubadega. seaduse järgi iseseisvate omandiõiguse objektidena. Iseenesest see otsus ei saa pidada kõige edukamaks, sest sellised korterid ja ruumid ei ole mõeldud iseseisvaks kasutamiseks, olles omavahel tihedalt seotud ja teiste majaosadega (tavaliselt on neis levinud mitte ainult seinad, vaid isegi põrand ja lagi, ning omandiobjekt on Sel juhul muutub üürnik sisuliselt “ruumiks”). Ka maja üldkasutatavad osad ei ole iseseisvad asjad, mis on samuti ilma läbirääkimiskõlblikkusest väljaspool nende poolt kasutatavat eluruumi (tsiviilseadustiku artikli 290 punkt 2, eluasemeseadustiku artiklid 37, 38, 42). Tõhusam, nagu näitab eelkõige Euroopa kogemus, oleks korterelamu tunnustamine ühtse, juriidiliselt jagamatu asjana ja seega üldiselt elanike kaasomandi objektina. Viimased saavad sel juhul kasutusse (või eriasjaõigusele) nende osadele kuuluvad korterid ja kannavad samades osades kõik vajalikud kulutused maja korrashoidmiseks.

Kodanikuõiguste eriobjekt ( üks asi) saab ära tunda tehnoloogilise kinnisvara kompleksi (näiteks gaasitorud koos kompressorjaamade jms seadmetega, paigaldised nafta ja muu tooraine töötlemiseks jne). See kompleks erineb ettevõttest selle poolest, et sisaldab ainult asju, kuid mitte õigusi ja kohustusi. Samas on selle moodustavad asjad heterogeensed (kinnisvara - maa, hooned, rajatised; vallasasi - seadmed jne), kuid neid ühendab üks majanduslik otstarve, mistõttu on soovitatav seda uuesti kaaluda, varakäibe üksikobjektina, kuid mitte asjaõigused Vene tsiviilõigus: õpik / Toim. E.A. Sukhanova - 1. köide - M.: Põhikiri, 2010. - Lk 311-312..

Seega tähendab see, et kinnisvarakompleksi all mõeldakse mitte ainult kodanikuõiguste eriobjekti, omavahel ühendatud kinnis- ja vallasasjade kompleksi, mida kasutatakse üldotstarbeliselt ühtse tervikuna, vaid ka muid komplekse, mis on seotud elamu kaasomandiga. hoone, tehnoloogilise kinnisvara kompleks ja teised.

Vaata: Itaalia 1942. aasta tsiviilseadustik koos hilisemate muudatuste ja täiendustega // Giordio di Nova. Codice civile ja leggi collegate. Toim / Zanichelli S.p.A. Bologna, 1994/1995; Gazzeta ufficile, 5 agosto 1985, N 183.

Vaata: Gavrilenko V.G., Jadevitš N.I. Kodanikuõiguste objektid. M., 2006. Lk 8-9; Kolbasin D.A. Valgevene Vabariigi tsiviilõigus. Minsk, 2004. lk 114–115.

Vaata: Kozyr O.M. Kinnisvara Venemaa uues tsiviilseadustikus // Venemaa tsiviilseadustik. Probleemid. teooria. Praktika/Ans. toim. A.L. Makovski. Moskva, 1998. lk 271–297.

Artikli lõikes 3 RSFSRi omandiseaduse "RSFSR-is" artiklis 7 mainiti "kinnisvara" mõistet ainult seoses omandatava aegumise institutsiooniga. Selle sõnastus ei olnud väga selge. Seaduse artikli 2 lõike 4 1. osa sisaldas omandiõiguse objektide loetelu, mille hulgas olid ettevõtted, kinnisvarakompleksid, hooned, rajatised ja maatükid. RSFSRi seadus "RSFSR-i omandi kohta" 24. detsembrist 1990 N 443-1 (muudetud 24. juunil 1992) // RSFSRi Rahvasaadikute Kongressi ja Ülemnõukogu Teataja (edaspidi - RSFSRi Teataja SND ja RSFSR Ülemnõukogu). 1990. N 30. Art. 1244 (1992. N 34. Art. 1966).

31. mail 1991. aastal NSV Liidu Ülemnõukogus vastu võetud NSV Liidu ja vabariikide tsiviilseadusandluse alused sisaldasid juba reegleid, mis jagasid vara kinnis- ja vallasasjaks. Põhialuste artikkel 4 reprodutseeris täiesti klassikalise vara jagamise vallas- ja kinnisasjaks. Samas ei näinud nad kinnisvara õigusrežiimis ette mingeid spetsiifikat // Vedomosti SND ja VR SSR. 1991. N 26. Art. 733.

Vt: Riigi Arbitraažikohtu infokiri 01.06.2000 N 53 “Mitteeluruumide üürilepingute riikliku registreerimise kohta” // Riigi Arbitraažikohtu bülletään. – 2001. - nr 1. Lk 12.

Vaata: Dorožinskaja E.A. Kinnisvaratehingute õiguslik regulatsioon / Doktoritöö. töötaotluse jaoks õigusteaduse kandidaadi kraad. Sci. Moskva, 2000. Lk 43; Falileev P.A. Merelaevade hüpoteegi õiguslikud probleemid // Pant ja hüpoteek Venemaa ja välisriigi õiguses (rahvusvahelised materjalid teaduskonverents). – M., 2003. Lk 27.

