Het concept van een enkel vastgoedcomplex verscheen in het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie. Voor- en nadelen van het nieuwe ontwerp. Vastgoedcomplexen

Grootste deel burgerrechten betrekkingen een eigendomskarakter hebben, met een of ander eigendom als voorwerp van omzet. Het onroerend goed zelf is een geheel van zaken die behoren tot het burgerlijk recht, eigendomsrechten en verplichtingen.

Tegelijkertijd heeft de verdeling van zaken in roerende en onroerende goederen een zeer belangrijke juridische betekenis (Artikel 130 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie). Een speciaal soort onroerend goed zijn complexen van onderling verbonden onroerende en roerende zaken die worden gebruikt voor: algemeen doel Als geheel. Het vastgoedcomplex is geen willekeurig geheel van individuele typen eigendom, maar een bepaalde set van eigendommen die zich in het systeem bevinden en voor een algemeen (enkel) doel worden gebruikt.

Aangezien vastgoedcomplexen bedoeld zijn om voor een algemeen doel te worden gebruikt, kunnen ze worden aangemerkt als complexe zaken. Dergelijke zaken vormen één geheel (Artikel 134 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie).

Hoewel het eigendomscomplex tegelijkertijd een ruimer fenomeen bepaalt dan een complex ding (de laatste bestaat uit reële, contante dingen, en het eigendomscomplex wordt niet alleen gevormd door dingen, maar ook door andere eigendom), in deze zaak aangenomen wordt dat bij transacties met vastgoedcomplexen algemene gevolgen optreden, evenals bij transacties met complexe zaken, waarbij het effect van een transactie met zo'n zaak zich uitstrekt tot al zijn samenstellende delen. Dat wil zeggen, we kunnen concluderen dat de onderneming een speciaal soort complex ding is.

In de civiele circulatie worden twee soorten vastgoedcomplexen onderscheiden: een onderneming en een condominium. Laten we ze in meer detail bekijken.

Bedrijf. De definitie van een onderneming als object van civiele circulatie wordt gegeven in het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie:

“Een onderneming als object van rechten wordt erkend als een vastgoedcomplex dat wordt gebruikt voor ondernemersactiviteiten.

De onderneming als geheel als een vastgoedcomplex wordt erkend als onroerend goed "(Artikel 132 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie).

Een onderneming als object van eigendomsrechten, als object van burgerlijke circulatie, is niet slechts een abstracte verzameling 'dingen' of een combinatie daarvan. Een onderneming is in de eerste plaats een vastgoedcomplex, dat naast onroerend goed (voornamelijk percelen en hun onderdelen, gebouwen, constructies) en roerende zaken (apparatuur, inventaris, grondstoffen, Afgemaakte producten) omvat verplichte vraag- en gebruiksrechten, schulden (verplichtingen), evenals enkele exclusieve rechten - op aanduidingen die de onderneming, haar producten, werken en diensten individualiseren (bedrijfsnaam, handelsmerken, dienstmerken), andere exclusieve rechten . In staten met een gevestigde rechtsorde en tradities omvatten ondernemingen bijvoorbeeld vaak de zogenaamde "clientella", het recht om de huur van onroerend goed, kansen, enz. te vernieuwen, dat wil zeggen stabiele economische banden met de consumenten van hun producten of diensten, die in een concurrerende markteconomie vaak van doorslaggevend belang kunnen zijn.

In sommige gevallen wordt het cliënteel gescheiden van de kansen, d.w.z. het vermogen van het bedrijf om in de toekomst klanten te hebben. Kansen worden gedefinieerd als de in geld uitgedrukte vooruitzichten van de onderneming.

In de economie worden de concepten vaak gebruikt - "een plaats op de markt", "strijd om een plaats in de markt", wat in de eerste plaats vaste relaties, vaste klanten vormt, waarvoor soms een compromisloze strijd is ( en constant). Benoemde immateriële elementen kunnen worden gecombineerd algemeen concept goede wil.

Alleen het vastgoedcomplex dat voor ondernemersactiviteiten wordt gebruikt, wordt als onderneming erkend.

Dit complex omvat in principe het gehele vastgoed dat bestemd is voor de activiteiten van de onderneming.

Ondernemen is een zelfstandige activiteit die voor eigen risico wordt uitgeoefend en gericht is op het systematisch verkrijgen van winst uit het gebruik van onroerend goed, de verkoop van goederen, het verrichten van werkzaamheden of het verlenen van diensten door in deze hoedanigheid geregistreerde personen op de door de wet.

Men moet het ook eens zijn met de mening van V. N. Tabashnikov dat "een onroerendgoedcomplex dat wordt gebruikt zonder winstoogmerk, geen onderneming vormt. Dus bijvoorbeeld een medisch complex dat wordt gebruikt door een polikliniek ( overheid Agentschap) voorzien medische zorg burgers onder de verplichte ziektekostenverzekering kan niet als een onderneming worden aangemerkt. Hetzelfde medisch Centrum gebruikt commerciële organisatie om winst te maken, is al een onderneming.

Er moet ook worden opgemerkt dat de term "onderneming" zelf vrij vaak wordt gebruikt om niet alleen te verwijzen naar rechtsobjecten (dat wil zeggen naar het onroerendgoedcomplex), maar ook naar bepaalde soorten juridische entiteiten die het voorwerp uitmaken van civielrechtelijke circulatie.Zo erkent het Burgerlijk Wetboek staats-, gemeentelijke en staatsbedrijven als een van de soorten rechtspersonen.(Artikelen 113-115 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie). Tegelijkertijd wordt dezelfde term gebruikt om te verwijzen naar een bepaald type rechtsobject. Het is in deze zin in kwestie over het bedrijf in Artikel 132 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie.

De onderneming is in wezen een soort productie-eenheid, begiftigd met burgerlijke rechtsbevoegdheid en actief op de markt. Dit gebeurt vooral omdat onze staat niet altijd in staat is om de bekende organisatie- en rechtsvormen van rechtspersonen (bijvoorbeeld de vorm van naamloze vennootschappen) te gebruiken om het beheer van publiek eigendom te organiseren. Hierdoor ontstond een nogal kunstmatige juridische structuur van de onderneming als rechtssubject.

Aangezien eventuele rechten, ook die welke zijn opgenomen in de zojuist genoemde lijst, alleen kunnen toekomen aan degenen die de wetgever als onderwerp beschouwt, ligt het voor de hand dat het in de eerste plaats gaat om als rechtspersonen erkende ondernemingen, dat is, staat en gemeentelijk, evenals de overheid unitaire ondernemingen.

Bovendien is dit onderwijs een onderneming die niet organisch en volledig in economisch systeem, in zijn civiele circulatie. Natuurlijk impliceert het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie de adoptie federale wet"Over staats- en gemeentelijke unitaire ondernemingen", die normen zal bevatten die de activiteiten van ondernemingen als juridische entiteiten reguleren, inclusief die met betrekking tot de toewijzing van onroerend goed aan deze entiteiten, met een toename van de beheersefficiëntie, verantwoordelijkheid, enz.

Er moet ook worden opgemerkt dat de staat nu de weg heeft ingeslagen om het aantal unitaire staatsondernemingen te verminderen.

In de Republiek Tatarstan bijvoorbeeld waren er begin 2001 ongeveer duizend staatseenheidsondernemingen. Maar volgens de plannen van het Republikeinse Ministerie van Land- en Vastgoedrelaties zouden dat er de komende jaren niet meer dan twintig zijn.

De onderneming zelf is in wezen een voorwerp van rechten op eigendomscomplexen die op de balans van de respectieve juridische entiteiten zijn vastgelegd, maar blijven tegelijkertijd voorwerp van de eigendomsrechten van hun oprichters. Bijgevolg kan een onderneming, als direct vastgoedcomplex (en als object van omzet), in geen geval het voorwerp van eigendomsrechten worden, dat wil zeggen eigenaar van zichzelf. Hieruit kunnen we concluderen dat de mening over de mogelijkheid van eigendom van "werkcollectieven", "eigendomsrechten van arbeiders" en "hun collectieve eigendom" van enig deel van het eigendom van de onderneming ongegrond is. Al deze eigendommen blijven eigendom van de oprichter .

Alle andere "ondernemingen", dat wil zeggen ondernemingen die het voorwerp uitmaken van de rechten van andere eigenaren, kunnen ook een complex van verschillende soorten eigendom zijn. In dit geval kunnen, samen met een aantal zaken, alleen die rechten en verplichtingen die toebehoorden aan de eigenaar van de onderneming, en alleen die tot de vervreemde behoren, worden overgedragen aan de verkrijger. Zo gaan bij de verkoop van een onderneming de licenties die voorheen toebehoorden aan de verkoper niet over op de nieuwe eigenaar.

Binnen het kader van de civielrechtelijke regelgeving is het van groot belang om de interpretaties van het begrip onderneming als bijzonder rechtssubject en rechtsobject duidelijk en uniform te volgen. De verwarring van deze concepten kan erg triest zijn.

Het scheidsgerecht heeft de zaak over de vordering van een naamloze vennootschap (LLC) tegen: naamloze vennootschap(JSC) over de toepassing van de gevolgen van de ongeldigheid van een nietige transactie. Een contract voor de verkoop en aankoop van een onderneming - een winkelcomplex werd gesloten tussen LLC en JSC. Volgens de eiser - de verkoper onder de koop- en verkoopovereenkomst - is de genoemde transactie nietig vanwege het feit dat de sluiting van de overeenkomst over de verkoop van alle eigendommen van de LLC zonder gelijktijdig een besluit te nemen over de liquidatie van de LLC de bepalingen overtredenpunt 1 van artikel 48 Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie, vast te stellen als een verplicht onderdeel rechtspersoon de aanwezigheid van een afzonderlijk eigendom dat haar wettelijke activiteiten verzekert. De rechtbank, die weigerde aan de vorderingen te voldoen, merkte terecht op dat de aanwezigheid van eigendom door de LLC op basis van eigendom geen teken is van een juridische entiteit, en het eigendom van een juridische entiteit is niet beperkt tot echte objecten, maar omvat contant geld zich op de rekeningen van een rechtspersoon bevinden. De genoemde vordering zou dus alleen kunnen ontstaan als gevolg van een misverstand over de samenhang tussen het rechtssubject (rechtspersoon) en de onderneming (vastgoedcomplex).

De interpretatie van de onderneming als object van rechten prevaleert ook in het buitenlands burgerlijk en handelsrecht. In een aantal landen van het continentale rechtssysteem wordt bij het definiëren van een onderneming het begrip "speciale juridische gemeenschap" gebruikt, die bestaat uit alle eigendommen van een onderneming (Italië), of een groot deel ervan (België , Frankrijk). In België en Frankrijk omvat deze gemeenschap geen vastgoed- en bedrijfsschulden, die een speciaal wettelijk regime hebben. In Duitsland erkent een onderneming het geheel van onroerend goed, met inbegrip van onroerend goed, schulden en vorderingen. In de Verenigde Staten Uniform Commercial Code (sectie 6)

regelt op bijzondere wijze de procedure "complexe verkoop", waarin de onderneming haar activa omvat in de vorm van uitrusting, materialen, goederen, andere materiële en immateriële roerende goederen.

Tegelijkertijd wordt de onderneming in sommige landen erkend als onderworpen aan burgerlijk en handelsrecht. Bijvoorbeeld, in Liechtenstein, sommige landen Latijns Amerika individueel heeft het recht een onderneming met beperkte aansprakelijkheid op te richten, die zelfstandig als rechtssubject in het goederenverkeer kan handelen.

Het onderwerp van transacties kan alleen voorwerp van rechten zijn, d.w.z. die materiële en spirituele voordelen, waarover de proefpersonen juridische betrekkingen aangaan. Een onderneming kan het voorwerp uitmaken van civielrechtelijke transacties en kan alleen optreden als voorwerp van burgerrechten. Het is in die zin dat naar mijn mening de term "onderneming" in de toekomst moet worden gebruikt met betrekking tot het Russische recht.

Een onderneming als vastgoedcomplex is een complexe zaak. Deze classificatie van een onderneming als een complexe zaak veronderstelt dat de werking van de transactie, waarvan de onderneming het onderwerp is, zich uitstrekt tot al haar samenstellende delen. Deze rechtsregel is dispositief, en daarom kan de overeenkomst van de partijen anders bepalen: de uitsluiting van bepaalde dingen die gewoonlijk deel uitmaken van een "complexe zaak" .

Met andere woorden, in de circulatie van dingen, in het bijzonder eigendomscomplexen, kan het object van het recht niet alleen de onderneming als geheel zijn, maar ook haar deel. Waarin essentiële voorwaarde de transactie is een lijst van eigendommen die in dit deel zijn opgenomen. Ook onder het begrip "onderneming" als vastgoedcomplex valt zelfs een onderdeel als bijvoorbeeld een aparte werkplaats. Maar niet alleen als vastgoedobject, maar met zijn uitrusting, personeel, bronnen van grondstoffen, componenten, enz. Dat is in feite deel uitmaken van een bestaande onderneming (of, met andere woorden, een onderdeel onderweg) .

Momenteel worden transacties waarbij ondernemingen betrokken zijn niet alleen gedaan in het kader van privatiseringsrelaties of in verband met het faillissement van debiteuren - eigenaren van ondernemingen. Ondernemingen als vastgoedcomplexen kunnen het voorwerp uitmaken van vele transacties (eenzijdige handelingen en overeenkomsten). Ondernemingen worden verkocht, gekocht, geleased, gehypothekeerd, geërfd. De procedure voor het sluiten en uitvoeren van deze transacties, evenals de gevolgen ervan, moeten bekend zijn bij de deelnemers aan deze relaties, al was het maar omdat fouten die tijdens dergelijke transacties worden gemaakt, vanwege de hoge kosten van objecten, aanzienlijke vermogensverliezen kunnen veroorzaken voor de partijen.

Opgemerkt moet worden dat de mogelijkheid van deelname van een onderneming als object van civiele circulatie tegenwoordig meer een potentieel dan een reële is. Dit is te wijten aan het gebrek aan praktijk onder ondernemers van transacties met ondernemingen en de complexiteit van de procedure voor het verrichten van transacties, met name in de stadia van het beoordelen van een onderneming, het verwerken van een transactie en het registreren van rechten bij transacties met een onderneming.

Bijvoorbeeld in Moskou voor het eerste jaar van het bestaan van gerechtelijke instanties voor staatsregistratie rechten op onroerend goed en transacties daarmee, was er slechts één transactie voor de verkoop van de onderneming. Hoewel in dezelfde periode het aantal transacties met ongelijksoortige industriële installaties onvergelijkbaar groot was.

Dat wil zeggen, voor de koper van vandaag is rente gewoon het onroerend goed zelf, en niet de andere activa en passiva. In dit geval geven de nieuwe eigenaren er de voorkeur aan de onderneming op te splitsen in delen (winkels, magazijnen, garages, enz.) en dezelfde onderneming te kopen met deze "levenloze" onderdelen als gewoon onroerend goed.

Dit suggereert dat verkochte ondernemingen momenteel, in de huidige economische situatie, zeer zelden interessant zijn als vastgoedcomplexen. Helaas.

Condominium. Het is een ander type vastgoedcomplex.Condominium (nieuw Latijns condominium, van Latijn con (cum) - samen, tegelijkertijd en dominium - bezit, macht) in de zin van het burgerlijk recht -gemeenschappelijk bezit. Dit is een "Vereniging van eigenaren in één complex van onroerend goed in de woningsector (huiseigenaren), binnen de grenzen waarvan elk van hen, op particulier, staats-, gemeentelijk of ander eigendomsrecht, woningen bezit (appartementen , kamers) en (of) niet-residentiële gebouwen in woongebouwen, inclusief aangrenzende gebouwen, evenals ander onroerend goed dat rechtstreeks verband houdt met een woongebouw, dat het gemeenschappelijk eigendom is van de huiseigenaren en dat het lot volgt van het recht van de huiseigenaar op woonruimte en (of) niet-residentiële gebouwen.

Het begrip condominium in civielrechtelijke zin moet niet worden verward met het begripin de staatswet, waar condominium mede-eigendom betekent, d.w.z. gezamenlijke uitvoering opperste macht over hetzelfde grondgebied door twee of meer staten.

Uit de bepalingen van de federale wet volgt dat een enkel vastgoedcomplex wordt erkend als een condominium, met inbegrip van een perceel grond binnen de vastgestelde grenzen en een daarin gelegen woongebouw, andere onroerendgoedobjecten waarin afzonderlijke delen bestemd zijn voor bewoning en andere doeleinden (panden) bevinden zich in een privaat of openbaar eigendom van een bepaalde kring van eigenaren, en de overige delen (eigendom) - in hun gemeenschappelijke fractioneel eigendom .

De basis voor het creëren van flatgebouwen kan zijn: privatisering van de woningvoorraad in appartementsgebouwen, reorganisatie van woningbouw en woningbouwcoöperaties, oprichting van een condominium in een woongebouw in aanbouw door hun toekomstige huiseigenaren, verenigingen van huiseigenaren in woonwijken van laagbouw (grond met toegestaan gebruik voor individuele ontwikkeling). In deze gevallen moeten particuliere eigenaren van individuele appartementen het onroerend goed dat in hun gemeenschappelijk eigendom is gekomen, gezamenlijk exploiteren: liften, zolders, kelders, bijkeukens, trappenhuizen en trappen, daken van huizen, elektriciteit, water, sanitair, engineering en ander onroerend goed. En, wat heel belangrijk is, het aangrenzende gebied is een perceel (of delen daarvan). Al deze eigendommen moeten niet alleen in het gemeenschappelijk eigendom van de huiseigenaren zijn, maar moeten op het juiste moment goed worden onderhouden, onderhouden en gerepareerd.

Een condominium kan, net als een onderneming, een voorwerp van civiele circulatie zijn, niet los worden gezien van zijn eigenaren - rechtssubjecten. Dat wil zeggen, het bestaat niet als een onroerendgoedcomplex op zich, maar wordt in de eerste plaats geassocieerd met de eigenaren, specifieke entiteiten die er reële rechten op hebben. Met andere woorden, het condominium is niet van zichzelf, maar van die eigenaren op wiens initiatief het is gemaakt.

De eigenaren van een condominium kunnen, afhankelijk van de vorm van beheer, in overeenstemming met de federale wet "Op Verenigingen van Huiseigenaren" van 15 juni 1996, nr. 72-FZ (hierna de Wet op Verenigingen van Huiseigenaren):

– de huiseigenaren zelf;

– klantenservice;

– Vereniging van Eigenaren;

Het beheer van een condominium door huiseigenaren wordt rechtstreeks beperkt door de wet en is alleen toegestaan in de gevallen die uitdrukkelijk zijn bepaald in artikel 21 van de VvE-wet - wanneer het condominium niet meer dan vier gebouwen omvat die toebehoren aan twee, drie of vier verschillende huiseigenaren.

Klantenservice. In dit geval dragen de huiseigenaren de functies van het beheer van het condominium over aan de bevoegde staats- of lokale overheidsinstantie van de klant voor huisvesting en gemeentelijke diensten.

Vereniging van Eigenaren. Is een non-profit organisatiehet verenigen van eigenaren van woningen in een condominium om gezamenlijk te zorgen voor de exploitatie van een vastgoedcomplex. Dit gebeurt in gevallen waarin de huiseigenaren zelf, om welke reden dan ook, niet willen of kunnen omgaan met het beheer van de flat.

Aangezien bij het beheer van een condominium door de klantenservice de functies van een economische entiteit worden overgedragen aan staats- of gemeentelijke instanties en het directe beheer door huiseigenaren slechts een speciaal geval is met een klein aantal deelnemers, moet worden overwogen van relaties bij de vorming van condominiums in dit werk zal vooral gericht zijn op verenigingen van eigenaren.

Opgemerkt moet worden dat tot voor kort het begrip VvE werd vereenzelvigd met het begrip condominium. Met name de huidige wetgeving van Rusland in het begin van de jaren negentig voorzag in het concept van woningvoorraad in collectief bezit: een fonds dat in gemeenschappelijk mede- of gedeeld eigendom is van verschillende onderdanen van particulier, staats-, gemeentelijk eigendom, eigendom van openbare verenigingen.

Deze indeling van de woningvoorraad voldeed niet aan de nieuwe civiele wetgeving.

De resulterende verwarring van deze concepten in de definities werd gecorrigeerd door het decreet van de president Russische Federatie dd 23 december 1993 N 2275, die de tijdelijke regeling op het condominium goedkeurde. Het gaf het concept van "condominium" als een vereniging van eigenaren in één complex van onroerend goed in de woningsector.

Tegelijkertijd legde de bepaling afzonderlijk het concept "partnerschap" van huiseigenaren vast, d.w.z. eigenaren van panden. Zo werden de begrippen "partnerschap" en "condominium" onderscheiden.

En toch kon het decreet lange tijd niet in de plaats komen van de wettelijke norm, bedoeld om een eenduidige interpretatie te geven van de term "condominium". De tegenstrijdigheid tussen de wet op verenigingen en de wet op de grondbeginselen in termen van de definitie van een vereniging van huiseigenaren werd opgelost met de goedkeuring van de federale wet "op de verenigingen van huiseigenaren" van 21 april 1997, die de wet wijzigde en aanvulde op Fundamentals.