Vt: Vene Föderatsiooni Kõrgeima Arbitraažikohtu presiidiumi 1. juuni 1999. aasta resolutsioon N 8224/98 // Sarbash S.V. Vahekohtu praktika poolt tsiviilasjad: Teksti kokkuvõte Tsiviilkoodeks. M.: Statuut, 2000. Lk 143.

Loodepiirkonna föderaalse monopolivastase teenistuse 20. novembri 2001. aasta resolutsioon N A44-1242/01-C14-K. Käesolevas resolutsioonis määratletud lähenemine andis aluse kirjanduses sõnastatud otsusele, et „asfaltkate ei ole üldse asi, vaid pigem maatüki omand“. Vaata: Štšerbakov N. Kinnistu või asi? // EZh-advokaat. 2005. N 17. Lk 2.

Loodepiirkonna föderaalse monopolivastase teenistuse 23. märtsi 2003. aasta resolutsioon N A56-20324/02; Moskva rajooni föderaalse monopolivastase teenistuse 23. oktoobri 2003. aasta resolutsioon N KG-A40/7958-03; Lääne-Siberi ringkonna föderaalse monopolivastase teenistuse 5. juuli 2004. aasta resolutsioon N F04/3668-819/A46-2004.

V. A. juhtis sellele asjaolule tähelepanu. Belov. Vaata: Belov V.A. Kas kinnisvaratehing on alati vajalik registreerida? // Seadusandlus. 1999. N 7. S. 24-25.

Akadeemik A.V. Venediktov mõistis vara õigusrežiimi kui vara moodustamise ja kasutamise korra erireegleid. Vaata: Venediktov A.V. Riigisotsialistlik omand. M., 2004. Lk 381.

Pange tähele, et Art. Vene Föderatsiooni 25. oktoobri 2001. aasta maaseadustiku N 136-FZ artikkel 6, kitsam: osa maapinnast (kaasa arvatud mullakiht), mille piirid on kirjeldatud ja kinnitatud ettenähtud viisil (seadusandja sätestab, et ta käsitleb antud juhul maatükki maasuhete objektina).

Näiteks revolutsioonieelsel ajal Venemaa seadusandlus rahaline kapital võrdsustati mõnel juhul kinnisvaraga ((16. aprilli 1817. a seadus // Täielik kokkupanek Seadused, seadus N 26791, ptk. II, § 17). Tsiteeri autor: Kasso L.A. dekreet. op. P. 3.).

Piisab, kui tuua välja kaks juhtumit, mille puhul lahenesid pealtnäha lihtsad küsimused: ühel juhul, kas tegemist on statsionaarse tööstusliku külmikuga (Vene Föderatsiooni Kõrgema Arbitraažikohtu Presiidiumi 12. oktoobri 1999. a resolutsioon N 2061/ 99 // Vene Föderatsiooni Kõrgeima Arbitraažikohtu bülletään 2000. N 1); muul juhul, milline on elumajja paigaldatud ukseplokkide staatus - iseseisvate omandiobjektide või kinnisvara osa staatus (Vene Föderatsiooni Ülem Arbitraažikohtu presiidiumi oktoobrikuu resolutsioon 26, 1999 N 3655/99 // Vene Föderatsiooni Kõrgeima Arbitraažikohtu bülletään. 2000. N 1). Mõlemal juhul lahendasid erinevad kohtud neid juhtumeid erinevalt.

Vaata: Sukhanov E.A. Omandiõigus ja muud omandiõigused. Nende kaitsmise meetodid (Vene Föderatsiooni uue tsiviilseadustiku kommentaarid). M.: Nädalalehe "Majandus ja elu" Äriteabe keskus, 1996. Lk 45; Kozyr O.M. Kinnisvara Venemaa uues tsiviilseadustikus. lk 276; Krotov M.V. Õiguste riikliku registreerimise küsimused merelaevad // Õiguspraktika: Peterburi Riikliku Ülikooli Õigusteaduskonna Õiguskeskuse infoleht. 1999. N 4 (19). lk 103; Senčištšev V.I. Kinnisvara õiguste ja sellega tehingute riiklik registreerimine // Ajakiri Venemaa seadus. 1999. N 12. lk 118; Kuzmina I.D. Tehingud hoonete ja rajatistega // Tegelikud probleemidõigusteadus ja praktika: laup. teaduslikud tööd. Kemerovo, 1999. Lk 152.

Vaata: Haskelberg B.L., Rovny V.V. Üksik- ja üldõigus tsiviilõiguses. Irkutsk, 2005. Lk 40 - 41; Boltanova E.S. Kinnisvara mõiste ja õiguslik režiim // Vene õiguse aastaraamat. 1999. M.: Norma, 2000. Lk 264; Boltanova E.S. Kinnisvaratehingud: Ost-müük, annetamine, pärimine, maksustamine. M., 2007. Lk 57; Stepanov S.A. Kinnisvara tsiviilõiguses. M., 2006. Lk 29.