Het afwijken van de interpretatie van een condominium als een maatschap heeft ertoe geleid dat een condominium nu wordt beschouwd als één complex van onroerend goed waarin aparte kamers zijn in particulier, staats-, gemeentelijk of een andere vorm van eigendom.

Een Vereniging van Eigenaren is een bijzondere vorm van non-profit organisaties. De identificatie van een condominium met consumentencoöperaties moet ook worden toegeschreven aan de categorie van waanideeën, wat natuurlijk volledig ongegrond is. Verenigingen van eigenaren kunnen echter ook ontstaan op basis van huisvesting en woningbouwcoöperaties, waarin minimaal één deelnemer zijn aandeel volledig heeft betaald.

Zoals reeds vermeld in de inleiding van dit werk, was de oprichting van verenigingen van eigenaren het resultaat van massale privatisering van de woningvoorraad in de Russische Federatie. Dat wil zeggen, de overdracht van huisvestingsfaciliteiten van staats- en gemeentelijk eigendom naar eigendom van burgers en rechtspersonen. Tegelijkertijd zijn, als gevolg van de vrijwilligheid van de privatisering van woningen, het deel van de appartementen waar de eigenaren ze niet wilden privatiseren, de voormalige, inclusief openbare eigenaren, bewaard gebleven.

Het partnerschap wordt georganiseerd door ten minste twee huiseigenaren, die niet alleen burgers kunnen zijn, maar ook andere eigenaren van woonruimten - rechtspersonen en openbare rechtspersonen. Daarnaast kunnen bij besluit van deze openbare rechtspersonen ook hun unitaire ondernemingen of instellingen lid worden van de maatschap.

Het meest typische voorbeeld van een condominium van vandaag is een appartementengebouw waarin de appartementen eigendom zijn van verschillende eigenaren.

Sukhanov E.A. // Textbook of Civil Law, Volume l "Beck", M., 1998 S. 306

Kulagin MI Staatsmonopoliekapitalisme en rechtspersoon // Selected Works: Collection. M., 1997. P.32 Tikhomirov M. Yu. // Burgerlijk recht. Woordenboek referentie. M. 1996. S. 250

Isakov V. B. // Commentaar op de wet "Over de grondbeginselen van het federale huisvestingsbeleid", M. 1999. Vanaf 50

Het grootste deel van de burgerlijke rechtsbetrekkingen is van vermogensrechtelijke aard, met een of ander goed als voorwerp van omzet. Het onroerend goed zelf is een geheel van zaken die behoren tot het burgerlijk recht, eigendomsrechten en verplichtingen.

Tegelijkertijd heeft de verdeling van zaken in roerende en onroerende goederen een zeer belangrijke juridische betekenis (Artikel 130 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie). Een speciaal soort onroerend goed zijn complexen van met elkaar verbonden onroerende en roerende zaken die als geheel worden gebruikt voor een algemeen doel. Het vastgoedcomplex is geen willekeurig geheel van individuele typen eigendom, maar een bepaalde set van eigendommen die zich in het systeem bevinden en voor een algemeen (enkel) doel worden gebruikt.

Hoewel het eigendomscomplex tegelijkertijd een ruimer fenomeen bepaalt dan een complex ding (de laatste bestaat uit reële, contante dingen, en het eigendomscomplex wordt niet alleen gevormd door dingen, maar ook door andere eigendom), in dit geval, de Het begin van algemene gevolgen wordt verondersteld bij transacties met vastgoedcomplexen, evenals transacties met complexe dingen, waarbij het effect van een transactie met zo'n ding zich uitstrekt tot al zijn samenstellende delen. Dat wil zeggen, we kunnen concluderen dat de onderneming een speciaal soort complex ding is.

Classificatie van vastgoedcomplexen

In de civiele circulatie worden twee soorten vastgoedcomplexen onderscheiden: een onderneming en een condominium. Laten we een korte beschrijving van hen geven.

Bedrijf. De definitie van een onderneming als object van civiele circulatie wordt gegeven in het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie:

“Een onderneming als object van rechten wordt erkend als een vastgoedcomplex dat wordt gebruikt voor ondernemersactiviteiten.

De onderneming als geheel als een vastgoedcomplex wordt erkend als onroerend goed "(Artikel 132 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie).

In staten met een gevestigde rechtsorde en tradities omvatten ondernemingen bijvoorbeeld vaak de zogenaamde "clientella", het recht om de huur van onroerend goed, kansen, enz. Te verlengen, dat wil zeggen stabiele economische banden met consumenten van hun producten of diensten, die vaak van doorslaggevend belang kunnen zijn in een concurrerende markteconomie.

In de economie worden de concepten vaak gebruikt - "een plaats op de markt", "strijd om een plaats in de markt", wat in de eerste plaats vaste relaties, vaste klanten vormt, waarvoor soms een compromisloze strijd is ( en constant). Deze immateriële elementen kunnen worden gecombineerd onder het algemene begrip goodwill.

Alleen het vastgoedcomplex dat voor ondernemersactiviteiten wordt gebruikt, wordt als onderneming erkend.

Dit complex omvat in principe het gehele vastgoed dat bestemd is voor de activiteiten van de onderneming.

Men moet het ook eens zijn met de mening van V. N. Tabashnikov dat "een onroerendgoedcomplex dat wordt gebruikt zonder winstoogmerk, geen onderneming vormt. Zo kan bijvoorbeeld een medisch complex dat door een polikliniek (staatsinstelling) wordt gebruikt om medische zorg te verlenen aan burgers met een verplichte ziekteverzekering, niet als onderneming worden erkend. Hetzelfde medisch centrum dat door een commerciële organisatie voor winst wordt gebruikt, is al een onderneming "V. N. Tabashnikov // Legislation Journal No. 9, 1998. P. 6.

Er moet ook worden opgemerkt dat de term "onderneming" zelf vrij vaak wordt gebruikt om niet alleen te verwijzen naar rechtsobjecten (dat wil zeggen naar het onroerendgoedcomplex), maar ook naar bepaalde soorten juridische entiteiten die het voorwerp uitmaken van civielrechtelijke circulatie. Het burgerlijk wetboek erkent dus staats-, gemeentelijke en staatsbedrijven als een van de soorten rechtspersonen (artikelen 113-115 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie). Tegelijkertijd wordt dezelfde term gebruikt om te verwijzen naar een bepaald type rechtsobject. In die zin wordt naar de onderneming verwezen in artikel 132 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie.

Aangezien eventuele rechten, ook die welke zijn opgenomen in de zojuist genoemde lijst, alleen kunnen toekomen aan degenen die de wetgever als onderwerp beschouwt, ligt het voor de hand dat het in de eerste plaats gaat om als rechtspersonen erkende ondernemingen, dat is, staats- en gemeentelijk, evenals unitaire staatsondernemingen.

Bovendien is deze formatie - een onderneming - niet organisch en volledig opgenomen in het economische systeem, in zijn burgerlijke circulatie. Natuurlijk voorziet het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie in de goedkeuring van de federale wet "Op staats- en gemeentelijke unitaire ondernemingen", die normen zal bevatten die de activiteiten van ondernemingen als juridische entiteiten regelen, inclusief die met betrekking tot de toewijzing van onroerend goed aan deze entiteiten, met een toename van de efficiëntie van het beheer, de verantwoordelijkheid, enz.

Er moet ook worden opgemerkt dat de staat nu de weg heeft ingeslagen om het aantal - staat unitaire ondernemingen te verminderen.

Het scheidsgerecht behandelde de zaak over de vordering van een naamloze vennootschap (LLC) tegen een naamloze vennootschap (JSC) op de toepassing van de gevolgen van de nietigheid van een nietige transactie. Een contract voor de verkoop en aankoop van een onderneming - een winkelcomplex werd gesloten tussen LLC en JSC. Volgens de eiser - de verkoper onder de koop- en verkoopovereenkomst - is deze transactie nietig vanwege het feit dat het sluiten van de overeenkomst over de verkoop van alle eigendommen van de LLC zonder gelijktijdig een beslissing te nemen over de liquidatie van de LLC geschonden de bepalingen van paragraaf 1 van artikel 48 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie, die als een verplicht kenmerk van een rechtspersoon de aanwezigheid van afzonderlijke eigendommen vaststellen die haar wettelijke activiteiten verzekeren. De rechtbank, die weigerde aan de vorderingen te voldoen, merkte terecht op dat de aanwezigheid van eigendom door de LLC op de eigendomsrechten geen teken is van een juridische entiteit, en het eigendom van een juridische entiteit is niet beperkt tot echte objecten, maar omvat ook gelden op de rekeningen van een rechtspersoon. De genoemde vordering zou dus alleen kunnen ontstaan als gevolg van een misverstand over de samenhang tussen het rechtssubject (rechtspersoon) en de onderneming (vastgoedcomplex).

De interpretatie van de onderneming als object van rechten prevaleert ook in het buitenlands burgerlijk en handelsrecht. In een aantal landen van het continentale rechtssysteem wordt bij het definiëren van een onderneming het concept van een "speciale juridische gemeenschap" gebruikt, die bestaat uit het volledige eigendom van de onderneming (Italië), of het grootste deel ervan (België, Frankrijk) . In België en Frankrijk omvat deze gemeenschap geen vastgoed- en bedrijfsschulden, die een speciaal wettelijk regime hebben. In Duitsland erkent een onderneming het geheel van onroerend goed, met inbegrip van onroerend goed, schulden en vorderingen. In de Verenigde Staten regelt de Uniform Commercial Code (sectie 6) specifiek de procedure voor "bulkverkoop", die de activa van een onderneming omvat in de vorm van uitrusting, materialen, goederen en andere materiële en immateriële roerende goederen.

Tegelijkertijd wordt de onderneming in sommige landen erkend als onderworpen aan burgerlijk en handelsrecht. In Liechtenstein, sommige landen van Latijns-Amerika, heeft een persoon bijvoorbeeld het recht om een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid op te richten, die onafhankelijk kan optreden als rechtssubject in eigendomscirculatie.

Met andere woorden, in de circulatie van dingen, in het bijzonder eigendomscomplexen, kan het object van het recht niet alleen de onderneming als geheel zijn, maar ook haar deel. Tegelijkertijd is de essentiële voorwaarde voor de uitgevoerde transactie de lijst van onroerend goed die in dit deel is opgenomen. Ook onder het begrip "onderneming" als vastgoedcomplex valt zelfs een onderdeel als bijvoorbeeld een aparte werkplaats. Maar niet alleen als vastgoedobject, maar met zijn uitrusting, personeel, bronnen van grondstoffen, componenten, enz. Dat is in feite deel uitmaken van een bestaande onderneming (of, met andere woorden, een onderdeel onderweg) .