Sukhanov E.A. Omandiõigus ja muud omandiõigused. Lk 45. Sama seisukohta jagab ka O.M. Kozyr, kes usub, et kinnisvara on selline vara, "millele saab seada omandiõiguse ja muud õigused. Ja selliste õiguste tekkimiseks on vajalik asjakohane riiklik registreerimine." Vaata: Kozyr O.M. Kinnisvara Venemaa uues tsiviilseadustikus. M., 1998. Lk 276.

Braginsky M.I., Vitryansky V.V., Zvekov V.P. jt Kommentaar Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku esimese osa kohta ettevõtjatele. M., 1996 (kommentaari autor - E.A. Sukhanov).

Boltanova E.S. Kinnisvara mõiste ja õiguslik režiim. M., 2007. Lk 264; Boltanova E.S. Kinnisvaratehingud. M., 2005. Lk 57.

Samuti G.F. Šeršenevitš heitis seadusandjale ette, et ta "ei säilitanud ranget terminoloogiat ega kasuta asja asemel sõna "omandus" ja selle asemel, et vara rääkida varast või pärandist. Vaata: Šeršenevich G.F. Vene tsiviilõiguse õpik. M., 2002. Lk 95.

Smyshlyaev D.V. Iseärasused õiguslik seisund lõpetamata ehitusobjekt // Tsiviilõiguse aktuaalsed probleemid / Toim. S.S. Aleksejeva. M.: Statuut, 2000. Lk 77.

Artiklite kaupa kommentaar / Üldise all. toim. P.V. Krasheninnikova. Lk 51 (kommentaari autor - M.I. Braginsky). – M., 2006. Lk.171.

Krotov M.V. Merelaevade õiguste riikliku registreerimise küsimused // Õiguspraktika: Peterburi Riikliku Ülikooli Eriõigusteaduskonna Õiguskeskuse teabebülletään. 2006. N 4 (19). Lk 104. O.M. Kozyr kirjutab ka, et "oleks vale väita, et näiteks laevade kinnisvaraks tunnistamise tagajärjed toovad automaatselt kaasa vastava režiimi laienemise neile täies mahus." Vaata: Kozyr O.M. Kinnisvara mõiste tsiviilõiguses. Kinnisvaratehingud // Õigus. 1999. N 4. Lk 22.

Volkov G.A., Golichenkov A.K., Kozyr O.M. Kommentaar Vene Föderatsiooni maaseadustiku kohta / Toim. A.K. Golitšenkova. M.: BEK, 2005. Lk 21 (kommentaari autor - A.K. Golichenkov).

Kinnisvaramajandus ja rahandus / Toim. Yu.V. Pashkus. M., 2004. Lk 9 (peatüki autor - Yu.V. Pashkus).

Zavyalov A.A. Mõned kinnisvaraobjektide õiguste registreerimise küsimused // Kinnisvaraturu õiguslik regulatsioon. 2005. N 4 (5). lk 56-57.

Seega toob autor välja, et „juhud, mil ettevõte kui kinnisvarakompleks on riikliku registreerimise objektiks, on üsna haruldased, eriti ettevõtete puhul, mis kuuluvad ühtsesse gaasivarustussüsteemi, mille varaline koosseis on üsna stabiilne... Tööstuslik ja tehnoloogiline kompleks, nagu kinnisvara võib kujutada, on kompleksne asi või üksik objekt, mille tehnoloogilisteks elementideks võivad üksikult olla teisaldatavad asjad, kuid teatud kogumi moodustades moodustavad vallas- ja kinniselemendid kinnisvaraobjekti... tootmis- ja tehnoloogilise kompleksi koosseis määratakse projektdokumentatsiooniga... Sellise õigusseisundi aluseks on kehtestatud korras kinnitatud gaasitööstuse rajatise kasutuselevõtu aktide pealkirjaline tunnustamine, mille kohaselt hoonete kogum (konstruktsioonid) ja neisse paigaldatud seadmed võetakse kasutusele, võimaldades kindlaksmääratud rajatist sihtotstarbeliselt kasutada" (Zavyalov A.A. dekreet. op. lk 57).

Loode ringkonna föderaalse arbitraažikohtu 3. märtsi 2003. aasta resolutsioon N A26-2277/02-02-04/88.

Vaata näiteks: Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik. Esimene osa. Teaduslik ja praktiline kommentaar. M., 1996. Lk 229.

Lebedev K. Ostjate arvete mõiste, koosseis ja õiguslik režiim // Majandus ja õigus. 2007. N 11. Lk 31

Kinnisvarakompleksi kõigi elementide jätmine konkreetse tsiviilõigusliku tehingu esemesse kaasamata jätmine toob paratamatult kaasa selle juriidilise "hävitamise"; varakompleksi ühe (ka väiksema) lüli kaotamine muudab lepingu objekti ja seetõttu viib ühe kokkuleppe kihistumiseni mitmeks tehinguks, mis on ühendatud üheks dokumendiks, ja äärmuslikel juhtudel - lepingu kehtetuks tunnistamiseni.

Tundub, et kinnisvarakompleksi mõiste kohaldamisala piiramine eranditult ettevõtetega on seadusandja teatav puudujääk,” ütleb V.A.Lapach (V.A.Lapach. Tsiviilõiguste objektide süsteem: teooria ja arbitraaži praktika. M., 2004. Lk 365).