In Moskou bijvoorbeeld, werd in het eerste jaar van het bestaan van gerechtelijke instanties voor staatsregistratie van rechten op onroerend goed en transacties daarmee slechts één transactie gedaan om een onderneming te verkopen. Hoewel in dezelfde periode het aantal transacties met ongelijksoortige industriële installaties onvergelijkbaar groot was.

Dit suggereert dat verkochte ondernemingen momenteel, in de huidige economische situatie, zeer zelden interessant zijn als vastgoedcomplexen. Helaas.

Condominium. Het is een ander type vastgoedcomplex. Condominium (Nieuw Latijns condominium, van het Latijnse con (cum) - samen, tegelijkertijd en dominium - bezit, macht) in de zin van het burgerlijk recht - gemeenschappelijk eigendom. Dit is een "Vereniging van eigenaren in één complex van onroerend goed in de woningsector (huiseigenaren), binnen de grenzen waarvan elk van hen, op particulier, staats-, gemeentelijk of ander eigendomsrecht, woningen bezit (appartementen , kamers) en (of) niet-residentiële gebouwen in woongebouwen, inclusief aangrenzende gebouwen, evenals ander onroerend goed dat rechtstreeks verband houdt met een woongebouw, dat het gemeenschappelijk eigendom is van huiseigenaren en dat het lot volgt van het recht van de huiseigenaar op woon- en (of) niet-residentiële gebouwen.

Het concept van condominium in civielrechtelijke zin moet niet worden verward met het concept in staatsrecht, waar condominium mede-eigendom betekent, d.w.z. gezamenlijke uitoefening van de hoogste macht over hetzelfde grondgebied door twee of meer staten.

De basis voor het creëren van condominiums kan zijn: privatisering van de woningvoorraad in appartementsgebouwen, reorganisatie van woningbouw en woningcoöperaties, oprichting van een condominium in een woongebouw in aanbouw door hun toekomstige huiseigenaren, verenigingen van huiseigenaren in woonwijken van lage -stijgingsgebouwen (grond met toegestaan gebruik voor individuele ontwikkeling). In deze gevallen moeten particuliere eigenaren van individuele appartementen het onroerend goed dat in hun gemeenschappelijk eigendom is gekomen, gezamenlijk exploiteren: liften, zolders, kelders, bijkeukens, trappenhuizen en trappen, daken van huizen, elektriciteit, water, sanitair, engineering en ander onroerend goed. En, wat heel belangrijk is, de omgeving - een perceel (of delen daarvan). Al deze eigendommen moeten niet alleen in het gemeenschappelijk eigendom van de huiseigenaren zijn, maar moeten op het juiste moment goed worden onderhouden, onderhouden en gerepareerd.

Een condominium kan, net als een onderneming, een voorwerp van civiele circulatie zijn, niet los worden gezien van zijn eigenaren - rechtssubjecten. Dat wil zeggen, het bestaat niet als een vastgoedcomplex op zich, maar wordt in de eerste plaats geassocieerd met de eigenaren, specifieke entiteiten die er reële rechten op hebben. Met andere woorden, het condominium is niet van zichzelf, maar van die eigenaren op wiens initiatief het is gemaakt.

De huiseigenaren zelf;

klantenservice;

Vereniging van Eigenaren;

Het beheer van een condominium door huiseigenaren wordt rechtstreeks beperkt door de wet en is alleen toegestaan in de gevallen waarin uitdrukkelijk is voorzien in artikel 21 van de VvE-wet - wanneer het condominium niet meer dan vier gebouwen omvat die toebehoren aan twee, drie of vier verschillende huiseigenaren.

Vereniging van Eigenaren. Het is een non-profitorganisatie die huiseigenaren samenbrengt in een condominium om gezamenlijk zorg te dragen voor de exploitatie van een vastgoedcomplex. Dit gebeurt in gevallen waarin de huiseigenaren zelf, om welke reden dan ook, niet willen of kunnen omgaan met het beheer van de flat.

Opgemerkt moet worden dat tot voor kort het begrip VvE werd vereenzelvigd met het begrip condominium. Met name de huidige wetgeving van Rusland in het begin van de jaren negentig voorzag in het concept van woningvoorraad in collectief bezit: een fonds dat gezamenlijk of gezamenlijk eigendom is van verschillende onderwerpen van particulier, staats-, gemeentelijk eigendom, eigendom van openbare verenigingen.

Deze indeling van de woningvoorraad voldeed niet aan de nieuwe civiele wetgeving.

De resulterende verwarring van deze concepten in de definities werd gecorrigeerd door decreet van de president van de Russische Federatie van 23 december 1993 nr. No. 2275, die de Tijdelijke Regeling op Condominium goedkeurde. Het gaf het concept van "condominium" als een vereniging van eigenaren in één complex van onroerend goed in de woningsector.

Tegelijkertijd legde de bepaling afzonderlijk het concept "partnerschap" van huiseigenaren vast, d.w.z. eigenaren van panden. Zo werden de begrippen "partnerschap" en "condominium" onderscheiden.

Het afwijken van de interpretatie van een condominium als een partnerschap heeft ertoe geleid dat een condominium nu wordt beschouwd als een enkel complex van onroerend goed, waarin individuele gebouwen in particulier, staats-, gemeentelijk of ander eigendom zijn.

Een Vereniging van Eigenaren is een bijzondere vzw. De identificatie van een condominium met consumentencoöperaties moet ook worden toegeschreven aan de categorie van waanideeën, wat natuurlijk volledig ongegrond is. Verenigingen van eigenaren kunnen echter ook ontstaan op basis van huisvesting en woningbouwcoöperaties, waarin minimaal één deelnemer zijn aandeel volledig heeft betaald.

Het meest typische voorbeeld van een condominium van vandaag is een appartementengebouw waarin de appartementen eigendom zijn van verschillende eigenaren.

Het vastgoedcomplex is momenteel een controversieel object in het moderne burgerlijk recht. Het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie in de sectie over voorwerpen van burgerrechten stelt een dergelijk concept niet vast als een eigendomscomplex, d.w.z. er is geen wettelijke definitie van het recht dat in de norm is vastgelegd. Het concept bestaat alleen op leerstellig niveau, bijvoorbeeld E.A. Sukhanov definieert het eigendomscomplex als "een speciaal object van burgerrechten, een complex van onderling verbonden onroerende en roerende zaken die voor een algemeen doel als geheel worden gebruikt" Russisch burgerlijk recht: leerboek / Ed. EA Sukhanova - Deel 1 - M .: Statuut, 2010. - S. 310 ..

De term "complex" (lat. complexus) betekent een reeks objecten of verschijnselen. Op zijn beurt komt het woord "eigendom" van het woord "eigendom", dat, afhankelijk van de reikwijdte, niet alleen dingen betekent, maar ook eigendomsrechten en -verplichtingen.

De wetgever definieerde een onderneming als rechtsobject, dit is een vastgoedcomplex dat wordt gebruikt voor ondernemersactiviteiten. De onderneming als geheel, juist als een vastgoedcomplex, wordt wettelijk erkend als onroerend goed (Artikel 132 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie) Burgerlijk recht: leerboek / Ed. SA Alekseev - M.: Prospekt, 2010. - S. 91 .. Tegelijkertijd omvat de onderneming als vastgoedcomplex alle soorten onroerend goed bedoeld voor haar activiteiten, inclusief land-, gebouwen, constructies, uitrusting, inventaris, grondstoffen, producten, claimrechten, schulden en rechten op benamingen die de onderneming, haar producten, werken en diensten individualiseren (handelsbenaming, handelsmerken, dienstmerken) en andere exclusieve rechten, tenzij anders bepaald door de wet Burgerlijk recht: leerboek / Ed. SS Sergeeva - Volume 1 - M.: TK "Velby", 2009. - P. 377 .. Een andere naam voor het vastgoedcomplex bedoeld voor ondernemersactiviteiten - "business" wordt gegeven in Art. 85 van de federale wet van 8 januari 1998 nr. 6-FZ "On insolventie (faillissement)" Verzameling van wetgeving van de Russische Federatie - 1998 - nr. 2 - Art. 222., die op dit moment kracht heeft verloren. De nieuwe formulering van de wet van 26 oktober 2002 voorziet niet in een dergelijke definitie, hoewel, volgens de betekenis van de daarin vervatte normen met betrekking tot de verkoop van de onderneming van de schuldenaar, kan worden aangenomen dat de onderneming precies wordt begrepen als " bedrijf".

Op basis van het voorgaande volgt hieruit dat een onderneming niet een simpele verzameling van ongelijksoortige zaken en willekeurig gekozen verplichtingen is, maar een enkel vastgoedcomplex dat nodig is voor ondernemersactiviteit. Samenvattend kunnen de volgende kenmerken van het vastgoedcomplex worden afgeleid:

Consolidatie van onroerend goed (vorming van een complex) voor een bepaald type ondernemingsactiviteit;

Het feitelijk uitoefenen van bedrijfsactiviteiten gericht op het maken van winst uit het gebruik van dit onroerend goed ("enterprise on the go").

De feitelijke uitoefening van ondernemersactiviteit wordt primair aangegeven door verplichtingen, contracten, vorderingsrechten en schulden die in de onderneming zijn opgenomen. Andere complexen van onroerende en roerende zaken die geen ondernemingsactiviteit zijn, zijn geen onderneming (bedrijf). Ondernemingen kunnen worden gevormd op basis van fabrieken, benzinestations, restaurants, enz., Als dit onroerend goed wordt "revitaliseerd" door de ondernemersactiviteit van de eigenaar. Opgemerkt moet worden dat de structuur van de onderneming geen vorderingsrechten en schulden voor de verplichtingen van de eigenaar omvat, maar alleen die welke verband houden met de activiteiten van deze onderneming.Het concept van een vastgoedcomplex in de wetgeving en wettelijk regime objecten in zijn compositie / Ed. Kunst. Piskunova MG “Onroerend goed en investeringen. Wettelijke regeling» / Zhur. nr. 1, 10.2002 E.A. Sukhanov wijst erop dat een "onderneming in beweging" veel meer waard is dan de eenvoudige totale "boekwaarde" van zijn eigendom of netto activa, in aanwezigheid van "klanten" (goodwill), d.w.z. stabiele economische relaties met consumenten van producten of diensten. De aanwezigheid van deze functie is erg belangrijk kenmerk onderneming als een onroerendgoedcomplex en bepaalt meestal vooraf de opportuniteit om er transacties mee te doen juist als een onroerendgoedcomplex, en niet als een eenvoudig geheel van dingen of andere objecten.Russisch burgerlijk recht: leerboek / Ed. EA Sukhanova - Deel 1 - M .: Statuut, 2010. - S. 310 ..

Afzonderlijke onderdelen en productie-eenheden van een onderneming, bijvoorbeeld het eigendom van een werkplaats, kleine winkel, hotel, café of andere dienstverlenende onderneming. Die. in feite is een onderneming een complex object volgens de classificatie van objecten in het burgerlijk recht, waarbij het algemene doel is om winst te maken uit een of andere activiteit van de onderneming. In het geval van transacties (lease, pand, verkoop, enz.) met vastgoedcomplexen, draagt de eigenaar niet alleen een eenvoudige reeks zaken over aan de verkrijger, maar ook aanverwante rechten en verplichtingen, het "bedrijf" als geheel met het recht om "uitkeringen" en "onderhoudslasten" ontvangen.

Een vastgoedcomplex is niet alleen een onderneming, als voorwerp en voorwerp van burgerlijke rechtsbetrekkingen, maar ook het gemeenschappelijk eigendom van een woongebouw, dat krachtens de wet in mede-eigendom is van de eigenaren van woonappartementen en ( of) kamers (artikel 1 van artikel 290 van het Burgerlijk Wetboek; artikelen 36-43 LCD). Het verschijnt meestal na de privatisering van woningen in appartementsgebouwen, wanneer particuliere eigenaren van individuele appartementen gezamenlijk moeten opereren landingen en trappen, liften, daken en kelders, elektrische, loodgieters- en andere apparatuur die het woongebouw als geheel dient, evenals het aangrenzende gebied, dat strikt genomen geen afzonderlijke dingen zijn - objecten van burgerrechten. Het bezit van een appartement (kamer) is onlosmakelijk verbonden met een aandeel in het bezit van de gemeenschappelijke eigendom van een woongebouw.

Een dergelijke juridische structuur (in de vorige wetgeving een "condominium" genoemd) werd een manier om de kwestie van eigendom van de gemeenschappelijke delen en uitrusting van woongebouwen met meerdere appartementen op te lossen, tijdens de privatisering waarvan individuele appartementen en zelfs woonkamers begonnen te verdwijnen door de wet als zelfstandige objecten van eigendomsrechten worden beschouwd. op zichzelf deze beslissing kan niet als de meest succesvolle worden beschouwd, omdat dergelijke appartementen en kamers niet bedoeld zijn voor onafhankelijke werking, omdat ze nauw verbonden zijn met elkaar en met andere delen van het huis (meestal hebben ze niet alleen muren gemeen, maar zelfs de vloer en het plafond, maar het eigendomsvoorwerp van de bewoner wordt in dit geval in feite een "ruimte"). De gemeenschappelijke delen van het huis zijn evenmin zelfstandige zaken, die bovendien buiten de woonruimte die ze dienen ontnomen zijn van verhandelbaarheid (artikel 2 van artikel 290 van het Burgerlijk Wetboek, artikelen 37, 38, 42 van het LCD). Effectiever, zoals met name de Europese ervaring leert, zou de erkenning zijn van een woongebouw met meerdere appartementen als een enkel, juridisch ondeelbaar ding, en dus als een geheel - een object van gedeeld eigendom van de bewoners. In dit geval ontvangen deze laatste voor gebruik (of op een bijzonder zakelijk recht) de appartementen die aan hun aandelen zijn toe te schrijven en dragen in dezelfde aandelen alle noodzakelijke kosten om het huis in goede staat te houden.

Een bijzonder object van burgerrechten ( een ding) kan worden erkend als een technologisch eigendomscomplex (bijvoorbeeld gaspijpleidingen met compressorstations en soortgelijke apparatuur, olie- en andere, enz.). Dit complex onderscheidt zich van de onderneming doordat het alleen dingen omvat, maar geen rechten en plichten. Tegelijkertijd zijn de dingen waaruit het bestaat heterogeen (onroerend goed - een perceel, gebouwen, constructies; roerende goederen - uitrusting, enz.), maar zijn ze verenigd door één enkel economisch doel, wat het opportuun maakt om het opnieuw te overwegen als een enkel object van eigendomsoverdracht, maar geen eigendomsrechten Russisch burgerlijk recht: leerboek / Ed. EA Sukhanova - Deel 1 - M .: Statut, 2010. - S. 311-312 ..

Het betekent dus dat een vastgoedcomplex niet alleen wordt opgevat als een bijzonder object van burgerrechten, een complex van onderling verbonden onroerende en roerende zaken die voor een algemeen doel worden gebruikt als geheel, maar ook andere complexen die verband houden met de gemeenschappelijke eigendom van een woongebouw , een technologisch vastgoedcomplex en andere.

Zie: Italiaans Burgerlijk Wetboek van 1942 met latere wijzigingen en toevoegingen // Giordio di Nova. Codice civile en leggi collegate. Ed / Zanichelli S.p.A. Bologna, 1994/1995; Gazzeta ufficile, 5 geleden tot 1985, nr. 183.

Zie: Gavrilenko V.G., Yadevich N.I. Objecten van burgerrechten. M., 2006. S. 8 - 9; Kolbasin DA Burgerlijk recht van de Republiek Wit-Rusland. Minsk, 2004. S. 114 - 115.

Zie: Kozyr O.M. Onroerend goed in het nieuwe burgerlijk wetboek van Rusland // burgerlijk wetboek van Rusland. Problemen. Theorie. Praktijk / Resp. red. A.L. Makovsky. Moskou, 1998. S. 271 - 297.

In lid 3 van art. 7 van de wet van de RSFSR "On Property in the RSFSR" werd het begrip "onroerend goed" alleen genoemd in verband met de instelling van verkrijgende verjaring. Zijn formulering was niet erg duidelijk. Deel 1 van paragraaf 4 van artikel 2 van de wet bevatte een lijst van eigendomsvoorwerpen, waaronder genoemde ondernemingen, vastgoedcomplexen, gebouwen, constructies, percelen. Wet van de RSFSR "On Property in the RSFSR" van 24 december 1990 N 443-1 (zoals gewijzigd op 24 juni 1992) // Bulletin van het Congres van Volksafgevaardigden en de Opperste Sovjet van de RSFSR (hierna - Bulletin van de SND en de Hoge Raad van de RSFSR). 1990. N 30. Art. 1244 (1992. N 34. St. 1966).

De grondbeginselen van de burgerlijke wetgeving van de USSR en de republieken, aangenomen door de Opperste Sovjet van de USSR op 31 mei 1991, bevatten al normen die eigendommen verdelen in onroerend en roerend. Artikel 4 van de Grondbeginselen reproduceerde de vrij klassieke verdeling van eigendom in roerend en onroerend. Tegelijkertijd voorzagen ze niet in specifieke details in het juridische regime van onroerend goed // Vedomosti SND i VR SSR. 1991. N 26. Art. 733.

Zie: informatiebrief van het Hooggerechtshof d.d. 01.06.2000 N 53 "Over de staatsregistratie van huurovereenkomsten voor utiliteitsgebouwen" // Bulletin van het Hooggerechtshof. - 2001. - Nr. 1. S. 12.

Zie: Dorozhinskaya E.A. Wettelijke regeling van vastgoedtransacties / Dissertatie. voor de competitie Kandidaat in de rechten Wetenschappen. Moskou, 2000, blz. 43; Falileev PA Juridische problemen van de hypotheek van zeeschepen // Pand en hypotheek in Russisch en buitenlands recht (materialen van de internationale wetenschappelijke conferentie). - M., 2003. S. 27.

Zie: Resolutie van het Presidium van het Hooggerechtshof van de Russische Federatie van 1 juni 1999 N 8224/98 // Sarbash S.V. Arbitragepraktijk voor Burgerzaken: Beknopte index door tekst Burgerlijk Wetboek. M.: Statut, 2000. S. 143.

Decreet van de Federale Antimonopoliedienst van het Noordwestelijk District van 20 november 2001 N A44-1242 / 01-C14-K. De in deze resolutie gedefinieerde benadering gaf aanleiding tot het in de literatuur te formuleren oordeel dat "asfaltverharding helemaal geen ding is, maar een eigendom van een perceel". Zie: Shcherbakov N. Eigendom of ding? // Ezh-advocaat. 2005. N 17. S. 2.

Decreet van de federale antimonopoliedienst van het noordwestelijke district van 23 maart 2003 N A56-20324 / 02; Besluit van de FAS van het district Moskou van 23 oktober 2003 N KG-A40 / 7958-03; Decreet van de federale antimonopoliedienst van het West-Siberische district van 5 juli 2004 N F04 / 3668-819 / A46-2004.

V.A. vestigde de aandacht op deze omstandigheid. Belov. Zie: Belov V.A. Is het altijd nodig om een vastgoedtransactie te registreren? // Wetgeving. 1999. N 7. Z. 24 - 25.

Academicus A.V. Venediktov vatte het juridische regime van eigendom op als speciale regels voor de procedure voor de vorming en het gebruik van eigendom. Zie: Venediktov A.V. Staatssocialistische eigendom. M., 2004. S. 381.

Merk op dat het concept van een perceel grond, gegeven in Art. 6 van de landcode van de Russische Federatie van 25 oktober 2001 N 136-FZ, smaller: een deel van het aardoppervlak (inclusief de bodemlaag), waarvan de grenzen op de voorgeschreven manier zijn beschreven en gecertificeerd (hoewel de wetgever bepaalt dat hij een perceel grond in dit geval als een object van grondbetrekkingen beschouwt).

Bijvoorbeeld in pre-revolutionaire Russische wetgeving monetair kapitaal werd in sommige gevallen gelijkgesteld aan onroerend goed ((wet van 16 april 1817 // Volledige collectie Wetten, Wet N 26791, Ch. II, 17). cit. door: Kasso LA Besluit. op. C. 3.).

Het volstaat te wijzen op twee gevallen waarin schijnbaar eenvoudige vragen werden opgelost: in één geval is een stationaire industriële koelkast een onroerend goed (Resolutie van het presidium van het Hooggerechtshof van de Russische Federatie van 12 oktober 1999 N 2061 /99 // Bulletin van het Hooggerechtshof van de Russische Federatie, 2000, nr. 1); in een ander geval, wat is de status van deurblokken die in een woongebouw zijn geïnstalleerd - de status van onafhankelijke eigendomsvoorwerpen of de status van een stuk onroerend goed (Resolutie van het presidium van het Hooggerechtshof van de Russische Federatie van 26 oktober , 1999 N 3655/99 // Bulletin van het Hooggerechtshof van de Russische Federatie 2000. N 1). In beide gevallen hebben verschillende gerechtelijke instanties deze incidenten op verschillende manieren opgelost.

Zie: Sukhanov E.A. Eigendom en andere echte rechten. Manieren om ze te beschermen (opmerkingen bij het nieuwe burgerlijk wetboek van de Russische Federatie). M.: Centrum voor bedrijfsinformatie van het weekblad "Economics and Life", 1996. S. 45; Kozyr OM Onroerend goed in het nieuwe burgerlijk wetboek van Rusland. S. 276; Krotov M.V. Kwesties van staatsregistratie van rechten op zeeschepen // Legale oefening: Informatiebulletin van het Law Centre van de Special Law Faculty van de St. Petersburg State University. 1999. Nr. 4 (19). S. 103; Senchishev V.I. Staatsregistratie van rechten op onroerend goed en transacties ermee // Journal Russische wet. 1999. N 12. S. 118; Kuzmina ID Transacties met gebouwen en constructies // werkelijke problemen rechtswetenschap en praktijk: za. wetenschappelijke werken. Kemerovo, 1999, blz. 152.