Eelnevat saab illustreerida laagritehaste näitel. NSV Liidus ulatus laagritehaste arv sadadesse. Pealegi eristas selliseid ettevõtteid selge spetsialiseerumine - nad tootsid teatud tüüpi laagreid. Montaažitehaseid varustasid laagritega kümned tarnijad, kes mõnikord asusid riigi äärmiselt kaugetes geograafilistes "punktides". Pärast plaanimajandusest loobumist ja NSV Liidu kokkuvarisemist oli enamik neist ettevõtetest sunnitud osaliselt või täielikult ümber profileerima. Vaata näiteks: Riigivara haldamine: õpik / Toim. majandusteaduste doktor Teadused V.I. Koshkina, Ph.D. ökon. Teadused V.M. Shupyro. M.: INFRA-M, 2007. Lk 60.

Dozortsev V.A. Omandiõiguste põhijooned tsiviilseadustikus // Õigusmaailm. 1997. N 9. Lk 33.

Kui suured kinnisvaraplokid - elamusektor, majad ja kultuuripaleed, meditsiini- ja lasteasutused (kliinikud, koolieelsed asutused, maapiirkondade terviselaagrid jne) - said lõpuks enamikul juhtudel juriidilise iseseisvuse või anti üle (paraku mitte alati). munitsipaalomandisse, siis mõni muu eraldiseisev vara ettevõtete bilansis - õigussubjektid (kuid mitte põhilisega seotud tootmistegevus), järgnes oma koosseisus teisele omanikule, näiteks nn Lenini ruumide vara, visuaalseid propagandaesemeid ja nende valmistamise vahendeid jne.

Venemaa Föderatsiooni Kõrgeima Arbitraažikohtu presiidiumi 30. jaanuari 2002. aasta resolutsioon N 6245/01 // Vene Föderatsiooni Kõrgeima Arbitraažikohtu bülletään. 2002. N 5.

Tegevuse lõpetanud ja töötajateta tootmiskoha võõrandamist ei saa seostada ettevõtte osa võõrandamisega. Sellise jaotusega tehing piirdub õiguste üleandmisega ainult konkreetsele varale - vallas- ja kinnisvaraasjadele.

Romanov O.E. Ettevõtte kui varakompleksi koosseisu teoreetilised ja praktilised aspektid // Tsiviilõiguse aktuaalsed probleemid. M., 2003. Väljaanne. 6. Lk 205.

Vaata: Fleishits E.A. Kaubandus- ja tööstusettevõte Lääne-Euroopa ja RSFSRi õiguses. M., 2004. Lk 19.

Vaata: Tabašnikov V.N. Ettevõtlus kui kodanikuõiguste objekt // Seadusandlus. 1998. N 9. Lk 85

Gribanov A. Ettevõtlus: doktriini ja seadusandluse probleemid // Majandus ja õigus. 2000. N 5. Lk 41.

Romanov O.E. Ettevõtte kui varakompleksi koosseisu teoreetilised ja praktilised aspektid // Tsiviilõiguse aktuaalsed probleemid. M., 2003. Väljaanne. 6. Lk 214.

Vt: Ettevõtete kinnisvaramaksu kohta: Vene Föderatsiooni 13. detsembri 1991. aasta seadus N 2030-1. Art. 5 // Kongressi Teataja rahvasaadikud RSFSR. 1992. N 12. Art. 599.

Vaata: Romanov O.E. Ettevõtte kui varakompleksi koosseisu teoreetilised ja praktilised aspektid // Tsiviilõiguse aktuaalsed probleemid. M., 2003. Väljaanne. 6. Lk 230.

Vaata: Eliseev I.V. Ettevõtte müügileping // Tsiviilõigus: Õpik. II osa / Toim. A.P. Sergejeva, Yu.K. Tolstoi. Lk 103.

Stepanov S.A. Stepanov S.A. Kinnisvarakompleksid Venemaa tsiviilõiguses. M., 2002. Lk 25.

Vaata: Sukhanov E.A. Kinnisvarahalduse leping // Vene Föderatsiooni kõrgeima vahekohtu bülletään. 2000. N 1. Lk 81.

L.I. Kortševskaja, käsitledes talupoja(talu)ettevõtte pärimise ajal jagamise küsimust, osutab selle kuulumisele ettevõttesse. Mõiste “ettevõte” tähenduses on aga üldkategooria mõeldud määratlema majandussubjekte, aga ka erineva organisatsioonilise ja juriidilise vormiga juriidilisi isikuid (vt Korchevskaya L.I. Päriliku pärimise objektid majanduslike ümberkujundamiste tingimustes : Lõputöö kokkuvõte ... Õigusteaduste kandidaat M., 2007. Lk 22).

Vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 257 ja art. 11. juuni 2003. aasta föderaalseaduse N 74-FZ "Talupoegade (põllumajanduse) kohta" (SZ RF. 2003. N 24. Art. 2249) artikkel 6, mis sisaldub kinnistus talu võib hõlmata maatükki, istandusi, kõrvalhooneid ja muid ehitisi, melioratsiooni ja muid ehitisi, tootmis- ja tööloomi, linnukasvatust, põllumajandus- ja muid masinaid ja seadmeid, sõidukid, seadmed ja muu talu toimimiseks vajalik vara.