Zie: Haskelberg B.L., Rovny V.V. Individueel en generiek in het burgerlijk recht. Irkoetsk, 2005, blz. 40 - 41; Boltanova ES Het concept en het juridische regime van onroerend goed // Jaarboek van de Russische wet. 1999. M.: Norma, 2000. S. 264; Boltanova ES Vastgoedtransacties: Aan- en verkoop, schenking, erfrecht, belastingen. M., 2007. S. 57; Stepanov SA Vastgoed in het burgerlijk recht. M., 2006. S. 29.

Sukhanov E.A. Eigendom en andere echte rechten. P. 45. Dezelfde functie wordt bekleed door O.M. Kozyr, die gelooft dat onroerend goed zo'n eigendom is, "waarop het eigendomsrecht en andere rechten kunnen worden gevestigd. En voor het ontstaan van dergelijke rechten is een passende staatsregistratie vereist." Zie: Kozyr O.M. Onroerend goed in het nieuwe burgerlijk wetboek van Rusland. M., 1998. S. 276.

Braginsky M.I., Vitryansky V.V., Zvekov V.P. et al. Commentaar op deel één van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie voor ondernemers. M., 1996 (auteur van het commentaar - E.A. Sukhanov).

Boltanova ES Het concept en het juridische regime van onroerend goed. M., 2007. S. 264; Boltanova ES Vastgoedtransacties. M., 2005. S. 57.

meer GF Shershenevich verweet de wetgever dat hij "geen strikte terminologie handhaafde en het woord eigendom gebruikte in plaats van een ding, en in plaats van eigendom spreekt hij van eigendom of een landgoed." Zie: Shershenevich G.F. Leerboek Russisch burgerlijk recht. M., 2002. S.95.

Smyshlyaev D.V. Eigenaardigheden wettelijke status van constructie in uitvoering // Actuele problemen van het burgerlijk recht / Ed. SS Aleksejev. M.: Statuut, 2000. S. 77.

Artikel voor artikel commentaar / Onder de algemene. red. PV Krasjeninnikov. P. 51 (de auteur van het commentaar is M.I. Braginsky). – M., 2006. P.171.

Krotov M.V. Kwesties van staatsregistratie van rechten op zeeschepen // Juridische praktijk: informatiebulletin van het Law Centre van de Special Law Faculty van de St. Petersburg State University. 2006. Nr. 4 (19). P. 104. O.M. Kozyr schrijft ook dat "het verkeerd zou zijn om te zeggen dat de gevolgen van het erkennen van bijvoorbeeld rechtbanken als onroerend goed automatisch leiden tot de volledige toepassing van het bijbehorende regime op hen." Zie: Kozyr O.M. Het concept van onroerend goed in het burgerlijk recht. Vastgoedtransacties // Recht. 1999. N 4. S. 22.

Volkov GA, Golichenkov AK, Kozyr O.M. Commentaar op de landcode van de Russische Federatie / Ed. AK Golichenkov. Moskou: BEK, 2005. P. 21 (commentaar door A.K. Golichenkov).

Economie en financiën van onroerend goed / Ed. Yu.V. Pasjkus. M., 2004. P. 9 (de auteur van het hoofdstuk is Yu.V. Pashkus).

Zavyalov AA Enkele problemen met de registratie van rechten op onroerendgoedobjecten // Wettelijke regulering van de onroerendgoedmarkt. 2005. Nr. 4 (5). blz. 56 - 57.

De auteur wijst er dus op dat "gevallen waarin een onderneming als vastgoedcomplex het onderwerp is van staatsregistratie vrij zeldzaam zijn, vooral voor ondernemingen die deel uitmaken van een enkel gastoevoersysteem, waarvan de samenstelling van het onroerend goed vrij stabiel is ... Industriële en technologische complexen zoals onroerend goed kan vertegenwoordigen, zijn een complex ding of een enkel object, waarvan de technologische elementen afzonderlijk roerende dingen kunnen zijn, maar, die een bepaald aggregaat vormen, vormen roerende en onroerende elementen een onroerendgoedobject ... De specifieke samenstelling van het productie- en technologische complex wordt bepaald door de projectdocumentatie ... De basis voor een dergelijke juridische positie is de erkenning als titeldocumenten van naar behoren goedgekeurde inbedrijfstellingshandelingen van een gasindustriefaciliteit, volgens welke een reeks gebouwen (structuren ) en apparatuur die erin is geïnstalleerd, in gebruik worden genomen, waardoor de werking van genoemd object volgens zijn doel" (Zavialov A.A. Besluit. op. blz. 57).

Resolutie van het Federale Arbitragehof van het Noordwestelijke District van 3 maart 2003 N A26-2277 / 02-02-04 / 88.

Zie bijvoorbeeld: Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie. Deel een. Wetenschappelijk en praktisch commentaar. M., 1996. S. 229.

Lebedev K. Concept, samenstelling en wettelijk regime van crediteuren // Economie en recht. 2007. N 11. P.31

Het niet opnemen van alle elementen van het vastgoedcomplex in het onderwerp van een bepaalde civielrechtelijke transactie leidt onvermijdelijk tot de juridische "vernietiging", het verlies van één (zelfs kleine) schakel van het vastgoedcomplex verandert het onderwerp van het contract en, daarom , leidt tot de gelaagdheid van een enkele overeenkomst in een aantal transacties gecombineerd in één document en, in extreme gevallen, tot de ongeldigheid van het contract.

Het lijkt erop dat het beperken van de reikwijdte van het begrip vastgoedcomplex uitsluitend door ondernemingen een zekere tekortkoming van de wetgever is", zegt V.A. Lapach (V.A. Lapach. The system of objects of civil rights: Theory and arbitragepraktijk. M., 2004. S.365).

Het voorgaande kan worden geïllustreerd aan de hand van het voorbeeld van dragende planten. In de USSR liep het aantal lagerfabrieken in de honderden. Bovendien onderscheidden dergelijke ondernemingen zich door een duidelijke specialisatie - ze produceerden lagers van een bepaald type. Assemblagefabrieken waren uitgerust met lagers van tientallen leveranciers, soms in extreem afgelegen geografische "punten" van het land. Na de afwijzing van de planeconomie en de ineenstorting van de USSR werden de meeste van deze ondernemingen gedwongen zich gedeeltelijk of volledig te herprofileren. Zie bijvoorbeeld: State Property Management: Textbook / Ed. Dr. Econ. Wetenschappen VI Koshkina, Ph.D. economie Wetenschappen VM Shupyro. M.: INFRA-M, 2007. S. 60.

Dozortsev V.A. Belangrijkste kenmerken van eigendomsrechten in het Burgerlijk Wetboek // Juridische Wereld. 1997. N 9. S. 33.

Als grote vastgoedblokken - woningen, huizen en paleizen van cultuur, medische en kinderinstellingen (poliklinieken, kleuterscholen, landelijke gezondheidskampen, enz.) - uiteindelijk kregen ze in de meeste gevallen juridische onafhankelijkheid of werden ze overgedragen (helaas, niet altijd) in gemeentelijk eigendom, dan een ander afzonderlijk onroerend goed dat op de balans van ondernemingen staat - rechtspersonen (maar niet gerelateerd aan de belangrijkste productie activiteiten), volgde in zijn samenstelling op een andere eigenaar, bijvoorbeeld het eigendom van de zogenaamde "Lenin" -kamers, visuele propaganda-items en productiemiddelen, enz.

Decreet van het presidium van het Hooggerechtshof van de Russische Federatie van 30 januari 2002 N 6245/01 // Bulletin van het Hooggerechtshof van de Russische Federatie. 2002. nr. 5.

De vervreemding van een productielocatie die haar activiteiten heeft gestaakt en geen personeel heeft, kan niet worden toegeschreven aan de vervreemding van een onderdeel van de onderneming. Een transactie met een dergelijke verdeling zal beperkt blijven tot de overdracht van rechten op specifieke goederen - roerende en onroerende zaken.

Romanov OE Theoretische en praktische aspecten van de samenstelling van de onderneming als vastgoedcomplex // Actuele civielrechtelijke problemen. M., 2003. Uitgave. 6. S. 205.

Zie: Fleishits E.A. Commerciële en industriële onderneming in West-Europees en RSFSR-recht. M., 2004. S. 19.

Zie: Tabashnikov V.N. Onderneming als object van burgerrechten // Wetgeving. 1998. N 9. P.85

Gribanov A. Enterprise: problemen van doctrine en wetgeving // Economie en recht. 2000. N 5. S. 41.

Romanov OE Theoretische en praktische aspecten van de samenstelling van de onderneming als vastgoedcomplex // Actuele civielrechtelijke problemen. M., 2003. Uitgave. 6. S. 214.

Zie: Over de belasting op eigendom van ondernemingen: Wet van de Russische Federatie van 13 december 1991 N 2030-1. Kunst. 5 // Vedomosti-congres volksvertegenwoordigers RSFSR. 1992. N 12. Art. 599.

Zie: Romanov O.E. Theoretische en praktische aspecten van de samenstelling van de onderneming als vastgoedcomplex // Actuele civielrechtelijke problemen. M., 2003. Uitgave. 6. S.230.

Zie: Eliseev I.V. Verkoopovereenkomst voor ondernemingen // Burgerlijk recht: leerboek. Deel II / Ed. AP Sergeeva, Yu.K. Tolstoj. S. 103.

Stepanov SA Stepanov SA Vastgoedcomplexen in het Russisch burgerlijk recht. M., 2002. S. 25.

Zie: Sukhanov E.A. Contract van trustbeheer van eigendom // Bulletin van het Hooggerechtshof van de Russische Federatie. 2000. N 1. S. 81.

L.I. Korchevskaya geeft, bij het overwegen van de kwestie van het verdelen van de boeren (boerderij) economie tijdens erfenis, aan dat het tot de onderneming behoort. In de zin waarin de term "onderneming" wordt gebruikt, is een algemene categorie echter bedoeld om zakelijke entiteiten te definiëren, evenals juridische entiteiten met verschillende organisatorische en juridische vormen (zie Korchevskaya LI Objecten van erfopvolging in de context van economische transformaties : Samenvatting van het proefschrift ... kandidaat voor rechtswetenschappen, Moskou, 2007, p. 22).

Volgens art. 257 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie en art. 6 van de federale wet van 11 juni 2003 N 74-FZ "On Peasant (Farm) Economy" (SZ RF. 2003. N 24. Art. 2249), als onderdeel van het onroerend goed landbouw kan een perceel, aanplant, utiliteitsgebouwen en andere gebouwen, landaanwinning en andere constructies, productieve en werkende vee, pluimvee, landbouw- en andere machines en uitrusting omvatten, voertuigen, inventaris en andere eigendommen die nodig zijn voor de uitvoering van de activiteiten van de boerderij.

In overeenstemming met art. 259 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie kunnen leden van een boeren- (landbouw)economie een economisch partnerschap of een productiecoöperatie creëren op basis van het eigendom van de economie.

Zie: Ustyukova V.V. Vorming wettelijke status van boeren (boeren)economie // Hervorming van agrarische ondernemingen: Juridische problemen. Moskou: Instituut voor Staat en Recht van de Russische Academie van Wetenschappen, 2006, pp. 78 - 79; Korchevskaya L.I. Erfenis in een boeren (boerderij)economie // Jurisprudentie. 2003. N 1. S. 41.

Zie: Sukhanov E.A. Eenvoudig partnerschap // Commentaar op het tweede deel van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie. M.: Fonds "Juridische Cultuur"; Gardarika, 1996, blz. 334.

Zie bijvoorbeeld: Burgerlijk Recht: Leerboek. In 2 delen T. 1 / Resp. red. EA Soechanov. 2e druk, herzien. en extra M.: BEK, 2007. S. 309.

Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie. Deel 1. Wetenschappelijk en praktisch commentaar / Ed. red. DIE. Abova, A.Yu. Kabalkin, VP Mozoline. M.: BEK, 2006. S. 230.

Kireev V.V. Toepassing van de normen van het contractenrecht bij het aangaan van transacties met ondernemingen // Problemen bij de toepassing van de normen van het recht: bescherming van particuliere, openbare belangen / Ed. IN EN. Popov. Tsjeljabinsk, 2003, blz. 60.

Het vastgoedcomplex is momenteel een controversieel object in het moderne burgerlijk recht. Het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie in de sectie over voorwerpen van burgerrechten stelt een dergelijk concept niet vast als een eigendomscomplex, d.w.z. er is geen wettelijke definitie van de wet die in de norm is vastgelegd. Het concept bestaat alleen op leerstellig niveau, zo definieert EA Sukhanov een eigendomscomplex als "een speciaal object van burgerrechten, een complex van onderling verbonden onroerende en roerende zaken die voor een algemeen doel als geheel worden gebruikt" Zie: Russisch burgerlijk recht / leerboek, ed. A.Sukhanov, Volume 1, M.: Statute, 2010.S.310.

De term "complex" (lat. complexus) betekent een reeks objecten of verschijnselen. Op zijn beurt komt het woord "eigendom" van het woord "eigendom", dat, afhankelijk van het toepassingsgebied, niet alleen dingen betekent, maar ook eigendomsrechten en -verplichtingen.

De wetgever definieerde een onderneming als rechtsobject, dit is een vastgoedcomplex dat wordt gebruikt voor ondernemersactiviteiten. De onderneming als geheel, juist als vastgoedcomplex, wordt wettelijk erkend als onroerend goed (Artikel 132 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie) Zie: Burgerlijk recht / leerboek, ed. SAAlekseeva, M.: Prospekt, 2010. P.91. Tegelijkertijd omvat de onderneming als vastgoedcomplex alle soorten onroerend goed bestemd voor haar activiteiten, met inbegrip van percelen, gebouwen, constructies, uitrustingen, inventaris, grondstoffen, producten, vorderingsrechten, schulden en rechten op aanduidingen die de onderneming, haar producten, werken en diensten (handelsbenaming, handelsmerken, dienstmerken), en andere exclusieve rechten, tenzij anders bepaald door de wet Zie: Burgerlijk recht / leerboek, ed. SS Sergeeva, Volume 1, M.: TK "Velby", 2009. P. 377. Een andere naam voor een vastgoedcomplex dat bestemd is voor ondernemersactiviteit is "zaken" die wordt gegeven in artikel 85 van de federale wet van 8 januari 1998. nr. 6-FZ "Over insolventie (faillissement)" Zie: Verzameling van wetgeving van de Russische Federatie, 1998, nr. 2, art. 222, die op dit moment ongeldig is geworden. De nieuwe formulering van de wet van 26 oktober 2002 voorziet niet in een dergelijke definitie, hoewel, volgens de betekenis van de daarin vervatte normen met betrekking tot de verkoop van de onderneming van de schuldenaar, kan worden aangenomen dat de onderneming precies wordt begrepen als " bedrijf".

- consolidatie van onroerend goed (vorming van een complex) voor een bepaald type ondernemingsactiviteit;
- het feitelijk uitoefenen van bedrijfsactiviteiten gericht op het maken van winst uit het gebruik van dit onroerend goed ("onderneming onderweg").

De feitelijke uitoefening van ondernemersactiviteit wordt primair aangegeven door verplichtingen, contracten, vorderingsrechten en schulden die in de onderneming zijn opgenomen. Andere complexen van onroerende en roerende zaken die geen ondernemingsactiviteit zijn, zijn geen onderneming (bedrijf). Ondernemingen kunnen worden gevormd op basis van fabrieken, benzinestations, restaurants, enz., Als dit onroerend goed wordt "revitaliseerd" door de ondernemersactiviteit van de eigenaar. Opgemerkt moet worden dat de onderneming geen vorderingsrechten en schulden voor de verplichtingen van de eigenaar omvat, maar alleen die welke verband houden met de activiteiten van deze onderneming Zie: Het concept van het vastgoedcomplex in de wetgeving en het juridische regime van objecten in zijn samenstelling / ed. Kunst. Piskunova M.G. “Onroerend goed en investeringen. Wettelijke regeling”/tijdschrift. Nr. 1, 10.2002. EA Sukhanov wijst erop dat een "onderneming die onderweg is" veel duurder is dan een eenvoudige geaggregeerde "boekwaarde" van zijn eigendom of nettoactiva, in aanwezigheid van "klanten" (goodwill), dwz stabiele economische banden met consumenten van producten of diensten. De aanwezigheid van dit kenmerk is een zeer belangrijk kenmerk van een onderneming als een onroerendgoedcomplex en bepaalt meestal vooraf de opportuniteit om er transacties mee te doen, juist als een onroerendgoedcomplex, en niet als een eenvoudig geheel van dingen of andere objecten. Zie: Russisch burgerlijk recht / leerboek, uitgegeven door EA Sukhanov, Volume 1, M.: Statute, 2010.S.310.

Afzonderlijke onderdelen en productie-eenheden van een onderneming, bijvoorbeeld het eigendom van een werkplaats, een kleine winkel, een hotel, een café of een andere onderneming in de dienstverlenende sector, kunnen ook fungeren als onafhankelijke objecten van de civiele circulatie. Dat wil zeggen dat een onderneming in feite een complex object is volgens de classificatie van objecten in het burgerlijk recht, waarbij het algemene doel is om winst te maken uit een of andere activiteit van de onderneming. In het geval van transacties (lease, pand, verkoop, enz.) met vastgoedcomplexen, draagt de eigenaar niet alleen een eenvoudige reeks zaken over aan de verkrijger, maar ook aanverwante rechten en verplichtingen, het "bedrijf" als geheel met het recht om "uitkeringen" en "onderhoudslasten" ontvangen.

Een vastgoedcomplex is niet alleen een onderneming, als voorwerp en voorwerp van burgerlijke rechtsbetrekkingen, maar ook het gemeenschappelijk eigendom van een woongebouw, dat krachtens de wet in mede-eigendom is van de eigenaren van woonappartementen en ( of) kamers (artikel 1 van artikel 290 van het Burgerlijk Wetboek; artikelen 36-43 LCD). Het treedt meestal op na de privatisering van woningen in appartementsgebouwen, wanneer particuliere eigenaren van individuele appartementen gezamenlijk de overloop en trappen, liften, daken en kelders, elektrische, sanitaire en andere apparatuur moeten bedienen die het woongebouw als geheel en de aangrenzende gebouwen bedient. territorium, die strikt genomen geen afzonderlijke dingen zijn - objecten van burgerrechten. Het bezit van een appartement (kamer) is onlosmakelijk verbonden met een aandeel in het bezit van de gemeenschappelijke eigendom van een woongebouw.

Een dergelijke juridische structuur (in de vorige wetgeving een "condominium" genoemd) werd een manier om de kwestie van eigendom van de gemeenschappelijke delen en uitrusting van woongebouwen met meerdere appartementen op te lossen, tijdens de privatisering waarvan individuele appartementen en zelfs woonkamers begonnen te verdwijnen door de wet als zelfstandige objecten van eigendomsrechten worden beschouwd. Op zichzelf kan deze oplossing niet als de meest succesvolle worden beschouwd, omdat dergelijke appartementen en kamers niet bedoeld zijn voor onafhankelijke werking, omdat ze nauw verbonden zijn met elkaar en met andere delen van het huis (meestal niet alleen muren, maar zelfs de vloer en het plafond zijn gebruikelijk in hen). , en het object van het eigendomsrecht van de huurder wordt in dit geval in feite "ruimte"). Ook de gemeenschappelijke delen van het huis zijn geen zelfstandige zaken, die bovendien buiten de woonruimte die ze dienen ontnomen zijn van verhandelbaarheid (artikel 2 van artikel 290 van het Burgerlijk Wetboek, artikelen 37, 38.42 van het LCD). Effectiever, zoals met name de Europese ervaring leert, zou de erkenning zijn van een woongebouw met meerdere appartementen als een enkel, juridisch ondeelbaar ding, en dus als een geheel - een object van gedeeld eigendom van de bewoners. In dit geval ontvangen deze laatste voor gebruik (of op een bijzonder zakelijk recht) de appartementen die aan hun aandelen zijn toe te schrijven en dragen in dezelfde aandelen alle noodzakelijke kosten om het huis in goede staat te houden.

Een technologisch vastgoedcomplex (bijvoorbeeld gasleidingen met compressorstations en soortgelijke apparatuur, installaties voor de verwerking van olie en andere grondstoffen, enz.) kan worden erkend als een bijzonder object van burgerrechten (een enkel ding). Dit complex onderscheidt zich van de onderneming doordat het alleen dingen omvat, maar geen rechten en plichten. Tegelijkertijd zijn de dingen waaruit het bestaat heterogeen (onroerend goed - een perceel, gebouwen, constructies; roerende goederen - uitrusting, enz.), maar zijn ze verenigd door één enkel economisch doel, wat het opportuun maakt om het opnieuw te overwegen als een enkel object van eigendomsoverdracht, maar geen echte rechten Zie: Russisch burgerlijk recht / leerboek, uitgegeven door E.A. Sukhanov, Volume 1, M.: Statute, 2010. S. 311-312.