Kooskõlas Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 259 kohaselt võivad talu (talu) talu liikmed luua talu vara alusel äripartnerluse või tootmiskooperatiivi.

Vaata: Ustjukova V.V. Moodustamine õiguslik seisund talurahva(talu)majandus // Põllumajandusettevõtete reformimine: Õigusprobleemid. M.: Venemaa Teaduste Akadeemia Riigi- ja Õigusinstituut, 2006. lk 78 - 79; Korchevskaya L.I. Pärand talupoja(talu)majanduses // Õigusteadus. 2003. N 1. Lk 41.

Vaata: Sukhanov E.A. Lihtne partnerlus // Kommentaar Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku teise osa kohta. M.: Sihtasutus "Õiguskultuur"; Gardarika, 1996. Lk 334.

Vaata näiteks: Tsiviilõigus: Õpik. 2 köites T. 1 / Rep. toim. E.A. Suhhanov. 2. väljaanne, muudetud. ja täiendav M.: BEK, 2007. Lk 309.

Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik. Osa 1. Teaduslik ja praktiline kommentaar / Rep. toim. NEED. Abova, A. Yu. Kabalkin, V.P. Mozolin. M.: BEK, 2006. Lk 230.

Kireev V.V. Lepinguõiguse reeglite kohaldamine tehingute tegemisel ettevõtetega // Õigusnormide kohaldamise probleemid: era- ja avalike huvide kaitse / Toim. IN JA. Popova. Tšeljabinsk, 2003. Lk 60.

Kinnistukompleks on praegu kaasaegses tsiviilõiguses vastuoluline objekt. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku kodanikuõiguste objektide jaotises ei ole sellist mõistet nagu varakompleks kehtestatud, s.t. puudub normis sätestatud õiguse seadusandlik määratlus. Mõiste eksisteerib ainult doktrinaalsel tasandil, näiteks E. A. Sukhanov defineerib varakompleksi kui "kodanikuõiguste eriobjekti, omavahel seotud reaalsete ja vallasasjade kompleksi, mida kasutatakse üldisel otstarbel ühtse tervikuna" Vaata: Venemaa tsiviilõigus / õpik, toimetanud E .A.Sukhanova, 1. köide, M.: Statuut, 2010.P.310.

Mõiste "kompleks" (lat. complexus) tähendab objektide või nähtuste kogumit. Sõna "vara" tuleb omakorda sõnast "vara", mis olenevalt kasutusalast ei tähenda ainult asju, vaid ka varalisi õigusi ja kohustusi.

Seadusandja määratles õiguse objektina ettevõtte, mis on äritegevuseks kasutatav varakompleks. Ettevõte tervikuna, just nimelt kinnisvarakompleksina, on seadusega tunnistatud kinnisvaraks (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 132) Vaata: Tsiviilõigus / õpik, toim. S.A Alekseeva, M.: Prospekt, 2010. Lk 91. Samal ajal hõlmab ettevõte kui kinnisvarakompleks igat tüüpi vara, mis on ette nähtud tema tegevuseks, sealhulgas maatükid, hooned, rajatised, seadmed, inventar, tooraine, tooted, nõuded, võlad ja õigused ettevõtte individualiseerimiseks. oma tooteid, töid ja teenuseid (ärinimetus, kaubamärgid, teenusemärgid) ja muid ainuõigusi, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti Vt: Tsiviilõigus / õpik, toim. S.S.Sergeeva, 1. köide, M.: TK "Velby", 2009.P.377. Ettevõtlustegevuseks mõeldud kinnisvarakompleksi teine nimetus on 8. jaanuari 1998. aasta föderaalseaduse artiklis 85 antud "äri". nr 6-FZ “Maksejõuetuse (pankroti) kohta” Vt: Vene Föderatsiooni õigusaktide kogumik, 1998, nr 2, art 222., mis enam ei kehti. Seaduse uues redaktsioonis 26.10.2002 sellist definitsiooni ei ole, kuigi selles sisalduvate võlgniku ettevõtte müügi reeglite tähenduses võib eeldada, et ettevõtte all mõistetakse „ettevõtlust. .”

- vara koondamine (kompleksi moodustamine) teatud tüüpi äritegevuseks;
- tegelik äritegevus, mille eesmärk on selle vara kasutamisest kasumi teenimine ("liikuv ettevõte").