Het betekent dus dat een vastgoedcomplex niet alleen wordt opgevat als een bijzonder object van burgerrechten, een complex van onderling verbonden onroerende en roerende zaken die voor een algemeen doel worden gebruikt als geheel, maar ook andere complexen die verband houden met het gemeenschappelijk gedeeld eigendom van een woning gebouw, een technologisch vastgoedcomplex en andere.

Zoals we al hebben ontdekt, verliezen de objecten die er deel van uitmaken bij transacties met vastgoedcomplexen afzonderlijk het juridische regime dat eraan inherent is en geven ze samen één juridisch regime aan het vastgoedcomplex. Maar niettemin erkent de wetgever het vastgoedcomplex (onderneming) als onroerend goed, in overeenstemming met artikel 132 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie.

Ondanks de afwezigheid van de belangrijkste kenmerken van onroerend goed - een sterke band met het land en de onmogelijkheid om te verhuizen zonder afbreuk te doen aan het doel, evenals de mobiliteit, variabiliteit van de onderneming als object van de wet, achtte de wetgever het noodzakelijk om ondergeschikt maken aan het juridische regime van onroerend goed, en dus de eis van staatsregistratie van rechten en transacties. Staatsregistratie van rechten op een onderneming en transacties daarmee moeten vanwege de juridische bijzonderheden van dit object op een bijzondere wijze plaatsvinden. Het belangrijkste kenmerk van de onderneming is de mogelijkheid om in de samenstelling percelen en andere onroerendgoedobjecten die zich in verschillende gebieden bevinden, op te nemen, evenals de mogelijkheid om onroerend goed uit te sluiten van de samenstelling van de onderneming. De onderneming als geheel wordt echter erkend als onroerend goed, ook al omvat het geen percelen, gebouwen, constructies en andere onroerende zaken. Artikel 22 van de federale wet "Over de staatsregistratie van rechten op onroerend goed en transacties daarmee" definieert een speciale plaats voor het registreren van rechten op een onderneming, verschillend van de locatie van onroerend goed.

Volgens Piskunova M.G. een essentieel kenmerk van de onderneming is haar objectieve onzekerheid. Andere vastgoedobjecten zijn individueel gedefinieerde dingen, waarvan de fysieke aard, sterke verbondenheid met het land of de onmogelijkheid van beweging hun vaste locatie bepalen, ruimtelijke zekerheid als rechtsobjecten. Percelen, gebouwen en constructies, residentiële en niet-residentiële gebouwen zijn objectief bestaande dingen, "objectieve objecten van rechten". Hun ontstaan en bestaan worden niet geassocieerd met subjectieve rechten, het onroerendgoedobject kan bestaan zonder een rechtssubject, buiten juridische relaties bijvoorbeeld eigendom zonder eigenaar. Een nieuw gecreëerd vastgoedobject als zaak ontstaat objectief na voltooiing van de bouw en bestaat ongeacht het ontstaan van rechten daarop. Vanaf het moment van staatsregistratie in overeenstemming met artikel 219 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie ontstaat er een reëel recht daarop, maar niet het object zelf. De onderneming is een “subjectief object van rechten”.

Ten eerste zijn het ontstaan en het bestaan ervan onlosmakelijk verbonden met het onderwerp van de rechten daarop. Een van de fundamentele kwesties van het juridische regime van een onderneming, waaraan in alle studies die aan dit onderwerp gewijd zijn, zwijgend voorbijgaat, is het moment waarop een eigendomsrecht op een onderneming als op onroerend goed ontstaat. Wanneer ontstaat het eigendom van een bedrijf? Als een bedrijf wordt verworven op basis van een transactie (aan- en verkoop, ook op openbare veiling, in de vorm van een vergoeding, enz.), dan zijn in de regel clausule 2, artikel 8 en clausule 2, artikel 223 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie, evenals onder een speciale volgens de norm van clausule 1 van artikel 564 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie, het recht daarop als onroerend goed ontstaat vanaf het moment van staatsregistratie van de overdracht van rechten.

Ten tweede wordt, als voorwerp van rechten, de onderneming, haar specifieke samenstelling en naam bepaald door de rechthebbende bij het aangaan van een transactie met de onderneming in overeenstemming met de deelnemer aan de transactie. De samenstelling van de onderneming gespecificeerd in paragraaf 2 van artikel 132 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie kan in overleg worden gewijzigd. Dus nog voordat de verkoper het contract ondertekent, inventariseert de verkoper, vervolgens worden de inventarisatiewet, balans, conclusie van een onafhankelijke accountant en een lijst met schulden door de partijen bekeken, waarna de samenstelling van het te verkopen bedrijf wordt bepaald door het verkoopcontract (Artikel 561 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie). De bepaling van de samenstelling van de onderneming rechtstreeks door het contract, dat wil zeggen bij het aangaan van een transactie, is ook voorzien in paragraaf 3 van artikel 70 van de federale wet "op hypotheek (verpanding van onroerend goed)". De overeenkomst bepaalt de samenstelling van de onderneming die wordt overgedragen aan trustbeheer (clausule 1, artikel 1016 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie). Dat wil zeggen, we kunnen zeggen dat een onderneming een bijzonder object van rechten is dat wordt gevormd, eigendomszekerheid verkrijgt wanneer er transacties mee worden gedaan. De onderneming is het voorwerp van een transactie in plaats van een voorwerp van eigendomsrechten. Het doel van een dergelijke juridische structuur is om rechten over te dragen aan alle onderdelen van het bedrijf door het sluiten van één, in plaats van vele individuele transacties.

Ten derde is een onderneming, in tegenstelling tot andere onroerende zaken, een voortdurend veranderend rechtsobject. Er is nauwelijks een meer variabel object van rechten dan een bedrijf, de "onderneming in beweging", die vorderingen en schulden omvat voor verplichtingen die verband houden met ondernemersactiviteit.

Het vierde kenmerk van een onderneming is de mogelijkheid van ruimtelijke onzekerheid: naar de wil van de eigenaar kan de onderneming landpercelen en andere onroerendgoedobjecten omvatten die zich in verschillende gebieden bevinden, maar hun afwezigheid in de onderneming is ook mogelijk, wat niet zo'n "virtueel" object het juridische regime van onroerend goed ontnemen. Hoewel het moeilijk is om een ondernemersactiviteit voor te stellen die geen verband houdt met bepaalde onroerende goederen of rechten daarop, "in de lucht", buiten de eigen of gehuurde industriële, commerciële, administratieve ruimten, wordt een dergelijke mogelijkheid door de wetgever niettemin toegestaan Zie: Over staatsregistratie van rechten op een onderneming als vastgoedcomplex / red. Kunst. Piskunova M.G. “Onroerend goed en investeringen. Wettelijke regeling”/tijdschrift. Nr. 1, 6.2001.

Vastgoedobjecten zijn dus dingen, en als rechtsobjecten zijn ze objectief, permanent, ruimtelijk gedefinieerd. Ondernemingen zijn geen dingen, en als rechtsobjecten zijn ze subjectief, veranderlijk en wellicht niet ruimtelijk gedefinieerd.

Volgens O.M. Kozyr, die de onderneming als onroerend goed heeft erkend, zal het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie het in de toekomst niet automatisch ondergeschikt maken aan alle algemene regels over onroerend goed, maar stelt een meer geformaliseerd en strikt regime in voor transacties met ondernemingen. De aanscherping van het rechtsstelsel van een onderneming als rechtsobject door deze te verwijzen naar onroerend goed zou, zoals elke beperking van de civiele circulatie, een specifiek doel moeten hebben.

In de juridische literatuur wordt opgemerkt dat een onderneming niet slechts een verzameling van onafhankelijke, ongelijksoortige zaken is, maar een enkel vastgoedcomplex, geïsoleerd van andere eigendommen van de eigenaar (rechtspersoon of zelfstandig ondernemer), één geheel vormend, een gesloten productiekringloop. Individuele eigendommen die aan de onderneming zijn gekoppeld, kunnen zich soms buiten de locatie van het grootste deel van het onroerend goed bevinden. Voorbeelden van bedrijven zijn fabrieken, benzinestations, restaurants, enz.

Materiële en immateriële objecten die deel uitmaken van de onderneming en haar vastgoedcomplex vormen, kunnen afhankelijk van het wettelijk regime voorwaardelijk worden onderverdeeld in de volgende groepen:

- percelen, andere onroerende zaken of rechten daarop;
- roerende zaken;
- vorderingsrechten en schulden voor verplichtingen die verband houden met de activiteiten van de onderneming;
- exclusieve rechten.

Het eigendomscomplex van een onderneming kan niet worden teruggebracht tot het concept van een "complexe zaak", aangezien deze laatste bestaat uit reële, contante dingen, en een onderneming wordt niet alleen gevormd door dingen, maar ook door andere eigendommen, waaronder rechten. In de wetgeving wordt de term "vastgoedcomplex" niet alleen gebruikt bij het beschrijven van een onderneming. Er kunnen andere vastgoedcomplexen zijn die geen onderneming zijn. Dus in paragraaf 1 van artikel 607 en in art. 1013 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie verwijst naar de mogelijkheid van leasing en in trustbeheer van ondernemingen en andere vastgoedcomplexen.

Het juridische regime van vastgoedcomplexen als complexe onroerende zaken verschilt echter van het regime van ondernemingen, hoewel rechthebbenden deze begrippen soms gelijkstellen. Vastgoedcomplexen voldoen op grond van: fysieke eigenschappen, het zijn, in tegenstelling tot de onderneming, dingen, zij het complexe. De praktische aspecten van dit probleem worden bestudeerd in het werk van A.A. Zavyalov, gewijd aan de eigenaardigheden van het registreren van rechten op onroerend goed van industriële organisaties in de gas-, olie-, metallurgische en energie-industrie. Onroerende goederencomplexen vallen als complexe zaken onder het gebruikelijke juridische regime van onroerend goed, niet belast door de regels voor ondernemingen. Misschien wil de eigenaar van het vastgoedcomplex een deal sluiten, met als onderwerp een onderneming, die alleen het vastgoedcomplex als een complexe zaak omvat zonder andere zakelijke attributen (roerende zaken, eigendom en exclusieve rechten). Economisch gezien is dit identiek aan een transactie met een vastgoedcomplex als één onroerende zaak. Maar de definitie door de partijen van een onderneming als onderwerp van een overeenkomst (overdracht in eigendom, gebruik, hypotheek) maakt een dergelijke overeenkomst ondergeschikt aan de regels van transacties met ondernemingen, ongeacht de samenstelling ervan.Zie: Over staatsregistratie van rechten op een onderneming als vastgoedcomplex / auteur. Kunst. Piskunova M.G. “Onroerend goed en investeringen. Wettelijke regeling”/tijdschrift. Nr. 1, 6.2001.