Tegelikule äritegevusele viitavad eelkõige kohustused, lepingud, nõudeõigused ja võlad, mille eest ettevõte sisaldub. Ettevõtteks (äriks) ei loeta muid kinnis- ja vallasasjade komplekse, mis ei ole seotud ettevõtlusega. Ettevõtteid saab moodustada tehaste, bensiinijaamade, restoranide jms baasil, kui selle kinnistu omaniku ettevõtlustegevus „elustab“. Tuleb märkida, et ettevõtte koosseis ei sisalda nõudeõigusi ja võlgnevusi omaniku kohustuste eest, vaid ainult selle ettevõtte tegevusega seotud Vt: Varakompleksi mõiste seadusandluses ja õigusaktis objektide režiim selles / autor. Art. Piskunova M.G. “Kinnisvara ja investeeringud. Õiguslik regulatsioon”/ajakiri. nr 1, 10.2002. E.A. Suhhanov juhib tähelepanu sellele, et „jooksev ettevõte” on väärt palju rohkem kui tema vara või netovara kogu „raamatulik väärtus”, kui on olemas „klientuur” (goodwill), st stabiilsed majandussidemed toodete või teenuste tarbijatega. . Selle tunnuse olemasolu on ettevõtte kui kinnisvarakompleksi väga oluline tunnus ja määrab tavaliselt tehingute tegemise otstarbekuse just kinnisvarakompleksina, mitte lihtsa asjade või muude objektide kogumina Vaata: Venemaa tsiviilõigus / õpik, toimetanud E.A.Sukhanov, 1. köide, M.: Statuut, 2010.P.310.

Ettevõtte eraldiseisvad osad ja tootmisüksused võivad toimida iseseisvate tsiviilkäibe objektidena, näiteks töökoja, väikekaupluse, hotelli, kohviku või muu teenindusettevõtte vara. See tähendab, et sisuliselt on ettevõte tsiviilõigusliku objektide klassifikatsiooni järgi keeruline objekt, mille üldeesmärk on kasumi teenimine ettevõtte ühest või teisest tegevusest. Varakompleksidega tehtavate tehingute (üür, pantimine, müük jne) puhul annab nende omanik omandajale üle mitte ainult lihtsa asjade kogumi, vaid ka sellega kaasnevad õigused ja kohustused, “äri” tervikuna. õigus saada "hüvitisi" ja "hoolduskoormust".

Kinnisvarakompleks ei ole mitte ainult ettevõte kui tsiviilõigussuhete subjekt ja objekt, vaid ka elamu ühisvara, mis on seaduse jõul elamukorterite ja (või) tubade omanike kaasomandis. tsiviilseadustiku artikli 290 punkt 1; LCD artiklid 36–43). Tavaliselt ilmneb see pärast korterelamute erastamist, kui üksikute korterite eraomanikud peavad ühiselt opereerima trepid ja trepid, liftid, katused ja keldrid, elektri-, sanitaartehnilised jm seadmed, mis teenindavad elamut tervikuna, aga ka seda ümbritsevat. ala, mis rangelt võttes ei ole üldsegi eraldiseisvad asjad – kodanikuõiguste objektid. Korteri (toa) omand on lahutamatult seotud osaga elamu ühisvara omandis.

See juriidiline struktuur (varasemates õigusaktides nimetatud "korterelamuks") sai võimaluse lahendada mitme korteriga elamute üldkasutatavate osade ja sisseseade omandiküsimus, mille erastamise käigus hakati arvestama üksikute korterite ja isegi elutubadega. seaduse järgi iseseisvate omandiõiguse objektidena. Iseenesest ei saa seda lahendust pidada kõige õnnestunumaks, sest sellised korterid ja ruumid ei ole mõeldud iseseisvaks kasutamiseks, olles omavahel ja teiste majaosadega tihedalt seotud (tavaliselt on mitte ainult seinad, vaid isegi põrand ja lagi). neis tavaline ja üürniku omandiõiguse objektiks saab sel juhul tegelikult "ruum"). Ka maja ühiskasutatavad osad ei ole iseseisvad asjad, mis on samuti ilma läbirääkimiskõlblikkusest väljaspool nende poolt kasutatavat eluruumi (tsiviilseadustiku § 290 punkt 2, elamuseadustiku artiklid 37, 38, 42). Tõhusam, nagu näitab eelkõige Euroopa kogemus, oleks korterelamu tunnustamine ühtse, juriidiliselt jagamatu asjana ja seega üldiselt elanike kaasomandi objektina. Viimased saavad sel juhul kasutusse (või eriasjaõigusele) nende osadele kuuluvad korterid ja kannavad samades osades kõik vajalikud kulutused maja korrashoidmiseks.

Tsiviilõiguste eriobjektiks (üks asi) võib tunnistada tehnoloogilise kinnisvara kompleksi (näiteks gaasitorud koos kompressorjaamade jms seadmetega, nafta ja muu tooraine töötlemise paigaldised jne). See kompleks erineb ettevõttest selle poolest, et sisaldab ainult asju, kuid mitte õigusi ja kohustusi. Samas on selle moodustavad asjad heterogeensed (kinnisvara - maa, hooned, rajatised; vallasasi - seadmed jne), kuid neid ühendab üks majanduslik otstarve, mistõttu on soovitatav seda uuesti kaaluda, varakäibe, kuid mitte omandiõiguse üksikobjektina Vt: Vene tsiviilõigus / õpik, toimetanud E.A. Sukhanov, 1. köide, M.: Statuut, 2010. P.311-312.

Seega tähendab see, et kinnisvarakompleksi all ei mõisteta mitte ainult kodanikuõiguste eriobjekti, omavahel seotud reaalsete ja vallasasjade kompleksi, mida kasutatakse üldisel otstarbel ühtse tervikuna, vaid ka muid komplekse, mis on seotud kinnisvara ühisomandiga. elamu, tehnoloogilise kinnisvara kompleks jt.

Nagu juba teada saime, kaotavad sellesse kuuluvad objektid kinnisvarakompleksidega tehingute tegemisel neile omase õigusrežiimi üksikult ning koos kombineerides annavad need kinnisvarakompleksile ühtse õigusrežiimi. Kuid seadusandja tunnistab sellegipoolest kinnisvarakompleksi (ettevõtte) kinnisvaraks vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklile 132.

Hoolimata kinnisvara põhitunnuste puudumisest - tugev seos maaga ja võimatus kolida ilma selle otstarvet kahjustamata, samuti ettevõtte kui õigusobjekti mobiilsus ja muutlikkus, pidas seadusandja vajalikuks allutamist. see kinnisvara õiguslikule režiimile ja sellest tulenevalt ka õiguste ja tehingute riikliku registreerimise nõudele. Ettevõtte õiguste ja sellega tehingute riiklik registreerimine tuleb läbi viia erilisel viisil, mis on määratud selle objekti juriidilise eripäraga. Ettevõtte põhijooneks on erinevatel territooriumidel asuvate maatükkide ja muu kinnisvara kaasamise võimalus, samuti kinnisvara ettevõttest väljaarvamise võimalus. Kinnisvarana kajastatakse ettevõtet tervikuna, isegi kui see ei sisalda maatükke, hooneid, rajatisi ja muid kinnisvaraobjekte. Föderaalseaduse "Kinnisvaraõiguste ja sellega tehingute riikliku registreerimise kohta" artiklis 22 määratletakse ettevõtte õiguste registreerimiseks spetsiaalne koht, mis erineb kinnisvara asukohast.

Vastavalt Piskunova M.G. Ettevõtte oluline tunnus on selle objektiivne ebakindlus. Teised kinnisvaraobjektid on individuaalselt määratletud asjad, mille füüsiline olemus, tugev seos maaga või liikumise võimatus määrab kindlaks nende kindla asukoha, ruumilise määratluse õigusobjektidena. Maatükid, hooned ja rajatised, elu- ja mitteeluruumid on objektiivselt eksisteerivad asjad, "objektiivsed õiguste objektid". Nende tekkimine ja olemasolu ei ole seotud subjektiivsete õigustega, kinnisvaraobjekt võib eksisteerida ilma seaduse subjektita, väljaspool õigussuhted näiteks omanikuta vara. Vastloodud kinnisvaraobjekt kui asi tekib objektiivselt pärast ehitamise lõpetamist ja eksisteerib sõltumata õiguste tekkimisest sellele. Alates riikliku registreerimise hetkest vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklile 219 tekib asjaõigus sellele, kuid mitte objekt ise. Ettevõte on "õiguste subjektiivne objekt".

Esiteks on selle tekkimine ja olemasolu lahutamatult seotud sellega seotud õiguste subjektiga. Ettevõtte õigusrežiimi üks fundamentaalseid küsimusi, millest kõigis sellele teemale pühendatud uuringutes vaikides mööda minnakse, on omandiõiguse tekkimise hetk ettevõttele kui kinnisvarale. Millisel hetkel tekib ettevõtte omandiõigus? Kui ettevõte omandatakse tehingu (ost-müük, sh avatud enampakkumisel, hüvitise korras vms) alusel, siis üldreegli kohaselt kohaldatakse TMS § 8 lõiget 2 ja § 223 lõiget 2. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik, samuti eriseadustiku kohaselt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 564 lõike 1 normi kohaselt tekib õigus sellele kui kinnisvarale alates ettevõtte riikliku registreerimise hetkest. õiguste üleandmine.

Teiseks, õiguste objektina määrab ettevõtte, selle konkreetse koosseisu ja nime autoriõiguse valdaja ettevõttega tehingu tegemisel kokkuleppel tehingus osalejaga. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 132 lõikes 2 nimetatud ettevõtte koosseisu saab kokkuleppel muuta. Seega juba enne lepingu allkirjastamist müüja poolt tehakse inventuur, seejärel vaadatakse poolte poolt läbi inventuuriakt, bilanss, sõltumatu audiitori aruanne ja võlgnevuste loetelu, mille järel tehakse kindlaks müüdava ettevõtte koosseis. ostu-müügilepinguga (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 561). Ettevõtte koosseisu määramine otse kokkuleppel, st tehingu tegemisel, on sätestatud ka föderaalseaduse “Hüpoteegi (kinnisvara panti)” artikli 70 punkt 3. Lepinguga määratakse kindlaks usaldushalduse alla antud ettevõtte koosseis (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 1016 punkt 1). See tähendab, et võib öelda, et ettevõte on eriline õiguste objekt, mis tekib ja omandab varalise kindluse, kui sellega tehinguid tehakse. Ettevõte on pigem tehingu objekt kui omandiõiguse objekt. Selle juriidilise struktuuri eesmärk on anda õigused üle kõikidele ärielementidele ühe, mitte mitme eraldiseisva tehingu sõlmimise kaudu.

Kolmandaks on ettevõte erinevalt muudest kinnisasjadest pidevalt muutuv õiguse objekt. Vaevalt on olemas muutlikumat õiguste objekti kui äri, „liikuv ettevõte”, sealhulgas nõuded ja võlad ettevõtlusega seotud kohustuste eest.

Ettevõtte neljandaks tunnuseks on selle ruumilise määramatuse võimalus: omaniku tahtel võib ettevõte hõlmata maatükke ja muid kinnisvaraobjekte, mis asuvad erinevatel territooriumidel, kuid on ka võimalik, et need ei kuulu ettevõtte koosseisu. ettevõte, mis ei võta sellist "virtuaalset" objekti kinnisvara õigusrežiimist ilma. Kuigi on raske ette kujutada ettevõtlustegevust, mis ei ole seotud teatud kinnisvaraga või õigustega sellele, “õhus”, väljaspool enda või renditud tootmis-, äri- ja halduspindu, on seadusandja selline võimalus siiski lubatud. Vaata: Ettevõtte kui kinnisvarakompleksi õiguste riiklikust registreerimisest /aut. Art. Piskunova M.G. “Kinnisvara ja investeeringud. Õiguslik regulatsioon”/ajakiri. nr 1, 6.2001.

Seega on kinnisvaraobjektid asjad ja õiguse objektidena objektiivsed, püsivad, ruumiliselt määratletud. Ettevõtted ei ole asjad ja õiguse objektidena on nad subjektiivsed, muutlikud ega pruugi olla ruumiliselt määratletud.

O.M. Kozyri sõnul ei alluta Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik tulevikus pärast ettevõtte kinnisvaraks tunnistamist seda automaatselt kõigile üldreeglid kinnisvara kohta, kuid kehtestab ettevõtetega tehtavateks tehinguteks ametlikuma ja rangema režiimi. Ettevõtte kui õigusobjekti õigusrežiimi karmistamisel selle kinnisvaraks liigitamisega peaks nagu igal tsiviilkäibe piiramisel olema konkreetne eesmärk.

Õiguskirjanduses on märgitud, et ettevõte ei ole lihtsalt iseseisvate isoleeritud asjade kogum, vaid üksik kinnisvarakompleks, mis on eraldatud omaniku (juriidilise isiku või juriidilise isiku) muust varast. üksikettevõtja), moodustades ühtse tervikliku suletud tootmistsükli. Ettevõttega seotud üksikud kinnisvaraobjektid võivad mõnikord asuda väljaspool suurema osa vara asukohta. Ettevõtete näideteks võib pidada tehaseid, tanklaid, restorane jne.

Ettevõtte osaks olevad ja selle varakompleksi moodustavad materiaalsed ja immateriaalsed esemed võib sõltuvalt õigusrežiimist tinglikult jagada järgmistesse rühmadesse:

- maatükid, muud kinnisvaraobjektid või õigused neile;
- teisaldatavad asjad;
- nõudeõigused ja võlad ettevõtte tegevusega seotud kohustuste eest;
- ainuõigused.

Ettevõtte varalist kompleksi ei saa taandada mõistele “keeruline asi”, kuna viimane koosneb reaalsetest, rahalistest asjadest ja ettevõtte ei moodusta mitte ainult asjad, vaid ka muu vara, sealhulgas õigused. Seadusandluses ei kasutata mõistet "kinnisvarakompleks" ainult ettevõtte kirjeldamiseks. Võib olla ka teisi kinnisvarakomplekse, mis ei ole ettevõte. Niisiis, artikli 607 lõikes 1 ja artiklis Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 1013 räägib ettevõtete ja muude kinnisvarakomplekside üleandmise võimalusest rentimiseks ja usalduse haldamiseks.

Kinnisvarakomplekside kui keeruliste kinnisasjade õiguslik režiim erineb aga ettevõtete režiimist, kuigi õiguste valdajad võrdsustavad neid mõisteid mõnikord. Kinnisvarakompleksid vastavad kinnisvara kriteeriumidele tänu füüsikalised omadused, on need erinevalt ettevõttest asjad, ehkki keerulised. Selle probleemi praktilisi aspekte uuritakse A. A. Zavyalovi töös, mis on pühendatud gaasi-, nafta-, metallurgia- ja energiatööstuse tootmisorganisatsioonide kinnisvara registreerimise iseärasustele. Kinnisvarakompleksidele kui keerukatele asjadele kehtib tavapärane kinnisvara õiguslik režiim, mida ei koorma ettevõtteid puudutavad reeglid. Võib-olla soovib kinnisvarakompleksi omanik sõlmida tehingu, mille esemeks on ettevõte, mis hõlmab ainult kinnisvarakompleksi kui kompleksset asja ilma äritegevuse muude tunnusteta (vallasasjad, vara ja ainuõigused). Majandusliku sisu seisukohalt on see identne tehinguga kinnisvarakompleksi kui üksiku kinnisasjaga. Kuid poolte määratlemine ettevõtte lepingu objektina (omandisse andmine, kasutusse andmine, hüpoteek) allutab sellisele kokkuleppele ettevõtetega tehtavate tehingute reeglid, sõltumata selle koosseisust. Vaata: Õiguste riiklikust registreerimisest ettevõttele kui kinnisvarakompleksile / autor. Art. Piskunova M.G. “Kinnisvara ja investeeringud. Õiguslik regulatsioon”/ajakiri. nr 1, 6.2001.